Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Schlichte Untätigkeit des Verwalters, auch wenn diese nicht unmittelbar zu einem Schaden der Wohnungseigentümer oder der Wohnungseigentümergemeinschaft führt, kann dennoch teuer für den Verwalter werden. Praxis-Beispiel Nichterstellen von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplänen, keine Eigentümerversammlungen Während seiner Amtszeit erstellt der Verwalter weder Wirtschaftspläne ...mehr

Das WEMoG hat zu einer deutlichen Haftungsentschärfung bezüglich der Finanzierung von Beschlussklageverfahren, also insbesondere Anfechtungsverfahren, geführt. Da Beklagte in diesen Verfahren nun stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, deren gesetzlicher Vertreter der Verwalter nach § 9b Abs. 1 WEG auch im gerichtlichen Verfahren ist, ist er auch ermächtigt, die F...mehr

Wird der Verwalter von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Haftung genommen, kann die Bestimmung des § 255 BGB für den Verwalter bedeutsam werden. Unmittelbar regelt die Bestimmung den Anspruch auf Abtretung des Ersatzanspruchs des Eigentümers gegen einen Dritten für den Verlust einer Sache oder eines Rechts. Entsprechende Anwendung findet die Regelung jedoch insbeson...mehr

Nach der Bestimmung des § 9b Abs. 1 WEG wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich durch den Verwalter vertreten. Allerdings bestehen 2 wichtige Ausnahmen: Beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags ist der Verwalter nur aufgrund eines Beschlusses zur Vertretung der Gemeinschaft berechtigt. Fehlt es in einem derartigen Fal...mehr

Ungeachtet der Frage, ob der Verwalter im Einzelfall ggf. gegen die Bestimmungen des Rechtsdienstleistungsgesetzes verstößt, wenn er einzelnen Wohnungseigentümern einen Rechtsrat erteilt, haftet er jedenfalls für die Folgen einer falschen Rechtsauskunft.[1] Praxis-Beispiel Offener Kamin im Dachgeschoss mit Schornstein Der Dachgeschosseigentümer beabsichtigte den Einbau eines o...mehr

Der allgemeine zivilrechtliche Verschuldensmaßstab ist in § 276 BGB geregelt. Der Verwalter haftet gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB für Vorsatz und Fahrlässigkeit, sofern nichts anderes bestimmt ist. Grundsätzlich haftet der Verwalter also auch für nur leicht fahrlässig verursachte Pflichtverletzungen. Fahrlässigkeit ist bereits dann gegeben, wenn sich der Verwalter verhört ode...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG kann das Gericht dem Verwalter keine Verfahrenskosten mehr auferlegen. Die Bestimmung des § 49 Abs. 2 WEG a. F. existiert nicht mehr. Dies hat vor allem einen praxisrelevanten Hintergrund: Bereits nach früherem Recht führte eine durch das Gericht unterlassene Verfahrenskostenbelastung des Verwalters nicht dazu, dass die Wohnungseigentümer vom Ver...mehr

Auf Grundlage des § 49 Abs. 2 WEG a. F. konnten dem Verwalter bis zum Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 die Kosten eines wohnungseigentumsrechtlichen Verfahrens auferlegt werden, wenn er aufgrund groben Verschuldens die Tätigkeit des Gerichts veranlasst hatte. Hauptanwendungsfall der Bestimmung waren Beschlussanfechtungsverfahren, die der klagende Wohnungseigentümer desha...mehr

Weist der Verwalter die Wohnungseigentümer nicht auf Baumängel hin bzw. unterlässt er einen Hinweis auf eine drohende Verjährung der Mängelrechte und können wegen eingetretener Verjährung keine Ansprüche mehr gegen den Bauträger geltend gemacht werden, haftet der Verwalter.[1] Praxis-Beispiel Der mangelhafte Balkon Ein Wohnungseigentümer hatte einen Mangel an seinem Balkon ger...mehr

Die Haftung des Verwalters ist nicht davon abhängig, dass ein Verwaltervertrag abgeschlossen ist. Dem Verwalter obliegen vielmehr bereits gesetzlich geregelte Pflichten, bei deren Verletzung er sich den Wohnungseigentümern und der Eigentümergemeinschaft gegenüber schadensersatzpflichtig machen kann. Die gesetzlich geregelten Pflichten des Verwalters ergeben sich dabei aus §§...mehr

