Fachbeiträge & Kommentare zu Wohngeld

Die Jahresgesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren. Weil die Jahresabrechnung eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung darstellt, sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich.[1] Zahlen also Wohnungseigentümer Abre...mehr

Abgrenzungen Eine Durchbrechung des Jährlichkeitsprinzips ist nur hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten möglich. Hinsichtlich sämtlicher anderer Abrechnungspositionen verbleibt es bei der Abrechnung nach dem Zufluss-/Abfluss-Prinzip.[1] Abrechnungspflicht Für die Erstellung einer Jahresabrechnung ist nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr der alte, noch vor Erstellung ab...mehr

Maßnahmen laufender Erhaltung und Kleinreparaturen werden in aller Regel zur Schonung der Erhaltungsrücklage aus den monatlichen Hausgeldern der Wohnungseigentümer finanziert. Soweit eine beschlossene größere Erhaltungsmaßnahme aus den laufenden Hausgeldern finanziert werden soll, sind die voraussichtlichen Kosten ebenfalls zu berücksichtigen und darzustellen.mehr

Eine Saldenliste stellt lediglich einen fakultativen Bestandteil der Jahresabrechnung dar, war und ist also nicht erforderlich.[1] Allerdings spricht freilich nichts gegen die Fertigung auch einer Saldenliste. Darstellung der Saldenliste Saldenlistemehr

Zunächst müssen in die Gesamtabrechnung sämtliche Einnahmen aufgenommen werden, also auch Zinseinnahmen, Miet- oder Pachteinnahmen sowie geleistete Versicherungszahlungen.[1] Ebenfalls sind in der Jahresgesamtabrechnung sämtlich eingenommene Hausgelder und geleistete Beiträge (z. B. auf beschlossene Sonderumlagen) darzustellen.mehr

Mögliche Klagen der GdWE können insbesondere Beschlussklagen, Hausgeldklagen, Klagen auf Eigentumsentziehung, Schadensersatzklagen, Klagen auf Beseitigung von baulichen Veränderungen oder Unterlassungsklagen im Fall zweckbestimmungswidriger Nutzung des Sondereigentums sein. Verfahrenskosten der Gemeinschaft sind stets unter sämtlichen Wohnungseigentümern nach dem geltenden Kostenver...mehr

Haben die Wohnungseigentümer im Hinblick auf eine Maßnahme der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine Kostenbefreiung einzelner Wohnungseigentümer beschlossen, ist dies bei Erstellung des Wirtschaftsplans zu berücksichtigen. Die Kostenanteile der nicht befreiten Wohnungseigentümer erhöhen sich dann entsprechend. Praxis-Beispiel Erha...mehr

Nach § 28 Abs. 4 WEG muss der Vermögensbericht den Stand der in den jeweiligen Eigentümergemeinschaften gebildeten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Im Einzelnen ist also jeweils der Ist-Stand der Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG, etwaiger weiterer gebildeter Rücklagen und das tatsächlich vorhandene Vermögen anzugeben....mehr

Zweck der Jahresabrechnung ist es, die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Hausgelder in der abgerechneten Wirtschaftsperiode zu ermitteln und festzulegen. Der Soll-Prognose auf Grundlage des Wirtschaftsplans folgt nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, also die Erstellung der Jahresabrechnung nebst Einzelabrechnungen. Der Prognose...mehr

Die GdWE kann zunächst Verbindlichkeiten gegenüber Wohnungseigentümern in Form von rückständigen Abrechnungsguthaben/Anpassungsbeträgen (wenn noch nicht ausgezahlt), geleistetem Hausgeld (Doppel-/Überzahlung), offenen Honoraren/Aufwendungsersatzansprüchen des Verwaltungsbeirats oder Weiterleitung von Versicherungsleistungen haben. Bei den Verbindlichkeiten der Gemeinschaft gegenüb...mehr

Über die sich auf Grundlage der Jahresgesamtabrechnung ergebenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge beschließen die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Da gesetzlich für die Beschlussfassung kein bestimmtes Stimmprinzip vorgesehen ist, richtet sich dieses nach dem gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG oder einem hiervon abweichend verei...mehr

