Fachbeiträge & Kommentare zu Werbungskosten

Rz. 208 Zu den Werbungskosten gehören Steuern vom Grundbesitz, öffentliche Abgaben sowie Versicherungsbeiträge, die mit dem Gebäude zusammenhängen. Rz. 209 Zu den Steuern vom Grundbesitz zählt die GrSt. Sonstige öffentliche Abgaben auf den Grundbesitz sind Müllabfuhr-, Straßenreinigungs- und Abwassergebühren. Diese Aufwendungen sind auch dann Werbungskosten, wenn sie von eine...mehr

Rz. 235 Der Zusammenschluss mehrerer Personen zu Erwerber- oder Bauherrengemeinschaften oder zu geschlossenen Immobilienfonds diente auch dem Ziel, Immobilieninvestitionen durch eine Vielzahl von in der Anfangsphase zu erbringenden Gebühren usw., die als Werbungskosten sofort abziehbar sein sollten, teilweise über Steuerersparnis zu finanzieren. Die steuerrechtliche Problema...mehr

Rz. 1 Gem. § 2 Abs. 1 Nr. 6 EStG i. V. m. § 21 Abs. 1 EStG unterliegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der ESt. Die Einkünfte ermitteln sich als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG). Für die zeitliche Erfassung der Einnahmen und Werbungskosten gilt das Zu- und Abflussprinzip des § 11 EStG. Grundlage für die Auslegung der Begriffe ...mehr

Rz. 226 Bei einer Personenmehrheit (GbR, KG, OHG, Grundstücksgemeinschaft) erfolgt die Ermittlung der Einkünfte anhand einer zweistufigen Prüfung. Zunächst ist festzustellen, wer die Einkünfte erzielt. Das ist die Personenmehrheit, wenn die Gesellschafter (Gemeinschafter) in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit den Tatbestand des § 21 EStG erfüllen (Rz. 52f.). Einkünfte au...mehr

Rz. 46 In allen Fällen, in denen Beweisanzeichen gegen das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht sprechen, ist zu prüfen, ob ein Totalüberschuss zu erzielen ist. Hierbei ist nach folgenden Grundsätzen zu verfahren: Einnahmen und Werbungskosten sind zu schätzen. Dies kann anhand der letzten 5 Jahre geschehen. Behauptet der Stpfl., dass er auf die in der Vergangenheit entstan...mehr

Rz. 184 Nach § 82b EStDV konnten Aufwendungen für größeren Erhaltungsaufwand abweichend von § 11 Abs. 2 EStG gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Die Vorschrift ist durch das StEntlG 1999/2000/2002 aufgehoben wurden und galt nur noch für vor dem 1.1.1999 entstandenen Erhaltungsaufwand. Durch das HBegleitG 2004 v. 29.12.2003[1] ist die Regelung inhaltsgleich fü...mehr

Rz. 15 Wie bei allen Einkunftsarten ist auch bei den Einkünften aus § 21 EStG das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht (Überschusserzielungsabsicht) als Voraussetzung steuerbarer Einkünfte erforderlich (§ 2 EStG Rz. 76ff.).[1] Überschusserzielungsabsicht ist das Streben nach einem Totalüberschuss während der Periode der Nutzung des Wirtschaftsguts. Erforderlich ist, dass...mehr

Rz. 112 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind solche aus der Vermietung unbeweglichen Vermögens (Abs. 1 S. 1 Nr. 1). Zum unbeweglichen Vermögen gehören unbebaute Grundstücke, Gebäude- und Gebäudeteile, also insbesondere unmöblierte Wohnungen und Zimmer. Zu den Gebäudeteilen gehören das Wohnungseigentum nach § 1 Abs. 2 WEG bzw. Teileigentum an nicht Wohnzwecken dienen...mehr

Rz. 181 Der Stpfl. trägt die Feststellungslast hinsichtlich der tatsächlichen Voraussetzungen für den Abzug der Aufwendungen als Werbungskosten. Demgegenüber trägt das FA die Feststellungslast für das Vorliegen von Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Da das FA i. d. R. nicht in der Lage sein wird, den ursprünglichen Zustand des Gebäudes festzustellen, trifft den Stpfl. ei...mehr

Sind die an den Gesellschafter gezahlten Darlehenszinsen angemessen, stellen sie bei der GmbH Betriebsausgaben dar und mindern ihren steuerpflichtigen Gewinn. Zahlt die GmbH unangemessen hohe Zinsen, wird der überhöhte Teil von den Finanzbehörden als verdeckte Gewinnausschüttung behandelt. Handelt es sich bei dem Darlehensgeber um einen beherrschenden Gesellschafter und ist ...mehr

