Fachbeiträge & Kommentare zu Verwaltung

Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt in § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG, dass die Aufstellung einer Hausordnung zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung gehört. Es handelt sich dabei um eine Nutzungs- bzw. Gebrauchsregelung, deren Ziel ein geordnetes und friedliches Miteinander in der Eigentümergemeinschaft ist. Für das Zustandekommen einer Hausordnung stehen grundsätzlich 3 Möglic...mehr

Das Gesetz behandelt das Amt des Verwaltungsbeirats als Ehrenamt, eine Vergütung ist jedenfalls nicht geregelt. In aller Regel wird das Amt des Verwaltungsbeirats von den betreffenden Wohnungseigentümern auch unentgeltlich ausgeübt. Abhängig davon, wie groß der Arbeitsaufwand und der Aufgabenbereich des Verwaltungsbeirats je nach Größe der Wohnungseigentumsanlage ist, kann a...mehr

Die Verwalterpraxis zeigt, dass die Wohnungseigentümer oftmals erst mit Zustellung der Einladung zur Eigentümerversammlung aktiv und zu einer Antragstellung motiviert werden. Grundsätzlich kann jedenfalls jeder Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG – unabhängig vom Quorum des § 24 Abs. 2 WEG – vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung einer o...mehr

Keinerlei Diskussion bedarf es in den äußerst seltenen Fällen, in denen der Müll tatsächlich individuell erfasst wird, dass dann auch eine verbrauchsbezogene bzw. verursacherbezogene Kostenverteilung allein ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Wie aber ist mit dem Problem Müll umzugehen, wenn eine individuelle Verursachungsermittlung tatsächlich nicht stattfindet? Hier wür...mehr

Für den Fall, dass bereits im Zeitpunkt der Wohnungseigentümerversammlung Liquiditätsengpässe – etwa und insbesondere durch Hausgeldausfälle einzelner Miteigentümer – bestehen, sollte eine entsprechende Sonderumlage zur Beschlussfassung gestellt werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass neben dem Betrag der Sonderumlage auch der Verteilungsschlüssel und der Fälligkeit...mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG konnten die Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG a. F. durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ermächtigen, wenn kein Verwalter bestellt war. Haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage vorerwähnter Bestimmung einen oder mehrere Wohnungseigentümer zu ...mehr

Inhaltlich können die Beschlüsse in der Wohnungseigentümerversammlung in 4 Gruppen unterteilt werden: Geschäftsordnungsbeschlüsse Geschäftsordnungsbeschlüsse regeln Durchführung und Ablauf der konkreten Eigentümerversammlung. Beschlüsse über die formelle Organisation der Verwaltung Beschlüsse über die formelle Organisation der Verwaltung sollen insbesondere dem Verwalter eine re...mehr

Hinsichtlich des Verwalterhonorars, der Honorare bzw. Aufwandsentschädigungen für den Verwaltungsbeirat und ggf. auch dessen Vermögensschadenhaftpflichtversicherung sowie der sonstigen administrativen Kosten, wie insbesondere den Saalmieten für Eigentümerversammlungen und den Kosten des Geldverkehrs, dürfte es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, diese nach Objekten bzw. ...mehr

Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG im Innenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, "die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen". Im Außenverhältnis verleiht § 9b Abs. 1 WEG dem Verwalter die Befugnis zur außergerichtlichen und gerichtlich...mehr

7.3.1 Vertreter der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter Als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter fungiert gemäß § 9b Abs. 2 WEG der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats. Allerdings besteht kein Zwang zur Bestellung eines Verwaltungsbeirats und gerade in kleineren Eigentümergemeinschaften existiert auch kein Verwaltungsbeirat. Auch unabhängi...mehr

