Fachbeiträge & Kommentare zu Verwaltung

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Aufgrund des dualen Systems aus Wirtschaftsplan und der auf seiner Grundlage zu beschließenden Vorschüsse ist zu beachten, dass lediglich eine Leistungsklage gegen die GdWE, gerichtet auf die Erstellung eines Wirtschaftsplans, noch nicht die erforderliche Beschlussfassung über die auf seiner Grundlage festzusetzenden Hausgeldvorschüsse zur Folge hat. Da die Festsetzung von Vo...mehr

Eine exklusive Kostenbelastung einzelner Wohnungseigentümer oder einer Gruppe von ihnen, war nach früher geltender Rechtslage gemäß § 16 Abs. 4 WEG a. F. nur dann möglich, wenn diese Wohnungseigentümer zumindest eine eigennützige Gebrauchsmöglichkeit der von der Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme betroffenen Bereiche des Gemeinschafseigentums hatten.[1] Praxis-Beispiel...mehr

§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet den Verwalter zur Durchführung von Beschlüssen, auch wenn sich dies nicht ausdrücklich aus der Norm selbst ergibt. Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG der GdWE obliegt, haben einzelne Wohnungseigentümer allerdings keine Direktansprüche gegen den Verwalter auf Beschlussdurchführung. Ihren Anspruch auf Beschluss...mehr

Die Verkehrssicherungspflicht trifft in erster Linie denjenigen, der ein Grundstück oder ein Gebäude anderen Personen zugänglich macht und somit einen "Verkehr" eröffnet. Er hat dann auch für einen verkehrssicheren Zustand zu sorgen. Sicherungsverpflichtet ist daneben grundsätzlich jeder, der in der Lage ist, über die Sache zu verfügen. Das Gemeinschaftseigentum ist Eigentum...mehr

Bereits das Gesetz sieht die Bildung einer Erhaltungsrücklage in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung an, auf die ein jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG Anspruch hat.[1] Stets sollte der Verwalter mit Blick auf etwaigen erheblichen Finanzbedarf der Gemeinschaft im Fall des Erfordernisses größerer Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentu...mehr

Überblick Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)[1] hat mit seinem Inkrafttreten am 1.12.2020 auch das Haftungssystem innerhalb der Eigentümergemeinschaft modifiziert und insbesondere die Haftung der GdWE intensiviert, da ihr nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt. Verstärkt wird sie insoweit auch für Pflichtverletzungen des Verwal...mehr

Stets können die Wohnungseigentümer im Rahmen der Beschlussfassung über eine Sonderumlage insbesondere hinsichtlich der Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen auf Grundlage der Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG oder einer baulichen Veränderung gemäß § 21 Abs. 5 WEG vom geltenden gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichen. In formeller Hinsicht best...mehr

Die Wohnungseigentümer können auch nach Ablauf des Wirtschaftsjahrs einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans fassen. Die erforderliche Beschlusskompetenz folgt aus § 28 Abs. 1 WEG. Auch ein zwischenzeitlicher Eigentumswechsel lässt die Kompetenz für einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans nicht entfallen.[1] Ein Zwe...mehr

Weiter ist zu beachten, dass Untergemeinschaften mangels Rechtsfähigkeit kein eigenes Vermögen haben können. Erhaltungsrücklage Ist in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Bildung von gesonderten Erhaltungsrücklagen für die Untergemeinschaften vorgesehen, verbleibt diese als Bestandteil des Gemeinschaftsvermögens im Vermögen der Gesamtgemeinschaft und "gehört" nicht ...mehr

Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums müssen nicht stets und zwangsläufig nur im Sinne eines oder einzelner Wohnungseigentümer liegen. Maßnahmen baulicher Veränderung können durchaus auch dem Interesse einer Mehrheit der Wohnungseigentümer dienen. Praxis-Beispiel Bauliche Veränderung im Interesse mehrerer Eigentümer Es kann durchaus im Interesse vieler...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der GdWE die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Insoweit obliegen sämtliche Verwaltungsmaßnahmen betreffend das gemeinschaftliche Eigentum der GdWE. Im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern ist sie demnach auch zur Organisation der Beschlussfassung und sodann zur Beschlussausführung verpflichtet....mehr

Oberstes Gebot im Rahmen der Vermögensverwaltung ist die Vermögenstrennung. Insoweit hat der Verwalter zunächst Gelder von ihm verwalteter Wohnungseigentümergemeinschaften strikt von seinem Geschäfts- und erst recht von seinem Privatvermögen getrennt zu halten. Keinesfalls darf es zu einer Vermögensmischung kommen. In diesem Zusammenhang ist insbesondere mit Blick auf die Ma...mehr