Seit 1.2.2014 ist das deutsche Überweisungsverfahren durch das SEPA (Single Euro Payments Area)-Verfahren abgelöst. In diesem Zusammenhang müssen dem Kontoinhaber – also dem betreffenden Wohnungseigentümer – 14 Tage vor dem Einzug per SEPA-Lastschriftmandat Forderungsbetrag, Fälligkeit, Gläubiger-ID und Mandatsreferenz angekündigt werden, und zwar unabhängig davon, ob bereit...mehr

Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer die Festsetzung der Nachschüsse und Anpassungsbeträge und nicht die Jahresabrechnung als "Rechenwerk". Allerdings wird ein Beschluss, durch den "die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen des Hausgeldes" genehmigt wird, nächstliegend dahingehend ausgelegt, dass die Wohnungseigentümer da...mehr

Für einen Anspruch auf Hausgeld im engeren und im weiteren Sinne bedarf es eines auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beruhenden Beschlusses.[1] Erst durch diesen Beschluss werden im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers begründet.[2] Vor Beschlussfassung fehlt es an einer Forderung.[3] Dies gilt au...mehr

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist es eine Aufgabe der Verwaltung, das durch Beschluss begründete Hausgeld anzufordern. Die Verwaltung schuldet alle notwendigen, geeigneten und erforderlichen außergerichtlichen Tätigkeiten zur Beitreibung des Hausgelds.[1] Hiermit sind Zahlungsaufforderungen und Mahnungen gemeint.[2] Einer weiteren Ermächtigung bedarf die Verwaltung nicht.[3] Be...mehr

Mit dem Eröffnungsbeschluss wird die GdWE als Gläubigerin des Schuldners aufgefordert, ihre Forderungen innerhalb einer bestimmten Frist (mindestens 2 Wochen, höchstens 3 Monate) beim Insolvenzverwalter anzumelden. Anzumelden ist die Forderung nebst möglicher Nebenforderungen; Zinsen sind bis zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung zu berechnen, weiterlaufende Zinsen sind nachr...mehr

Das gegenüber einem Wohnungseigentümer bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründete Hausgeld (Vorschuss und/oder Nachschuss) ist eine einfache Insolvenzforderung. Einfache Insolvenzforderungen sind nach § 38 InsO nämlich solche Verbindlichkeiten gegenüber persönlichen Gläubigern des Insolvenzschuldners, die einen zur Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründ...mehr

Überblick Die Themen Hausgeld und Mahnwesen nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 3.2.3. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3.mehr

Im Fall einer Zwangsverwaltung haftet neben dem Zwangsverwalter weiterhin auch der Eigentümer der Wohnung auf Ausgleich fälliger Hausgelder als Gesamtschuldner. Der Zwangsverwalter ist wegen der Hausgelder nur neben dem Eigentümer entsprechend § 155 Abs. 1 ZVG, § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG zur Zahlung verpflichtet.mehr

Häufig enthält bereits die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung zur Fälligkeit von Hausgeldzahlungen, beispielsweise die Anordnung, dass das Hausgeld zum 10. Tag eines Monats fällig ist (häufig ist die Fälligkeit auch auf den 3. Werktag eines Kalendermonats festgelegt). Zur Frage, wie dieser Werktag zu berechnen ist, siehe Kap. B.II.1.4. Musterklausel in Gemeinschaftsordnung...mehr

Fehlt es an einer Vereinbarung, wird in der Praxis i. d. R. entweder allgemein und damit abstrakt oder im Einzelfall konkret mit dem Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG und beruhend auf § 28 Abs. 3 WEG festgelegt, dass die Wohnungseigentümer das Hausgeld (meist wird nicht – wie es aber möglich wäre – zwischen den einzelnen Vorschüssen unterschieden) nicht nach Abruf, sonde...mehr