Rz. 244 Für den Erwerber sind alle Aufwendungen, die er tätigt, um Eigentümer der Immobilie zu werden, regelmäßig Anschaffungskosten, während der Bauherr in größerem Umfang (Rz. 251f.) seine Aufwendungen als Werbungskosten geltend machen kann. Rz. 245 Bauherr ist, wer ein Gebäude auf eigene Rechnung und Gefahr baut oder bauen lässt und das Baugeschehen – allein oder mit ander...mehr

Rz. 253 Geschlossene Immobilienfonds werden regelmäßig in der Rechtsform der GbR oder KG betrieben. Sie erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wenn die Grenzen der Vermögensverwaltung nicht überschritten sind oder die KG nicht gewerblich geprägt ist (Rz. 277f.). Erzielt die Gesellschaft als solche die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sind die Einkünfte a...mehr

Rz. 210 Aufwendungen für den Erwerb oder die Herstellung eines Gebäudes, für nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten und für anschaffungsnahe Herstellungskosten i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG können nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden, sondern sind gem. § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 EStG nur über AfA geltend zu machen. Für die Gebäude-AfA gelten die Vorschri...mehr

Rz. 138 Die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand, der als Werbungskosten sofort abziehbar ist, und Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die nur über AfA geltend gemacht werden können, war schon immer lebhaft umstritten. Die Rspr. hat die Grenzen mehr und mehr zum Erhaltungsaufwand verschoben. Nach Aufgabe der Rspr., dass eine sog. Generalüberholung stets zu nachträglichen...mehr

Rz. 90 Löst der Eigentümer den unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch ab, weil er z. B. über das unbelastete Grundstück verfügen will, liegen nach Verwaltungsauffassung Unterhaltszahlungen nach § 12 Nr. 2 EStG vor. Die Unentgeltlichkeit der Nießbrauchbestellung soll bei ihrer Umkehrung ebenfalls steuerlich unbeachtlich sein. Das gilt unabhängig davon, wie lange der Nießbrauch ...mehr

Rz. 130 Einnahmen sind nach § 8 EStG alle Güter, die in Geld oder Geldeswert bestehen und dem Stpfl. im Rahmen einer der Einkunftsarten des § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 bis 7 EStG zufließen. Zu den Mieteinnahmen nach § 21 EStG gehören alle Entgelte, die durch die Vermietung veranlasst sind.[1] Hierzu gehört in erster Linie das für die Nutzungsüberlassung gezahlte Entgelt, die Miete ...mehr

5.3.2.1 Allgemeines Rz. 138 Die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand, der als Werbungskosten sofort abziehbar ist, und Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die nur über AfA geltend gemacht werden können, war schon immer lebhaft umstritten. Die Rspr. hat die Grenzen mehr und mehr zum Erhaltungsaufwand verschoben. Nach Aufgabe der Rspr., dass eine sog. Generalüberholung stet...mehr

Rz. 139 Zum Erhaltungsaufwand gehören die Aufwendungen für die laufende Instandhaltung, die regelmäßig in etwa gleicher Höhe wiederkehren, und für die Instandsetzung eines Gebäudes, z. B. Reparaturen, Schönheitsreparaturen wie Malerarbeiten usw. Rz. 140 Beim Einbau neuer Teile ist abzugrenzen, ob es sich um Erhaltungsaufwand oder nur über AfA geltend zu machenden Herstellungs...mehr

Rz. 266 Nach § 15a Abs. 1 S. 1 EStG dürfen Verlustanteile eines Kommanditisten weder mit anderen Einkünften aus Gewerbebetrieb noch mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden, soweit ein negatives Kapitalkonto des Kommanditisten entsteht oder sich erhöht; sie dürfen auch nicht nach § 10d EStG zurück- oder vorgetragen werden. Die Vorschrift setzt die Ermitt...mehr

Rz. 163 Herstellungskosten sind nach § 255 Abs. 2 HGB, der wie der Anschaffungskostenbegriff auch im Steuerrecht gilt (Rz. 145), alle Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Gebäudes, seine Erweiterung oder für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen. Aufwendu...mehr

Rz. 272 Nach § 15a Abs. 2 EStG sind die verrechenbaren Verluste in den Folgejahren mit Überschüssen der Einnahmen über die Werbungskosten zeitlich unbegrenzt auszugleichen. Vgl. § 15a EStG Rz. 253ff.mehr

