Basel III: Immobilienkredite werden teurer

Die meisten Kre­ditinstitute in Deutschland schei­nen zufrieden mit dem gefundenen Kompromiss zu sein. "Lan­des­ban­­ken und Spar­kassen wissen nach monatelangem Tauzie­hen zumindest, auf welche An­for­de­rungen sie sich in den nächsten Jahren einstellen müssen", heißt es etwa seitens des Deutschen Spar­kassen- und Giro­ver­bandes (DSGV).

Der Bun­desverband deutscher Ban­ken ist sich sicher, dass die Banken das Ergebnis verkraften werden, da die langen Übergangsfristen ei­ne gewisse Erleich­te­rung bringen: Die Ein­füh­rungs­­pha­se be­ginnt statt 2019 erst 2022. In voller Schärfe umgesetzt werden müssen die Regeln erst ab 2027.

Kritik: Neuregelungen orientieren sich zu stark am Geschäftsmodell von amerikanischen Hypothekenbanken

Doch es gibt auch kritische Stimmen. So hält Andreas Pohl, Vorstandschef der Deutschen Hypo, die angepeilten Neuregelungen für eine bittere Pille. "Sie berücksichtigen nicht ausreichend die Besonderheiten pfandbriefrefinanzierter Spezialkreditinstitute in Deutschland und orientieren sich zu stark am Geschäftsmodell von amerikanischen Hypothekenbanken, die Finanzierungsrisiken nicht auf der eigenen Bilanz behalten, sondern diese auslagern können“, so Pohl.    

Der Kompromiss müsse noch in deutsches Recht übertragen werden, gibt auch Michaela Roth vom DSGV zu bedenken. Das werde mindestens ein Jahr dauern. In Deutschland nutzen fast alle Immobilienbanken indivi­du­alisierte Mo­delle, um die Risiken der eigenen Kre­dit­ve­r­gabe präziser be­werten zu können, als dass mit dem pauscha­li­sierten Standardmodell möglich wä­re. "Dadurch konn­te die Eigenkapitalbe­las­tung, etwa für Immobilienkredite, gesenkt und somit die Kosten­ reduziert werden", erklärt Peter Axmann, Leiter Immobilienfinan­­zierung der HSH Nordbank.

"Bislang konnten Immobilienbanken mit eigenen, in­ternen Risikobewertungsmodellen die Kapitalunterlegung für Immobilienkredite auf weit unter den Wer­­t des pauschalisierten Standardansatzes senken", ergänzt Roth. Die Quote, der so genannte Output-Floor, soll durch die Neuregelung auf mindestens 72,5 Prozent des Standardansatzes festgelegt werden.

Neue Kapitalunterlegungsquoten nicht für jede Bank zu verkraf­ten

Bis Anfang 2022 muss diese Quote mindestens 50 Prozent betragen. "Diese Vorgabe hat unser Haus längst erfüllt, und wir werden auch die Quote von 72,5 Prozent weit vor 2027 errei­chen", gibt sich Roman Berninger, Finanzvorstand der Berlin Hyp zuversichtlich. Die Her­auf­set­zung der Kapitalunterlegungsquoten sei jedoch nicht für jede Bank so ohne wei­teres zu verkraf­ten. Außerdem be­nach­tei­li­ge sie Kreditinstitute gegenüber Versicherungen, findet Berninger. "Die Solvency-Regularien für Kreditrisiken sind bei wei­tem weniger scharf gefasst."

Bran­chen­kreise schätzen, dass die Institute ihr Eigenkapital um bis zu 40 Prozent aufstocken müssen. Pohl glaubt, dass es mindestens 20 bis 30 Prozent sein werden, wenn man keine Kompensationsmöglichkeiten findet. "Bei gleichem Geschäftsumfang müsste dann gegebenenfalls das Eigenkapital erhöht werden, entweder aus thesaurierten Gewinnen oder über den Kapitalmarkt", so Pohl.

Die Ber­­lin Hyp benötigt kein frisches Geld von ihren Anteilseignern, um die neuen Anforderungen zu erfüllen. "Dank unserer guten Er­trags­lage in den vergangenen Jahren konnten wir ausreichend vorsorgen und können das aus eigener Kraft stemmen", sagt Berninger.   

Auch Axmann weist darauf hin, dass die meisten Immobilienbanken längst auf die absehbare Verschärfung der Eigenkapitalunterlegung bei Immobiliendarlehen reagiert hät­­ten. "Ten­den­ziell ist die durchschnittliche Laufzeit der Finanzierungen in unserem Kreditportfolio ge­sun­ken", so Axmann. Es gebe Darlehen, die vor dem Inkrafttreten der Neurege­lun­gen fällig wür­den, und solche, die erst danach zurückgezahlt werden müssten. "Für diese muss bei gleichem Risiko künftig mehr Eigenkapital vorgehalten werden", fügt Axmann hinzu.  

