Fachbeiträge & Kommentare zu Baurecht

Rz. 77 Der Generalplaner hat für seine Mühewaltung und – wie oben dargelegt – sein Risiko ein Interesse an einer gesonderten Vergütung. Diese kann er durch einen Generalplaneraufschlag gegenüber dem Bauherrn geltend machen. Soweit der Bauherr einen solchen Zuschlag bewilligt, gibt es hiergegen keine Einwände. Gelingt es dem Generalplaner, eine über dem Mindestsatz liegende Ve...mehr

Rz. 12 Der Widerspruchsbescheid kann selbstverständlich nur im Falle der Durchführung eines solchen Verfahrens Klagegegenstand sein. Bei Ausschluss des Widerspruchsverfahrens, z.B. nach Art. 15 Abs. 2 BayAGVwGO, ist nur der Ausgangsbescheid Klagegegenstand.mehr

1. Anwendungsbereich Rz. 29 Beim persönlichen Anwendungsbereich bestehen keine Besonderheiten (vgl. § 310 Abs. 3 BGB). Der sachliche Anwendungsbereich entspricht nicht dem des Bauvertrages aus § 650a Abs. 1 BGB, sondern ist wesentlich enger. Umfasst werden nur der Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude, § 650i Abs. 1 BGB. Die Abgre...mehr

1. Allgemein Rz. 32 Neben den spezialgesetzlichen Grundlagen für Verträge im öffentlichen Baurecht, z.B. §§ 11, 12, 124 BauGB, richtet sich deren Zulässigkeit nach §§ 54 ff. LVwVfG. Bestehen insoweit keine Vorschriften, sind gem. § 62 LVwVfG die Vorschriften des BGB entsprechend anwendbar. Dies gilt vor allem für Leistungsstörungen. Insoweit sind die im Zivilrecht entwickelte...mehr

I. Rechtliche Grundlagen Rz. 52 Die Inhalte des Architekten- und Ingenieurvertrags ergeben sich aus dem Werkvertragsrecht und seit dem 1.1.2018 aus den nun erstmals geregelten Sonderbestimmungen für diese Verträge in dem Untertitel "Architektenvertag und Ingenieurvertrag", §§ 650p ff. BGB. Besonderheiten ergeben sich darüber hinaus aus der HOAI. Deren Zukunft ist allerdings u...mehr

Rz. 42 Der Unternehmer erbringt die vertraglich geschuldeten Leistungen und – wie er meint – auch nicht zum ursprünglichen Vertragsumfang gehörende Arbeiten, für die er eine zusätzliche Vergütung beansprucht. Der Bauherr weigert sich, Nachtragsangebote zu beauftragen und kürzt zunehmend Abschlagsrechnungen mit der Begründung, es lägen umfangreiche Mängel vor. Der Unternehmer...mehr

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Rz. 64 Nicht jede Kontaktaufnahme mit einem Architekten führt zu einer entgeltlichen Tätigkeit. Die Parteien stehen vor einer längeren Zusammenarbeit. Der Bauherr will ggf. wissen, auf welchen Stil er sich einlässt; der Architekt tritt nicht selten unangesprochen an einen Bauherrn heran, um mit Plänen für ein bestimmtes Grundstück für seine Leistung zu werben. Darüber hinaus...mehr

Rz. 8 Bauvorhaben werden in den seltensten Fällen so ausgeführt, wie sie bei Vertragsschluss vereinbart wurden. Teils liegt dies an technischen Schwierigkeiten, die sich im Verlauf der Ausführung stellen, teils an Zusatzwünschen, die der Bauherr während der Ausführung beauftragt. Häufig kommt noch der Zeitdruck hinzu: Um bspw. ein großes gewerbliches Objekt möglichst früh ve...mehr

Rz. 58 Die Parteien können eine Bausumme als Beschaffenheitsvereinbarung im Architektenvertrag festlegen. Dies kann in der Gestalt einer Obergrenze geschehen, die eingehalten werden muss.[104] Stattdessen können sie auch einen Kostenrahmen festlegen, der eine Orientierung gibt und im Einzelfall zu bestimmende Toleranzen zulässt.[105] Bei Überschreiten der Obergrenze bzw. der...mehr

