Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Leitsatz Keine prophylaktische Verpflichtung auf Zutrittsgewährung im Fall noch nicht einmal erteilter Handwerkeraufträge Kein Parteiwechsel Normenkette § 14 Nr. 4 WEG Kommentar Solange noch keine Handwerkeraufträge durch den Verwalter vergeben wurden, besteht auch noch kein umfassendes Zutrittsrecht in ein Sondereigentum für beauftragte Handwerker zur Durchführung von Sanierun...mehr

Leitsatz Änderung der Kostenverteilung durch Beschluss zu den Verwaltungskosten (einschließlich Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung) Vorliegend kein Verstoß gegen das Willkürverbot Kein rückwirkender Eingriff in abgeschlossene Abrechnungszeiträume Kein schutzwürdiges Vertrauen des Eigentümers auf vereinbarte Kostenverteilung, die von Beginn an nicht angewendet wurde No...mehr

Leitsatz Ein Beschluss, der die Grundlage für ein Rechtsgeschäft bildet, wird mit seinem Zustandekommen regelmäßig zugleich mit Außenwirkung umgesetzt, wenn der Verwalter und der außenstehende Dritte als potenzieller Empfänger der Erklärung bei der Beschlussfassung zugegen sind. Normenkette § 21 Abs. 4 WEG Das Problem Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer klagt gegen den Bau...mehr

Leitsatz Leitet eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern mittels einer Gemeinschaftsantenne aufgefangene Rundfunkprogramme über ein Kabelnetz an einzelne Wohnungseigentümer weiter, stellt dies unabhängig von der Anzahl der Einheiten (hier: 343) keine lizenzpflichtige Kabelweitersendung i.S.d. §§ 20, 20b UrhG dar, wenn sich die Wohnungen in einem einheitlichen Gebäude befind...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. Sachverhalt Die Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft in Hamburg beschlosss...mehr

Leitsatz Eine Gemeinschaft kann den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls mit bestehender Entscheidungskompetenz beschließen, wenn das betreffende Landesbauordnungsrecht eine solche eigentumsbezogene Pflicht vorsieht Aufgrund eines bestandskräftigen Beschlusses der Eigentümer angebrachte Rauchmelder stehen nicht im Sondereigentum Normenkette §§ 5 Abs. 1, 2, 10 Ab...mehr

Leitsatz Rechtswidrige bauliche Veränderung, soweit gestattende Beschlussfassung fehlt Verjährter Beseitigungsanspruch gegen den Handlungsstörer führt zu Beseitigungsrechten der Gemeinschaft auf eigene Kosten Duldungspflicht bei zu verneinender Beeinträchtigung Normenkette §§ 14 Nr. 1, 21 Abs. 5, 22 Abs. 1 WEG; § 242 BGB Kommentar Eine bauliche Veränderung (vorgenommen durch ein...mehr

Leitsatz Bei jeder baulichen Veränderung, Modernisierung oder modernisierenden Instandsetzung müssen sich die Wohnungseigentümer als speziellem Ausdruck des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes mit dem Nutzen der Maßnahme im Verhältnis zu ihren Kosten auseinanderzusetzen Normenkette §§ 21 Abs. 4, 22 Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 3 WEG Das Problem In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 2...mehr

Leitsatz Neubestellung eines Verwalters: Konkurrenzangebote sind bereits mit der Einladung zu übersenden Beiratsermächtigung zum Aushandeln und Abschließen eines Verwaltervertrags nicht ohne Vorgabe von Eckdaten durch Gemeinschaftsbeschluss In Neubestellung eines Verwalters liegt zugleich Abberufung des bisherigen Verwalters Normenkette §§ 24, 26, 29 WEG Kommentar Ein Verwalter-...mehr

Leitsatz Nur eine Entlastung "im weitesten Sinne" steht Rückzahlungsansprüchen gegen den Ex-Verwalter entgegen, der sich vom Konto der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst "bedient" hat Normenkette §§ 280, 397 Abs. 1 BGB Das Problem Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nimmt den ehemaligen Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch. Dieser wendet gegenüber der Klage ein...mehr

Leitsatz Nachgenehmigung eines vom bevollmächtigten Verwalter abgeschlossenen Fernsehempfangsvertrags Keine Vergleichsangebote notwendig Normenkette §§ 10 Abs. 2 Satz 2, 21 Abs. 3 WEG Kommentar Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung oder dem der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden Gebrauchs gerichtet sind...mehr

