Die Mieten steigen und die Kaufpreise stabilisieren sich – in Ostdeutschland gibt es ideale Bedingungen für Kapitalanleger. In welchen Städten die Renditen zum Zocken locken, wo das Risiko überschaubar ist und wie sich die Mieten entwickeln, zeigt eine Analyse von Wüest Partner.
Auf dem Wohnimmobilienmarkt Ostdeutschland setzte sich der Trend aus dem Vorjahr mit steigenden Angebotsmieten und meist fallenden Kaufpreisen auch Anfang 2024 fort – mit einem wesentlichen Unterschied: Zwar sind die Mieten in allen 20 betrachteten Städten in sechs Bundesländern weiter gestiegen, wie eine Analyse von Wüest Partner zeigt, aber die Kaufpreise sind nur noch in zwölf Städten rückläufig, nach 17 Städten in der Vorjahresstudie.
"Investoren, die sich für ostdeutsche Wohnimmobilien interessieren, können allmählich wieder mit besseren Zeiten rechnen", sagt Karsten Jungk, Partner und Geschäftsführer von Wüest Partner Deutschland. "Die Mieten steigen, und der Rückgang der Kaufpreise ist abgebremst."
Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser
Neben den Kapiteln zum Rendite-Risiko-Profil, zu Kaufpreisen und zu den Mieten bei ostdeutschen Wohnimmobilien enthält die Studie in der Ausgabe 2024 ein Sonderkapitel zur Entwicklung der Kaufpreise von Mehrfamilienhäusern in Berlin. Die Analyse basiert auf Daten zu 994 realen Transaktionen von Juli 2021 bis März 2024. Die Zahlen stammen vom Berliner Gutachterausschuss.
Die Auswertung zeigt unter anderem, dass der Druck auf die Kaufpreise, die zuvor jahrelang stark gestiegen waren, erst einsetzte, als die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen im ersten Halbjahr 2022 deutlich zulegten. Damit wurden risikoarme Bundesanleihen für Investoren immer interessanter, während die Renditen für Mehrfamilienhäuser deutlich anzogen, was bei unveränderten Erträgen sinkende Kaufpreise zur Folge hatte.
Berlin: Höheres Preisniveau in Ostbezirken
Lag der Medianpreis für Mehrfamilienhäuser in Berlin unabhängig von Baujahr, Gebäudezustand und Bezirk im Juli 2021 bei 3.396 Euro pro Quadratmeter, waren es im September 2023 noch 2.385 Euro pro Quadratmeter: Die tatsächlichen Kaufpreise sind im Mittel um rund ein Viertel gesunken. Dabei verkauften sich Mehrfamilienhäuser im Berliner Osten im Schnitt teurer als im Westen. Außerdem gingen die Mediankaufpreise von Anfang März 2022 bis Ende März 2024 im Westen (minus 35,2 Prozent) stärker zurück als im Osten (minus 27,6 Prozent).
Das höhere Preisniveau und den geringeren Preisrückgang in den östlichen Stadtbezirken erklärt Wüest Partner damit, dass dort mehr Neubauten sowie Objekte in guten und sehr guten Lagen verkauft wurden. In den ersten Monaten 2024 zeichnete sich demnach eine allmähliche Bodenbildung der Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser ab. Wüest Partner erwartet in absehbarer Zeit aber wieder steigende Kaufpreise. Diese Einschätzung beruht auf einem Marktumfeld mit hoher Nachfrage bei geringem Angebot, steigenden Mieten sowie der Aussicht auf stabile bis leicht sinkende Zinsen.
Investment: Risiko-Rendite-Profile
Ein weiteres Augenmerk der Analyse liegt laut Wüest Partner auf dem für Investoren wichtigen Rendite-Risiko-Profil: An welchen der 20 Städte in den sechs ostdeutschen Bundesländern finden Kapitalanleger also das beste Verhältnis von Risiko zu Rendite? Die höchsten Bruttoanfangsrenditen wurden im ersten Quartal 2024 in Plauen (11,4 Prozent) und Dessau-Roßlau (10,5 Prozent) erzielt. Das sind für ausgeprägt risikofreudige Investoren erste Adressen.
