Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rn 1 Das Dauerwohnrecht, dessen Regelungen auch für das Dauernutzungsrecht (§ 31 II) maßgeblich sind (§ 31 III), ist dem Wohnungsrecht gem § 1093 BGB nachgebildet worden und unterscheidet sich von diesem im Wesentlichen dadurch, dass es veräußerlich und vererblich ist (§ 33 I 1) und weitergehende Nutzungen erlaubt (BGH NZM 12, 311 [BGH 16.09.2011 - V ZR 236/10] Rz 7; München...mehr

Rn 10 In Streitigkeiten nach § 43 II ist nach § 72 II 1 GVG grds das für den Sitz des OLG zuständige LG gemeinsames Berufungs- und Beschwerdegericht für den Bezirk des OLG, in dem das AG seinen Sitz hat. Ob die in § 72 II GVG vorgesehene Zuständigkeitskonzentration eintritt, richtet sich allein danach, ob es sich um eine Streitigkeit iSv § 43 II handelt (BGH NZM 16, 168 Rz 1...mehr

Rn 2 Soweit ein Land von § 15a I 1 EGZPO Gebrauch gemacht hat, ist in § 43 II unterfallenden Verfahren vor einer Klageerhebung nach Maßgabe des jeweiligen Landesgesetzes ggf ein Einigungsversuch zu durchlaufen (AG Düsseldorf ZWE 11, 142). Für Anfechtungsklagen kommt ein obligatorisches Einigungsverfahren nach § 15a I Nr 1 EGZPO nicht in Betracht, da diese gem § 45 S 1 binnen...mehr

Rn 6 Wie in jedem anderen der ZPO unterworfenen Verfahren kommt auch in WEG-Streitigkeiten iSv § 43 II einstweiliger Rechtsschutz nach §§ 916 ff ZPO in Betracht (BGH NJW 14, 1447 [BGH 21.02.2014 - V ZR 164/13] Rz 19; 11, 3025 Rz 11). Antragsgegner/Beklagte können neben der GdW einzelne oder sämtliche WEigtümer oder der Verw sein. Örtlich zuständig ist das Gericht der Hauptsa...mehr

Rn 3 Die WEigtümer können außer bei Anfechtungsverfahren (LG München I ZMR 12, 815; AG Merseburg ZMR 08, 747, 748) als Prozesshindernis ein ›Vorschalt- oder Güteverfahren‹ vereinbaren (Frankf NZM 08, 290). Das Verfahren ist auch dann durchzuführen, wenn die WEigtümer mit dem Gegenstand befasst waren. Wird ungeachtet eines Vorschaltverfahrens Klage erhoben, ist diese so lange...mehr

Rn 6 Zu unterscheiden sind formale (Bsp: Ladungsmängel, Mängel bei Durchführung der Eigentümerversammlung usw) und materielle Mängel (Bsp: Verstoß gegen öffentliches Recht). Beide können zur Anfechtbarkeit (§§ 44, 45) und/oder zur Nichtigkeit führen, va nach §§ 134, 138, 242 BGB. Ein formaler Beschl-Mangel führt idR nicht zur Nichtigkeit (BGH ZMR 12, 972 = NJW 12, 3232 Rz 21...mehr

Rn 5 Die Räume eines Wohnungseigentums – das SonderE – sind zum Wohnen bestimmt. Ihre ordnungsmäßige Benutzung richtet sich nach diesem Zweck (BGH NZM 12, 687 [BGH 13.07.2012 - V ZR 204/11] Rz 7); hierzu gehört in erster Linie der Gebrauch der Wohnung als Lebensmittelpunkt (BGH NJW 10, 3093 [BGH 15.01.2010 - V ZR 72/09] Rz 15) sowie die entspr Benutzung, also va das Vermiete...mehr

Rn 17 Ein WEigtümer ist allerdings verpflichtet, auf Drittnutzer, denen er das gemE und/oder das SonderE überlässt, einzuwirken, damit diese die Pflichten des § 14 I Nr 1 erfüllen. Als Dritte erfasst sind die in § 555d BGB Rn 4 Genannten sowie va Mieter (LG Frankfurt aM ZMR 19, 65), Pächter (BayObLG ZMR 94, 25) oder Nießbraucher (BGH NJW 14, 2640 Rz 11). Rn 18 Ob und in welch...mehr

Rn 15 Vereinbarungen werden von sämtlichen WEigtümern – ggf durch Vertreter – geschlossen, sofern sie nicht nach §§ 8 II, 5 IV 1 entstehen. Eine Vereinbarung nur mehrerer WEigtümer unterfällt nicht §§ 10 I 2, 5 IV 1 (München ZWE 12, 92). Eine unwirksame Vereinbarung kann nicht nach § 140 BGB in einen Beschl umgedeutet werden. Haben die WEigtümer eine Vereinbarung schließen w...mehr

