Fachbeiträge & Kommentare zu Gesetz

Nach künftiger Rechtslage unter Geltung des WEMoG werden folgende Vorschriften gesetzliche Öffnungsklauseln darstellen: § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG n. F. – Aufhebung vereinbarter Veräußerungsbeschränkung § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. – Änderung der Kostenverteilung bezüglich einzelner Kosten oder Kostenarten § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG n. F. – Änderung der Kostenverteilung bezüglich Maßna...mehr

Grundsätzlich sind von den Regelungen der Zertifizierung sämtliche Verwalter betroffen, egal in welcher Rechtsform das Verwaltungsunternehmen geführt wird. Allerdings kann der Verordnungsgeber auf Grundlage von § 26a Abs. 2 Nr. 4 WEG n. F. festlegen, welche Personen, die über anderweitige Qualifikationen verfügen, von der Prüfung befreit sind, aber dennoch einem zertifiziert...mehr

Eines der großen Missverständnisse der WEG-Reform des Jahres 2007[1] war die Gesetzesbegründung zu der Möglichkeit von Vertragsstrafenregelungen. Ob Vertragsstrafen bei Verstößen gegen Vereinbarungen auf Grundlage des § 21 Abs. 7 WEG a. F. beschlossen werden können, erschien zwar stets zweifelhaft, hätte sich jedoch anhand der Gesetzesbegründung aufdrängen können.[2] Hier is...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 können die Wohnungseigentümer gemäß § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG durch Beschluss die Möglichkeit und Modalitäten einer Teilnahme von Wohnungseigentümern an Eigentümerversammlungen auch in elektronischer Form regeln. Entsprechende Regelungen können auch bereits in der Gemeinschaftsordnung getroffen...mehr

Wurde die Erwerberhaftung im Rahmen einer vereinbarten Öffnungsklausel durch Beschluss begründet, muss sich dieser Öffnungsklausel-Beschluss zur Wirkung gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern ohnehin aus dem Grundbuch ergeben, was § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG n. F. ausdrücklich anordnet. Hiermit ist freilich auch abschließend geklärt, dass eine Erwerberhaftung auf Grundlag...mehr

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Jeder Wohnungseigentümer ist zunächst einmal zur Nutzung und zum Gebrauch seines Sondereigentums und auch des Gemeinschaftseigentums berechtigt. Dieses Recht folgt aus § 13 Abs. 1 WEG i. V. m. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 Grundgesetz (GG). Allerdings schränkt bereits die Bestimmung des § 13 Abs. 1 WEG i. V. m. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dieses Recht insoweit wiederum ein, als "nicht ...mehr

Nach der Überleitungsvorschrift des § 48 Abs. 5 WEG n. F. gelten für Gerichtsverfahren, die vor dem Datum des Inkrafttretens bei Gericht anhängig sind, die derzeit noch geltenden Regelungen der §§ 43 ff. WEG a. F. Da das Gesetz auf die "Anhängigkeit" abstellt und nicht auf die "Rechtshängigkeit", kommt es also allein darauf an, dass die Klage vor dem Datum des Inkrafttretens...mehr

Auch wenn es künftig möglich sein wird, Sondereigentum an Stellplätzen zu begründen und Sondereigentum auf Außenbereiche der Wohnanlage zu erstrecken, bedeutet dies im Umkehrschluss nicht, dass es nicht mehr möglich wäre, Sondernutzungsrechte auch an Außenflächen begründen zu können. Dieser Gedanke könnte sich auf Grundlage der Gesetzesbegründung aufdrängen, weil der Gesetzg...mehr

Die Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG sieht eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vor. Dieser gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel kann selbstverständlich durch Vereinbarung abbedungen werden, er kann auch auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG bezüglich einzelner Kosten oder Kostenarten durch Beschluss geändert werden. Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2...mehr

Zustellungsadressat Gemäß § 9b Abs. 1 WEG n. F. vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer außergerichtlich und gerichtlich. Als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist er in erster Linie Zustellungsorgan und organisiert die rechtliche Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unabhängig davon, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentü...mehr

