Deutlich mehr Umwandlungen von Mietwohnungen in Berlin

Gehandelt wurden im vergangenen Jahr in Berlin insgesamt 24.242 Immobilien, und damit zehn Prozent weniger als 2019, wie der Gutachterausschuss für Grundstückswerte mitteilt. Wegen der Corona-Pandemie gebe der Vorjahresvergleich das Marktgeschehen aber nur verzerrt wieder, schränken die Gutachter ein.

Baugrundstücke werden schlechter gehandelt

Der Flächenumsatz bei Grundstücken (bebaut und unbebaut) ist um elf Prozent auf rund 695 Hektar gesunken. Unter anderem beim Kauf von Bauland für den Geschosswohnungsbau beobachten die amtlichen Gutachter Zurückhaltung – und das, obwohl in Berlin und Umland bezahlbare Mietwohnungen fehlen. 111 Kauffälle von unbebauten Grundstücken für den Geschosswohnungsbau gab es 2020, im Jahr zuvor waren es noch 158. Das ist ein Rückgang um knapp ein Drittel (30 Prozent). Der Geldumsatz sank um 61 Prozent auf rund 236 Millionen Euro, nach mehr als 611 Millionen Euro im Jahr 2019.

Die Kauffälle bei Grundstücken zum Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern legten wiederum zu: um rund acht Prozent, allerdings bei einem sinkenden Flächenumsatz in Höhe von zwölf Prozent. 770 Kauffälle registrierten die Gutachter bei einem Geldumsatz von knapp 312 Millionen Euro (plus sieben Prozent). Der höchste Kaufpreis für ein Grundstück wurde in Grunewald aufgerufen: 10,5 Millionen Euro.

Für das erste Halbjahr 2021 prognostizieren die Gutachter, dass die Preise für Bauland für den Geschosswohnungsbau sich weiter stabilisieren, die Kauffälle aber weiter rückläufig sind. Das Gleiche gilt für den Handel mit Mietshäusern.

Kaufpreise für Mietwohnhäuser unter Vorjahresniveau

Die durchschnittlichen Kaufpreise für reine Mietwohnhäuser lagen mit 2.095 Euro pro Quadratmeter wertrelevante Geschossfläche und für Wohn- und Geschäftshäuser mit 2.080 Euro pro Quadratmeter den Gutachtern zufolge im Jahr 2020 jeweils rund acht Prozent unter Vorjahreswert, während die Preisanstiege bei Ein- und Zweifamilienhäusern zwar insgesamt leicht nachließen, aber immer noch einen Sprung um sechs Prozent in die Höhe machten: Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei 3.680 Euro pro Quadratmeter.

Am teuersten sind Ein- und Zweifamilienhäuser derzeit mit rund 9.900 Euro pro Quadratmeter im Ortsteil Berlin-Schmargendorf (Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf). Auch die Preise für Eigentumswohnungen sind laut Bericht nicht mehr ganz so stark gestiegen mit einem Plus von sechs Prozent. Der durchschnittliche Kaufpreis lag 2020 bei 4.735 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Bestand. Im Neubau mussten Käufer im Schnitt mit 6.465 Euro pro Quadratmeter rechnen, was ebenfalls einem Anstieg um sechs Prozent entspricht. Der teuerste Preis wurde für eine Eigentumswohnung in der Nähe des Potsdamer Platzes bezahlt: 18 Millionen Euro, 28.000 Euro pro Quadratmeter, war sie dem Käufer wert.

In den ersten drei Monaten 2021 haben Käufer für eine Eigentumswohnung in Berlin im Mittel 4.785 Euro pro Quadratmeter bezahlt, etwa 13 Prozent mehr als im ersten Quartal 2020, wie aus den vorläufigen Zahlen der Gutachter für dieses Jahr hervorgeht. Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich im Vergleichszeitraum um vier Prozent auf 3.500 Euro pro Quadratmeter. Grundlage der Zahlen sind tatsächliche Kaufverträge.

Umwandlungen von Mietwohnungen legen drastisch zu

Einen starken Anstieg machten die Gutachter für das Jahr 2020 bei den Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen aus: 19.310 Wohneinheiten wurden umgewandelt, das entspricht einem Plus von satten 52 Prozent. Spitzenreiter ist der Berliner Bezirk Prenzlauer Berg mit 1.779 Wohneinheiten.

Der Durchschnittskaufpreis der im Jahr 2020 umgewandelten Mietwohnungen lag bei 4.229 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für Erstverkäufe und bei 3.866 Euro pro Quadratmeter für Weiterverkäufe. Der absolute, mittlere Durchschnittskaufpreis lag bei 304.178 Euro (2019: 275.690 Euro). Umgewandelte Objekte des sozialen Wohnungsbaus finden sich den Gutachtern zufolge nur im westlichen Stadtgebiet.

Der Immobilienmarktbericht 2020/2021 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte (pdf) basiert auf den Daten aller in Berlin notariell beurkundeten Immobilienverkäufe. Aufgeführt werden Umsatzzahlen, Durchschnittspreise und Preisveränderungen einzelner Teilmärkte, Zahlen über neu begründetes Wohnungs- und Teileigentum sowie Tendenzaussagen zu bereits erfassten Immobilienverkäufen des Jahres 2021.

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