Rz. 35 Im Zusammenhang mit der Absicherung der Ansprüche durch Bürgschaften sind, auch ohne dass Bürgschaften auf erstes Anfordern vereinbart werden, eine ganze Reihe von Besonderheiten zu beachten. Die Rechtsprechung hat sich verstärkt mit Bürgschaften beschäftigt. Die große Anzahl von Insolvenzen im Bausektor hat die Bürgen auf den Plan gerufen. Sie haben die Einwände, die...mehr

Rz. 47 Hinsichtlich des Verfahrens sind die Parteien weitgehend autonom. Sie können dieses entweder schon in der Schiedsgutachterklausel oder in der vertraglichen Vereinbarung mit dem Schiedsgutachter festlegen. Ohne eine solche Vereinbarung besteht die Gefahr, dass noch nicht einmal der elementare Verfahrensgrundsatz des rechtlichen Gehörs gewahrt werden muss. Zwar wird in ...mehr

Rz. 40 Nach § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BauGB (§ 124 BauGB a.F.) kann die Gemeinde die Durchführung der Erschließung und die dabei anfallenden Kosten ganz oder teilweise durch Vertrag auf einen Dritten übertragen. Im Rahmen der Novellierung des BauGB vom 11.6.2013 wurde der Erschließungsvertrag nun endgültig in den rechtlichen Rahmen der städtebaulichen Verträge nach § 11 BauGB e...mehr

Rz. 61 Gelegentlich besteht das Bedürfnis, einen Architekten nur mit Teilaufgaben aus der Vollarchitektur oder gar Teilleistungen aus einzelnen Leistungsphasen zu beauftragen. Zum Beispiel ist denkbar, statt einer Ausführungsplanung und Ausschreibung nach Leistungsverzeichnis lediglich eine funktionale Leistungsbeschreibung vorzugeben. § 8 Abs. 2 HOAI sieht in diesen Fällen ...mehr

Rz. 74 In Zeiten wirtschaftlicher Schwierigkeiten machen Insolvenzen auch vor Planungsbüros nicht halt. Die Insolvenz hat häufig Vorzeichen. Mitarbeiter wechseln mit hoher Frequenz. Die Qualität der Leistungen wird schlechter. Der Generalplaner kann die Qualität der Leistungen jedoch nicht ausreichend prüfen. Hierfür fehlt ihm die Fachkunde. Die Insolvenz ist also meist mit ...mehr

Rz. 66 Muster 10.13: Vereinbarung über eine unentgeltliche Akquisitionsleistung Muster 10.13: Vereinbarung über eine unentgeltliche Akquisitionsleistung Vereinbarung zwischen _____ (Auftraggeber) und _____ (Auftragnehmer)mehr

Rz. 46 Ein Schiedsgutachterverfahren müssen die Parteien vereinbaren. In dieser Vereinbarung werden zugleich die Grenzen der gutachterlichen Tätigkeit festgelegt. Die Parteien können durch genaue Fragestellung, durch Vorgabe bestimmter Prämissen, von denen der Schiedsgutachter auszugehen hat, die von ihm zu beantwortenden Fragen auf rein technische Sachverhalte begrenzen. Da...mehr

Rz. 14 Stundenlohnarbeiten (Regiearbeiten) sind ein Quell von Streitigkeiten. Neben der Frage, von wem sie angeordnet werden können (vgl. insoweit § 3 Nr. 1 AVB), ist die Anzahl der abgerechneten Stunden regelmäßig streitig. Daher muss der AN ein großes Interesse an einer möglichst guten Dokumentation haben. Dennoch fehlt es in der Praxis häufig hieran. Regiezettel, die nur ...mehr

Rz. 68 Muster 10.14: Einseitiges Schreiben über eine unentgeltliche Akquisitionsleistung Muster 10.14: Einseitiges Schreiben über eine unentgeltliche Akquisitionsleistung Wie Sie wissen, überlegen wir, das Grundstück _____ in _____ mit einem Gebäude für betreutes Wohnen zu bebauen. Zum jetzigen Zeitpunkt steht weder fest, ob das Grundstück mit einem Baukörper von 3.500 m2 Bru...mehr

Rz. 23 Für Normenkontrollanträge gegen Bebauungspläne ist das Oberverwaltungsgericht zuständig (§ 47 VwGO). Der Normenkontrollantrag ist seit dem 1.1.2007 innerhalb von einem Jahr nach Rechtsverbindlichkeit, dh Bekanntgabe des Bebauungsplans, zu stellen (§ 47 Abs. 2 VwGO). Für Bebauungspläne, die vor dem 1.1.2007 bekannt gemacht wurden, bleibt es gem. § 195 Abs. 7 VwGO bei d...mehr