§ 13 WEG n. F. regelt zunächst in Absatz 1 Nutzung und Gebrauch des Sondereigentums, um in Absatz 2 die Zulässigkeit von Maßnahmen am und im Sondereigentum zu regeln, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen.mehr

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Unter Geltung des WEMoG differenziert das Gesetz bezüglich der Ausübungskompetenzen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht mehr zwischen den sog. "geborenen" und "gekorenen" Ausübungsbefugnissen.[1] Sollten also in der Eigentümergemeinschaft Beschlüsse gefasst, aber noch nicht umgesetzt worden sein, die ihre Grundlage in § 10 Abs. 6 Satz 3 HS 2 WEG a. F. haben, verlie...mehr

Im Rahmen der WEG-Reform 2007[1] wurde bekanntlich mit § 24 Abs. 7 und 8 WEG die Beschluss-Sammlung aus der Taufe gehoben. Intention des Gesetzgebers war es, die innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaften geltende Rechtslage, die nicht selten auch durch Beschlüsse auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln geprägt war, transparent zu machen. Insbesondere zum Schutz der R...mehr

Das Gesetz bestimmt nicht, wann der Verwaltungsbeirat entscheidungsfähig ist. Diese Frage kann daher im Rahmen einer Geschäftsordnung geregelt werden. Hinweis Analogie zur Versammlung Ist nichts Besonderes bestimmt, ist der Verwaltungsbeirat entsprechend der Versammlung der Wohnungseigentümer immer entscheidungsfähig.mehr

Vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 war umstritten, ob die Abnahme durch Vereinbarung oder Beschluss vergemeinschaftet, also auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden kann. Diese Problematik stellt sich allerdings dann nicht, wenn die Abnahme des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits q...mehr

Hinsichtlich der Form der Beschluss-Sammlung enthält das Gesetz keine Vorgaben. Sie kann also in schriftlicher Form z. B. in einem Ordner oder auch in elektronischer Form als Computerdatei geführt werden. Entscheidend ist, dass eine jederzeitige Einsichtsmöglichkeit für die Wohnungseigentümer oder für ermächtigte Dritte (potenzielle Erwerber, Mieter oder Rechts-/Steuerbeista...mehr

Das Gesetz selbst sieht die Möglichkeit der Bestellung von Ersatzbeiratsmitgliedern nicht vor. Es empfiehlt sich jedenfalls für den Fall, dass Beiratsmitglieder ihr Amt niederlegen, insoweit für Ersatz zu sorgen, was durch Vereinbarung grundsätzlich zulässig ist.mehr

Hinsichtlich der Form der Beschluss-Sammlung enthält das Gesetz keine Vorgaben. Sie kann also in schriftlicher Form z. B. in einem Ordner oder auch in elektronischer Form als Computerdatei geführt werden. Entscheidend ist, dass eine jederzeitige Einsichtsmöglichkeit für die Wohnungseigentümer oder für ermächtigte Dritte (potenzielle Erwerber) besteht. Computerdateien können ...mehr

Speziell für das Bauvertragsrecht wurde mit der neuen Regelung in § 650g BGB die sog. "Zustandsfeststellung" in das Gesetz aufgenommen. Verweigert der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln, hat er auf Verlangen des Unternehmers an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitzuwirken. Achtung Nur Bauverträge ab 1. Januar 2018! Die Regelung gilt allein für ...mehr

Zentrale Norm der Aufgaben und Pflichten des Verwalters bleibt § 27 WEG n. F. Allerdings regelt diese Vorschrift künftig konturenlos pauschal die Aufgaben des Verwalters unter vollständiger Aufgabe des in alter Fassung in den Absätzen 1 bis 3 geregelten Aufgabenkanons.mehr

Das Gesetz bestimmt in § 29 Abs. 1 Satz 3 WEG zur Organisation des Verwaltungsbeirats, dass dessen Vorsitzender die Sitzungen einberuft. Hierbei kann es bleiben. Die Wohnungseigentümer können allerdings auch Regelungen für die Organisation des Verwaltungsbeirats vereinbaren oder einen Beschluss fassen.mehr