Die Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen kann durch Sonderumlage erfolgen. Bei größeren Erhaltungsmaßnahmen kann auch die Erhebung mehrjähriger Sonderumlagen in Betracht kommen. Konkrete Beiträge regeln Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer die auf sie entfallenden Beiträge zumindest erre...mehr

Gemäß § 27 Abs. 5 Satz 2 WEG a. F. konnte die Verfügungsbefugnis des Verwalters über gemeinschaftliche Gelder von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden. Seit Inkrafttreten des WEMoG können die Befugnisse des Verwalters nach § 27 Abs. 2 WEG sowohl erweitert als auch beschränkt werden. Nach wie vor kann also insbesondere auch ein "...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt, diejenigen Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, "die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind". Dabei handelt es sich um Maßnahmen, die zunächst eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedürfen und ein solcher nur deshalb nicht herbeizuführen ist, weil umgehendes Handel...mehr

Rückgriff auf die Erhaltungsrücklage Die Erhebung von Sonderumlagen wird stets bei Liquiditätsengpässen infolge von Hausgeldrückständen einzelner Wohnungseigentümer erforderlich. Ein Zugriff auf die Erhaltungsrücklage verbietet sich ohne entsprechende Ermächtigung der Wohnungseigentümer. Er ist auch lediglich für einen kurzen Zeitraum in begrenzter Höhe möglich. Der Rücklage ...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG ist der Verwalter gemäß § 28 Abs. 4 WEG verpflichtet, kalenderjährlich einen Vermögensbericht zu erstellen. Mit dem Vermögensbericht sollen die Wohnungseigentümer über die finanzielle Situation informiert werden. Der Vermögensbericht hat nichts mit der Jahresabrechnung zu tun.[1] Hat der Verwalter keine Jahresabrechnung erstellt, muss er dennoch ...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und die nicht zu erheblichen Verpflichtungen für die GdWE führen. Eines entsprechenden Ermächtigungsbeschlusses bedarf es nicht. Im Rahmen seiner gesetzlichen Ermächtigung hat der Verwalter umfassende Entscheidungsbefugnisse. All...mehr

Bereits vor Inkrafttreten des WEMoG war höchstrichterlich anerkannt, dass als Finanzierungsinstrument auch eine Kreditaufnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Frage kommt. Der Gesetzgeber erwähnt nun in § 9b Abs. 1 WEG ausdrücklich die Darlehensaufnahme, indem der Verwalter zum Abschluss von Darlehensverträgen einer gesonderten Ermächtigung der Wohnungseigentümer ...mehr

Rz. 38 Nach § 7 Abs. 2 Satz 3 ist eine Änderung der Art der beantragten Leistung und der Zuordnung zu den bestimmten Lebensmonaten des Kindes nur in Fällen der besonderen Härte möglich. Eine Änderung wegen besonderer Härte ist auch dann möglich, wenn der Monatsbetrag der Leistung bereits ausbezahlt ist. Die "besondere Härte" ist ein unbestimmter Rechtsbegriff dessen Auslegun...mehr

Mit der Entlastung billigen die Wohnungseigentümer die zurückliegende Amtsführung des Verwalters für den jeweils genannten Zeitraum als dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und seinen vertraglichen Pflichten entsprechend. Gleichzeitig sprechen die Wohnungseigentümer dem Verwalter auf diese Weise für die künftige Verwaltertätigkeit ihr Vertrauen aus.[1] Dabei hat die Entlastu...mehr

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Die Grenzen dessen, was der Verwalter insoweit eigenständig veranlassen kann und wann er einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen muss, richten sich m...mehr

Relevantester Grund einer Haftung gegenüber außenstehenden Dritten stellt die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht dar. Im Unterschied zur Haftung gegenüber den Wohnungseigentümern im Fall der Verletzung der Verkehrssicherungspflichten, haftet die GdWE mangels Bestehens vertraglicher Beziehungen zu dem Dritten deliktisch nach § 823 Abs. 1 BGB oder über § 9a Abs. 2 WEG au...mehr

Bei Übernahme einer neuen Verwaltung sollte der Verwalter die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung daraufhin prüfen, ob überhaupt und in welchem Umfang Wirtschaftspläne für die zu verwaltende Gemeinschaft erstellt werden müssen. Die Vorschrift des § 28 WEG ist nämlich nicht zwingend und demnach abdingbar.[1] Dies ergibt sich bereits aus § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG. So kann...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die erforderliche Vertretungsmacht, für die Gemeinschaft entsprechend erforderliche Maßnahmen durchführen zu können und in diesem Zusammenhang auch entsprechende Rechtsges...mehr