Rz. 82 Ein zugewendetes dingliches Wohnrecht ist entsprechend den Grundsätzen zum Zuwendungsnießbrauch zu behandeln (Rz. 63ff.). Wie ein entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch ist der Sachverhalt zu behandeln, wenn sich der Erwerber eines Grundstücks verpflichtet, dieses mit einem Wohnhaus zu bebauen und dem Veräußerer an einer Wohnung ein dingliches Wohnrecht zu bestellen. Der ...mehr

Rz. 127 Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören auch die Einnahmen, die aus der Veräußerung (Abtretung) von Miet- und Pachtzinsforderungen erzielt werden. Hierzu gehört insbesondere der Fall, dass laufende oder rückständige Miet- und Pachtzinsforderungen im Zusammenhang mit einer Grundstücksveräußerung auf den Erwerber übertragen werden. Dies gilt auch dann, ...mehr

Rz. 246 Zu den Anschaffungskosten (Rz. 145ff.) gehören alle an die Anbieterseite geleisteten Aufwendungen, die auf den Erwerb des Grundstücks mit bezugsfertigem (betriebsbereitem) Gebäude gerichtet sind.[1] Baukosten für die Errichtung oder Modernisierung des Gebäudes: Baubetreuungsgebühren[2]; Treuhandgebühren[3]; Finanzierungsvermittlungsgebühren; Gebühren für die Vermittlung ...mehr

Rz. 32 Die Unterstellung der Einkunftserzielungsabsicht gilt nur für die Vermietung von Gebäuden, nicht aber für die dauerhafte Verpachtung von unbebautem Grundbesitz. In diesen Fällen ist immer die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen.[1] Sie gilt auch nicht bei der Vermietung von Gewerbeobjekten. Auch hier ist die Einkunftserzielungsabsicht im Einzelfall festzustellen (Rz....mehr

Rz. 164 Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten führen dann zu Herstellungskosten, wenn ein neues Wirtschaftsgut entsteht. Das setzt voraus, dass das Gebäude so sehr abgenutzt ist, dass es unbrauchbar geworden ist[1], weil das Gebäude so schwere Substanzschäden an den für die Nutzbarkeit als Bau und die Nutzungsdauer des Gebäudes bestimmenden Teilen hat.[2] Dies ist reg...mehr

Rz. 129 Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermitteln sich gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (sog. Überschusseinkünfte). 5.1 Einnahmen Rz. 130 Einnahmen sind nach § 8 EStG alle Güter, die in Geld oder Geldeswert bestehen und dem Stpfl. im Rahmen einer der Einkunftsarten des § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 bis 7 EStG zufließen. Zu den...mehr

Rz. 165 Baumaßnahmen an einem vorhandenen Gebäude führen zu einer Erweiterung und damit zu Herstellungskosten, wenn ein Gebäude aufgestockt oder daran ein Anbau errichtet wird[1], oder sonst die nutzbare Fläche eines Gebäudes vergrößert wird. Das gilt auch, wenn die Vergrößerung nur gering ist.[2] Die Nutzfläche ist in sinngemäßer Anwendung der §§ 42 und 44 der II. BV a. F. ...mehr

Rz. 84 Obligatorische Nutzungsrechte sind den dinglichen Nutzungsrechten gleichgestellt, d. h., der Nutzungsberechtigte erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sofern der Nutzungsberechtigte eine gesicherte Rechtsposition innehat und tatsächlich als Vermieter oder Verpächter auftritt. Eine gesicherte Rechtsposition ist gegeben, wenn der Eigentümer dem Nutzenden den...mehr

Rz. 145 Der Begriff der Anschaffungskosten folgt aus § 255 Abs. 1 HGB, der uneingeschränkt im Steuerrecht Anwendung findet.[1] Anschaffungskosten sind danach alle Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können, ferner die N...mehr

Rz. 174 Nach bisheriger Rspr. und Verwaltungsmeinung führten anschaffungsnahe Aufwendungen zu nachträglichen Herstellungskosten. Anschaffungsnaher Aufwand war gegeben, wenn innerhalb kurzer Zeit nach der Anschaffung, regelmäßig drei Jahre, Aufwendungen getätigt wurden, die im Verhältnis zum Kaufpreis des Gebäudes hoch waren, regelmäßig mehr als 15 % (Rechnungspreis der Aufwe...mehr

Rz. 168 Aufwendungen für eine Baumaßnahme führen zu Herstellungskosten, wenn die Baumaßnahme zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führt, sofern es sich nicht um Maßnahmen handelt, die zur Herstellung der Betriebsbereitschaft und damit zu Anschaffungskosten führen. Rz. 169 Zur Bestimmung des ursprünglichen Zustands ist grundsätzlich...mehr