Leitsatz Vom Verwalter nicht angenommene Stimmrechtsvollmacht rechtfertigt keine erfolgreiche Beschlussanfechtung und führt auch nicht zu einer Kostentragungspflicht zu seinen Lasten gemäß § 49 Abs. 2 WEG Normenkette §§ 23 Abs. 2, 49 Abs. 2 WEG Kommentar Der Verwalter hatte rechtzeitig zu einer Eigentümerversammlung am 4.8.2011 eingeladen, u. a. auch mit einem Tagesordnungspun...mehr

Leitsatz Versäumt es der Verwalter, jedem Wohnungseigentümer rechtzeitig vor Ablauf der Anfechtungsfrist eine Kopie des Versammlungsprotokolls zu übersenden, obwohl er dazu gemäß Verwaltervertrag verpflichtet ist, und hat in diesem Fall ein Eigentümer innerhalb der Anfechtungsfrist vorsorglich Beschlussanfechtungsklage erhoben, diese aber nach Kenntniserlangung der Beschluss...mehr

Leitsatz Eingeschränkte Videoüberwachung durch Tür- und Gartenkamera vorliegend rechtlich zulässig Normenkette § 15 WEG; § 1004 BGB Kommentar Die Beklagte hatte eine "Türkamera" und eine "Gartenkamera" installiert. Die Türkamera der hochbetagten Eigentümerin war auf das Schlüsselloch der Eingangstür justiert und ausgerichtet, die Gartenkamera auf ihren Gartensondernutzungsbere...mehr

Einmal jährlich muss die Gemeinschaft über die gemeinschaftlichen Einnahmen und Ausgaben des Vorjahres abrechnen. Die Abrechnung ist gem. § 28 Abs. 3 WEG die Aufgabe des Verwalters. Die Bestandteile einer vollständigen Jahresabrechnung sind die Hausgeldabrechnung, die Kontenentwicklung und die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage. Zu Letzterer hat der BGH in seiner grundl...mehr

Als Inhalt des Sondereigentums kann nach § 12 WEG vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Bei einer Erbengemeinschaft ist die Übertragung des Wohnungseigentums auf einen Miterben zustimmungspflichtig.[42] Umstritten ist, ob die Umwandlung einer Erbengemeinscha...mehr

Mehrere Wohnungseigentümer, zu denen auch die Mitglieder einer Erbengemeinschaft zählen,[21] können nach § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG ihr Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Eine nicht einheitlich erfolgte Stimmabgabe ist ungültig.[22] Das gilt auch dann, wenn von mehreren Mitberechtigten nur einer zur Versammlung erschienen ist. Es gibt nämlich keine Anscheinsvollmacht zugunsten ...mehr

Die Teilnahme des Nichterben, der auch nicht Wohnungseigentümer ist, an der Eigentümerversammlung verletzt objektiv auch den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit[16] dieser Versammlung. Eigentümerbeschlüsse, die unter Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit zustande gekommen sind, sind grundsätzlich für ungültig zu erklären.[17] Eine Ungültigerklärung scheidet jedoc...mehr

Vor einer schwierigen Aufgabe steht der Verwalter nach dem Tod des Wohnungseigentümers. Bis im Grundbuch der neue Eigentümer eingetragen ist oder dem Verwalter ein Erbschein vorgelegt wird, kann Zeit vergehen, in der die Verwaltung der Wohnanlage nicht stillstehen kann. In der Praxis lassen es die Verwalter meist gelten, wenn jemand behauptet, Erbe zu sein, und stellen keine...mehr

Hausgeldschulden können nach § 2213 Abs. 1 Satz 1 BGB als Nachlassschulden sowohl gegen den Erben als auch gegen den Testamentsvollstrecker geltend gemacht werden. Das setzt voraus, dass die Hausgeldschulden Nachlassverbindlichkeiten im Sinne des § 1967 Abs. 2 BGB sind. Nachlassverbindlichkeiten sind jedenfalls die bereits zu Lebzeiten des Erblassers begründeten Hausgeldforde...mehr

Gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG darf die Anfechtungsklage nur von einem Wohnungseigentümer erhoben werden.[45] Der Scheinerbe kann deshalb einen Eigentümerbeschluss nicht anfechten. Hierfür besteht auch kein Bedürfnis, da er durch den Beschluss nicht gebunden wird.[46]mehr

Der wahre Berechtigte als Wohnungseigentümer ist Träger der mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten.[39] Er ist deshalb Schuldner der Wohnungseigentümergemeinschaft und Gläubiger eventueller Rückzahlungen.mehr