Rz. 76 Eine Gefahr droht aus der Rechtsprechung zum Organisationsverschulden. Bei der Vergabe an Subplaner trifft den Auftraggeber die Pflicht, deren Tätigkeit angemessen zu überwachen und vor der Abnahme zu prüfen. Wird dies unterlassen, muss sich der Auftraggeber so behandeln lassen, als hätte er sich bewusst der Erkenntnis des Mangels und dessen Offenbarung bei der Abnahm...mehr

Rz. 47 Seine eigentliche Funktion ist, das Bauvorhaben samt seiner Erschließung – in der städtebaulich relevanten Form – so konkret wie möglich zu beschreiben. Hierzu gehört nicht nur das vom Vorhabenträger beabsichtigte Bauvorhaben, sondern auch alle damit verbundenen Erschließungsmaßnahmen, z.B. Bau von Straßen etc. Auf der anderen Seite ist für die Anwendbarkeit des Instr...mehr

Rz. 48 Er ist dem Inhalt nach ein "normaler" Bebauungsplan und folgt damit dessen materiellen Bindungen und verfahrensrechtlichen Erfordernissen. Nach § 12 Abs. 1 S. 4 BauGB gelten für ihn ergänzend die Absätze 2–6 des § 12 BauGB.[47] Der vorhabenbezogene Bebauungsplan unterliegt damit den vollen materiellen Bindungen des herkömmlichen Bebauungsplans. Eine Ausnahme besteht n...mehr

Rz. 29 Beim persönlichen Anwendungsbereich bestehen keine Besonderheiten (vgl. § 310 Abs. 3 BGB). Der sachliche Anwendungsbereich entspricht nicht dem des Bauvertrages aus § 650a Abs. 1 BGB, sondern ist wesentlich enger. Umfasst werden nur der Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude, § 650i Abs. 1 BGB. Die Abgrenzung von übrigen Ba...mehr

Rz. 33 Der Unternehmer kann Abschlagszahlungen nur bis zu 90 % der Gesamtvergütung verlangen (§ 650m Abs. 1 BGB). Mit der ersten Abschlagsrechnung erhält der Verbraucher einen Gegenanspruch auf Sicherheit in Höhe von 5 % der Gesamtvergütung. Der Anspruch gibt dem Verbraucher ein Zurückbehaltungsrecht und passt sich ab einer Preissteigerung von 10 % an, § 650m Abs. 2, S. 2, 3...mehr

Rz. 32 Bereits während der Vertragsverhandlungen trifft den Unternehmer, sofern er selbst nicht nur die Ausführungs-, sondern auch Planungsleistungen übernimmt, die Unterrichtungspflicht aus § 650j BGB i.V.m. Art. 249 §§ 1, 2 EGBGB. Danach muss der Unternehmer dem Verbraucher eine ordnungsgemäße und vollständige Baubeschreibung vor Vertragsschluss überlassen. Eine Pflichtver...mehr

Rz. 33 Städtebauliche Verträge dienen der Erfüllung städtebaulicher Aufgaben; sie ergänzen das hoheitliche Instrumentarium des Städtebaurechts. Ein Vertrag der Gemeinde wird nur dann zum "städtebaulichen", wenn sie mit ihrem Vertragspartner die Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen regelt oder hierüber andere Vereinbarungen trifft. Einen numerus clausus der...mehr

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Rz. 62 Muster 10.12: Ergänzende Vereinbarung zum Architektenvertrag – Leistungseinschränkung Muster 10.12: Ergänzende Vereinbarung zum Architektenvertrag – Leistungseinschränkung Ergänzende Vereinbarung zum Architektenvertrag vom _____ § 1 Der Auftraggeber wird die Bauleistungen für die Errichtung der Produktions- und Lagerhalle an einen GU übertragen. Aus diesem Grund werden h...mehr

Rz. 22 Natürlich sind auch in Generalunternehmerverträgen Fertigstellungstermine von großer Bedeutung. Behinderungen können dieses Zeitkonzept ganz empfindlich stören. Daher muss für den Generalunternehmer eine Verpflichtung bestehen, an einer Neuordnung der Termine mitzuwirken. Einseitig kann der Bauherr noch keine Terminvorgaben machen. Rz. 23 Muster 10.4: GU-Vertrag – Klau...mehr