Rn 14 Die tw Aufrechterhaltung von Beschlüssen entspr § 139 BGB kommt in Betracht, wenn nach dem tatsächlichen oder hypothetischen Parteiwillen zweifelsfrei davon auszugehen ist, dass der Beschl auch als Teilregelung gefasst worden wäre (BGH ZMR 22, 60 Rz 12; 20, 675 Rz 13; 17, 317 Rz 26; NZM 15, 88 Rz 21).mehr

Rn 17 Ein Bestellungsbeschl ist – wie jeder Beschl – an § 18 II zu messen (BGH NJW 12, 3175 [BGH 22.06.2012 - V ZR 190/11] Rz 7; 11, 3025 Rz 11). Eine Anfechtung hat Erfolg, wenn: Rn 18 Der Bestellungs-Beschl unter formalen Mängeln leidet, zB solchen der Ladung oder der Beschl-Fassung. Die Auswahlentsch ermessensfehlerhaft war (BGH ZMR 20, 206 Rz 17). Bei einer Erstbestellung ...mehr

Rn 3 Die Klagefrist wird durch Erhebung einer ordnungsmäßigen Anfechtungsklage gewahrt. Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung mit dem Ziel, die Gültigkeit des angefochtenen Beschl vorläufig außer Kraft zu setzen, reicht nicht. Auch ein selbständiges Beweisverfahren, bei dem die Hauptsache eine Anfechtungsklage wäre, ist keine Anfechtungsklage. Da die Klagefrist...mehr

Rn 21 Jeder WEigtümer kann nach § 20 II 1 Nr 2 angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Soweit für das Laden keine bauliche Veränderung erforderlich ist, sondern lediglich die Nutzung des bestehenden gemE, ist § 20 II 1 Nr 2 nicht anwendbar (BRDrs 168/20, 69). Nach § 554 I BGB kann der Mieter eines WEigtümers von di...mehr

Rn 11 Die WEigtümer können sich durch Vereinbarung für Ablauf und Inhalt einer Versammlung eine Geschäftsordnung geben, zB wer die Versammlung leitet, ob geraucht werden darf, die Dauer der Redezeit (§ 23 Rn 11) etc. Eine vereinbarte Geschäftsordnungsregelung kann nur durch eine Vereinbarung wieder geändert werden.mehr

Rn 28 Zum Bauträgerrecht s § 9a Rn 27 sowie § 650u BGB.mehr

Rn 20 Für Mehrhausanlagen – als solche werden im Kern WE-Anlagen mit mehreren, voneinander getrennten Baukörpern (idR Häuser) verstanden – sieht das Gesetz keine Besonderheiten vor. Die Mehrhausanlage gilt, auch wenn sie aus mehreren unselbständigen ›Untergemeinschaften‹ (Rn 8) besteht, bei der Verwaltung als ein Objekt bzw eine GdW, sodass auch nur ein Verw bestellt werden ...mehr

Rn 10 Zu den gesetzlichen Aufgaben der GdW zählen nach § 18 I zB die in §§ 18 II, IV, 19 II, 20 II, III, 23 II, 24 I, IV–VIII, 28 I 2, II 2, IV. Weitere gesetzliche Pflichten können vor allem aus Vorschriften des Öffentlichen Rechtes folgen. Neben den ausdrücklichen Pflichten muss die GdW die Pflichten erfüllen, die nach Sinn und Zweck vGw an sie nach § 18 I zu richten sind,...mehr

Rn 13 Für Beschwerden gelten §§ 567 ff ZPO, wobei § 72 II GVG zu beachten ist (Oldbg ZMR 09, 139).mehr

Rn 15 Die GdW (Rn 8) entsteht nach § 9a I 2 mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Dies gilt auch im Fall des § 8.mehr

Rn 26 Abnahme des gemE: s BGH ZMR 16, 711 Rz 37. Anspruchsbegründung und -vernichtung: VGw besteht keine Beschl-Kompetenz, eine persönliche Leistungspflicht eines WEigtümers (BGH NJW 14, 2861 Rz 5 = ZMR 14, 996; ZMR 12, 646 = NJW 12, 1724 Rz 11; ZMR 10, 378 = NZM 10, 285 Rz 10) oder eines Dritten, zB des Mieters (LG Dresden ZWE 13, 97), zu begründen. VGw besteht ferner keine ...mehr