Es bedarf keiner Problematisierung, dass sich der Verwalter im Einzelfall strafrechtlich zu verantworten hat, wenn er Wohnungseigentümer beleidigt. Neben einer Geldstrafe riskiert er regelmäßig aber keine weiteren zivilrechtlichen Konsequenzen. Bezeichnet etwa der Verwalter einen Wohnungseigentümer als "Querulanten" im Rahmen einer kontroversen Auseinandersetzung, rechtferti...mehr

Nach § 838 BGB ist derjenige, der "die Unterhaltung eines Gebäudes oder eines mit einem Grundstück verbundenen Werkes für den Besitzer übernimmt oder das Gebäude oder das Werk vermöge eines ihm zustehenden Nutzungsrechts zu unterhalten hat, für den durch den Einsturz oder die Ablösung von Teilen verursachten Schaden in gleicher Weise verantwortlich wie der Besitzer." Als ein...mehr

Der Verwalter kann auch als öffentlich-rechtlicher Störer in Betracht kommen. Grundsätzlich kann der Verwalter lediglich hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums in Anspruch genommen werden. Sind allein das Sondereigentum und/oder das Privateigentum an den darin befindlichen Gegenständen betroffen, kann der Verwalter nicht als Störer in Anspruch genommen werden. Auf dieses er...mehr

Erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung fehlerhaft und werden deshalb die Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge fehlerhaft durch Beschluss festgelegt, ist dies zunächst haftungsrechtlich wenig problematisch, da die Wohnungseigentümer nach Beschlussfassung einen Monat Zeit haben, die Abrechnung und ihr Ergebnis zu prüfen und gegen den Festsetzungsbeschluss Anfechtungsklage z...mehr

Der Verwalter kann sich auch dann schadensersatzpflichtig machen, wenn er einen von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Beschäftigten zu Unrecht kündigt. Praxis-Beispiel "Blödmann" Der von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschäftigte Hausmeister hatte einen Mitarbeiter des Verwalters als "Blödmann" bezeichnet, woraufhin der Verwalter den Arbeitsvertrag fristlos gek...mehr

Grundsätzlich haftet der Verwalter dann, wenn er nicht rechtzeitig fällige Hausgelder beitreibt und diese infolge Verjährung oder Eröffnung des Insolvenzverfahrens gegen den Hausgeldschuldner nicht mehr oder nicht in voller Höhe realisiert werden können.[1] Praxis-Beispiel Der angefochtene Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge Der Beschluss über...mehr

Umstritten ist, ob der Verwalter haftbar gemacht werden kann, wenn er nicht auf die Möglichkeit hinweist, für bestimmte Maßnahmen Fördermittel beanspruchen zu können. Soweit hier dem Grunde nach eine Haftung des Verwalters zwar bejaht wurde, wurde den Wohnungseigentümern jedoch ein Mitverschulden zum Vorwurf gemacht, da sie sich selbst über die Möglichkeit von Fördermaßnahme...mehr

Stellt der Verwalter in der Eigentümerversammlung ohne ausreichende Überprüfung unrichtige Tatsachenbehauptungen auf, haftet er auf Schadensersatz, wenn aufgrund der unrichtigen Darstellung ein für die Eigentümer nachteiliger Beschluss gefasst wird.[1] Praxis-Beispiel Angebliches Nutzerfehlverhalten Der Verwalter schätzt die im Bereich einer Wohnung vorhandenen Feuchtigkeitssc...mehr

Eine unmittelbare Haftung trifft den Verwalter dann, wenn er unberechtigte Forderungen mit Gemeinschaftsgeldern ausgleicht. Häufiger Fall ist hier die ungenügende Rechnungsprüfung. Aber auch dann, wenn er Zahlungen für völlig unbrauchbare Leistungen vornimmt, kann ihn eine Schadensersatzpflicht treffen.[1] Praxis-Beispiel Unbrauchbare Architektenleistung Im Rahmen einer größer...mehr

Beruhen bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums auf eigenmächtigem Verwalterhandeln, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, diese rückgängig zu machen. Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haftet er jedenfalls in Höhe der Rückbaukosten. Allerdings können die Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter auch nach...mehr