Rz. 26 Muster 9.4: Stellungnahme nach § 3 Abs. 2 BauGB zu Bebauungsplanentwurf Muster 9.4: Stellungnahme nach § 3 Abs. 2 BauGB zu Bebauungsplanentwurf An die Stadt _____ Stadtplanungsamt Öffentliche Auslegung des Bebauungsplans Nr. _____ vom _____ bis _____ Anregungen und Bedenken In der Bezugssache zeigen wir die anwaltliche Vertretung der Fa. _____ an. Ordnungsgemäße Bevollmäch...mehr

Rz. 50 Die Vereinbarung, ein Schiedsgutachten einzuholen, kann spontan getroffen werden, sie kann auch schon im Vertrag für bestimmte Streitigkeiten vorgesehen sein. Es ist darüber hinaus sinnvoll, mit dem als Schiedsgutachter zu beauftragenden Sachverständigen eine Regelung über dessen Honorierung und dessen Befugnisse zu treffen. Das nachfolgende Muster ist eine ad hoc Ver...mehr

Rz. 28 Muster 10.7: Nachtragsvereinbarung zum GU-Vertrag Muster 10.7: Nachtragsvereinbarung zum GU-Vertrag Nachtragsvereinbarung Nr. _____ zum GU-Vertrag vom _____ § 1 Der GU wird abweichend von der vertraglichen Vereinbarung die Fenster in Aluminium statt in Kunststoff ausführen. Insoweit wird auf das Nachtragsangebot des GU vom _____ verwiesen. § 2 Die Vergütung erhöht sich um p...mehr

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Rz. 70 Bei vielen größeren Bauvorhaben gibt es nicht mehr das klassische Nebeneinander einer Fülle von Ingenieuren. Vielmehr versucht der Bauherr, diese Leistungen mit Hilfe eines Generalplaners zu bündeln. Dieser – häufig ist es der Objektplaner – schließt mit den Fachplanern Subplanerverträge, also "Nachunternehmerverträge". Die Konzentration aller Planungsverträge, manchm...mehr

Rz. 15 Eine Gemeinde stellt einen Bebauungsplan auf, der mit den Interessen der davon Betroffenen nicht in Einklang steht. Hiergegen werden von den Betroffenen entweder im Bauleitplanverfahren[22] Anregungen erhoben oder der Bebauungsplan wird nach Rechtsverbindlichkeit[23] mit der Normenkontrolle nach § 47 VwGO beim OVG/VGH angefochten.mehr

Rz. 21 Sowohl die Aufstellung als auch die Änderung, Ergänzung und Aufhebung von Bauleitplänen erfolgen nach denselben Verfahrensvorschriften (§ 1 Abs. 8 BauGB). Ein vereinfachtes Verfahren nach § 13 BauGB kann nur noch für die Änderung oder Ergänzung eines Bauleitplans für nicht-UVP-relevante Vorhaben (vgl. § 13 Abs. 1 Nr. 1 u. 2 BauGB) durchgeführt werden, wenn die Grundzü...mehr

Rz. 24 Streitigkeiten über bautechnische oder baubetriebliche Fragen sind zeitaufwändig und häufig kostspielig. Baubetriebliche Fragen, die sich in der Regel im Zusammenhang mit Nachträgen stellen, stellen an den prozessrelevanten Vortrag erhebliche Anforderungen. Insbesondere Bauzeitnachträge werden in der Praxis kaum noch ohne Privatgutachten rechtshängig gemacht. Da das G...mehr

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Rz. 10 Im BGB-Werkvertrag schuldet der Unternehmer die Herstellung in der vereinbarten Zeit. Erfolgt keine solche Vereinbarung eines Fertigstellungstermins, hat der Unternehmer die Leistung in angemessener Frist auszuführen.[12] Die Vertragsparteien können neben einem Endtermin auch Zwischenfristen vereinbaren.[13] Bei solchen Einzelfristen muss aus dem Vertrag allerdings ei...mehr