Dass der wirkliche Wohnungseigentümer zur Eigentümerversammlung zu laden ist, versteht sich von selbst. Dabei kommt es auf die tatsächliche Rechtslage an. Eine solche wird weder durch einen Erbschein noch durch eine Grundbucheintragung begründet. Wird der vermeintliche Erbe eingeladen, fehlt es an einer Einladung des wirklichen Wohnungseigentümers. Die unterbliebene Ladung ei...mehr

Für eine Anfechtung nach § 123 BGB hat der BGH[1] bereits entschieden, dass derjenige, der den Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum wirksam nach § 123 BGB angefochten hat, nicht in entsprechender Anwendung des § 16 Abs. 2 WEG für Verbindlichkeiten haftet, die nach seiner Grundbucheintragung begründet und fällig werden, auch wenn er noch im Grundbuch eingetragen ist. Derjen...mehr

Der Vorerbe ist bis zum Eintritt des Nacherbfalls Erbe[3] und damit auch Wohnungseigentümer. Er kann deshalb in Bezug auf eine Eigentumswohnung nach § 2112 BGB alle Rechtshandlungen vornehmen, die sich nicht als Verfügung (§ 2113 BGB) darstellen. Verfügung ist nicht nur die Veräußerung des Wohnungseigentums insgesamt. Zu den Verfügungen zu rechnen sind auch Änderungen der Mi...mehr

Leitsatz Berechtigter Bereicherungsanspruch auf Rückzahlung der auf eine unwirksame Jahresabrechnung hin entrichteten Hausgelder Ein solcher Anspruch ist nicht schon durch das Wirtschaftswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschlossen Normenkette § 28 WEG; § 812 Abs. 1 BGB Kommentar Eine Jahresabrechnung führte für den Kläger zu einem hohen Negativsaldo, welchen er nach...mehr

Leitsatz Im Rahmen angefochtener Beschlussfassung (hier: Ersatz von aus Holz bestehender Balkonbrüstungen durch solche aus Stahl und Glas) sind tatrichterlich die gesetzlichen Voraussetzungen des § 22 Abs. 1 bis 3 WEG zu überprüfen, wobei Substanziierungsanforderungen auf Anfechtungsklägerseite hinsichtlich der Darlegungs- und Beweislast für Anfechtungsgründe nicht überspann...mehr

Leitsatz Auf Anregung eines Beschlussanfechtungsklägers muss in Zukunft das Gericht einer beigeladenen Verwaltung aufgeben, eine aktuelle Namens- und Anschriftenliste aller Eigentümer vorzulegen Die gerichtliche Anordnung ist nach Fristablauf ggf. mit Ordnungsmitteln durchzusetzen Normenkette §§ 44, 46 WEG; §§ 142, 390 ZPO Kommentar In einer Beschlussanfechtungsklageschrift erf...mehr

Leitsatz Die Gemeinschaft kann die Geltendmachung von Mängelgewährleistungsansprüchen durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen, auch wenn der Anspruch nur (noch) einem einzigen Eigentümer zustehen sollte Sind hier Ansprüche auf den Verband übertragen worden, entfällt für den einzelnen Eigentümer grundsätzlich das Recht, solche Ansprüche individuell verfolgen zu können Sind in e...mehr

Leitsatz Beschlussweise Nachgenehmigung einer Honorarvereinbarung des Verwalters mit einem beauftragten Fachanwalt ohne ausreichende Information der Eigentümer durch den Verwalter in Aufhebung zu bestandskräftig vorbeschlossener Honorarbegrenzung Normenkette §§ 21, 46 WEG Kommentar Eine Gemeinschaft hatte beschlossen, eine Kanzlei zur rechtlichen Bewertung einer Dachaufstockun...mehr

Leitsatz Kündigung eines von der Gemeinschaft angemieteten Tiefgaragenstellplatzes durch die Verwaltung bzw. den von ihr beauftragten Anwalt ohne entsprechende Legitimation seitens der Gemeinschaft wegen "unerlaubter Untervermietung" des bisherigen Mieters Nachträglich beschlussweise Genehmigung der Kündigung und Ermächtigung der Verwaltung, erforderlichenfalls einen Räumungs...mehr