Als Vertreter und Ausführungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Bei dieser Pflicht handelt es sich zweifellos um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung mit untergeordneter Bedeutung. Seine Verpflichtung beschränkt sich aber darauf, beschlosse...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Vorgaben dazu, zu welchem Zeitpunkt eine Wohnungseigentümerversammlung stattzufinden hat. Wohnungseigentümerversammlungen können sowohl an Werk- als auch an Sonn- und Feiertagen stattfinden.[1] Die Einberufung einer Eigentümerversammlung in der typischen Reisezeit entspricht allerdings nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie mi...mehr

7.1.1 Bestellung des Verwalters Vor Inkrafttreten des WEMoG konnten die Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG a. F. durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ermächtigen, wenn kein Verwalter bestellt war. Haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage vorerwähnter Bestimmung einen oder...mehr

§ 20 Abs. 2 WEG regelt die privilegierten Gestattungsmaßnahmen. Nach Satz 1 kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchschutz, dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität und der Stromerzeugung durch Steckersolargerät...mehr

Von maßgeblicher Bedeutung ist, dass auch Beschlüsse über eine exklusive Kostenbelastung der Wohnungseigentümer bei Maßnahmen der Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) für Teile des Gemeinschaftseigentums gefasst werden können, die sich im Bereich der jeweiligen Sondereigentumseinheit befinden. Derartige Beschlüsse können auch mit Dauerwirkung gefasst werden. So ist ...mehr

Grundsätzlich kann auch ein Verbot von Sammelüberweisungen beschlossen werden. Bei Verstößen können auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG auch Sanktionen beschlossen werden, insbesondere im Hinblick auf die Erhebung zusätzlicher "Bearbeitungs-" oder "Mehraufwands"-Gebühren für den Verwalter als Fall eines besonderen Verwaltungsaufwands. Musterbeschluss: Verbot einer Sammelüberwe...mehr

Die Fälligkeit der monatlichen Hausgeldvorschüsse kann auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG auch dann dauerhaft – über die konkrete Wirtschaftsperiode hinaus – geregelt werden, wenn bereits eine entsprechende Vereinbarung zur Fälligkeit besteht (kein Vereinbarungsvorbehalt). Bestimmt etwa die Gemeinschaftsordnung eine Fälligkeit der Hausgelder jeweils zum Monatsersten, können d...mehr

Hinweis- und Informationspflichten des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber dem Verwalter können nicht beschlossen werden. Es fehlt insoweit an der erforderlichen Beschlusskompetenz.[1] Einzelnen Wohnungseigentümern können keine Leistungspflichten aufgebürdet werden, die sich weder aus dem Gesetz noch aus der Gemeinschaftsordnung ergeben.[2] Aus dem Gesetz ergeben sich ke...mehr

Musterbeschluss: Genehmigung einer Hausordnung mit Änderungen TOP XX Genehmigung der Hausordnung mit Änderungen Die von der Verwaltung und dem Verwaltungsbeirat ausgearbeitete Haus- und Garagenordnung wurde jedem Wohnungseigentümer mit der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung übersandt. Diese Hausordnung wird mit folgenden Änderungen angenommen: ________________________...mehr

Textbaustein Versammlungsprotokoll: Längerfristige Abwesenheit TOP Sonstiges: Anzeige längerfristiger Abwesenheit Hält sich ein Wohnungseigentümer voraussichtlich länger als 3 Monate nicht an seinem, dem Verwalter als Zustelladresse mitgeteilten Wohnsitz auf, sollte dem Verwalter ein Zustellungsvertreter bekannt gegeben werden. Dieser Hinweis dürfte im Sinne eines jeden Wohnun...mehr

Textbaustein Versammlungsprotokoll: Mitteilung eines Eigentümerwechsels TOP Sonstiges: Mitteilung über Eigentümerwechsel Im Fall der Veräußerung eines Sondereigentums sollte der Veräußerer dem Verwalter unverzüglich nach Eintragung des Neueigentümers im Grundbuch das Datum der Grundbucheintragung sowie Name und Anschrift des Rechtsnachfolgers bekannt geben. Entsprechendes sol...mehr