Rz. 45 Der Vorteil des Vorhaben- und Erschließungsplans liegt im Wesentlichen in der Reduzierung des Abwägungsmaterials aufgrund des konkreten Vorhabenbezugs. Dies dient gleichzeitig der Straffung und Beschleunigung des Verfahrens. Allerdings hat sich dieser Vorteil in doppelter Hinsicht relativiert. Wird z.B. von der Möglichkeit des neu eingeführten § 12 Abs. 3a BauGB (Fest...mehr

Rz. 51 Die Zulässigkeit von sog. Stellplatzablöseverträgen ist schon seit langem anerkannt.[48] Sie sind nunmehr in den Landesbauordnungen positivrechtlich geregelt.[49] Sowohl Stellplatzschlüssel und damit Ausgangspunkt der Ablöseverpflichtung, als auch Höhe der Ablösebeträge werden von den Gemeinden in Satzungen oder Verwaltungsrichtlinien geregelt. Zu beachten ist dabei, d...mehr

Rz. 31 Der Verbraucherbauvertrag muss zumindest in Textform geschlossen werden, §§ 650i Abs. 2, 126b BGB. Insbesondere bei Überlagerung des Verbraucherbauvertrages mit Verbraucherkreditverträgen oder gar Grundstückskaufverträgen kann aber die Schriftform oder notarielle Beurkundung des Vertrages erforderlich sein. Auch für den Verbraucherbauvertrag ist nun ein 14-tägiges Wide...mehr

Rz. 28 Muster 9.5: Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens nach § 12 Abs. 2 BauGB Muster 9.5: Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens nach § 12 Abs. 2 BauGB An die Gemeinde _____ Einleitung des Bebauungsplanverfahrens für den Vorhaben- und Erschließungsplan _____ “ hier: Antrag nach § 12 Abs. 2 BauGB Im Namen der _____...mehr

Rz. 72 Der Generalplaner erhält vom Bauherrn Honorar entweder nach einem Zahlungsplan oder nach Planungsfortschritt (§ 15 Abs. 2 HOAI). Dabei kann ein zahlungsunwilliger Bauherr oder ein Zurückbehaltungsrecht wegen Planungsmängeln in einem "Gewerk" ein Ärgernis für das Miteinander der Planer darstellen. Der Fachingenieur, der eine ordnungsgemäße Arbeit abgeliefert hat, hat o...mehr

Rz. 7 Nach den dem § 80 Abs. 2 VwVfG nachgebildeten Landesverwaltungsverfahrensgesetzen,[15] die im bauaufsichtlichen Verfahren einschlägig sind,[16] sind die Gebühren und Auslagen eines Rechtsanwalts im Widerspruchsverfahren[17] nur erstattungsfähig, wenn die Zuziehung eines Anwalts für notwendig erklärt wurde. Hierüber hat die Widerspruchs- oder Abhilfebehörde von Amts weg...mehr

Rz. 50 Mindestinhalt eines Durchführungsvertrags zum Vorhaben- und Erschließungsplan ist: Der Durchführungsvertrag muss zeitlich vor de...mehr

Rz. 37 Zulässig sind auch Folgekostenverträge, in denen sich der Bauwillige gegenüber der Gemeinde verpflichtet, die Kosten für Anlagen und Einrichtungen und andere städtebauliche Maßnahmen, die der Allgemeinheit dienen, zu übernehmen. Dabei können diese Projekte außerhalb des Baugebiets liegen. Von ganz besonderer Bedeutung ist hier allerdings die Kausalität zwischen Vorhab...mehr

Rz. 41 Muster 10.8: Gewährleistungsbürgschaft Muster 10.8: Gewährleistungsbürgschaft Gewährleistungsbürgschaft Mit Vertrag vom _____ ist dem _____ (AN) am Bauvorhaben des _____ (AG), in _____, _____, die Ausführung des Gewerks _____ übertragen worden. Die Abnahme ist am _____ erfolgt. Der Gewährleistungseinbehalt kann durch Bürgschaft abgelöst werden. Dies vorausgesetzt, übernehmen w...mehr

Rz. 49 Eine Schiedsgutachtenvereinbarung hat Folgen für ein voreilig begonnenes Gerichtsverfahren. Allerdings sind die Regeln des Schiedsverfahrens, insbesondere § 1032 ZPO, nicht analog anzuwenden. Da die Feststellung einzelner Elemente dem Gericht entzogen ist, weil das Gericht über keine Tatsachen Beweis erheben darf, die dem Gutachter übertragen sind, ist die Klage in de...mehr