Fachbeiträge & Kommentare zu Grunderwerbsteuer

Rz. 39 Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, bilden das Erbbaurecht und das belastete Grundstück je eine selbstständige wirtschaftliche Einheit, für die jeweils ein Wert festzustellen ist. Die Bewertung ist in § 148 BewG geregelt. Nach dem bis 31.12.2006 geltenden § 148 BewG a. F. hat der Wert des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks das 18,6-Fache ...mehr

Rz. 50 Bürgerlich-rechtlich handelt es sich beim Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht (vgl. §§ 31ff. WEG) um die dingliche Belastung eines Grundstücks oder eines Erbbaurechts, durch die der Berechtigte in die Lage versetzt wird, eine bestimmte Wohnung (Dauerwohnrecht) oder bestimmte, nicht Wohnzwecken dienende Räume (Dauernutzungsrecht) – unter Ausschluss des Eigentümers – zu n...mehr

Rz. 43 Mit dem Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes hat § 8 Abs. 2 GrESt eine ergänzende Nr. 4 erhalten. Diese bestimmt, dass in Fällen der rückwirkenden Umwandlung ein Erwerbsvorgang, bei dem die Gegenleistung geringer als der Grundbesitzwert ist, dieser anzusetzen ist. Damit soll verhindert werden, dass in diesen Fällen bewusst ein niedriger Wert angesetzt wird...mehr

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Rz. 25 Durch das Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 wurde dem Abs. 2 des § 8 GrEStG ein Satz 2 angefügt. Durch ihn wird die Möglichkeit eröffnet, im Besteuerungszeitpunkt, abweichend von den tatsächlichen Verhältnissen, den Wert des bebauten Grundstücks als Bedarfswert festzustellen (vgl. BT-Drs. 14/443). Die Regelung kann als Ausfluss der ständigen Rechtsprechung des BF...mehr

Rz. 24a Im Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes vom 12.5.2021 (BGBl I 2021, 986) wurde § 8 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG eingefügt. Die Regelung trat zum 1.7.2021 in Kraft (§ 23 Abs. 18 GrEStG), erfasst werden Erwerbsvorgänge, die nach dem 30.6.2021 verwirklicht werden. Der Gesetzgeber hatte bei Einführung der Regelung die Vorstellung, dass eine Steuerersparnis erreicht w...mehr

Rz. 735 Regelmäßig stehen bei der Gestaltung bzw. Abwicklung der Vermögensnachfolge (auch nach einem Erbfall) ertragsteuerliche und erbschaft- bzw. schenkungsteuerliche Aspekte im Vordergrund. Nichtsdestotrotz kann auch die Grunderwerbsteuer eine Rolle spielen. Denn nicht selten bildet Grundbesitz (oder auch Beteiligungen an Grundbesitz haltenden Gesellschaften) einen – zum ...mehr

1. Schenkung unter Auflage Rz. 852 Grundsätzlich sind der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer unterliegende Grundstückserwerbe nach § 3 Nr. 2 GrEStG steuerfrei. Dies gilt gemäß § 3 Nr. 2 S. 2 GrEStG jedoch nicht hinsichtlich des Werts solcher Auflagen, die bei der Schenkungsteuer abziehbar sind (vgl. oben Rdn 788 f.). Beispiel Vater V ist Eigentümer zweier Grundstücke. Diese sind ...mehr

I. Allgemeines 1. Grunderwerbsteuer als Aspekt der Vermögensnachfolge Rz. 735 Regelmäßig stehen bei der Gestaltung bzw. Abwicklung der Vermögensnachfolge (auch nach einem Erbfall) ertragsteuerliche und erbschaft- bzw. schenkungsteuerliche Aspekte im Vordergrund. Nichtsdestotrotz kann auch die Grunderwerbsteuer eine Rolle spielen. Denn nicht selten bildet Grundbesitz (oder auch...mehr

Rz. 348 Die Übertragung von Immobilien im Rahmen der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft ist gem. § 3 Nr. 1 S. 1 GrEStG grunderwerbsteuerfrei.[647]mehr

Rz. 843 Nach § 11 Abs. 1 GrEStG beträgt der Steuersatz 3,5 vom Hundert. Allerdings haben die Länder nach Art. 105 Abs. 2a S. 2 GG die Befugnis zur Bestimmung des im jeweiligen Land anzuwendenden Steuersatzes, von der die Länder in weitem Umfang Gebrauch gemacht haben. Die ländereigenen Regelungen beschränken sich dabei aber jeweils auf solche steuerbaren Rechtsvorgänge, die ...mehr

