Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

1. Umfang der Pflicht Rz. 5 Die neue Regelung ist weitgehend überflüssig und bringt wenig Gewinn an Rechtsklarheit. Dass Wohnungseigentümer gesetzliche Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse, soweit wirksam, einhalten müssen ist selbstverständlich. Neu ist abgesehen von der alleinigen Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft lediglich die Aufgabe der Differenzi...mehr

a) Fortführung der Systematik des früheren Rechtes Rz. 73 Im Grundsatz führt das WEMoG die Systematik des früheren Rechtes fort, wonach die materiellen Voraussetzungen der Entziehung in einer Generalklausel (nunmehr § 17 Abs. 1 WEG) kodifiziert sind, die durch ein Regelbeispiel konkretisiert wird. Dies ermöglicht es, wie früher, schon bei einmaligen, aber besonders schwerwieg...mehr

1. Regelungstechnik Rz. 28 § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG regelt die Duldungspflichten gegenüber den Miteigentümern durch einen Verweis auf § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Dies erscheint systematisch von vorneherein unglücklich, da in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG naturgemäß nur Maßnahmen der Gemeinschaft beschreibt, die der einzelne Wohnungseigentümer nicht ergreifen kann. Dann wäre die Vorschrift au...mehr

1. Kosten Rz. 134 § 21 Abs. 5 S. 1 WEG verleiht der Eigentümerversammlung die Kompetenz, eine von den gesetzlichen Regelungen abweichende Kostentragung zu beschließen. Dies umfasst alle Regelungen des § 21 WEG. Dies wird häufig von Bedeutung sein, wenn die Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile nicht einleuchtet. Es ist etwa nicht einsichtig, wieso die K...mehr

a) Betroffene Einrichtungen Rz. 47 Jeder Wohnungseigentümer kann aus § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Die Reichweite dieser Vorschrift ist erheblich; sie erfasst nicht nur die Lademöglichkeit im engeren Sinne, sondern die gesamte Infrastruktur von der Verlegung der Versorgungsleitungen zur Lade...mehr

1. Begriff der "anderen baulichen Veränderungen" a) Vorrang der Kostentragungsregelungen in § 21 Abs. 1 und 2 WEG Rz. 116 Der in § 21 Abs. 3 S. 1 WEG gebrauchte Begriff "anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen" ist nicht präzise. Es kommt auf die Kostenverteilung nach § 21 Abs. 1 und 2 WEG an. Eine der von § 21 Abs. 1 S. 1 WEG erfassten Maß...mehr

a) Zulässigkeit der Entziehungsklage ohne Beschlussfassung Rz. 80 Darüber hinaus entfällt mit dem Wegfall von § 18 Abs. 3 S. 1 WEG a.F. die vorgängige Beschlussfassung vor der Entziehungsklage. Die Klage, mit der die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Veräußerung des Sondereigentums von einem Miteigentümer verlangt, ist somit auch ohne entsprechende Beschlussfassung zulä...mehr

1. Fortführung des alten Rechtes Rz. 7 Nach Bekunden der Gesetzesmaterialien will die neue Fassung der Zuständigkeitsvorschrift im Wesentlichen die Rechtspraxis nach früherem Recht fortsetzen.[6] Es bleibt also insbesondere bei der weiten Handhabung der Vorschrift. So erfasst § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG etwa den Streit mit ausgeschiedenen Wohnungseigentümern,[7] mit Verwaltungsbeir...mehr

a) Fortführung von § 50 WEG a.F. Rz. 58 Grundsätzlich trägt die unterlegene Partei auch die Kosten der Nebenintervenienten. Damit wirft die Möglichkeit der Nebenintervention das aus dem früheren Recht bekannte Problem wieder auf, dass der Beschlusskläger mit einer Vielzahl von Erstattungsansprüchen rechnen muss. Das neue Recht bietet mit § 44 Abs. 4 WEG eine ähnliche Lösung a...mehr

1. Bedeutung Rz. 39 Mit § 44 Abs. 2 S. 2 WEG normiert der Gesetzgeber die Pflicht des Verwalters, den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Klage unverzüglich bekannt zu machen. Damit scheint auf den ersten Blick nur die früher in § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG a.F. normierte Informationspflicht modifiziert in das neue Recht übertragen zu sein. Tatsächlich begründet § 44 Abs. 2 S. 2 ...mehr