Rn 13 Zur Entstehung des SonderE (§ 1 Rn 23) s § 4 Rn 5.mehr

Rn 9 Wohnungs- ist Miteigentum am gemE, das untrennbar (§ 6 I) mit SonderE an einer Wohnung und/oder Räumen verbunden ist. Am Miteigentum hat jeder WEigtümer einen Anteil (Miteigentumsanteil). Die Miteigentumsanteile haben idR, aber nicht zwingend eine unterschiedliche Größe (§ 3 Rn 4). Das Recht an einem Wohnungseigentum ist ein Wohnungseigentumsrecht (§§ 9 I Nr 2, 11 III 1).mehr

I. Grundsätze. 1. Streitigkeiten nach § 43 II. Rn 10 In Streitigkeiten nach § 43 II ist nach § 72 II 1 GVG grds das für den Sitz des OLG zuständige LG gemeinsames Berufungs- und Beschwerdegericht für den Bezirk des OLG, in dem das AG seinen Sitz hat. Ob die in § 72 II GVG vorgesehene Zuständigkeitskonzentration eintritt, richtet sich allein danach, ob es sich um eine Streitigk...mehr

I. Wohnungseigentum. Rn 12 Wohnungseigentum im eigentlichen Sinne entsteht, wenn es mehrere Eigentümer des gemE gibt. Wohnungseigentum geht unter, wenn es durch Vereinigung kein Miteigentum mehr gibt. Die Wohnungsgrundbücher (§ 7) werden in diesem Falle geschlossen, wenn es der Alleineigentümer beantragt § 9 I Nr 2. II. SonderE. Rn 13 Zur Entstehung des SonderE (§ 1 Rn 23) s § ...mehr

I. Allgemeines. Rn 6 Wie in jedem anderen der ZPO unterworfenen Verfahren kommt auch in WEG-Streitigkeiten iSv § 43 II einstweiliger Rechtsschutz nach §§ 916 ff ZPO in Betracht (BGH NJW 14, 1447 [BGH 21.02.2014 - V ZR 164/13] Rz 19; 11, 3025 Rz 11). Antragsgegner/Beklagte können neben der GdW einzelne oder sämtliche WEigtümer oder der Verw sein. Örtlich zuständig ist das Geri...mehr

1. Überblick. Rn 6 Spricht das Gesetz von Gemeinschaft (§§ 11 I 1, II, III 1, 17 I), ist eine Gemeinschaft iSv §§ 10 I 1 iVm §§ 741 ff BGB gemeint. Diese Bruchteilseigentümergemeinschaft wird aus allen im Grundbuch eingetragenen WEigtümern gebildet. Diese sind insoweit als Teilhaber und Miteigentümer des gemE anzusprechen. 2. Bruchteilsgemeinschaft von WEigtümern. Rn 7 Miteigen...mehr

Rn 4 Welche Person als werdender WEigtümer anzusehen ist, bestimmt § 8 III (§ 8 Rn 10 ff). Dies gilt auch für Altfälle, also solche vor dem 1.12.20.mehr

Rn 5 Ein Beschl kann aufgehoben oder geändert werden: durch einen anderen (ggf Zweitbeschl, Rn 10) oder durch Vereinbarung. Ein Gericht kann einen Beschl nicht ändern, sondern nach § 23 IV 2 nur (ganz oder tw) für ungültig erklären. Ein Gericht kann auch nicht von sich aus ›beschließen‹, etwa nach § 44 I 2 (aA München NJW 11, 83 [OLG München 26.10.2010 - 32 Wx 26/10]).mehr

a) WEigtümer. Rn 32 Verstoßen die WEigtümer gegen Öffentliches Recht, ist das rechtswidrig. Die Folge dieses Verstoßes kann bspw darin liegen, dass die GdW ein Messergebnis nicht nutzen darf (OVG Münster NZM 16, 773 [OVG Nordrhein-Westfalen 25.07.2016 - 4 A 1150/15]; VG Köln ZWE 15, 292; 15, 293). Ferner kann ein Bußgeld verwirkt sein. Schließlich kann der Staat durch einen V...mehr

1. Verpflichtung. Rn 31 Richtet eine öffentlich-rechtliche Vorschrift Anforderungen an eine WE-Anlage, ist zu unterscheiden. Ist das SonderE betroffen, muss der WEigtümer als Sondereigentümer diese erfüllen. Denn für ein gemeinsames Handeln fehlt es an einer Beschl-Kompetenz (BGH ZMR 17, 317 Rz 23). Gehen vom SonderE Gefahren aus, gilt nichts anderes. Ist hingegen das gemE zu...mehr