Rz. 860 Mitunter erscheint es opportun, von der älteren Generation erworbenen Grundbesitz nicht Stück für Stück an einzelne Erwerber weiterzugeben, sondern stattdessen den Grundbesitz in einer Personengesellschaft zu bündeln, um anschließend mehrere Vermögensnachfolger an dieser Gesellschaft zu beteiligen. Beispiel 1 Vater V bringt im Jahr 2021 ein Grundstück in eine GmbH & C...mehr

Rz. 840 Grundsätzlich definiert § 8 Abs. 1 GrEStG den Wert der für die Veräußerung des Grundstücks vereinbarten Gegenleistung als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Der Begriff der Gegenleistung ist in § 9 GrEStG definiert und umfasst jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für die Veräußerung des Grundstücks in dem Zustand gewährt, in dem es zum Gegenstand des E...mehr

Rz. 780 Abgesehen von grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerben, bei denen der maßgebende Wert im Sinne von § 8 GrEStG einen Betrag von 2.500 EUR nicht übersteigt, bildet den – jedenfalls im Bereich der Vermögensnachfolge – wesentlichsten Befreiungstatbestand die Regelung des § 3 Nr. 2 GrEStG, der zufolge Grundstückserwerbe von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebend...mehr

Rz. 858 Die Ausnahmen von der Besteuerung nach § 3 GrEStG (insbesondere § 3 Nr. 2 und Nr. 6 GrEStG) sind auch auf Fälle der Anteilsvereinigung (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG)[1319] sowie in Anwachsungsfällen anwendbar.[1320] Dies gilt beispielsweise auch für folgenden Fall: Beispiel An der AB-GbR sind die Brüder A und B zu jeweils ½ beteiligt. Die GbR hält seit mehr als fünf Jahren...mehr

Rz. 855 Auch Vermächtnisse unterliegen als Erwerbe von Todes wegen nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG der Erbschaftsbesteuerung. Für Vermächtnis-Erwerbe gilt daher die Grunderwerbsteuerbefreiung nach § 3 Nr. 2 GrEStG.[1313] Im Unterschied zu lebzeitigen Schenkungen enthält das Gesetz für Erwerbe von Todes wegen jedoch keinerlei Einschränkungen der Steuerfreiheit im Hinblick auf et...mehr

Rz. 852 Grundsätzlich sind der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer unterliegende Grundstückserwerbe nach § 3 Nr. 2 GrEStG steuerfrei. Dies gilt gemäß § 3 Nr. 2 S. 2 GrEStG jedoch nicht hinsichtlich des Werts solcher Auflagen, die bei der Schenkungsteuer abziehbar sind (vgl. oben Rdn 788 f.). Beispiel Vater V ist Eigentümer zweier Grundstücke. Diese sind jeweils mit einem Mehrfami...mehr

Rz. 857 Grundsätzlich sind die Befreiungsvorschriften nach § 3 Nr. 2 bzw. Nr. 6 GrEStG auch auf Fälle der Anteilsübertragung anwendbar. Dies ermöglicht beispielsweise folgende Gestaltung: Beispiel 1 V ist alleiniger Gesellschafter der X-GmbH. Diese ist vermögensmäßig nicht beteiligte Komplementärin der grundstückshaltenden X-GmbH & Co. KG, deren mit 100 % am Vermögen beteilig...mehr

1. Grunderwerbsteuer als Aspekt der Vermögensnachfolge Rz. 735 Regelmäßig stehen bei der Gestaltung bzw. Abwicklung der Vermögensnachfolge (auch nach einem Erbfall) ertragsteuerliche und erbschaft- bzw. schenkungsteuerliche Aspekte im Vordergrund. Nichtsdestotrotz kann auch die Grunderwerbsteuer eine Rolle spielen. Denn nicht selten bildet Grundbesitz (oder auch Beteiligungen...mehr

Rz. 745 Keine Gleichstellung mit Grundstücken gilt nach § 2 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 GrEStG für grundstücksgleiche Rechte im Sinne des BGB (Ausnahme: das Erbbaurecht, § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG). Sie unterliegen daher nicht der Grunderwerbsteuer.[1141] Dies gilt insbesondere für das nach Landesrecht grundstücksgleiche Bergwerkseigentum (Art. 67 EGBWG), Rechte auf Abbau nicht bergrecht...mehr