1. Beschränkung auf Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklagen Rz. 15 Die am weitesten gehende Veränderung hat die Regelung der Zuständigkeit für Streitigkeiten um die interne Willensbildung erfahren. Diese war in § 43 Nr. 4 WEG a.F. mit der Formulierung "Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer" sehr weit gefasst. Es herrschte ...mehr

a) Ausgangslage Rz. 18 Zur Durchsetzung seines Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung benötigt der Wohnungseigentümer häufig genauere Kenntnis der Vorgänge in der Verwaltung. Der Anspruch auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen war bislang nur punktuell für die Niederschriften in § 24 Abs. 6 S. 3 WEG a.F. und für die Beschluss-Sammlung in § 24 Abs. 7 S. 8 WEG a.F. geregelt. Es...mehr

1. Bedeutung der Vorschrift Rz. 45 § 44 Abs. 2 S. 3 WEG zieht die prozessuale Konsequenz daraus, dass ein Beschluss nur allen Wohnungseigentümern gegenüber gültig oder unwirksam sein kann. Wird er von mehreren Wohnungseigentümern angefochten, muss daher ein Gleichlauf geschaffen werden. Die Gesetzesmaterialien stellen dabei darauf ab, dass § 44 Abs. 2 S. 3 WEG ähnlich wie frü...mehr

1. Bedeutung a) Voraussetzung einer Beschlussfassung Rz. 74 Der Tatbestand einer Veränderung ohne Beeinträchtigung hat im neuen Recht erheblich an Bedeutung verloren. Er wird nach dessen Vorgaben nur noch bei Veränderungen im Sondereigentum unmittelbar relevant, da dort Maßnahmen, die keinen Miteigentümer mehr als unerheblich beeinträchtigen, gemäß § 13 Abs. 2 WEG ohne Beschlu...mehr

Rz. 87 In demselben Umfang wie beim Gemeinschaftseigentum sind über den Verweis in § 13 Abs. 2 WEG auch Veränderungen des Sondereigentums nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG privilegiert, können also unabhängig von einer Beeinträchtigung einzelner oder aller Miteigentümer verlangt werden. Dies dürfte in der Praxis eine erhebliche Rolle spielen, da die nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG privile...mehr

Rz. 58 Grundsätzlich trägt die unterlegene Partei auch die Kosten der Nebenintervenienten. Damit wirft die Möglichkeit der Nebenintervention das aus dem früheren Recht bekannte Problem wieder auf, dass der Beschlusskläger mit einer Vielzahl von Erstattungsansprüchen rechnen muss. Das neue Recht bietet mit § 44 Abs. 4 WEG eine ähnliche Lösung an wie das alte in § 50 WEG a.F. [...mehr

Rz. 25 Vom früheren Konzept weicht die Behandlung der Pflichten des Wohnungseigentümers aus § 14 Nr. 2 WEG a.F. bei der Überlassung von Sondereigentum an Dritte, denen er sein Sondereigentum zur Nutzung überlässt, deutlich ab. Denn diese Vorschrift, die den Wohnungseigentümer dazu verpflichtete, für die Einhaltung der Verpflichtungen aus § 14 Nr. 1 WEG a.F. durch nutzungsber...mehr

Rz. 103 § 21 Abs. 1 S. 2 WEG beschränkt die Nutzung der baulichen Veränderung auf diejenigen, Wohnungseigentümer, die die Kosten der baulichen Veränderung tragen. Dies gilt allerdings nur für bauliche Anlagen, die einer exklusiven Nutzung zugänglich sind. Auf dem Wege des § 21 Abs. 1 S. 2 WEG können Miteigentümer nicht von der Nutzung gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlos...mehr

a) Sinn der Regelung Rz. 107 Die ursprünglich in § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG als Tatbestand einer Kostenverteilung auf alle Wohnungseigentümer vorgesehene Anpassung an den Zustand vergleichbarer Anlagen ist vom Rechtsausschuss ersatzlos gestrichen worden. Stattdessen stellt § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG nunmehr auf eine doppelt qualifizierte Mehrheit ab. Wurde die bauliche Veränd...mehr