Gesetzlich hat der Verwalter keinen Anspruch auf Entlastung. Ein Anspruch auf Entlastung kann sich allerdings aus einer entsprechenden Regelung im Verwaltervertrag oder in der Gemeinschaftsordnung ergeben.[1] Musterklausel: Regelung über die Entlastung des Verwalters im Verwaltervertrag "Nach Erstattung des Jahresberichts durch den Verwalter und des Prüfberichts des Verwaltun...mehr

Nach alter Rechtslage war ein Beschluss anfechtbar, wenn er die Gefahr einer Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern barg. Praxis-Beispiel Balkonsanierung Von den in der Wohnanlage vorhandenen 10 Balkonen sind 5 instandsetzungsbedürftig. Die Wohnungseigentümer beschließen daher die Instandsetzung dieser Balkone. Die Kosten der Erhaltungsmaßnahme sollen lediglich von den 5 W...mehr

Maßnahmen zur Herstellung eines plangerechten Zustands des Gemeinschaftseigentums werden unter den Begriff der Erhaltung subsumiert und nicht als bauliche Veränderungen qualifiziert.[1] Gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG in Verbindung mit § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird. Vergleichsmaßsta...mehr

Ist der Beschluss, mit dem die Sonderumlage geregelt ist, gerichtlich angefochten worden, sind die Beiträge dennoch zu leisten – sowohl vom anfechtenden Wohnungseigentümer als auch von den übrigen Wohnungseigentümern. Eine Beschlussanfechtungsklage hat nämlich hinsichtlich der Zahlungspflicht bezüglich einer Sonderumlage keine aufschiebende Wirkung.[1] Kein Zurückbehaltungsr...mehr

Trotz insoweit eindeutiger Rechtsprechung des BGH[1] fanden sich auf Grundlage der vormals geltenden Rechtslage immer wieder Tendenzen in der Rechtsprechung, die allein eine Beschlussfassung über die Jahresabrechnung in die Nähe konkludenter Verwalterentlastung rückten. So war es nach Ansicht des LG München I[2] eine Frage der Beschlussauslegung, ob eine konkrete Beschlussfa...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, "das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unverm...mehr

Die Erstellung des Wirtschaftsplans sowie die Herbeiführung der Beschlussfassung über die zu leistenden Hausgeldvorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG kann als Kardinalspflicht des Verwalters bezeichnet werden. Entsprechendes gilt selbstverständlich für die auf Grundlage der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG festzusetzenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge. In d...mehr

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Soweit bereits bei "normalen" Maßnahmen der Erhaltung keine Verpflichtung besteht, dieselben Materialen wie bei der Errichtung der Wohnanlage zu verwenden, ist die modernisierende Erhaltung dadurch geprägt, dass die Wohnungseigentümer auch nicht gezwungen sind, sich im Rahmen der Erhaltung auf den ggf. veralteten Standard der schadhaften Anlagen und Einrichtungen zu beschrän...mehr

Gem. § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll der Wirtschaftsplan im Vorfeld der Beschlussfassung über die Festsetzung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG vom Verwaltungsbeirat geprüft werden. Da es sich bei der genannten Bestimmung lediglich um eine Sollvorschrift handelt, begründet die unterlassene Prüfung des Wirtschaftsplans durch den Verwaltungsbeirat allein nicht die Anfecht...mehr

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Das Gesetz sieht in § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG als Wirtschaftsperiode das Kalenderjahr vor. Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung auch eine hiervon abweichende Wirtschaftsperiode festlegen. Ein entsprechender Mehrheitsbeschluss wäre jedoch wegen Überschreitens der Beschlusskompetenz als gesetzesändernd nichtig, wenn er generell und auf Dauer die Wirtschaftsperiode in ...mehr

Vor der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen muss freilich der konkrete Bedarf geklärt sein. Es muss also sowohl der Schadensumfang als auch dessen Ursache geklärt sein.[1] Es widerspricht jedenfalls regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, mit hohem Kostenaufwand Maßnahmen zu veranlassen, bevor die Ursache von Mängeln überhaupt geklärt ist.[2] Abhängig von der Höhe der Gu...mehr