Gläubigerin des Hausgelds ist die GdWE.[1] Nur diese kann von einem Wohnungseigentümer das von ihm geschuldete Hausgeld verlangen und ist im Fall eines Hausgeldausfalls die Geschädigte. Nur die GdWE muss auch einen Titel erwirken, beispielsweise einen Vollstreckungsbescheid oder ein Urteil, und kann durch ihre Organe eine Zwangsvollstreckung durchführen. Erfüllt ein Wohnungs...mehr

Zusammenfassung Überblick Die Themen Hausgeld und Mahnwesen nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 3.2.3. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3. 1 Allgemeines 1.1 Rechtsgrundlage und Beitragsverpflichtung 1.1.1 Beschluss Für einen Anspruch auf Hausgeld im engeren und im weiteren Sinne bedarf es eines auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG ...mehr

Nach Insolvenzeröffnung fällig werdende Vorschüsse sind Masseverbindlichkeiten und vom Insolvenzverwalter zu bedienen. Wenn der Insolvenzverwalter das laufende Hausgeld nicht erfüllt, kann ihn die GdWE auf Zahlung verklagen und aus einem Zahlungstitel in die Masse vollstrecken. Sofern die Voraussetzungen des § 90 InsO vorliegen, kann die GdWE auch aus der Rangklasse 5 des § ...mehr

Zahlt ein Wohnungseigentümer sein Hausgeld nicht, ist er i. d. R. bereits ohne Mahnung in Verzug. Dies ist der Fall, wenn eine Vereinbarung der Gemeinschaftsordnung ein Zahlungsziel nennt, die Wohnungseigentümer einen Beschluss nach § 28 Abs. 3 WEG zur Fälligkeit der Zahlungen gefasst haben oder § 271 BGB anwendbar ist. Dennoch ist es im Einzelfall empfehlenswert, den Säumig...mehr

Das Mahnwesen ist zur Optimierung des Forderungsmanagements i. d. R. durch eine ganze Reihe von Beschlüssen nach §§ 28 Abs. 3,19 Abs. 1,16 Abs. 2 Satz 2 WEG vorzubereiten bzw. durch diese zu flankieren. So können die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen sowie die Fälligkeit und die Folgen des Verzugs bestimmen. Flankierende Beschlüsse Wichtig sind insb...mehr

Die Anordnung der Zwangsverwaltung für ein Wohnungseigentum hat nach § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG zur Folge, dass der Zwangsverwalter für Hausgeldansprüche zur Zahlung verpflichtet ist, die nach Anordnung der Zwangsverwaltung (Beschlagnahmezeitpunkt) fällig geworden sind. Der Zwangsverwalter muss also das laufende Hausgeld, mithin Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bedienen. ...mehr

Der Insolvenzverwalter kann ein Wohnungseigentum freigeben. Diese Freigabe ist eine einseitige, empfangsbedürftige, konstitutiv wirkende Willenserklärung gegenüber dem Insolvenzschuldner, einen zur Insolvenzmasse zählenden Gegenstand, etwa das Wohnungseigentum, aus dem Haftungsverband der Insolvenzmasse und damit aus dem Insolvenzbeschlag zu lösen. Die Freigabe wird mit Zuga...mehr

I. d. R. muss die Verwaltung sofort tätig werden, wenn eine einzige Hausgeldzahlung ausbleibt.[1] Spätestens nach 2 ausgebliebenen Hausgeldzahlungen verhält sich die Verwaltung jedenfalls pflichtwidrig und macht sich ggf. schadensersatzpflichtig, wenn sie einfach untätig bleibt. Schadensersatz ist beispielsweise zu zahlen, wenn es durch die Säumigkeit des Verwalters zu einem...mehr

Nach § 366 Abs. 1 BGB kann der Hausgeldschuldner eine ausdrückliche oder schlüssige Bestimmung treffen, welches Hausgeld getilgt sein soll. Leistet der Hausgeldschuldner das Hausgeld, das er seiner Ansicht nach schuldet, kurz vor dem jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt, liegt darin i. d. R. die stillschweigende Bestimmung, dass die gerade fällig werdende Hausgeldschuld getilgt w...mehr