Rz. 739 Grundsätzlich richtet sich die Definition des Grundstücksbegriffs nach den Vorschriften des BGB.[1128] Demzufolge ist auch der ideelle (unabgeteilte) Miteigentumsanteil als Grundstück anzusehen, soweit es um das Recht des Eigentümers an der Grundfläche und nicht um die Grundfläche selbst geht.[1129] Rz. 740 Gemäß § 1 Abs. 1 bis 3 GrEStG sind Gegenstand der Grunderwerb...mehr

Rz. 777 § 1 Abs. 3a GrEStG [1201] fingert einen Erwerb i.S.v. § 1 Abs. 3 GrEStG auch für Rechtsvorgänge, aufgrund derer ein Rechtsträger unmittelbar oder mittelbar (oder teilweise unmittelbar und teilweise mittelbar) eine wirtschaftliche Beteiligung von wenigstens 90 % an einer inländischen Grundbesitz haltenden Gesellschaft erwirbt. Rz. 778 Hintergrund der Regelung sind so ge...mehr

Rz. 756 Gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG liegt auch dann ein Grunderwerbsteuer begründender Erwerbsvorgang vor, wenn das Eigentum an einem Grundstück übergeht, ohne dass ein dies begründender Anspruch auf Übereignung auf rechtsgeschäftlicher Basis vorliegt und der Eigentumsübergang auch keiner Auflassung bedarf. Rz. 757 Hauptanwendungsfall dieser Norm im Bereich der Vermögensnac...mehr

a) Grundsätzliches – Veräußerer und Erwerber Rz. 746 Welche Erwerbsvorgänge zu steuerpflichtigen Erwerben im Sinne des GrEStG führen, regelt in erster Linie § 1 Abs. 1 und 2 GrEStG. In § 1 Abs. 1 GrEStG sind in den Nr. 1 bis 7 die einzelnen relevanten Erwerbsvorgänge detailliert dargestellt. Gemeinsam ist ihnen, dass regelmäßig das Eigentum an einem Grundstück (im Sinne von §...mehr

a) Ersatztatbestand (nur) für Personengesellschaften, § 1 Abs. 2a GrEStG Rz. 759 § 1 Abs. 2a GrEStG [1164] beschäftigt sich mit gesellschaftsrechtlichen Vorgängen, die – jedenfalls nach der Vorstellung des Gesetzgebers – mit der sachenrechtlichen Verfügung über Grundbesitz wirtschaftlich vergleichbar sind. Konkret geht es hier um Änderungen im Gesellschafterbestand einer inlän...mehr

Rz. 765 § 1 Abs. 2b GrEStG wurde durch das GrEStÄndG 2021[1177] als weiterer Ersatz- bzw. Ergänzungstatbestand in das Gesetz eingefügt und betrifft Änderungen im Gesellschafterbestand von grundbesitzenden Kapitalgesellschaften.[1178] Von ihrer Struktur her entspricht die Regelung (wie bereits der weitgehend identische Wortlaut deutlich macht) weitgehend § 1 Abs. 2a GrEStG.[11...mehr

1. Grundsätzliches Rz. 779 § 3 GrEStG regelt die allgemeinen Ausnahmen von der Besteuerung. Diese verhindern nicht, dass der Erwerb als solcher grundsätzlich steuerbar bleibt, sie haben lediglich eine Steuerbefreiung für den in Rede stehenden Erwerb zur Folge. Dabei ist jeder grunderwerbsteuerlich relevante Erwerb stets isoliert zu betrachten und daraufhin zu prüfen, ob bzw. ...mehr

a) Relevante Erwerbsvorgänge Rz. 780 Abgesehen von grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerben, bei denen der maßgebende Wert im Sinne von § 8 GrEStG einen Betrag von 2.500 EUR nicht übersteigt, bildet den – jedenfalls im Bereich der Vermögensnachfolge – wesentlichsten Befreiungstatbestand die Regelung des § 3 Nr. 2 GrEStG, der zufolge Grundstückserwerbe von Todes wegen und Grundst...mehr