In aller Regel enthalten die Gemeinschaftsordnungen Stimmrechtsvertretungsregelungen. Häufig mangelt es jedoch an Regelungen darüber, wie die Bevollmächtigung zu erfolgen hat, wenn das Sondereigentum im Miteigentum/Bruchteilseigentum mehrerer – insbesondere Ehegatten – steht. Das OLG Düsseldorf[1] hat jedenfalls klargestellt, dass die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Re...mehr

Auch bei den Versicherungsbeiträgen (Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung) wurde die Auffassung vertreten, eine Änderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nach Miteigentumsanteilen (etwa künftig nach Objekten) widerspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.[1] Wie im Übrigen kommt auch hier jeder Verteilungs...mehr

Auch dann, wenn die Vertragsbedingungen des Vorbestellungsverhältnisses unverändert fortgelten sollen, bedarf es zumindest dieser Klarstellung im Wiederbestellungsbeschluss, denn auch bei unverändert fortbestehenden Vertragsbedingungen für den Wiederbestellungszeitraum ist der Beschluss anfechtbar, wenn dies nicht ausdrücklich geregelt ist.[1] Musterbeschluss: Wiederbestellu...mehr

Die Kosten des Kabelempfangs werden grundsätzlich in Ermangelung eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nach Miteigentumsanteilen umgelegt.[1] Dies gilt hinsichtlich der Kabelempfangsgebühren selbst dann, wenn der Kabelbetreiber gegenüber der Eigentümergemeinschaft nach einem anderen Schlüssel abrechnet.[2] Selbstverständlich aber entspricht eine Kostenverteilungsänd...mehr

Sollen im Übrigen wesentliche Vertragskonditionen geändert werden, sollte ein neuer Verwaltervertrag für den Zeitraum der Wiederbestellung abgeschlossen werden. Die geänderten Vertragsbedingungen müssen den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung über die Wiederbestellung bekannt sein. Keinesfalls kann in einer Wohnungseigentümerversammlung die Wiederbestellung mit der ...mehr

Musterbeschluss: Beschränkung der Verwalterbefugnisse TOP XX Beschränkung der Befugnisse des Verwalters Die Wohnungseigentümer beschließen auf Grundlage des § 27 Abs. 2 WEG, dass der Verwalter auch dann, wenn es sich aus seiner oder auch aus objektiver Sicht um eine Maßnahme untergeordneter Bedeutung handelt, die nicht zu einer erheblichen Verpflichtung der Gemeinschaft der W...mehr

Auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG kann auch dauerhaft die Fälligkeit von Beiträgen künftig zu beschließender Sonderumlagen geregelt werden. Musterbeschluss: Fälligkeit von Beiträgen zu Sonderumlagen TOP XX Fälligkeit von Beiträgen zu Sonderumlagen Beiträge zu beschlossenen Sonderumlagen sind jeweils spätestens 2 Wochen nach dem Tag der Beschlussfassung über die Sonderumlage zu...mehr

Textbaustein Versammlungsprotokoll: Anschriftenänderung TOP Sonstiges: Anschriftenänderung Im Fall der Anschriftenänderung sollten die Wohnungseigentümer dem Verwalter die neue Adresse unverzüglich mitteilen. Soweit sich aus einer Verzögerung der Mitteilung Zustellverzögerungen und damit verbundene Nachteile ergeben, gehen diese zulasten der betreffenden Wohnungseigentümer. D...mehr

Schwere Pflichtverletzung des Wohnungseigentümers Bei der Entziehung des Wohnungseigentums handelt es sich um den schwersten aller möglichen Eingriffe in das Eigentum. Voraussetzung ist, dass sich ein Wohnungseigentümer einer so schweren Pflichtverletzung der ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestehenden Verpflichtungen ...mehr

Textbaustein Versammlungsprotokoll: Vermietung von Sondereigentum TOP Sonstiges: Anzeige der Vermietung des Sondereigentums Wohnungseigentümer, die ihr Sondereigentum an Dritte vermieten oder verpachten, sollten dies dem Verwalter möglichst unverzüglich mitteilen, und zwar unter vollständiger Namensnennung des Mieters bzw. Pächters. Die Kenntnis der tatsächlichen Bewohner der ...mehr