Wer möglichst geringe Anlagerisiken sucht, ist in Berlin, Leipzig und Potsdam richtig. Dort werden Bruttoanfangsrenditen von 4,3 bis 4,6 Prozent erreicht. Investoren mit mittlerer Risikoneigung sollten sich Standorte wie Dresden, Halle (Saale) und Brandenburg an der Havel genauer ansehen. Dort reicht das Niveau der Bruttoanfangsrenditen von fünf bis 6,5 Prozent.
Kaufpreise: Experten erwarten Trendumkehr
Die Angebotskaufpreise (Median) für Eigentumswohnungen sind im ersten Quartal 2024 gegenüber dem Durchschnitt von 2023 in zwölf von 20 Städten weiter gesunken. In acht Städten zogen die Kaufpreise teilweise sogar um zweistellige Prozentwerte an. Diese Wellenbewegungen gelten als typisch für Phasen mit bevorstehender Trendumkehr bei der Preisentwicklung.
Die stärksten Preisnachlässe gab es in Brandenburg an der Havel (minus 9,7 Prozent) und in Schwerin (minus 9,3 Prozent). Dem standen besonders kräftige Preiszuwächse in Jena (plus 11,6 Prozent), Frankfurt / Oder (plus 9,4 Prozent) und Neubrandenburg (plus acht Prozent) gegenüber. Die Spanne der durchschnittlichen Angebotskaufpreise reichte im ersten Quartal 2024 von 1.200 Euro pro Quadratmeter in Plauen bis zu 6.128 Euro pro Quadratmeter in Berlin. Das teuerste Zehntel der angebotenen Wohnungen kam im Mittel auf 9.310 Euro pro Quadratmeter.
Trotz der jüngsten Preisrückgänge an vielen ostdeutschen Standorten verdoppelten sich die Angebotskaufpreise im Median in den vergangenen zehn Jahren in Berlin, Frankfurt / Oder), Greifswald, Halle (Saale), Leipzig, Plauen, Potsdam und Zwickau. Deutlich unterdurchschnittliche Preissteigerungen (unter 60 Prozent) verzeichneten Cottbus, Dresden, Jena und Rostock.
Prognose: Angebotsmieten steigen weiter
Der Median der Angebotsmieten legte in allen 20 Städten weiter zu. Im ersten Quartal 2024 zogen die Werte gegenüber dem Durchschnitt von 2023 in Potsdam (plus 9,9 Prozent), Berlin (plus 8,7 Prozent) und Leipzig (plus 7,6 Prozent) besonders stark an. Die Medianmieten reichten von 5,64 Euro pro Quadratmeter in Plauen bis zu 18,17 Euro pro Quadratmeter in Berlin. Die teuersten zehn Prozent der aufgerufenen Angebotsmieten in Berlin lagen im Schnitt bei 30,22 Euro pro Quadratmeter.
Es folgen mit deutlichem Abstand Potsdam (23,33 Euro pro Quadratmeter) und Jena (16,97 Euro pro Quadratmeter). Die Durchschnittsmieten im Neubau (Baujahr 2011 und jünger) lagen über alle 20 Städte im ersten Quartal 2024 bei 12,16 Euro pro Quadratmeter. Altbauwohnungen waren im Schnitt etwa vier Euro pro Quadratmeter günstiger.
Ein Blick auf die langfristige Entwicklung der Angebotsmieten zeigt: Der Median legte in den vergangenen zehn Jahren besonders stark in Berlin (plus 94,3 Prozent), Rostock (plus 83,1 Prozent) und Leipzig (plus 80,4 Prozent) zu. Den schwächsten Mietanstieg verzeichnete Chemnitz (plus 14,6 Prozent). Wegen der niedrigen Wohnkosten, der geringen Anzahl von Neubauten und des Rückgangs der Zahl der Baugenehmigungen bei Wohnimmobilien rechnet Wüest Partner an den meisten ostdeutschen Standorten mit weiter steigenden Mieten.
Wüest Partner "Ostdeutsche Wohnungsmärkte: Daten & Perspektiven 2024" (Download)
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