Rz. 18 Die Zusammenfassung von Anfechtungs- bzw. Nichtigkeitsklage und Vorschriften zur Beschlussklage sind insoweit irreführend, als für die Anfechtungsklage Sonderregelungen gelten. Dies betrifft die Fristen zur Erhebung und Begründung der Anfechtungsklage und die Möglichkeit der Wiedereinsetzung, die nach wie vor in einer eigenen Norm (§ 45 WEG) geregelt, aber in Wortlaut...mehr

a) Art der Maßnahme Rz. 112 Der Gesetzgeber bestimmt in § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG die Kostentragungspflicht aller Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen, deren "Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren." Dies begründet er damit, dass "alle Wohnungseigentümer zumindest mittelbar finanziell von der baulichen Veränderung profitieren."[80] Werden me...mehr

a) Gestattung Rz. 95 Der Begriff der Gestattung nimmt auf § 20 Abs. 1 Fall 2 WEG Bezug. Anders als in § 20 Abs. 1 WEG sind durch Beschluss gestattete von sonstigen beschlossenen baulichen Veränderungen zu unterscheiden, da diese Vorschrift nur ihre Rechtmäßigkeit unabhängig von der Kostenfolge regelt. Für letztere gelten nämlich die Kostentragungsregelungen der Absätze 2 und ...mehr

Rz. 35 Das WEMoG behält zwar die Möglichkeit, eine Veräußerungsbeschränkung durch Beschluss aufzuheben, in § 12 Abs. 4 S. 1 WEG bei. Gestrichen wird aber die fragwürdige Unabdingbarkeit dieser Regelung in § 12 Abs. 4 S. 2 WEG a.F. Zugleich wird die vormals in § 12 Abs. 4 S. 5 WEG a.F. geregelte Erleichterung des Nachweises eines solchen Beschlusses durch einen Verweis in § 1...mehr

Rz. 60 Dieses Fehlen einer eigentlich zwingend erforderlichen Regelung kann nur durch den Rückgriff auf eine Generalklausel behoben werden (ähnlich wie nach altem Recht bei der Führung von Aktivprozessen des Verbandes durch Rückgriff auf § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG a.F.). Nach § 19 Abs. 1 WEG besteht eine Kompetenz der Eigentümerversammlung, über eine Benutzung des Sondereige...mehr

Rz. 61 Das neue Recht geht über das frühere hinaus, als es die Berechtigung des Wohnungseigentümers zur Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen zumindest mittelbar regelt. Denn nach § 13 Abs. 2 WEG bedarf der Wohnungseigentümer selbst bei Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums hinausgehen, nicht der Gestattung durch Beschlus...mehr

Rz. 12 Der Wortlaut des § 43 Nr. 3 WEG a.F. wurde dahingehend geändert, dass nach "Rechte und Pflichten des Verwalters" der Passus "bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums" gestrichen wurden. Der Gesetzgeber hielt das für eine rein sprachliche Straffung.[12] Dies ist insoweit richtig, als es bei der weiten Handhabung der Vorschrift bleibt. Dementsprechend unterfa...mehr

Rz. 59 Mit der Einführung einer umfassenden Berechtigung und Verpflichtung zum Tätigwerden ohne Beschluss ist der Verwalter umgekehrt nicht mehr durch einen solchen in seinem Tun gerechtfertigt. Es stellt sich folglich die neue Frage, wer wie vorgehen muss, wenn er die Berechtigung des Verwalters aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG bestreitet. Nach der neuen Gesetzessystematik, derzuf...mehr

Rz. 46 § 14 Abs. 3 WEG sieht nicht bei jeder Beeinträchtigung, sondern erst ab einer gewissen Intensität einen Anspruch auf Ausgleich vor. Diese Intensität wird etwas blumig damit umschrieben, dass die Einwirkung "über das zumutbare Maß hinausgeht." Diese Formulierung hat weder im alten noch im neuen Recht eine Parallele. Klar dürfte nur sein, dass Einwirkungen, die keinen b...mehr

Rz. 69 Mit dieser neuen Gesetzesfassung ist indessen nicht geklärt, wie das Gericht vorzugehen hat, wenn zwar Anspruch auf eine Regelung, etwa eine Gebrauchsregelung nach § 19 Abs. 1 WEG besteht, für ihre Ausgestaltung jedoch verschiedene Möglichkeiten bestehen. Obwohl § 21 Abs. 8 WEG a.F. sprachlich und systematisch wenig überzeugend gefasst war, ließ sich dieser Vorschrift...mehr