Leitsatz Keine Übertragung der Verwalterstellung nach Umwandlungsgesetz ohne Eigentümerbeschluss Leitung einer Versammlung durch nicht ermächtigte Person führt wegen Verstoßes gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit zu anfechtbaren Beschlüssen Normenkette §§ 23 Abs. 1, 26 Abs. 1 WEG; §§ 123 Abs. 2 Nr. 2, 131 Abs. 1 Nr. 1 Umwandlungsgesetz Kommentar Die Verwalterstellung einer n...mehr

Leitsatz Ist ausdrücklich vereinbart, dass Balkon-Sondereigentümer Instandsetzungen und Instandhaltungen an Balkonen auf eigene Kosten vorzunehmen haben, betrifft diese Verpflichtung alle, also auch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile Normenkette § 5 Abs. 4 Satz 1 i.V.m. § 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG Kommentar In der betreffenden Anlage besaßen einige Wohnun...mehr

Leitsatz Beispielhafte Nutzungsvorschläge im Aufteilungsplan stellen mangels ausdrücklicher Vereinbarung in der Teilungserklärung keinerlei rechtswirksame Nutzungsbeschränkungen dar (hier: von begründetem Teileigentum) Normenkette §§ 7 Abs. 4 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG; § 1004 BGB Kommentar Allein im Aufteilungsplan gab es zu 3 Teileigentumseinheiten zweimal die Bezeichnung "Laden" ...mehr

Leitsatz Der bestellte und nicht abberufene Verwalter hat das Recht, einen seine Rechtsstellung betreffenden Beschluss anzugreifen und auch Feststellung auf Fortbestehen des Verwaltervertrags zu beantragen Erst spätere Vorlage von Klage-Abschriften (mangels eines existierenden Ersatzzustellungsvertreters) kann ihm vorliegend nicht vorgeworfen werden Besteht in einer Gemeinscha...mehr

Leitsatz Haftung des Verwalters für nicht vollständig vollzogenen Sanierungsbeschluss (hier: Aufzugssanierung) Gerichtliche Schätzung der Schadenshöhe Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG; § 280 BGB Kommentar Eine Gemeinschaft hatte Kompletterneuerung einer Aufzugsanlage zu einem Kostenvolumen von ca. 65.000 EUR beschlossen. Der angebotene Austausch auch der Fahrkorbschienen wurde...mehr

Leitsatz Durch "Leitungswasser von oben" geschädigter Eigentümer kann im Fall einer bestehenden Gebäudeversicherung grundsätzlich nicht den schädigenden Miteigentümer auf Schadensausgleich bei bestehendem Versicherungsfall in Anspruch nehmen "Leitungswasser" in der Begrifflichkeit der Gebäudeversicherung ist auch dasjenige Wasser, das bestimmungswidrig aus mit den Zu- und Abl...mehr

Leitsatz Verantwortlichkeiten nach der Trinkwasserverordnung (Zuständigkeit für Untersuchungspflichten und Kostentragung hierfür) Nur "gewerblich tätige" Eigentümer, insbesondere Vermieter als Pflichtadressaten und Kostenträger? Fehlendes Rechtsschutzbedürfnis für eine ersetzende richterliche Gestaltungsklage ohne Vorbefassung der Gemeinschaft Normenkette §§ 21 Abs. 4 und 8, 23...mehr

Leitsatz Fahrbleche einer als Sondereigentum begründeten Doppelstockgarage stehen ebenfalls grundsätzlich im Sondereigentum, da sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen Normenkette §§ 3 Abs. 1 und 5 WEG; §§ 93, 94, 139 BGB Kommentar In einer Tiefgarage wurden Mehrfachparker als Sondereigentum begründet, wenn auch durch gemeinsame Hydraulikanlage betrieben. Im Wesentlic...mehr

Leitsatz Kein Gutglaubenserwerb eines Pkw-Stellplatz-Sondernutzungsrechts, wenn die Eintragung im Grundbuch nicht mit der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung in Einklang steht Normenkette §§ 5, 7 WEG; §§ 53, 71 GBO; § 892 BGB Kommentar Irrtümlich wurde vorliegend ein Stellplatz-Sondernutzungsrecht einem Wohnungseigentum entgegen entsprechender Eintragungsbewilligung im ...mehr

Die sofortige Beschwerde ist jedoch nicht begründet und war deshalb zurückzuweisen. 1. Wovon auch das AG in seinem angefochtenen Kostenfestsetzungsbeschluss zutreffend ausgegangen ist, steht den Gläubigerinnen wegen der Zahlungsaufforderung ihrer Prozessbevollmächtigten eine 0,3-Verfahrensgebühr gem. Nr. 3309 VV (vgl. dazu BGH NJW-RR 2003, 1581 m.w.N.). 2. Es kann für die Ents...mehr