Die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt grundsätzlich entweder aufgrund des gesetzlichen Verteilungsschlüssels in § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen oder einem durch die Wohnungseigentümer vereinbarten anderweitigen Kostenverteilungsschlüssel. Für die Kosten baulicher Veränderungen verweist § 16 Abs. 3 WEG auf die entsprechende Regelung in §...mehr

Soweit innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel gilt oder eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vereinbart ist, verstößt eine Änderung dieses Kostenverteilungsschlüssels nur dann gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn mit der Kostenverteilungsänderung eine willkürliche Benachteiligung einzelner Wohnungse...mehr

Auch bei den Kosten der Gebäudereinigung wurde die Auffassung vertreten, dass ein Kostenverteilungsänderungsbeschluss bei vereinbarter Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen in eine solche nach Objekten den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.[1] Dies ist vor dem Hintergrund einleuchtend, als größere Wohnungen üblicherweise auch von mehr Personen bewohnt ...mehr

Der Beschluss über die Wiederbestellung kann gem. § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG maximal ein Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums gefasst werden. Wird die Wiederbestellung des Verwalters entgegen den gesetzlichen Vorgaben länger als ein Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums vorgenommen, so ist der entsprechende Beschluss nichtig.[1] Im Übrigen sollte der Verwalter gerade bei ...mehr

§ 28 Abs. 3 WEG ermöglicht zunächst, beschlussweise Regelungen über die Art und Weise von Zahlungen zu treffen. Durch Beschluss kann also etwa der unbare Zahlungsverkehr eingeführt werden – wenngleich dies wohl am wenigsten praxisrelevant ist, da es kaum Gemeinschaften geben dürfte, deren Mitglieder die Hausgelder beim Verwalter bar einzahlen. Angesichts der fehlenden Praxis...mehr

Verbreitet enthalten Verwalterverträge keine Vergütungsanpassungsklauseln, sodass die bisherige Verwaltervergütung für den Wiederbestellungszeitraum für den Verwalter wirtschaftlich nicht mehr tragbar sein kann. In solchen Fällen kann die Vergütungsanpassung im Wiederbestellungsbeschluss geregelt werden. Eines neuen Verwaltervertragsabschlusses bedarf es insoweit nicht. Alle...mehr

Vorhandene Waschmaschinen sind dem Gemeinschaftsvermögen zuzurechnen. Sie unterliegen insoweit der Verwaltung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[1] Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer daher auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Betriebskosten der Waschmaschine und ggf. eines zusätzlich vorhandenen Wäschetrockners abweichend vom gesetzlichen Kostenv...mehr

Einschneidende Änderungen hat das WEMoG für die Abberufung des Verwalters gebracht. Die Abberufung kann nach § 26 Abs. 3 Satz 1 i. V. m. Abs. 5 WEG nicht mehr an das Vorliegen eines wichtigen Grundes geknüpft werden. Die Wohnungseigentümer sollen sich also leichter vom Verwalter trennen können, wenn sie mit seiner Tätigkeit nicht mehr zufrieden sind oder das erforderliche Ve...mehr

§ 21 Abs. 4 WEG berücksichtigt den Fall, dass ursprünglich einer Maßnahme der baulichen Veränderung nicht zustimmende Wohnungseigentümer, die zwar keine Kosten zu tragen hatten, aber die neue bauliche Einrichtung auch nicht nutzen durften, ihre Meinung ändern und nunmehr die Einrichtung doch nutzen wollen. Vorerwähnte Bestimmung verleiht ihnen insoweit einen Anspruch auf Ges...mehr

