Wohnimmobilien: Das Warten lohnt sich für Investoren

Seitens der Zinsen gibt es keine guten Nachrichten für Projektentwickler und Bestandshalter, heißt es im Marktradar der BF.Direkt AG für April 2023. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat schon angekündigt, dass die Leitzinsen bis zum Sommer zumindest leicht weitersteigen – vier Prozent stehe bereits zur Diskussion. Für die Immobilienbranche gibt es keine Entwarnung.

Bauzinsen: Noch limitierender Faktor für Investments

Die Bauzinsen lagen dem Bericht zufolge Ende März 2023 je nach Laufzeit und Beleihung zwischen 3,5 und 4,5 Prozent. Nach jüngsten Zahlen des Ifo-Instituts beklagten im Februar 14,3 Prozent der befragten Bauunternehmen, dass sie von Auftragsstornierungen betroffen sind. Treiber sind die hohen Baukosten, aber auch Finanzierungsschwierigkeiten. Als Konsequenz wollen Entwickler den Baustart hinauszögern.

Die langfristigen Zinsen sind im März 2023 leicht gesunken. Der Zehn-Jahres-Zinsswap betrug BF.Direkt zufolge am Monatsanfang 3,27 Prozent und fiel im Monatsverlauf auf bis zu 3,06 Prozent. Die kurzfristigen Zinsen sind leicht gestiegen: Anfang März betrug der Drei-Monats-Euribor noch 2,78 Prozent und stieg im bis Monatsende auf 3,04 Prozent. Der Sechs-Monats-Euribor stieg von 3,31 Prozent auf 3,34 Prozent.

Immobilien: Nachfrage nach Brückenfinanzierungen steigt

Wer bereits mit einem Bauprojekt gestartet hat, kann nicht stornieren. BF.Direkt beobachtet, dass deshalb die Nachfrage nach Brückenfinanzierungen zugenommen hat. Da Kreditgeber im aktuellen Zinsumfeld einen höheren Eigenkapitaleinsatz erwarten, müssen sich Projektentwickler das einkaufen – etwa in Form von Mezzanine Darlehen, Preferred Equity oder neuen Joint-Venture-Partnern.

"Günstig sind die Konditionen nicht", schreiben die Experten: Die Projektentwickler dürften sich zwangsläufig den Ertrag mit dem neuen Eigen- oder Mezzanine-Kapitalgeber teilen müssen. Ob eine Brückenfinanzierung eine Alternative ist, orientiere sich stark daran, wann der Finanzierer mit einer Preisstabilisierung rechne. Wer nicht überbrücken kann oder will und sich für einen Verkauf entscheidet, muss Preisabschläge von bis zu 30 Prozent in Kauf nehmen.

Ausblick: Wohninvestments langfristig denken

Das aktuelle Marktumfeld stellt Immobilienanleger vor neue Herausforderungen. Aber es bietet auch Investmentchancen, schreiben die Experten der BF.Direkt AG im Fazit. Eine Alternative zum reinen Eigenkapitalkauf oder einem Kauf mit relativ viel Eigenkapital könne es sein, mit höherem Fremdkapitaleinsatz zu kaufen und im Gegenzug Abschläge bei der Rendite hinzunehmen. Bei einem langfristigen Investmenthorizont dürften sich die anfänglichen Nachteile mit der Zeit ausgleichen.

Der Vorteil ist laut BF.Direkt AG, dass – besonders im Wohnungssektor – von einer langfristigen Preiskorrektur nicht auszugehen ist. Mit einem Mezzaninedarlehen oder einer Brückenfinanzierung könnten Entwickler die Phase, bis sich die Immobilienpreise eingependelt haben, überbrücken.