Leitsatz Kraft Gemeinschaftsordnung zu gewerblichen Zwecken nutzbares Teileigentum kann auch als muslimisch-religiöses Gemeindezentrum genutzt werden Inhaltsgleicher Zweitbeschluss zur Abrechnungsgenehmigung (ohne willentliche Aufhebung einer Erstbeschlussfassung) Normenkette §§ 10, 14 Nr. 1, 15 Abs. 1 und 3, 23, 28 Abs. 3 WEG; §§ 133, 157, 1004 Abs. 1 BGB Kommentar Werden in d...mehr

Der Anwalt hatte für die beiden Klägerinnen erfolgreich eine Beschlussanfechtungsklage gegen 60 Miteigentümer einer Wohnungseigentumsanlage sowie die zugehörige Hausverwaltungs-GmbH geführt und hiernach einen Kostenfestsetzungsbeschluss zugunsten der Klägerinnen gegen die Beklagten über 1.103,62 EUR nebst Zinsen erwirkt. Nachdem die festgesetzen Kosten nicht fristgerecht bez...mehr

Leitsatz Straßenreinigungsgebührenbescheid durfte in Sachsen zu Recht an die Gemeinschaft als Zahlungsschuldnerin gerichtet werden, zugestellt an die Verwaltung als deren Vertreter Normenkette § 10 Abs. 6, 8 WEG; § 51 Abs. 5 Satz 1 Sächsisches Straßengesetz i.V.m. entsprechender gemeindlicher Straßenreinigungs- und Gebührensatzung Kommentar Vorliegend wurde nach § 14 der gemei...mehr

Leitsatz Durch die Teilungserklärung kann nicht Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes begründet werden Eine Verschiebung der Grenze zwischen gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum nach Teilungserklärungsvereinbarung ist nur zugunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums möglich (vgl. auch § 5 Abs. 3 WEG) Versorgungsleitungen (hi...mehr

Leitsatz 2 gegen denselben Beschluss gerichtete Anfechtungsklagen müssen zwingend (ggf. auch noch in der Berufungsinstanz oder instanzenübergreifend) zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden werden Unterbleibt Verbindung, kann jeder Kläger auch im Parallelverfahren Rechtsmittel gegen ein klageabweisendes Urteil einlegen Wird eine Entscheidung in einem der beiden ...mehr

Leitsatz Nachträgliche Verglasung von Loggien als nachteilige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums; Verneinung einer Modernisierungsmaßnahme Normenkette § 22 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 WEG; § 559 Abs. 1 BGB Kommentar Die nachträgliche Verglasung einer Loggia stellt einen Eingriff in die Einheitlichkeit der im Gemeinschaftseigentum stehenden Fassade dar (im Sinne der E...mehr

Leitsatz Stimmrechtsausschluss einer Mehrheitseigentümerin zur anstehenden neuen Verwalterbestellung (Wiederbestellung) wegen rechtsmissbräuchlicher Stimmrechtsausübung Normenkette §§ 24 Abs. 7, 21 Abs. 8, 27 WEG Kommentar Eine Investitions- und Beteiligungsgesellschaft, die Ende 2010 in Insolvenz ging, war Mehrheitseigentümerin mit 72 % aller Miteigentums- und Stimmrechtsante...mehr

Leitsatz Gläubigerin des Anspruchs auf Zahlung von Hausgeld-Nachforderungen aus Abrechnungen ist die insoweit rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft Die Gemeinschaft hat zu entscheiden, wann und inwieweit der Verwalter solche Forderungen geltend machen soll Anspruch eines einzelnen Eigentümers nur auf Erstellung der Jahresabrechnung Normenkette § 28 Abs. 3 WEG; § 91a ZPO K...mehr

Leitsatz Zulässige Anfechtung gegen den abtrennbaren Teil eines Beschlusses Keine Abtrennbarkeit der Anfechtung, wenn Sonderumlagebeschluss auf bestimmten Betrag reduziert werden soll Unzulässige Teilanfechtung im Zweifel als Anfechtung des gesamten Beschlusses auszulegen Normenkette § 46 WEG; §§ 139, 308 ZPO Kommentar Eigentümerseits wurde ein Sonderumlagebeschluss mit differen...mehr