GdW-Vermieter – gelebte Mietpreisbremse in Großstädten?

Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die nach Umzügen wiedervermietet werden, waren bei den im Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW organisierten Unternehmen im ersten Halbjahr 2022 mit durchschnittlich 7,09 Euro pro Quadratmeter pro Monat etwa ein Drittel (28 Prozent) günstiger als vergleichbare Inserate auf Immobilienportalen: Dort wurden die Wohnungen für im Schnitt 9,78 Euro pro Quadratmeter angeboten. Bei Erstvermietungen in Neubauten waren die GdW-Vermieter mit 9,51 Euro pro Quadratmeter knapp ein Viertel (24 Prozent) preiswerter als die auf den Portalen inserierten Neubauwohnungen mit durchschnittlich 12,56 Euro pro Quadratmeter.

Das soll eine Auswertung des GdW in Kooperation mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) belegen. Dafür wurden die angebotenen Mieten bei Erstvermietung und bei Wiedervermietung der gängigen Onlineportale mit denen der GdW-Unternehmen verglichen.

Preisvorteil bei sozial orientierten Vermietern: in Großstädten eklatant

Am größten ist demnach der Preisvorteil bei den GdW-Vermietern in den kreisfreien Großstädten (mindestens 500.000 Einwohner): Bei Wiedervermietung kostete eine Wohnung monatlich im Schnitt 7,94 Euro pro Quadratmeter – das ist 34 Prozent günstiger als die Portalmieten (12,07 Euro). Noch deutlicher fällt der Unterschied in den Großstädten bei Erstvermietungen aus: Die GdW-Wohnungen waren dort den Angaben zufolge mit 9,89 Euro pro Quadratmete sogar 36 Prozent preiswerter als die in Internetportalen angebotenen Wohnungen mit durchschnittlich 15,34 Euro pro Quadratmeter und Monat.

"Die Wohnungsunternehmen bieten im Schnitt die mit Abstand günstigsten Mieten in Deutschland und sind damit die sozialen Vermieter. Unsere Wohnungsunternehmen sind gelebte soziale Marktwirtschaft", wirbt GdW-Präsident Axel Gedaschko für die Wohnungsgenossenschaften, kommunalen, privaten und kirchlichen Unternehmen, die im Verband organisiert sind.

GdW: "Ohne sinnvolle Förderung bald keine bezahlbaren Mieten mehr"

Die günstigen Angebotsmieten sind laut Gedaschkos auch das Resultat einer lange Jahre verlässlichen Förderpolitik für bezahlbaren Wohnungsbau. Mittlerweile seien Projekte reihenweise abgesagt worden, weil sie nicht mehr finanzierbar seien. "Die Preise werden angesichts allseits explodierender Kosten ohne wirksames Fördersystem weiter nach oben gehen", sagte der GdW-Präsident. 

Günstigere Mieten als 13 Euro pro Quadratmeter und Monat sind dem Verbandschef zufolge im Neubau oder nach umfassender Modernisierung nur noch mit Förderung möglich. Die Kostenmieten bei Erstbezug lagen demnach im Jahr 2022 bei mindestens 14 Euro. Für Neubauten, die sich derzeit in der Planung befänden, müssten Kostenmieten von nicht weniger als 15 bis 18 Euro angesetzt werden. Das Angebot der GdW-Unternehmen wirke wegen des moderaten Mietniveaus vor allem in den stark nachgefragten Großstädten beruhigend auf die Entwicklung der Mietpreise.

Hotspot-Mieten: Sozial orientierte Vermieter bis zu 57 Prozent günstiger

Insbesondere in den sogenannten Hotspots ist der Preisunterschied der GdW-Wohnungsunternehmen im Vergleich zu den Mieten von Vermietungsplattformen deutlich.

In München etwa lagen die Mieten der GdW-Unternehmen bei Wiedervermietung im ersten Halbjahr 2022 mit durchschnittlich 8,20 Euro pro Quadratmeter und Monat 57 Prozent unter den Portalmieten (19,10 Euro). Bei Erstvermietung wurden bei den GdW-Unternehmen 10,61 Euro pro Quadratmeter fällig, in den Inseraten 21,60 Euro pro Quadratmeter – das ist ein Unterschied von 51 Prozent.

In Hamburg lag die Wiedervermietungsmiete der GdW-Unternehmen mit 7,82 Euro pro Quadratmeter 40 Prozent unter den Portalmieten (12,94 Euro); bei Erstvermietung beträgt die Differenz 48 Prozent: Die GdW-Neubaumieten erstmals vermieteter Wohnungen liegen bei 7,98 Euro pro Quadratmeter, die Portalmieten bei 15,28 Euro pro Quadratmeter. Auch in Köln ist die Differenz groß: Hier lagen die GdW-Wiedervermietungsmieten (7,80 Euro) um 37 Prozent unter den Portalangeboten (12,46 Euro) und die Erstvermietungsmieten (9,64 Euro) um 34 Prozent unter den Portalmieten (14,69 Euro).

In Berlin beträgt die Differenz bei Wiedervermietung (7,69 Euro pro Quadratmeter bei den GdW-Mitgliedern) 34 Prozent (Portalmieten: 11,60 Euro). Ähnlich groß ist die Differenz mit 32 Prozent bei den Erstvermietungen: Bei den GdW-Unternehmen liegen die in Berlin mit 10,98 Euro pro Quadratmeter um 32 Prozent unter den Portalmieten von 16,04 Euro pro Quadratmeter. 

"Die sozial orientierten Wohnungsunternehmen können insbesondere in den Großstädten auch als die gelebte Mietpreisbremse bezeichnet werden", so GdW-Präsident Gedaschko.

Mieten-Diskussion: Portal-Daten spiegeln höherpreisigen Marktteil

Die Diskussion um die Entwicklung der Mietpreise in Deutschland ist dem GdW zufolge verzerrt, da sie nahezu ausschließlich auf Angebotsmieten aus online veröffentlichten Inseraten basiere. "Diese spiegeln die allgemeine Mietpreisentwicklung aber nur unvollständig wider", so Gedaschko weiter.

Ein Großteil der preisgünstigen Mietwohnungen werde vermietet, ohne in der Statistik sichtbar zu werden. Dazu zählten die Wohnungen der im GdW vertretenen Gesellschaften und Genossenschaften. Bei der Beurteilung der Mietentwicklung, die auf Onlineinseraten basiere, müsse berücksichtigt werden, dass diese eher höherpreisige Marktsegmente darstellten.

Gerade in angespannten Märkten werden nach Beobachtungen des GdW die Wohnungen preisgünstiger Anbieter kaum online vermittelt.

Methodik

Um eine Vergleichbarkeit mit der Datenerhebung des GdW zu sichern, liegt den Mietdaten des BBSR bezüglich Wohnfläche, Ausstattungsgrad und Wohnlage eine veränderte Abgrenzung zugrunde. Daher kann es Abweichungen zu an anderer Stelle veröffentlichten Angebotsmieten des BBSR geben, bei denen eine engere Abgrenzung der ausgewerteten Portal- und Zeitungsdaten zugrunde liegt.

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