Jahressteuergesetz 2024: Das betrifft die Immobilienbranche

Haufe Online Redaktion

Jahressteuergesetz 2024: Das betrifft die Immobilienbranche — Bild: AdobeStock Auch Steuerbefreiungen für kleine Photovoltaikanlagen sind beschlossen – diese Fassung kann nun verkündet werden (Symbolbild)

Der Bundesrat hat dem Jahressteuergesetz (JStG) 2024 zugestimmt. Auch für Hauseigentümer und Wohnungsunternehmen ändert sich einiges – die wichtigsten immobilienrelevanten Neuerungen im Überblick.

Der Bundesrat hat am 22. November dem Jahressteuergesetz (JStG) 2024 zugestimmt. Die Fassung, wie sie der Bundestag nach Überarbeitung des Regierungsentwurfs am 18. Oktober beschlossen hatte, kann nun verkündet werden. Auch die Immobilienbranche ist von den zahlreichen Änderungen in verschiedenen Gesetzen betroffen.

Gebäudeabschreibung wird angepasst

Die Vorschrift des § 7a Abs. 9 EStG wird an den durch das Wachstumschancengesetz neu eingefügten § 7 Abs. 5a EStG angepasst und stellt klar, dass sich nach Ablauf des maßgebenden Begünstigungszeitraums einer Sonderabschreibung – etwa für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG – die weitere AfA auch nach § 7 Abs. 5a EStG (Restwert und dem nach § 7 Absatz 5a EStG maßgebenden Prozentsatz) bemessen kann.

Voraussetzung: Der Steuerpflichtige muss das Wirtschaftsgut auch vor Ablauf des Begünstigungszeitraums der Sonderabschreibung bereits degressiv nach § 7 Abs. 5a EStG abgeschrieben haben.

Das gilt rückwirkend ab dem Veranlagungszeitraum (VZ) 2023.

Grundsteuer: Nachweis niedrigerer Wert

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass Steuerpflichtige im Einzelfall die Möglichkeit haben müssen, einen unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegenden Wert ihres Grundstücks nachzuweisen.

Gesetzlich wird nun geregelt, dass in solchen Fällen der niedrigere gemeine Wert anzusetzen ist – Nachweismöglichkeit des niedrigeren gemeinen Werts nach § 220 Abs. 2 Bewertungsgesetz (BewG). Hier kann auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis herangezogen werden.

Neue Wohngemeinnützigkeit kommt

In den Katalog der gemeinnützigen Zwecke wird die Förderung wohngemeinnütziger Zwecke aufgenommen – § 52 Abs. 2 Satz 1 Nr. 27 Abgabenverordnung (AO). Die Steuervorteile bei der neuen Wohngemeinnützigkeit kommen am 1.1.2025.

Einkommensteuer: Kleine Photovoltaikanlagen

§ 3 Nr. 72 Einkommensteuergesetz (EStG): Die für die Anwendung der Steuerbefreiung zulässige Bruttoleistung wird von 15 Kilowatt Peak (kW peak) auf 30 kW peak pro Wohneinheit oder Gewerbeeinheit erhöht. Durch die Änderung wird weiter klargestellt, dass

auch bei Gebäuden mit mehreren Gewerbeeinheiten, aber ohne Wohneinheiten, Photovoltaikanlagen bis zu 30 kW peak pro Gewerbeeinheit begünstigt sind,
es sich bei der Steuerbefreiung außerdem um eine Freigrenze und nicht um einen Freibetrag handelt.

Das gilt erstmals für Anlagen, die nach dem 31.12.2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden.

Steuerabzug bei Bauleistungen

Die verbindliche elektronische Antragstellung auf Erstattung des Bausteuerabzugsbetrages wird zum 1.1.2026 eingeführt (§ 48c EStG). Sie gilt nicht, wenn es sich um einen Härtefall handelt und die elektronische Antragstellung für den Steuerpflichtigen eine unbillige Härte darstellen würde.

E-Bilanz: Erweiterter Datensatz

Mit einer Ergänzung soll die Lücke bei der bislang unvollständigen elektronischen Übermittlungspflicht geschlossen werden, die nun auch die Kontennachweise und das Anlagenverzeichnis betrifft. Die Übermittlungsverpflichtung für den Anlagenspiegel, die sich bislang zum Teil aus handelsrechtlichen Regelungen ergibt, wird jetzt ausdrücklich in § 5b Abs. 1 EStG geregelt. Jede für steuerliche Zwecke zu erstellende Bilanz ist von der Übermittlungspflicht umfasst.

Die Übermittlungspflicht der Kontennachweise gilt für Wirtschaftsjahre, die nach dem 31.12.2024 beginnen. Die weiteren neuen Übermittlungspflichten finden erst für Wirtschaftsjahre Anwendung, die nach dem 31.12.2027 beginnen.

Kürzung wegen Grundbesitzes

Die einfache gewerbesteuerliche Grundbesitzkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG) wird künftig an die tatsächlich im Erhebungszeitraum als Betriebsausgabe erfasste Grundsteuer geknüpft.

Sie gilt ab dem Erhebungszeitraum 2025.