Ob und ggf. in welcher Höhe und Reichweite ein Insolvenzverwalter anstelle des Wohnungseigentümers schuldet, kann immer noch nicht als rechtlich vollständig geklärt betrachtet werden. Zu unterscheiden sind verschiedene Forderungsgruppen.mehr

8.9.1 Anmeldung des ausstehenden Hausgelds Mit dem Eröffnungsbeschluss wird die GdWE als Gläubigerin des Schuldners aufgefordert, ihre Forderungen innerhalb einer bestimmten Frist (mindestens 2 Wochen, höchstens 3 Monate) beim Insolvenzverwalter anzumelden. Anzumelden ist die Forderung nebst möglicher Nebenforderungen; Zinsen sind bis zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung zu b...mehr

1.3.1 Allgemeines Die GdWE kann von den Wohnungseigentümern auf rückständige Vor- und/oder Nachschüsse Zinsen und darüber hinaus gegebenenfalls auch Schadensersatz – z. B. für das Mahnwesen des Verwalters[1] – verlangen, wenn ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung in Verzug gerät. Dazu bedarf es neben der Klärung der Fälligkeit einer Hausgeldschuld einer Mahnung. Keiner Mahnun...mehr

1.1.1 Beschluss Für einen Anspruch auf Hausgeld im engeren und im weiteren Sinne bedarf es eines auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beruhenden Beschlusses.[1] Erst durch diesen Beschluss werden im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers begründet.[2] Vor Beschlussfassung fehlt es an einer Forderung.[...mehr

7.1.3.1 Überblick Zu unterscheiden sind Forderungen im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG und solche im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG – zu den Rangklassen siehe Kasten oben. Dieses Nebeneinander von Ansprüchen nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 5 ZVG kann zu Abgrenzungsschwierigkeiten führen. Es ist insoweit Aufgabe der GdWE, mit ihrem Zwangsversteigerungsantrag differenzierte Forde...mehr

2.1 Überblick Die GdWE ist zu einer ordnungsmäßigen Buchführung verpflichtet.[1] Ohne Buchführung kann sie ihre Aufgaben nicht erfüllen, insbesondere nicht den Wirtschaftsplan aufstellen und über diesen abrechnen sowie nach § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG den Vermögensbericht erstellen. Auch die Informationsrechte der Wohnungseigentümer sowie eine Rechnungslegung wären ohne eine ordnu...mehr

2.2.1 Bestimmungen des Hausgeldschuldners Nach § 366 Abs. 1 BGB kann der Hausgeldschuldner eine ausdrückliche oder schlüssige Bestimmung treffen, welches Hausgeld getilgt sein soll. Leistet der Hausgeldschuldner das Hausgeld, das er seiner Ansicht nach schuldet, kurz vor dem jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt, liegt darin i. d. R. die stillschweigende Bestimmung, dass die gerade...mehr

8.7.1 Allgemeines Ob und ggf. in welcher Höhe und Reichweite ein Insolvenzverwalter anstelle des Wohnungseigentümers schuldet, kann immer noch nicht als rechtlich vollständig geklärt betrachtet werden. Zu unterscheiden sind verschiedene Forderungsgruppen. 8.7.2 Hausgeld: Vor Eröffnung fällige Forderungen Das gegenüber einem Wohnungseigentümer bis zur Eröffnung des Insolvenzverf...mehr

Ist über das Vermögen eines Hausgeldschuldners das Insolvenzverfahren eröffnet worden, muss geprüft werden, ob Aussonderungs- und/oder Absonderungsrechte bestehen. Vor allem Absonderungsrechte spielen seit der WEG-Reform 2007 eine große Rolle. 8.8.1 Aussonderung Die GdWE kann gegenüber dem Hausgeldschuldner im Einzelfall Aussonderungsrechte besitzen (infrage kommen eigentlich ...mehr

Fehlt es an einer solchen Bestimmung, sind die Ansprüche der GdWE nach § 271 Abs. 1 BGB sofort fällig.mehr

1.1 Rechtsgrundlage und Beitragsverpflichtung 1.1.1 Beschluss Für einen Anspruch auf Hausgeld im engeren und im weiteren Sinne bedarf es eines auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beruhenden Beschlusses.[1] Erst durch diesen Beschluss werden im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers begründet.[2] Vor B...mehr