Rn 5 Der Antrag muss bezeichnen, in welcher ›Rangklasse‹ des § 10 ZVG die geltend gemachten Forderungen verfolgt werden (BGH ZMR 08, 724). Ein besonderes Vorrecht gibt § 10 I Nr 2 ZVG. Dieser ermöglicht eine effektive Rechtsdurchsetzung, weil die Hausgeldansprüche den Rechten der nachfolgenden Rangklassen vorgehen (BGH ZMR 19, 423 Rz 13; NJW 18, 1613 Rz 10). Betreibt die GdW...mehr

Rn 29 Bedient sich der Staat des Verwaltungsprivatrechtes, sind Verträge mit der GdW zu schließen (BGH NZM 14, 81 Rz 13). Bsp: Straßenreinigung (BGH NJW 12, 1948), Gas (BGH ZMR 07, 472), Wasser (BGH NZM 10, 284), Strom, Abfall.mehr

Rn 21 Nach § 5 II sind gemE die wesentlichen Bestandteile (Rn 14), die für Bestand und/oder Sicherheit erforderlich sind. Zwingend gemE sind ferner Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch ›der‹ WEigtümer (aber nicht bloße Bruchteilseigentümer: BGH NZM 12, 422 Rz 9 = ZMR 12, 377) – 2 reichen (BGH NZM 12, 422 Rz 9 = ZMR 12, 377) – dienen; dies gilt auch ...mehr

Rn 4 Veräußerung iSd § 12 ist rechtsgeschäftliche Übertragung eines Wohnungseigentums unter Lebenden im Gegensatz zur Enteignung, zum Eigentumsübergang kraft Gesetzes (Erbfall, Zuschlag in der Zwangsversteigerung) oder zur Erbteilsabtretung und zur Belastung des Wohnungseigentums (KG NZM 16, 731; Nürnbg ZMR 16, 55). Ob die Veräußerung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt, ...mehr

Rn 22 In Mehrhausanlagen sind Vereinbarungen von sämtlichen WEigtümern zu schließen (Ddorf ZMR 03, 765). Beschl bedürfen grds einer Versammlung sämtlicher WEigtümer (LG Köln ZWE 10, 278; AG Karlsruhe-Durlach ZMR 10, 565), in der jeder WEigtümer stimmberechtigt ist.mehr

Rn 14 Es gelten die allgemeinen Vorschriften, soweit § 44 IV nichts anderes bestimmt. Sind WEigtümer verklagt und unterliegen sie, gilt § 100 I ZPO (BGH NZM 16, 101 Rz 22). In sämtlichen Verfahren – auch bei § 44 I 1 (BGH ZMR 09, 296) – kann/soll nach § 12 I 1 GKG ein Gerichtskostenvorschuss verlangt werden.mehr

Rn 9 Jeder Beschl ist anfechtbar. Auch ein vollzogener Beschl (BGH NJW 11, 2660 = ZMR 11, 732) oder einer mit ›geringfügigen‹ Fehlern kann idR angegriffen werden (München ZWE 11, 262). Selbst für die Anfechtung eines Negativbeschl (Rn 1) besteht idR ein Rechtsschutzbedürfnis (BGH ZMR 16, 122 = NJW 15, 3713 Rz 8); es ist nicht erforderlich, zusätzlich einen Antrag auf Beschl-...mehr

1. Formale und materielle. Rn 6 Zu unterscheiden sind formale (Bsp: Ladungsmängel, Mängel bei Durchführung der Eigentümerversammlung usw) und materielle Mängel (Bsp: Verstoß gegen öffentliches Recht). Beide können zur Anfechtbarkeit (§§ 44, 45) und/oder zur Nichtigkeit führen, va nach §§ 134, 138, 242 BGB. Ein formaler Beschl-Mangel führt idR nicht zur Nichtigkeit (BGH ZMR 12...mehr

I. Zwischen den WEigtümern. Rn 16 Die WEigtümer stehen als Miteigentümer des gemE in einer schuldrechtlichen Sonderbeziehung, dem Gemeinschaftsverhältnis (BGH ZMR 17, 570 Rz 10; NJW 14, 1653 Rz 12; § 280 BGB Rn 1). Es beginnt nicht erst mit Entstehung ihrer Gemeinschaft (Rn 14), sondern bereits mit Entstehung der GdW (Rn 15). Im Gemeinschaftsverhältnis wurzeln ua umfassende T...mehr

Rn 12 Für Berufungen in Verfahren nach § 43 I 1 ist – wenn der Zuständigkeitsstreitwert für das erstinstanzliche Verfahren 5.000,00 EUR übersteigt – das OLG zuständig, § 119 I Nr 2 GVG.mehr