Vielfach sehen Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen eine Ermächtigung des Verwalters zum Abschluss bestimmter Verträge vor – insbesondere zum Abschluss von Hausmeisterverträgen oder Verträgen mit Reinigungskräften. Derartige Ermächtigungen sollten den Verwalter aber nicht dazu verleiten, eigenmächtig entsprechende Verträge abzuschließen und schon gar nicht solche, die ...mehr

Eine Haftung kann den Verwalter stets auch dann treffen, wenn er sich nicht selbst in Person einer Pflichtverletzung schuldig gemacht hat, sondern einem seiner Mitarbeiter der Vorwurf einer Pflichtverletzung zu machen ist. Nach der Bestimmung des § 278 Satz 1 BGB hat der Schuldner nämlich ein Verschulden der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedien...mehr

In derartigen Fällen kann auch eine unmittelbare Haftung Dritten gegenüber bestehen. Im Übrigen aber sind auch außenstehende Dritte auf Ansprüche gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verwiesen.mehr

Zahlt ein Wohnungseigentümer über längere Zeit das Hausgeld für eine vermietete Eigentumswohnung nicht, kann der Verwalter verpflichtet sein, zur Sicherung des künftigen Hausgeldeingangs aus einem über einen Hausgeldrückstand erwirkten Vollstreckungsbescheid die Zwangsverwaltung zu betreiben.[1] Alternativ kann der Verwalter auch den Erlass eines Pfändungs- und Überweisungsb...mehr

§ 15 Abs. 1 MaBV schreibt Versicherungsschutz für Verwalter in Form einer Berufshaftpflichtversicherung seit Inkrafttreten des Gesetzes über die Einführung von Berufungszulassungsregelungen für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter am 1.8.2018 zwingend vor. Der Nachweis entsprechenden Versicherungsschutzes ist Voraussetzung für die Erteilung der Gewerbeerlaubnis, der Wohnimmob...mehr

Charakteristisches Merkmal des Verrichtungsgehilfen ist seine Weisungsabhängigkeit, also sein Mangel an Selbstständigkeit und Eigenverantwortlichkeit. Jedenfalls regelt die Bestimmung des § 831 BGB, dass derjenige zum Schadensersatz verpflichtet ist, der einen anderen zu einer Verrichtung bestellt hat und dieser in Ausführung der Verrichtung einem Dritten widerrechtlich eine...mehr

Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.[1] Versäumt er dies, macht er sich entsprechend des Ausfalls der Hausgelder schad...mehr

Stets droht dem Verwalter eine Haftung bezüglich der Verfahrenskosten, wenn ihm Pflichtverletzungen im Vorfeld des jeweiligen Verfahrens zum Vorwurf zu machen sind. Besonders haftungsrelevant sind hier die Fälle, in denen der Verwalter zur Verfahrensführung nicht ermächtigt ist oder er Beschlussanfechtungsverfahren wegen ihm vorwerfbarer rechtswidriger Beschlüsse provoziert ...mehr

Hat die Eigentümergemeinschaft mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehört es zu den Pflichten des Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen ist er verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ...mehr

Lehnt es der Verwalter bei Feuchtigkeitseintritt mit Schimmelbildung und Silberfischbefall im Sondereigentum ab, der Ursache nachzugehen, weil er falsches Lüftungsverhalten für ursächlich hält, hierfür ein Mangel am Gemeinschaftseigentum aber nicht von vornherein auszuschließen ist, handelt er pflichtwidrig. Stellt sich jedenfalls später heraus, dass Ursache ein Mangel im Ge...mehr

Hat es der Verwalter unterlassen, vor der Beschlussfassung über Maßnahmen der Erhaltung, also der Instandhaltung oder Instandsetzung, mehrere Vergleichsangebote einzuholen, hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Regressanspruch gegen den Verwalter wegen der ihr auferlegten Kosten eines erfolgreichen Beschlussanfechtungsverfahrens.[1] Etwas anderes gilt freilich da...mehr