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Beschränkung oder Ausschluss der Verwalteraufgaben durch Beschluss Nach derzeit noch geltender Rechtslage können gemäß § 27 Abs. 4 WEG a. F. die dem Verwalter nach § 27 Abs. 1 bis 3 WEG a. F. zustehenden Aufg...mehr

Das Wohnungseigentum untersteht dem Schutz des § 1004 BGB. Was nun Unterlassungsansprüche wegen einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung betrifft ist zu differenzieren: Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. Nach § 14 Abs. 2 Nr....mehr

Die Verwaltungsbeiräte haben formal zu prüfen, ob der Wirtschaftsplan die vom Gesetz vorgesehenen 4 Teile aufweist, wer ihn erstellt hat und wann er erstellt wurde.mehr

Überblick Der WEMoG-Wegweiser liefert Ihnen einen ersten Überblick über die wichtigsten Neuerungen, die mit Inkrafttreten des neuen WEG ab dem 1. Dezember 2020 Gesetz werden. Zu jeder kurzen Übersicht finden Sie den passenden Beitrag, der Ihnen ausführliche Informationen zum Thema gibt.mehr

Da der Verwaltungsbeirat ein Gremium ist, kann er über seine Willensbildung Beschlüsse fassen. Das Gesetz bestimmt weder, welches Stimmprinzip für diese Beschlussfassung gilt, noch bestimmt es, welches Quorum erreicht werden muss oder ob eine Beschlussfassung eine Versammlung erfordert.mehr

Das Gesetz selbst lässt offen, wer die Versammlungsniederschrift zu erstellen hat. Beschließen die Wohnungseigentümer nichts anderes oder besteht eine entgegenstehende Vereinbarung, ist der Versammlungsleiter zur Erstellung der Niederschrift verpflichtet. Versammlungsleiter ist wiederum in aller Regel der Verwalter. 2.1 Regelung durch Geschäftsordnungsbeschluss Selbst wenn der...mehr

Mit dem seit 1. Januar 2018 in Kraft getretenen "Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung" hat der Gesetzgeber das bereits bislang gesetzlich geregelte Institut der fiktiven Abnahme modifiziert. Die entsprechende Bestimmung des § 640 Abs. 2 BGB gilt für alle Werkverträge, die ab dem 1. Januar 2018 geschlossen werden. 3.6.1 Rec...mehr

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In seiner Begründung zu § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. führt der Gesetzgeber aus, dass eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer dann nicht geboten sei, "wenn aus Sicht eines durchschnittlichen Wohnungseigentümers eine Entscheidung durch die Wohnungseigentümerversammlung aufgrund ihrer geringen Bedeutung für die Gemeinschaft nicht erforderlich ist. Maßstab ist dabei stets di...mehr

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Im Zuge der großen WEG-Reform im Jahr 2007[1] wurde mit § 49 Abs. 2 WEG a. F. eine Neuregelung statuiert, die in den Folgejahren für viel Diskussionsstoff gesorgt hat: Dem Verwalter können die Kosten eines wohnungseigentumsrechtlichen Verfahrens auch dann auferlegt werden, wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist, diesen aber aufgrund groben Verschuldens veranlasst hat. In ...mehr

Überblick Im ursprünglichen "Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und des Bürgerlichen Gesetzbuchs zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität" (BT-Drs. 19/401) waren Anfang 2018 die vorrangigen Ziele einer neuerlichen Reform des Wohnungseigentumsgesetzes die Barrierefreiheit und E-Mobilität. Was nunmehr herausgekommen ist, stellt die...mehr

Die Tatsache, dass gerade Menschen mit geringem und mittlerem Einkommen in den heutigen Zeiten erhebliche Schwierigkeiten haben, für sich und ihre Familien ausreichenden und bezahlbaren Wohnraum zu finden, hatte den Gesetzgeber erneut aktiv werden lassen. Nach den im Jahr 2015 in Kraft getretenen Neuregelungen über das sog. "Bestellerprinzip" im Rahmen der Vermietung von Woh...mehr