Rz. 23 Glücklicherweise hat der Gesetzgeber die Pflicht des Gerichtes ersatzlos gestrichen, auf erkennbar vom Kläger übersehene Tatsachen hinzuweisen, aus denen sich Nichtigkeit eines Beschlusses ergibt (§ 46 Abs. 2 WEG a.F.). Diese Vorschrift war schon nach altem Recht sinnentleert. Es war schon unklar, wieso nur der Kläger hierauf hingewiesen werden sollte. Im Übrigen steh...mehr

Rz. 1 Die weiterhin in § 13 Abs. 1 WEG geregelte Rechtsmacht des Wohnungseigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, bleibt wörtlich und inhaltlich nahezu unverändert. Die Neufassung trägt lediglich mit der Streichung des Hinweises auf Gebäudeteile dem Umstand Rechnung, dass nunmehr auch am Grundstück Sondereigentum begründet werden kann. Im Übrigen si...mehr

a) Geltungsbereich Rz. 13 Die Vorschrift gilt naturgemäß nicht für Stellplätze, an denen selbstständiges Sondereigentum gebildet wird, da sie als eigene Einheit gar nicht mit Räumlichkeiten verbunden sind, sondern selbst als solche gelten. Dagegen ist die Vorschrift auf sonstige Stellplätze im unselbstständigen Sondereigentum anzuwenden, da diese mit Räumlichkeiten verbunden ...mehr

Rz. 26 Bei der Fehlerlehre ist zu unterscheiden zwischen Fehlern des Beschlusses nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG selbst und solchen bei der Durchführung der Veranstaltung. Erstere können grundsätzlich, sofern nicht ausnahmsweise ein Fall der Nichtigkeit vorliegt, nur mit der Beschlussklage nach § 44 Abs. 1 S. 1 WEG innerhalb der Frist des § 45 S. 1 WEG geltend gemacht werden. Ande...mehr

Rz. 29 In gleichem Umfang und mit identischer Zielsetzung wie bei der Stimmabgabe nach § 23 Abs. 3 WEG (s. gleich Rdn 30 ff.) wird auch die Form des Einberufungsverlangens nach § 24 Abs. 2 WEG herabgesetzt. Hier genügt in Zukunft ebenfalls ein Verlangen in Textform. Wie im Falle des § 23 Abs. 3 WEG muss aber die Urheberschaft des Viertels der Wohnungseigentümer feststehen. E...mehr

Rz. 38 Ohne Sonderregelung wäre die Wohnungseigentümergemeinschaft nur berechtigt, die Eintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse in das Grundbuch zu beantragen, wenn sie selbst Eigentümerin einer Einheit in der eigenen Liegenschaft wäre. Da eine einheitliche Antragstellung wünschenswert ist, schafft § 7 Abs. 2 S. 2 WEG eine Antragsberechtigung auch der Wohnungseigentümerg...mehr

Abschnitt 1 Begriffsbestimmungen § 1 Begriffsbestimmungen (1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden. (2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. (3)...mehr

§ 31 Begriffsbestimmungen (1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluss des Eigentümers eine bestimmte Wohnung in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen (Dauerwohnrecht). Das Dauerwohnrecht kann auf einen auße...mehr

Rz. 46 Einen Anspruch auf bauliche Veränderungen normiert § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG zunächst, wenn diese dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung dient. Die Norm ist weit gefasst, geht also über die früher im Zentrum des Interesses stehende Barrierefreiheit weit hinaus, auch wenn diese weiterhin die bedeutendste Fallgruppe darstellen dürfte. Dies zeigt nicht zuletzt die ...mehr

Rz. 21 § 48 Abs. 4 S. 1 WEG enthält eine bedeutsame Übergangsvorschrift. Danach ist § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG erst ab 1.12.2022 anwendbar. Dies dient der Umsetzung der Ermächtigung für die Vorschriften zur Zertifizierung durch das Justizministerium. Bis dahin können auch Berufseinsteiger nach altem Recht tätig werden.mehr

Rz. 7 Auf Anregung des Rechtsausschusses in das Gesetz eingefügt wurde § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG, wonach grundsätzlich (nur) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Der Begriff des zertifizierten Verwalters wird in § 26a WEG definiert.[9] Die Einordnung in § 19 Abs. 2 WEG zeigt, dass die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalte...mehr

I. Zahlungsplan 1. Zahlungsverpflichtung a) Grundsatz: Trennung von Zahlungs- und Wirtschaftsplan Rz. 2 Die Beschlussfassung über das Finanz- und Rechnungswesen wird durch das WEMoG grundlegend umgestaltet. Während nach früherem Recht Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung beschlossen wurden und die Zahlungspflichten implizit aus deren Genehmigung folgten,[5] will der Gesetzgeber...mehr

