Generationenwechsel: Chancen und Risiken für Wohnungsunternehmen

In Höhe von 85 Prozent wird das Betriebsvermögen von der Erbschaftsteuer verschont. Allerdings nur noch dann, wenn das begünstigte Vermögen 26 Millionen Euro nicht übersteigt. Für Erwerbe über 26 Millionen Euro ist nach Wahl eine stufenweise Abschmelzung des Verschonungsabschlages oder eine Verschonungsbedarfsprüfung vorgesehen.

Dabei muss der Erwerber sein Privatvermögen offenlegen und bis zu 50 Prozent davon zur Steuerzahlung auf das übertragene Betriebsvermögen einbringen. Eine darüber hinausgehende Steuer wird erlassen. Ab einem Erwerb von 90 Millionen Euro wird eine Verschonung des Betriebsvermögens überhaupt nicht mehr gewährt.

Das so genannte Verwaltungsvermögen wird von der Verschonung komplett ausgenommen und unterliegt somit grundsätzlich einer sofortigen Versteuerung bei Schenkung oder Erbgang.

Neu eingeführt ist ein Bewertungsabschlag bis zu 30 Prozent des begünstigten Vermögens für Familiengesellschaften. Denen werden jedoch zwei Dekaden dauernde umfassende Verfügungsbeschränkungen hinsichtlich der Firmen- und Gewinnanteile auferlegt. Einzelunternehmer erhalten diese Begünstigung von vornherein nicht.

Privileg: Grundstücksüberlassung "im Rahmen eines Wohnungsunternehmens"

Dritten zur Nutzung überlassene Grundstücke gehören nach § 13 Absatz 4 Nr. 1 Erbschaftsteuergesetz grundsätzlich und in vollem Umfang zum schädlichen Verwaltungsvermögen. Davon macht der Gesetzgeber allerdings eine Ausnahme: Eine steuerschädliche Nutzungsüberlassung an Dritte liegt nicht vor, wenn die Grundstücksüberlassung im Rahmen eines Wohnungsunternehmens erfolgt.

Die überlassenen Grundstücke müssen dann

• zum Betriebsvermögen eines Einzelunternehmers,
• zum gesamthänderisch gebundenen Betriebsvermögen einer Personengesellschaft oder
• zum Vermögen einer Kapitalgesellschaft gehören.

Der gewerbliche Grundstückshandel eines Einzelunternehmers oder das Sonderbetriebsvermögen eines Gesellschafters sind demnach nicht steuerbegünstigt.

Hauptzweck: Vermietung eigener Wohnung

Darüber hinaus muss der Hauptzweck des Betriebs in der Vermietung eigener Wohnungen bestehen und dessen Erfüllung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordern.

Die Wohnungsvermietung als Hauptzweck nimmt die Finanzverwaltung an, wenn die Vermietung eigener Wohnungen den überwiegenden Teil der betrieblichen Tätigkeit ausmacht.

Doch wann ist das der Fall?

• Die Finanzverwaltung stellt bei der Einstufung ausschließlich auf die Summe der Grundbesitzwerte der zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücke im Verhältnis zur Summe der Grundbesitzwerte aller vermieteten Grundstücke des Betriebes ab.
• Die Anzahl der vermieteten Objekte, der Umsatz oder der Ertrag spielen hier also keine Rolle.
• Die Grundbesitzwerte muss der Steuerberater ermitteln. Die dabei entstehenden Kosten sind im Rahmen der geplanten Vermögensübertragung abzugsfähig.

Dem Gesetz lässt sich allerdings nicht entnehmen, wann konkret die Vermietung der eigenen Wohnungen den überwiegenden Teil der betrieblichen Tätigkeit darstellt.

Experten gehen davon aus, dass die steuerlichen Werte mehr als 50 Prozent des Gesamtwertes aller vermieteten Grundstücke ausmachen müssen.

Hier bleibt jedoch eine Unsicherheit, die man vor einem geplanten Unternehmensübergang mit dem Finanzamt abklären sollte.

Die Bewertung von Immobilien bietet Gestaltungspotenzial, ist aber komplex. Diskussionen mit dem Fiskus bietet zum Beispiel

• die Auswahl des richtigen Bodenrichtwertes bei abweichender Geschossflächenzahl oder
• die Höhe des Liegenschaftszinses.

Um spätere Überraschungen zu vermeiden, sollte man einen Sicherheitspuffer einbauen und ein Verhältnis der steuerlichen Werte von Wohn- zu Gewerbeimmobilien von 60:40 anstreben.

Wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb: auch für kleinere Unternehmen möglich

Weitere Voraussetzung für die Privilegierung als Wohnungsunternehmen ist das Vorliegen eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebes. Bei mehr als 300 eigenen Wohnungen im Bestand geht die Finanzverwaltung jedoch regelmäßig davon aus.

Aber auch kleinere Betriebe können den Status als Wohnungsunternehmen erlangen. Nach einer Entscheidung des Finanzgerichtes Düsseldorf vom 24.6.2015 (Az. 4 K 2086/14) ist das Gesamtbild der Verhältnisse entscheidend, wobei sowohl qualitative als auch quantitative Merkmale für die Entscheidung heranzuziehen sind.

Im Urteilsfall mit fünf Mietwohngrundstücken und insgesamt 37 Wohnungen versagten die Finanzrichter allerdings das Steuerprivileg.

Ist der Status als Wohnungsunternehmen erfüllt, stellen nicht nur die zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücke kein schädliches Verwaltungsvermögen dar. Auch die zu gewerblichen, freiberuflichen oder öffentlichen Zwecken vermieteten Grundstücke können steuerbegünstigt übertragen werden.

Behandlung von Mischimmobilien unklar

Bei der Charakterisierung als Wohnungsunternehmen kommt es entscheidend auf das Verhältnis der Grundbesitzwerte der zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücke im Verhältnis zur Summe der Grundbesitzwerte aller vermieteten Grundstücke an.

Doch selten besteht der Immobilienbestand nur aus Wohnimmobilien. Gemischt genutzte Immobilien mit Gewerbe- oder Ladenflächen im Erdgeschoss und Wohnungen oder Arztpraxen in den
Obergeschossen sind häufig anzutreffen.

Die Finanzverwaltung hat sich bisher nicht dazu geäußert, nach welchen Maßstäben der Grundbesitzwert dieser Mischimmobilien aufzuteilen ist.

Denkbar ist eine Aufteilung nach dem Verhältnis der Flächennutzung oder der Mieterträge. Vorsorglich sollte der Steuerberater im Vorfeld einer geplanten Nachfolge im Unternehmen eine Berechnung nach beiden Varianten vornehmen und mit dem Finanzamt abstimmen.

Rechtlich ungeklärt ist auch, ob man durch eine reine Beteiligung an einer grundbesitzhaltenden Personengesellschaft ein erbschaftsteuerlich privilegiertes Wohnungsunternehmen begründen kann. Hier bleibt abzuwarten, ob die Finanzverwaltung in den folgenden Monaten mit weiteren Ländererlassen für Klarheit sorgt.