Der Entzug des gemeinschaftlichen Eigentums zulasten der Wohnungseigentümer kann nicht mehrheitlich beschlossen werden. Des Weiteren können auch Sondernutzungsrechte nicht aufgrund entsprechender Mehrheitsbeschlussfassung begründet werden.[1] Hiervon nicht betroffen ist hingegen die Vermietung[2] und auch die Verpachtung[3] des Gemeinschaftseigentums. Zum einen tritt an die ...mehr

Abhängig vom Umfang der Erhaltungsmaßnahme, sind im Vorfeld der Beschlussfassung Vergleichsangebote einzuholen.[1] Die Grenzen, ab welcher Höhe Vergleichsangebote eingeholt werden müssen, sind in der Rechtsprechung nicht einheitlich gesteckt. Nach Auffassung des LG Karlsruhe[2] ist sie bei einer Summe von 3.000 EUR überschritten, nach Auffassung des LG Dortmund[3] erst bei 5...mehr

Ist dem Sondernutzungsberechtigten keine Kostenbelastung auferlegt worden, stellt sich die Frage, inwieweit dieser mit Kosten für einen besonderen Verbrauch oder eine besondere Nutzung beschlussweise belastet werden kann. Vorauszuschicken ist, dass keine Beschlusskompetenz dafür besteht, dem Sondernutzungsberechtigten eine Verpflichtung zur Unterhaltung und Erhaltung in Abwe...mehr

Je nach Art der Energieversorgung muss der Heizkostenverbrauch innerhalb des Sondereigentums der jeweiligen Wohnungseigentümer ermittelt werden. Üblicherweise wird diese Aufgabe von Serviceunternehmen übernommen. Diesen muss zum Ablesetermin der Zugang zum Sondereigentum ermöglicht werden. Ist ein Zutritt nicht möglich, wird üblicherweise eine Mitteilung über einen Ersatzter...mehr

Charakteristisches Merkmal der Wohnungseigentümergemeinschaft ist deren Unauflösbarkeit gemäß § 11 WEG. Daher ist es verständlich, dass die Mitglieder größtes Interesse daran haben, bereits im Vorfeld erkennbar problematischen Eigentümern den Zutritt zu ihrer Gemeinschaft zu verwehren. Nach § 12 Abs. 1 WEG kann daher als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein...mehr

Um kurzfristige Liquiditätsengpässe der Gemeinschaft zu vermeiden, könnte es sich auch anbieten, vorübergehend auf die Erhaltungsrücklage zuzugreifen. Sinn und Zweck der Erhaltungsrücklage besteht darin, ausreichend Geldmittel für künftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bereitstellen zu können, weshalb Entnahmen des Verwalters für andere Zwecke unzulässig sind...mehr

Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nicht öffentlich. Beschlüsse, die gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verstoßen, sind nach entsprechender Anfechtung für ungültig zu erklären, wenn sich die Ursächlichkeit des Verstoßes nicht ausschließen lässt. Die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung hat den Zweck, diese von sachfremden Einwirkungen freizuhalten. ...mehr

Korrespondierend mit den Neuregelungen zum Wirtschaftsplan ist Beschlussgegenstand der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG lediglich die Abrechnungsspitze. Bei der Abrechnungsspitze handelt es sich um den Saldo aus den nach Wirtschaftsplan kalkulierten Soll-Hausgeldern und den tatsächlich angefallenen Kosten. Maßgeblich ist also nicht ein Abrechnungssaldo aus tatsäc...mehr

Für die Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen steht in erster Linie die Erhaltungsrücklage zur Verfügung. Die Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen kann aber auch durch Sonderumlage erfolgen. Bei größeren Erhaltungsmaßnahmen kann auch die Erhebung mehrjähriger Sonderumlagen in Betracht kommen. Grundvoraussetzung der Ordnungsmäßigkeit einer Beschlussfassung über eine mehrjährig...mehr

Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung kommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu.[1] Voraussetzung für die Existenz oder Wirksamkeit eines gefassten Beschlusses ist daher nicht die Protokollierung des Beschlusses und die Beschlussfeststellung im Protokoll. Eine mündliche Feststellung und Verkündu...mehr