Es besteht weiterer Klärungsbedarf   

Das bedeutet: Die daraus resultierenden Kosten müssten in die Marge einkalkuliert wer­den, was Immobilien­darlehen mittelfristig verteuert. "Inwieweit das im Wettbewerb durchsetzbar ist, werden wir se­hen", zeigt sich Ax­mann skeptisch.

Das sieht Pohl ebenfalls so und fragt: "Wie sind Kredite zu klassifizieren, die bereits vor Inkrafttreten der Neuregelungen abge­schlos­­sen wurden? – Muss für sie nachträglich auch mehr Eigenkapital vorgehalten werden?"

Es besteht also offensichtlich weiterer Klärungsbedarf, und womöglich bringen die neuen Vorgaben manchen Immobilienfinanzierer vielleicht sogar in gewisse Nöte. "Sollte es nicht gelingen, die höheren Kapitalkosten weitgehend auf die Kreditnehmer abzuwälzen, könnte das die Ertragslage der Geldhäuser zusätzlich belasten", so Axmann. Das historisch extrem niedrige Zinsniveau mache es vie­len Banken ohnehin schon schwer genug, eine auskömmliche Rendite zu erwirtschaften. 

Optimistischer beurteilt die Aareal Bank die Folgen des Basel III-Kompromis­ses. „Wir haben uns bereits frühzeitig auf mögliche Auswirkungen vorbereitet“, er­klärt das Institut. Nach derzei­tigem Kenntnisstand gehe man davon aus, die­ künf­­tig ein­zu­hal­tenden Eigenkapitalanforderungen erfüllen zu können. "Wir benötigen daher kein zusätz­li­ches Ka­pi­tal."

Mez­­za­nine-Seg­ment könnte pro­fi­­tie­ren

Branchenkenner erwarten, dass die Basel III-Neuregelungen alternative, nicht regulierte Immobilienfinanzierer be­güns­­tigen könnten. Falls klassische Kreditgeber wie pri­­­vate Geschäfts- und Lan­­desbanken ihre Finanzierungsaktivitäten – wegen erhöhter Eigenkapitalanforderun­gen an ihre Kreditnehmer – reduzieren sollten, könnte das Mez­­za­nine-Seg­ment pro­fi­­tie­ren.

Als mögliche Kapitalgeber nennt Axmann Hedgefonds aus den USA und Groß­bri­tan­nien so­wie inländische Family Offices. Vor allem für Projektentwick­­lun­gen und Bau­trä­ger­­fi­nan­zie­run­­­gen könnten sie als Finanzierungsadresse enorm an Bedeutung gewinnen.       

Kritisiert wird auch von Verbandsseite, dass amerikanische Banken im Vergleich zu europäischen weniger belastet würden. Die auch in den USA präsente Aareal Bank sieht sich dadurch aber nicht benachteiligt. Man habe in der Vergangenheit hinlänglich ge­­zeigt, dass man dank der Aufstellung und des auf zwei starken Säulen ba­sie­ren­­den Geschäftsmodells in der Lage sei, sich auf veränderte Umfeldbedingungen gut einzu­stellen, heißt es seitens der Bank.

Klassische Immobilienbanken im Wandel: Weniger eigene Kredite

Axmann ist sich sicher, die Rolle der klassischen Immobilienbanken wird sich verändern: "Wir werden uns mehr darauf konzentrieren, als Manager großer gewerblicher Immobilienfinanzierungen zu agie­­ren und weniger Kredite auf dem eigenen Buch zu behalten.“

Damit ist ge­meint, dass sich Immobilienbanken stärker darauf fokussieren werden, Kredite anzubahnen, einzufädeln und zu struk­tu­rie­ren sowie Finanzierungsrisiken noch stärker als bisher zu streuen. Schließlich gibt es eine Reihe von Geld­­gebern wie Pen­sions­kassen und Stiftungen, die anders als eine Bank nicht auf die Mar­­ge schau­­en, son­dern auf die Bruttorendite. Dass es erneut zu einem Boom bei der Ver­brie­fung von Kre­dit­­risiken kommt, hält der Finanzierungsexperte für unwahr­schein­lich. 

Auch bei der Berlin Hyp wird überlegt, Kreditrisiken in der Bilanz zu reduzieren. "Über unseren Immo-Schuldschein und den Immo-Aval nehmen wir bereits die Sparkassen als Finanzierungspartner verstärkt mit ins Boot“, hebt Berninger hervor. "Diese beiden Instrumente wol­len wir in Zukunft weiter nutzen."