Eine Haftung des Verwalters kommt stets dann in Betracht, wenn er eigenmächtig Aufträge vergibt, obwohl es sich nicht mehr um eine unbedeutende Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG handelt und weder eine Ermächtigung im Verwaltervertrag noch eine solche durch Beschluss dies rechtfertigt.[1] Allerdings muss sich die Gemeinschaft der Wohnungseigen...mehr

Beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechende Art der Anlage der Erhaltungsrücklage, kann den Verwalter eine Mithaftung für den Verlust der Anlage treffen, wenn er das Verlustrisiko der speziellen Anlage hätte erkennen müssen und gleichwohl weder die Eigentümerversammlung auf das bestehende Risiko hingewiesen noch seine Mitwirkung von ein...mehr

Überblick Aus der Sicht des Verwalters ist das Thema seiner Haftung in der Regel ein unangenehmes. Dennoch muss er sich hiermit auseinandersetzen, um im Ernst-, sprich Streitfall, für alle Eventualitäten gewappnet zu sein. Verwalter sollten hinsichtlich ihrer Haftung immer im Blick behalten, dass es nicht allein darum geht, stets das Richtige zu tun – wichtig und entscheiden...mehr

Nichtige Beschlüsse entfalten von vornherein keinerlei Rechtswirkung. Die Beschlussnichtigkeit muss auch nicht erst durch ein Gericht festgestellt werden, wobei dies regelmäßig der Fall ist. Allgemein wird insoweit vertreten, dass der Verwalter weder berechtigt noch verpflichtet ist, einen nichtigen Beschluss durchzuführen. Führt er nichtige Beschlüsse durch, kann er sich de...mehr

In äußerst begrenztem Maß kann der Verwalter seine Haftung im Verwaltervertrag beschränken. Zwar wäre eine entsprechende Individualvereinbarung lediglich durch § 276 Abs. 3 BGB begrenzt, nach dem die Haftung wegen Vorsatzes nicht im Voraus erlassen werden kann. In der Praxis erfolgt die Vereinbarung der Haftungsbeschränkung jedoch nicht durch Individualvereinbarung, sondern ...mehr

Rz. 352 Der Streitwert soll nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO in der Klage angegeben werden. Der Gegenstandswert folgt regelmäßig aus dem Forderungswert, z.B. eines eingeklagten Kaufpreises, der Bürgschaftsforderung oder des begehrten Schadensersatzes. Werden mehrere Ansprüche mit einer Endsumme geltend gemacht, z.B. rückständige Monatsmieten und ein Schadensersatzanspruch wegen B...mehr

Rz. 48 Aus der protokollierten Vereinbarung findet die Zwangsvollstreckung statt, §§ 794 Abs. 1 Nr. 1, 797a ZPO.[58] Vergleiche vor anerkannten Gütestellen werden vom Urkundsbeamten des Amtsgerichts, in dem die Gütestelle ihren Sitz hat, auf Antrag mit einer Vollstreckungsklausel versehen.mehr

Eine Ausnahme von dem Grundsatz der Unzulässigkeit von Teilkündigungen beinhaltet § 573b BGB. Es handelt sich um ein Sonderkündigungsrecht. Die Vorschrift des § 573b BGB gilt nur für die Wohnraummiete. Erfasst werden alle Mietverhältnisse, einschließlich derer, die in § 549 Abs. 2 und Abs. 3 BGB genannt sind. Für Mietverhältnisse über Gewerberäume gilt § 573b BGB nicht. Bei ...mehr

Rn. 582 Stand: EL 175 – ET: 09/2024 Nunmehr enthält § 6 Abs 1 Nr 1a EStG eine gesetzliche Regelung über anschaffungsnahe HK bei Gebäuden. Diese Regelung wurde mit dem StÄndG 2003 ins Gesetz aufgenommen und findet Anwendung für Baumaßnahmen, mit denen nach dem 31.12.2003 begonnen wurde. Danach zählen zu den HK eines Gebäudes (nur dafür, gilt nicht für andere WG) auch Aufwendun...mehr

Rz. 65 Bei Ansprüchen aus einem Arbeitsverhältnis sind die Arbeitsgerichte zuständig, § 46a Abs. 2 ArbGG. Rz. 66 Werden Zahlungsansprüche nach dem Wohnungseigentumsgesetz geltend gemacht, richtet sich die örtlich ausschließliche Zuständigkeit nach der Lage des Wohnungseigentums, § 43 Abs. 1 S. 1 WEG i.V.m. § 689 Abs. 2 S. 1 ZPO.[67] Rz. 67 Bei Antragsgegnern, welche keinen all...mehr