Rn 14 Die Gemeinschaft iSv Rn 6 entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher und Eintragung der ersten 2 Miteigentümer in die Wohnungsgrundbücher als ›WEigtümer‹ (Ddorf ZMR 06, 463, 464; KG ZMR 01, 656).mehr

1. Streitigkeiten nach § 43 II. Rn 10 In Streitigkeiten nach § 43 II ist nach § 72 II 1 GVG grds das für den Sitz des OLG zuständige LG gemeinsames Berufungs- und Beschwerdegericht für den Bezirk des OLG, in dem das AG seinen Sitz hat. Ob die in § 72 II GVG vorgesehene Zuständigkeitskonzentration eintritt, richtet sich allein danach, ob es sich um eine Streitigkeit iSv § 43 I...mehr

Rn 60 Die WEigtümer können ua folgende Umlageschlüssel bestimmen (s.a. § 556a Rn 8 ff): Anzahl von Anschlüssen/Anlagen: Es kann die Anzahl von Anschlüssen, etwa Breitbandkabel, Kabelfernsehen, Telefonbuchsen, als Umlageschlüssel bestimmt werden. Entspr gilt für die Anzahl von Anlagen, zB von Rauchwarnmeldern (LG Dortmund ZWE 17, 138). Anzahl von Wohnungseigentumsrechten (Einhe...mehr

I. Überblick. Rn 25 Soweit das Grundbuch betroffen ist, ist vorstellbar, dass ein Dritter gem § 19 GBO zustimmen muss (BGH NZM 12, 351 Rz 5; Nürnbg ZMR 21, 535). Zustimmungsberechtigte Dritte sind die in Abt II oder Abt III eingetragenen Berechtigten wie Grundpfandrechtsgläubiger, Inhaber von Reallasten, Wohnungs- oder Nießbrauchsrechten. Ferner sind potenziell zustimmungsber...mehr

Rn 40 Bodenbelag. Ein WEigtümer beeinträchtigt die anderen WEigtümer durch die Auswechslung eines in seinem Eigentum stehenden Bodenbelags nicht, wenn die im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes (näherliegend wären die bei Umwandlung in Wohnungseigentum) geltenden Schutzwerte (BGH ZMR 20, 971 Rz 12; 19, 55 Rz 9; NJW 18, 2123 Rz 15) erhalten bleiben (BGH ZMR 19, 55 Rz 9; 18,...mehr

1. Allgemeines. Rn 3 Tatbestandsvoraussetzungen in der Versammlung sind: Einberufung durch potenziell Berechtigten (s.a. BGH ZMR 22, 566 Rz 17), Antrag, Abstimmung in einer nicht beendeten Versammlung, va Feststellung und – ggf schlüssige – Verkündung (BGH ZMR 19, 55 = MDR 18, 1432 Rz 15; ZMR 14, 554 = NJW 14, 1090 Rz 8; s.a. § 24 VII 1); der Verw kann die Verkündung nicht ›w...mehr

Rn 12 Wohnungseigentum im eigentlichen Sinne entsteht, wenn es mehrere Eigentümer des gemE gibt. Wohnungseigentum geht unter, wenn es durch Vereinigung kein Miteigentum mehr gibt. Die Wohnungsgrundbücher (§ 7) werden in diesem Falle geschlossen, wenn es der Alleineigentümer beantragt § 9 I Nr 2.mehr

Rn 27 Mögliche Ansprüche der WEigtümer aus einer Bruchteilsgemeinschaft oder Ansprüche, die sich aus den in einer Urkunde mit dem Grundstücksnachbarn ergeben können (BGH v 27.1.23 – V ZR 261/21, Rz 9). Ferner Ansprüche gegen den Bauträger auf Eigentumsverschaffung (BGH ZMR 20, 197 Rz 10). Das Recht, Schadenersatz zu verlangen, wenn das gemE und das SonderE von einer bauliche...mehr

Rn 6 Spricht das Gesetz von Gemeinschaft (§§ 11 I 1, II, III 1, 17 I), ist eine Gemeinschaft iSv §§ 10 I 1 iVm §§ 741 ff BGB gemeint. Diese Bruchteilseigentümergemeinschaft wird aus allen im Grundbuch eingetragenen WEigtümern gebildet. Diese sind insoweit als Teilhaber und Miteigentümer des gemE anzusprechen.mehr

Rn 6 §§ 31 bis 42 sind grds abdingbar. Etwas anderes gilt für: §§ 31 I 1, II, III, 32, 33 I 1, 2, 34, 36 II, III, 39 III Hs 1, 41 III.mehr