Grunderwerbsteuer: Schlupfloch geschlossen

Mit § 1 Abs. 4a GrEStG wird die Zugehörigkeit eines Grundstücks zum Vermögen einer Gesellschaft gesetzlich definiert. Ein Grundstück gehört zum Vermögen der Gesellschaft, die zuletzt einen Grundtatbestand nach § 1 Abs. 1 GrEStG über das Grundstück verwirklicht hat, wenn und solange keine Rückgängigmachung des Erwerbs nach § 16 Abs. 1 GrEStG erfolgte (§ 1 Abs. 4a Satz 1 und 2 GrEStG).

Zur Vermeidung missbräuchlicher Gestaltungen bestimmt § 1 Abs. 4a Satz 3 GrEStG, dass die neue Zuordnungsregelung keine Anwendung findet auf Rechtsvorgänge, die nach § 16 Abs. 1 GrEStG rückgängig gemacht wurden, und auf Grundstücke, die nach § 16 Abs. 2 GrEStG zurückerworben wurden, soweit dies dazu führt, dass ein Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG vermieden wird.

Nach der verabschiedeten Fassung gilt die Neuregelung erstmals für Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG, die nach dem Tag der Verkündung des JStG 2024 verwirklicht werden. Es sind auch Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 1 und 2 GrEStG zu berücksichtigen, die vor dem Tag nach der Verkündung des JStG 2024 verwirklicht wurden.

Kleinunternehmerregelung: Echte Steuerbefreiung

Die Neuregelung der Kleinunternehmerregelung gemäß § 19 Umsatzsteuergesetz (UStG) dient der Umsetzung der Kleinunternehmer-Richtlinie (RL (EU) 2020/285). Bisher galt § 19 UStG nur für im Inland ansässige Unternehmer.

Nun wird es auch den im übrigen Gemeinschaftsgebiet ansässigen Unternehmern möglich, die Regelung in Deutschland anzuwenden.

Das gilt ab dem 1.1.2025.

Der teilnehmende Unternehmer muss nach § 19a Abs. 3 UStG für jedes Kalendervierteljahr eine Umsatzmeldung abgeben – und diese innerhalb eines Monats nach Ablauf jedes Kalendervierteljahres ausschließlich auf elektronischem Weg mittels amtlich vorgeschriebenem Datensatz an das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) übermitteln.

Im neuen § 19 Abs. 1 UStG werden von inländischen Kleinunternehmern bewirkte Umsätze von der Steuer befreit (echte Steuerbefreiung), im Gegensatz zum bisherigen § 19 Abs. 1 UStG, nach dem bei Kleinunternehmern die Umsatzsteuer "nicht erhoben" wird. Voraussetzung: Der Gesamtumsatz (§ 19 Abs. 2 UStG) überschreitet im vorangegangenen Kalenderjahr nicht 25.000 Euro und im laufenden Kalenderjahr nicht 100.000 Euro.

Nimmt der Unternehmer seine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit auf, ist § 19 Abs. 1 Satz 1 UStG mit der Maßgabe anzuwenden, dass der Gesamtumsatz im laufenden Kalenderjahr den Betrag von 25.000 Euro nicht überschreitet. Bereits der Umsatz, mit dem die Grenze überschritten wird, unterliegt der Regelbesteuerung. Die bis zum Zeitpunkt der Überschreitung bewirkten Umsätze sind steuerfrei.

Wichtig: Kleinunternehmer müssen keine E-Rechnungen ausstellen, aber zum Empfang in der Lage sein.

Wertansatz für Wohnimmobilien in Drittstaaten

Mit der Neuregelung von § 13d Abs. 3 Nr. 2 Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) – gilt ab dem Tag nach der Verkündung – kann der Befreiungsabschlag bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen auch gewährt werden, wenn das Grundstück in einem Drittstaat belegen ist und in Bezug auf die Erbschaftsteuer ein Informationsaustausch mit diesem Drittstaat sichergestellt ist. Das BMF veröffentlicht im Bundessteuerblatt eine Liste der Staaten, die diese Voraussetzungen erfüllen.

Erbschaft: Steuerstundung bei Wohnimmobilien

Nach § 28 Abs. 3 ErbStG wird ab dem Tag nach der Verkündung auf Antrag eine Stundung bis zu zehn Jahre gewährt, soweit der Erwerber die Steuer nur durch Veräußerung des zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitzes aufbringen kann. Bisher sind nur Grundstücke erfasst, die im Erwerbszeitpunkt die Voraussetzungen des § 13d Abs. 3 ErbStG erfüllen. Mit den Änderungen in § 28 Abs. 3 ErbStG soll die Stundungsregelung auf sämtliche Fälle ausgeweitet werden, in denen Grundbesitz zu Wohnzwecken genutzt wird.

Insbesondere erfasst die neue Regelung auch Fälle, in denen das vom Erblasser oder Schenker genutzte Grundstück nach dem Erbfall oder der Schenkung zu Wohnzwecken vermietet wird. Ebenfalls erfasst werden alle Fälle der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, unabhängig von der Grundstücksart, beispielsweise eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus (Mietwohngrundstück).

In Drittsaaten kann die Stundung nur gewährt werden, wenn in Bezug auf die Erbschaftsteuer ein Informationsaustausch mit dem Drittstaat und die Möglichkeit der Beitreibung entsprechender steuerlicher Forderungen sichergestellt ist.