1. Veräußerung ohne Zustimmung (§ 46 WEG) Rz. 34 § 46 WEG stellt lediglich eine Umnummerierung dar. Die Vorschrift stimmt wörtlich mit § 61 WEG a.F. überein. 2. Veräußerungsbeschränkungen (§ 12 Abs. 4 WEG) Rz. 35 Das WEMoG behält zwar die Möglichkeit, eine Veräußerungsbeschränkung durch Beschluss aufzuheben, in § 12 Abs. 4 S. 1 WEG bei. Gestrichen wird aber die fragwürdige Unab...mehr

1. Bedeutung Rz. 1 Der Zeitpunkt, zu dem die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband entsteht, ist für den Rechtsverkehr von erheblicher Bedeutung. Denn bis zu diesem Zeitpunkt kann er sich mit jeglichen Ansprüchen nur an den oder die teilenden Eigentümer richten, ab diesem Zeitpunkt nur noch an die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband. Gleichwohl war das Entstehen d...mehr

1. Bedeutung a) Neue Systematik Rz. 104 Die Kostenlast aller Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen war auch früher nicht die Regel. § 16 Abs. 6 S. 1 WEG a.F. nahm ähnlich wie nun § 21 Abs. 3 S. 1 WEG die Wohnungseigentümer von der Kostenlast aus, die der baulichen Veränderung nicht zugestimmt hatten. Allerdings formulierte § 16 Abs. 6 S. 2 WEG a.F. wiederum eine Rückau...mehr

A. Definition I. Jegliche Veränderung des rechtmäßigen Zustands jenseits der Erhaltung (§ 20 Abs. 1 WEG) 1. Vereinfachte Definition Rz. 1 Eine bauliche Veränderung war nach früherer Definition eine nach Begründung einer (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft vorgenommene, auf Dauer angelegte, gegenständliche Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums außerhalb der Grenze...mehr

a) Aufteilungsplan für das gesamte Grundstück Rz. 11 Für selbstständiges und unselbstständiges Sondereigentum gelten gleichermaßen die Anforderungen an ihre Bestimmtheit nach § 3 Abs. 3 WEG. Danach müssen die "außerhalb des Gebäudes liegenden Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan" bestimmt sein. Der Aufteilungsplan wird somit künftig, wenn Sondereigentum a...mehr

A. Die neue Stellung des Verwalters I. Dreifacher Systemwandel Rz. 1 Mit dem WEMoG erfährt die Stellung des Verwalters in dreifacher Hinsicht einen durchgreifenden Systemwandel. Zum einen wird die Wohnungseigentümergemeinschaft durch § 18 Abs. 1 WEG zur alleinigen Trägerin der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Sämtliche Ansprüche sowohl auf bestimmte Maßnahmen ordnu...mehr

a) Sehr hohe Kapazität Rz. 53 Noch von der Bundesregierung in den Gesetzeswurf eingefügt wurden in § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 WEG Maßnahmen, die dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Den unbestimmten Rechtsbegriff der "sehr hohen" Kapazität entnimmt der Gesetzgeber Art. 2 Nr. 2 der EU-Richtlinie 2018/1972 des Europäischen Parlamentes und des...mehr

1. Zweck der Regelung Rz. 8 Die Vorschrift führt § 14 Nr. 4 WEG a.F. fort, wonach der Wohnungseigentümer die Inanspruchnahme seines Sondereigentums hinnehmen muss. Sie ist nunmehr dem Wortlaut nach weiter gefasst. Zum einen muss der Wohnungseigentümer nicht nur Betreten und Benutzung (so § 14 Nr. 4 WEG a.F.), sondern auch "andere Einwirkungen" dulden. Dies entspricht allerdin...mehr

a) Beschränkung auf Beschlüsse nach § 5 Abs. 4 S. 1 WEG Rz. 38 Ohne Sonderregelung wäre die Wohnungseigentümergemeinschaft nur berechtigt, die Eintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse in das Grundbuch zu beantragen, wenn sie selbst Eigentümerin einer Einheit in der eigenen Liegenschaft wäre. Da eine einheitliche Antragstellung wünschenswert ist, schafft § 7 Abs. 2 S. 2 WE...mehr