Der Anwendungsbereich dieser Norm wird sich insoweit erweitern, als die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG n. F. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt und das Gesetz mithin bezüglich der Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht mehr nach den "geborenen" und den "gekorenen" Ausübungsbefugnissen unterscheidet.[1] Die bi...mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG konnten die dem Verwalter per Gesetz eingeräumten Befugnisse nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden, was § 27 Abs. 4 WEG a. F. angeordnet hatte. Ihm durften in der Gemeinschaftsordnung aber durchaus weitere Befugnisse eingeräumt werden. Nunmehr eröffnet die Bestimmung des § 27 Abs. 2 WEG den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, die Befugni...mehr

Die bisherige Bestimmung des § 14 Nr. 4 HS 2 WEG a. F. verleiht dem Wohnungseigentümer einen Aufopferungsanspruch, soweit ihm durch die Gestattung des Betretens und der Nutzung seines Sondereigentums zur Durchführung von Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung ein Schaden entstanden ist. Die Regelung in § 14 Abs. 3 WEG n. F. greift diese Rechtslage auf und verleiht ...mehr

Gemäß § 9b Abs. 2 WEG n. F. fungiert der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats qua Gesetz als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Diese Bestimmung ist dem Aktienrecht entlehnt. Nach § 112 Aktiengesetz (AktG) vertritt jedenfalls der Aufsichtsrat die Gesellschaft gerichtlich und außergerichtlich gegenüber den Vorstandsmitgliedern. Freilich s...mehr

Bedürfen nach dem WEMoG bereits Beschlüsse auf Grundlage einer spezifizierten Öffnungsklausel der Eintragung ins Grundbuch, um gegen Rechtsnachfolger zu wirken, gilt dies erst recht für Beschlüsse auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel. Allgemeine Öffnungsklauseln verleihen den Wohnungseigentümern lediglich eine Kompetenz zur Änderungsregelung, ohne deren materiell-r...mehr

Die gesetzlichen Vorschriften zum Verwaltungsbeirat werden weder vom Gesetz als zwingend angesehen noch ergibt eine Auslegung, dass die Regelungen nicht abdingbar wären. Die Wohnungseigentümer können daher zum Verwaltungsbeirat und seiner Organisation Abweichendes vereinbaren.[1] Hinweis Typische Vereinbarungen Typische Vereinbarungen sind etwa die Bestimmung, dass auch ein Ni...mehr

Wenig Sinn machen Regelungen in Gemeinschaftsordnungen, die eine Nutzung erlauben, "soweit sie die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß des § 14 WEG hinaus" beeinträchtigen. Derartige Einschränkungen sieht das Gesetz bereits selbst vor. Die Gemeinschaftsordnung sollte vielmehr klare Regelungen zu konkreten Nutzungsmöglichkeiten enthalten, damit spätere Auseinanderse...mehr

In der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis ist es keine Seltenheit, dass zwischen den Parteien zur gütlichen Beilegung des Rechtsstreits vor Gericht ein Vergleich geschlossen wird. Weder aus dem Gesetz noch aus dessen Begründung ergibt sich indes, ob auch der Inhalt von Vergleichen in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen ist. Vergleiche sind jedenfalls keine gerichtlichen Entsc...mehr

Im Zuge der ursprünglich vom Gesetzgeber angedachten Erweiterungen der Verwalterkompetenzen, die insbesondere bei den Wohnungseigentümerverbänden auf heftige Kritik gestoßen waren, waren im Gegenzug allseits Rufe nach einem Sachkundenachweis des Verwalters laut geworden. Im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens wurde entsprechendes dann auch von der Regierungskoalition angekünd...mehr

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Gemäß § 19 Abs. 2 WEG n. F. gehören zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung insbesondere die Aufstellung einer Hausordnung, die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungs...mehr

Ist eine Ankündigung erforderlich, ist sie dem Drittnutzer "rechtzeitig" anzukündigen. Für die Ankündigung gilt keine besondere Frist. Die Ankündigung muss aber so rechtzeitig erfolgen, dass sich der Mieter darauf einstellen kann. Die insoweit maßgebliche Frist ist wiederum stets von den Umständen des konkreten Einzelfalls abhängig. Im Wesentlichen richtet sich die Frist nac...mehr