Rz. 56 Bei juristischen Personen oder Personenvereinigungen, die nach dem Gesetz oder der Satzung bzw. dem Gesellschaftsvertrag durch mehrere Personen gesetzlich vertreten werden, sind nicht alle Vertretungsberechtigten vorzuladen; es genügt vielmehr die Vorladung eines gesetzlichen Vertreters (§§ 455, 449 ZPO).[65] Der einzige Vorstand eines eingetragenen Vereins, der sein ...mehr

Rz. 6 Vor Einleitung konkreter Zwangsvollstreckungsmaßnahmen sollte der Gläubiger auch an andere Möglichkeiten denken, die Anschrift, den Arbeitgeber oder Vermögenswerte des Schuldners zu erfahren. Um sich ein Bild über die Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Schuldners zu machen, kann der Inhalt eines Vermögensverzeichnisses zur Abgabe der Vermögensauskunft zur Hilfe ...mehr

Rz. 69 Der Gerichtsvollzieher ist grundsätzlich ermächtigt, zum Zweck der Vollstreckung die Wohnung und die Behältnisse des Schuldners oder die Geschäftsräume einer juristischen Person oder Personenvereinigung zu durchsuchen und hierzu auch verschlossene Türen oder Behältnisse öffnen zu lassen (§ 758 Abs. 1, 2 ZPO). Widerstand des Schuldners darf der Gerichtsvollzieher auch ...mehr

Soweit die Vertragspartner aus Personenmehrheiten bestehen (z. B. Erbengemeinschaft auf der Vermieterseite, Ehegatten auf der Mieterseite), ist die Kündigung grundsätzlich von allen an alle zu richten, d. h., die Kündigungserklärung hat sowohl als Adressat als auch als Absender sämtliche Vertragspartner zu enthalten und ist von allen Absendern zu unterzeichnen. Bruchteilseige...mehr

Das Recht des Mieters, vom Vermieter die Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands zu verlangen, entfällt, wenn der Mangel vom Mieter oder von Personen, für die der Mieter haftet, herbeigeführt wurde. Hinweis Personen, für die der Mieter haftet Zu diesen Personen gehören grundsätzlich Haushaltsangehörige, Untermieter und Besucher sowie die vom Mieter beauftragten Lieferanten ...mehr

Die Einsicht in das Grundbuch ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt[1]; z. B. die Ermittlung des Eigentümers, um gegen diesen Schadensersatzansprüche geltend machen zu können. Gleiches gilt, wenn ein Grundstückseigentümer Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche nach § 1004 BGB gegen unzulässige Maßnahmen auf dem Nachbargrundstück geltend machen will. Di...mehr

Der Steuerpflichtige kann die Steuerermäßigung nur in Anspruch nehmen, wenn er bei einem haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnis[1] Arbeitgeber bzw. bei einer haushaltsnahen Dienst- oder Handwerkerleistung[2] Auftraggeber ist. Heimunterbringung, Betreutes Wohnen, Seniorenresidenz Heimbewohner, die einen eigenständigen und abgeschlossenen Haushalt in einem im Inland oder EU-/EW...mehr

Bei sozialversicherungspflichtigen Beschäftigungen im Privathaushalt, die unter das allgemeine Beitrags- und Nachweisverfahren zur Sozialversicherung fallen, sowie bei geringfügigen Beschäftigungen ohne Haushaltsscheckverfahren gelten die allgemeinen Nachweisregeln. Der Steuerpflichtige hat die Aufwendungen ggf. durch Vorlage einer Mehrfachausfertigung der Lohnsteuerbeschein...mehr

Wegen der Höhe der Steuerermäßigung für die haushaltsnahe Beschäftigung ist zusätzlich zwischen geringfügiger Beschäftigung im Rahmen eines Minijobs[1] und sozialversicherungspflichtiger Beschäftigung[2] zu unterscheiden. Die Abgrenzung bestimmt sich danach, ob der Steuerpflichtige am Haushaltsscheckverfahren [3] teilnimmt. Weist er im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung d...mehr