Die monatlichen Hausgelder werden einschließlich der Beiträge zur Erhaltungsrücklage und ggf. sonstiger gebildeter Rücklagen von den einzelnen Wohnungseigentümern in aller Regel in einer Summe gezahlt. Diese sind dann vom Verwalter entsprechend der Beiträge zum Ausgleich der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Beiträge zur Erhaltungsrücklage aufzuteilen. Für den...mehr

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Praktische Relevanz – Verfassungsrechtlicher Inhalt In der Beratungspraxis stellt sich bei Steuerpflichtigen mit Bezug zur Land- und Forstwirtschaft bei langen zeitlichen Verläufen in der Verpachtung oder Nichtbewirtschaftung die Frage, ob ihre landwirtschaftlichen Flächen noch Betriebsvermögen sind oder "schleichend" zum notwendigen Privatvermögen geworden sind. Relevant ist...mehr

Zum Hintergrund: Mit dem Wachstumschancengesetz (BGBl. I 2024 Nr. 108) wurden die gesetzlichen Vorgaben zur Ausstellung von Rechnungen nach § 14 UStG für nach dem 31.12.2024 ausgeführte Umsätze neu gefasst. Als Kernpunkt der Neuregelung wird die obligatorische Verwendung einer elektronischen Rechnung (E-Rechnung) bei Umsätzen zwischen inländischen Unternehmern (inländische B...mehr

Die langfristige Vermietung eines betriebsgewöhnlichen Ausrüstungsgegenstands, z. B. ab 12 Monaten, unterliegt der Regelbesteuerung (keine Durchschnittsbesteuerung nach § 24 UStG).[1] Dies ist z. B. der Fall, wenn ein Gerät auf unbestimmte Dauer mit monatlicher Kündigungsmöglichkeit vermietet wird. Unter die Regelbesteuerung (also nicht unter § 24 UStG) fällt die Verpachtung/N...mehr

Jahresrückblick zur Erinnerung an das Wichtigste aus Gesetzgebung, Rechtsprechung und Verwaltung Redaktion Die nachfolgende Checkliste gibt Ihnen – geordnet nach Themenbereichen – einen Überblick über wichtige und interessante im Jahr 2024 kommentierte Entscheidungen und Verwaltungsanweisungen und ruft so die Rechtsentwicklung des Jahres in Erinnerung. Wie gewohnt enthält die...mehr

Jedes Jahr zum Jahreswechsel besteht noch einmal die Chance, Sachverhalte des alten Veranlagungszeitraums zu prüfen und sich auf die Änderungen im neuen Jahr einzustellen. Gerade der Jahreswechsel 2024/2025 ist aufgrund der diversen gesetzlichen Änderungen eine besondere Herausforderung für die Praxis. Aber auch die Rechtsprechung und die Veränderungen bei der Rechtsauffassu...mehr

Der Durchschnittssatz ab 6.12.2024 von 8,4 % nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 UStG mit einem pauschalen Vorsteuerabzug von 8,4 % und daraus resultierend mit einer Zahllast von 0 EUR gilt insbesondere für die Umsätze der wichtigsten landwirtschaftlichen Erzeugnisse wie z. B. Getreide, Getreideerzeugnisse, Vieh, Fleisch, Milch, Obst, Gemüse und Eier. Der Verkauf land- und forstwir...mehr

Überblick Der Vielfalt der Freizeitaktivitäten entspricht die Vielzahl der Nachbarkonflikte wegen Lärmbelästigungen durch Freizeitanlagen. Unterschiedliche Freizeitaktivitäten werden bei einer Freizeitanlage sozusagen an einem Ort gebündelt und weisen deshalb auch ein dementsprechendes Lärmpotenzial auf. Die Wohnnachbarschaft wird damit mehr oder weniger gezwungen, das Treib...mehr

Im Regelfall besteht für im Auftrag des Arbeitgebers allein für dessen Beschäftigte erbrachte Präventionskurse keine Zertifizierungsmöglichkeit, insbesondere, weil die Krankenkassen gar nicht beteiligt sind. Obwohl diese Kurse streng genommen die gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllen, gewährt die Verwaltung unter weiteren Voraussetzungen die Anwendung der Steuerbefreiu...mehr

Zum 1.1.2025 treten diverse Änderungen in Kraft, die umfassendsten Auswirkungen werden sich dabei durch die Reform der Kleinunternehmerbesteuerung ergeben (vgl. dazu Tz. 1.3.3.). Allerdings sind von den ursprünglich geplanten Änderungen nicht alle umgesetzt worden bzw. nur in einem geringeren Umfang. Hinweis Nicht alle geplanten Vorhaben wurden umgesetzt Im Laufe des Gesetzgeb...mehr