Rz. 38 Bei einer teilweise selbstgenutzten und teils an wechselnde Feriengäste vermieteten Ferienwohnung ist die Einkunftserzielungsabsicht durch eine Prognose zu prüfen, da die Selbstnutzung ein privater Anlass und Liebhaberei immer nur dann gegeben ist, wenn die weitere Inkaufnahme von Verlusten aus privaten Gründen geschieht.[1] Selbstnutzung ist gegeben, wenn der Stpfl. ...mehr

Rz. 180 Erfolgen im Rahmen einer Baumaßnahme Aufwendungen, die einerseits zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten führen, andererseits als Erhaltungsaufwand anzusehen sind, sind die Aufwendungen ggf. im Weg der Schätzung in Anschaffungs-/Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen aufzuteilen, z. B. ein für die Gesamtaufwendungen geleistetes Architektenhonorar oder Reinig...mehr

Rz. 143 Zu den Einnahmen aus stillen Gesellschaften i. S. d. § 20 Abs. 1 Nr. 4 S. 1 EStG gehören alle Zuwendungen in Geld oder Geldeswert, die durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasst sind und keine Einlagenrückgewähr darstellen. Einnahmen aus stillen Gesellschaften i. S. d. § 20 Abs. 1 Nr. 4 S. 1 EStG sind in erster Linie die dem Gesellschafter zugewiesenen Anteile am G...mehr

Rz. 413 Zu beachten ist, dass das Abzugsverbot für Werbungskosten i. S. d. § 20 Abs. 9 S. 1 EStG bereits innerhalb des § 20 EStG eine Reihe von Ausnahmen erfährt. Dies betrifft zunächst negative Einnahmen, die schon begrifflich nicht zu den Werbungskosten gehören, sodass § 20 Abs. 9 S. 1 EStG auf sie keine Anwendung findet. Negative Einnahmen liegen vor, wenn ein Stpfl. aufg...mehr

Rz. 43 Eine weitere Ungleichbehandlung, die die Einführung der Abgeltungsteuer mit sich bringt, ist der Ausschluss des Werbungskostenabzugs bei den Einkünften aus Kapitalvermögen; stattdessen gewährt der Gesetzgeber den Stpfl. einen Sparer-Pauschbetrag i. H. v. 1.000 EUR (§ 20 Abs. 9 S. 1 EStG)., während bei den Einkünften der anderen Einkunftsarten Betriebsausgaben und Werb...mehr

Rz. 150 Zu den Einnahmen aus partiarischen Darlehen i. S. d. § 20 Abs. 1 Nr. 4 S. 1 EStG gehören alle Zuwendungen in Geld oder Geldeswert, die durch das Kapitalüberlassungsverhältnis veranlasst sind und keine Kapitalrückzahlung darstellen. Einnahmen aus partiarischen Darlehen i. S. d. § 20 Abs. 1 Nr. 4 S. 1 EStG sind in erster Linie die dem Darlehensgeber zugewiesenen Anteil...mehr

Rz. 408 § 20 Abs. 9 EStG enthält ein generelles Abzugsverbot für Werbungskosten bei den Einkünften aus Kapitalvermögen i. S. d. § 20 EStG. Die Vorschrift wurde mit dem Unternehmensteuerreformgesetz 2008 v. 14.8.2007[1] eingeführt und durch das JStG 2009 v. 19.12.2008[2] teilweise geändert. Weitere Änderungen haben sich durch das Jahressteuergesetz 2022 v. 16.12.2022[3] ergeb...mehr

Rz. 409 Nach § 20 Abs. 9 S. 1 EStG ist bei den Einkünften aus Kapitalvermögen i. S. d. § 20 EStG der Abzug der tatsächlichen Werbungskosten ausgeschlossen. Stattdessen wurde den Stpfl. im Rahmen des Unternehmensteuerreformgesetzes 2008 v. 14.8.2007[1] ein Sparer-Pauschbetrag i. H. v. 801 EUR (1.602 EUR bei zusammen veranlagten Ehegatten) gewährt, der bei der Ermittlung der E...mehr

Rz. 411 § 20 Abs. 9 S. 1 EStG sieht ein generelles Abzugsverbot für Werbungskosten bei den Einkünften aus Kapitalvermögen i. S. d. § 20 EStG vor. Zu den von § 20 Abs. 9 S. 1 EStG erfassten Werbungskosten gehören nach § 9 Abs. 1 S. 1 EStG alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Entgegen dem Wortlaut von § 9 Abs. 1 S. 1 EStG erfordert das Vorlie...mehr