7.1.1 Allgemeines Für eine Zwangsversteigerung bedarf es gemäß § 15 ZVG eines Antrags der GdWE, i. d. R. bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnungseigentumsanlage belegen ist (etwas anderes gilt, wenn in dem betreffenden Bezirk Zuständigkeiten konzentriert wurden). Der Antrag wird häufig vom Verwalter gestellt. Dies ist aber nur möglich, wenn er nach § 27 Abs. 2 WEG d...mehr

7.2.1 Allgemeines Betreibt ein Dritter die Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums, kann die GdWE gemäß § 27 Abs. 1 Satz 1 ZVG diesem Verfahren nach dessen Anordnung bis zum Schluss der Versteigerung beitreten und dort ihre nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Forderungen oder Forderungen nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG gem. § 45 Abs. 3 Satz 1 ZVG anmelden.[1] Der Beitrit...mehr

1.2.1 Allgemeines Zu welchem Zeitpunkt die Vor- und Nachschüsse fällig sein sollen, können die Wohnungseigentümer durch einen auf § 28 Abs. 3 WEG gestützten Beschluss[1] oder durch eine Vereinbarung[2] bestimmen, jenseits der §§ 27 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG aber nicht die Verwaltung. 1.2.2 Gemeinschaftsordnung Häufig enthält bereits die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung zur Fäll...mehr

8.1 Allgemeines Es kann dazu kommen, dass über das Vermögen eines Wohnungseigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet wird. Das Wohnungs- oder Teileigentum des Hausgeldschuldners ist dann als Vermögenswert des Schuldners der Insolvenzmasse zugehörig und unterliegt der Verwertung durch den Insolvenzverwalter. Die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens bringt für die Verwaltung ein...mehr

Das Insolvenzverfahren wird nach § 13 Abs. 1 InsO auf schriftlichen Antrag eröffnet. Der Insolvenzantrag ist zulässig, wenn der Antrag den Erfordernissen des § 14 Abs. 1 InsO entspricht. Antragsberechtigt sind die Gläubiger und der Schuldner (= Wohnungseigentümer). Der Antrag eines Gläubigers ist allerdings nur dann zulässig, wenn der Gläubiger ein rechtliches Interesse an d...mehr

Der Insolvenzverwalter hat die von der GdWE angemeldeten Forderungen mit den in § 174 Abs. 2 und 3 InsO genannten Angaben in eine Tabelle einzutragen. In einem Prüfungstermin werden dann die angemeldeten Forderungen ihrem Betrag nach und ihrem Rang nach geprüft. Soweit gegen die Forderungen der GdWE im Prüfungstermin oder in einem schriftlichen Verfahren ein Widerspruch wede...mehr

Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG müssen "bestimmt" genug gefasst werden.[1] Bestimmtheit eines Beschlusses Ein Beschluss ist "bestimmt", wenn er aus sich heraus genau, klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gilt.[2] Einem Beschluss fehlt hingegen die Bestimmtheit, wenn er keine sinnvolle, in sich geschlossene und verständliche R...mehr

Vorstellbar ist, dass eine Vereinbarung Bestimmungen zur Verrechnung trifft oder dass die GdWE und ein Wohnungseigentümer einen Vertrag zur Verrechnung schließen.[1] Zum anderen besteht nach § 28 Abs. 3 WEG eine Beschlusskompetenz, für künftig eingehende Zahlungen die Tilgungsreihenfolge zu ändern.[2] Möglich ist es, zu vereinbaren oder zu beschließen, eine künftige Teilzahl...mehr

Die GdWE hat nach § 45 Abs. 3 ZVG ferner die Möglichkeit, ihre Forderungen gegen einen Hausgeldschuldner bei einem von einem Dritten betriebenen Verfahren anzumelden.[1] Schadensersatz droht Der Verwalter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er die Anmeldung im Termin unterlässt und der GdWE dadurch ein Schaden entsteht, weil die Hausgelder gegen den säumigen Wohnungseige...mehr