Rz. 81 Im Hinblick auf die Ermittlung der steuerpflichtigen Einkünfte ist zwischen der Ermittlung der laufenden Erträge des Kapitalvermögens i. S. d. § 20 Abs. 1 EStG (z. B. Zinserträge) und der Ermittlung der Gewinne aus der Veräußerung von Kapitalvermögen i. S. d. § 20 Abs. 2 EStG (z. B. Aktiengewinne) zu differenzieren. Für beide Arten der Einkünfteermittlung gelten im Ve...mehr

Rz. 379 § 20 Abs. 7 S. 1 i. V. m. § 15b Abs. 1 S. 1 EStG setzt voraus, dass der Stpfl. Verluste im Zusammenhang mit einem Steuerstundungsmodell erzielt. Im Anwendungsbereich des § 20 Abs. 7 S. 1 EStG müssen die Verluste als Einkünfte aus Kapitalvermögen i. S. d. § 20 EStG qualifiziert werden.[1] Aufgrund des Abzugsverbots für Werbungskosten i. S. d. § 20 Abs. 9 S. 1 EStG kön...mehr

Rz. 1 § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 5 EStG unterwirft alle Einkünfte aus Kapitalvermögen der ESt, die der Stpfl. während seiner unbeschränkten Steuerpflicht (§ 1 Abs. 1 EStG), seiner erweiterten unbeschränkten Steuerpflicht (§ 1 Abs. 2 EStG) oder als inländische Einkünfte i. S. d. § 49 Abs. 1 Nr. 5 EStG während seiner fiktiven unbeschränkten Steuerpflicht (§ 1 Abs. 3 EStG), seiner bes...mehr

Rz. 208 Gegenstand eines Optionsgeschäfts i. S. d. § 20 Abs. 1 Nr. 11 Halbs. 1 EStG ist die Einräumung eines Rechts, nicht aber die Begründung einer Pflicht, eine bestimmte Menge an Basiswerten (z. B. Wertpapiere, Edelmetalle) zu einem bestimmten Zeitpunkt oder innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu einem vorher bestimmten Basispreis an denjenigen, mit dem das Geschäft abge...mehr

Rz. 53 Eine weitere Besonderheit der Abgeltungsteuer ist die Gleichbehandlung von Dividenden und Zinserträgen. Diese unterwirft der Gesetzgeber gleichermaßen dem besonderen Proportionaltarif i. H. v. 25 % nach § 32d Abs. 1 S. 1 EStG, obwohl Dividenden bei der ausschüttenden Kapitalgesellschaft im Regelfall mit KSt vorbelastet sind, während Zinserträge beim Schuldner der Zins...mehr

Rz. 6 Der heutige § 20 EStG geht im Wesentlichen auf § 12 des Preußischen EStG v. 24.6.1891[1] zurück. § 6 Nr. 1 PrEStG 1891 unterwarf, ähnlich wie § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 5 des heutigen EStG, alle Einkünfte, die der Stpfl. aus Kapitalvermögen erzielte, der ESt. § 12 PrEStG 1891 ergänzte diese Vorschrift, enthielt aber, vergleichbar dem heutigen § 20 Abs. 1 EStG, keine Definitio...mehr

Rz. 296 Von den Einnahmen aus der Veräußerung sind nach § 20 Abs. 4 S. 1 Halbs. 1 EStG die Aufwendungen, die im unmittelbaren sachlichen Zusammenhang mit dem Veräußerungsgeschäft i. S. d. § 20 Abs. 2 EStG stehen, abzuziehen. Die Abziehbarkeit der Aufwendungen, die im unmittelbaren sachlichen Zusammenhang mit dem Veräußerungsgeschäft stehen, stellt eine Ausnahme vom Abzugsver...mehr

Rz. 384 Bei § 20 Abs. 8 S. 1 EStG handelt es sich um eine Konkurrenznorm, die keinen eigenen Besteuerungstatbestand enthält, sondern lediglich das Verhältnis der Einkünfte aus Kapitalvermögen i. S. d. § 20 EStG zu den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft i. S. d. § 13 EStG, aus Gewerbebetrieb i. S. d. § 15 EStG, aus selbstständiger Arbeit i. S. d. § 18 EStG und aus Vermi...mehr

Rz. 403 Im Fall von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung i. S. d. § 21 EStG überlässt der Stpfl. bewegliche Sachen, Sachinbegriffe oder Rechte für eine zeitlich begrenzte Dauer an einen Dritten und erhält dafür ein Entgelt. Die zeitlich begrenzte Überlassung beweglicher Sachen gegen Entgelt, die nicht Bestandteil eines Sachinbegriffs sind, unterfällt nicht den Einkünfte...mehr