1. Grundsätzliches Rz. 818 Sonderregelungen enthält das GrEStG für Grundstücksübergänge zwischen Gesamthändern und der Gesamthand als solchen (und zwar in beiden Richtungen) sowie zwischen verschiedenen Gesamthandsgemeinschaften, an denen (vollständig oder teilweise) dieselben Personen beteiligt sind. Insoweit regelt § 5 GrEStG den Übergang von mehreren Miteigentümern (Abs. 1...mehr

a) Steuerfreistellung Rz. 826 Beim Übergang eines Grundstücks von einem oder mehreren Miteigentümern auf eine Gesamthand wird die Steuer nicht erhoben, soweit der bzw. die Übertragenden am Vermögen der Gesamthand (wertmäßig) beteiligt sind. § 5 Abs. 2 GrEStG regelt insoweit den Übergang des Grundstückseigentums von einem Alleineigentümer auf eine Gesamthand. § 5 Abs. 1 beschä...mehr

1. Grundstücke i.S.v. § 2 GrEStG Rz. 738 Auch wenn § 1 GrEStG die grunderwerbsteuerlich relevanten Erwerbsvorgänge und Erwerbe definiert, soll vorab die Frage beantwortet werden, was überhaupt den Bezugspunkt dieser (ggf. steuerpflichtigen) Erwerbe bildet. Wie bereits der Name des Gesetzes verdeutlicht, geht es um den Erwerb von Grundstücken, und zwar gemäß § 2 Abs. 1 S. 1 Gr...mehr

Rz. 758 Nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG gehört zu den Erwerbsvorgängen schließlich der Eigentumsübergang im Zwangsversteigerungsverfahren.mehr

Rz. 808 Eine weitere allgemeine Ausnahme von der Besteuerung sieht § 3 Nr. 6 GrEStG für Erwerbe durch solche Personen vor, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind. Gleichgestellt sind Abkömmlinge, bei denen die Verwandtschaft durch ihre Adoption bürgerlich-rechtlich erloschen ist, sowie Stiefkinder (§ 3 Nr. 6 S. 2 GrEStG) und die Ehegatten bzw. Lebenspartner de...mehr

Rz. 793 Einen weiteren Befreiungstatbestand regelt § 3 Nr. 3 GrEStG für Fälle der Erbauseinandersetzung, in denen ein zum Nachlass gehöriges Grundstück durch einen oder mehrere Miterben (von der Erbengemeinschaft) erworben wird. Rz. 794 Der Begriff des Miterben umfasst sowohl die Angehörigen der (ursprünglichen) Erbengemeinschaft als auch diejenigen, die aufgrund einer Aussch...mehr

Rz. 818 Sonderregelungen enthält das GrEStG für Grundstücksübergänge zwischen Gesamthändern und der Gesamthand als solchen (und zwar in beiden Richtungen) sowie zwischen verschiedenen Gesamthandsgemeinschaften, an denen (vollständig oder teilweise) dieselben Personen beteiligt sind. Insoweit regelt § 5 GrEStG den Übergang von mehreren Miteigentümern (Abs. 1) oder von einem A...mehr

Rz. 817 Gemäß § 3 Nr. 8 GrEStG kann auch im Rahmen der Abwicklung von Treuhandverhältnissen eine Grunderwerbsteuerbefreiung eingreifen. Die Vorschrift dürfte jedoch im Bereich der Vermögensnachfolge von untergeordneter Bedeutung sein.mehr

Rz. 837 Denkbare Steuerumgehungen werden durch § 6 Abs. 4 GrEStG vermieden. Die Vorschrift verhindert die Inanspruchnahme der Steuerbefreiungen der Absätze 1 bis 3, wenn innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb bzw. Hinzuerwerb einer Gesamthandsbeteiligung[1293] Grundstücke von der Gesamthand auf einen der Gesamthänder übertragen werden. Die Vorschrift ist so formuliert, da...mehr

Rz. 271 Bei der Übertragung inländischer Immobilien auf eine Stiftung kann ggf. Grunderwerbsteuer anfallen. Da sich die Stiftungserrichtung jedoch grundsätzlich unentgeltlich vollzieht, greift die Steuerbefreiung gem. § 3 Nr. 2 GrEStG. Dies gilt jedoch nicht, soweit eine gemischte Schenkung oder eine Schenkung unter Leistungsauflage vorliegt.[410]mehr

a) Steuerfreistellung Rz. 832 § 6 Abs. 1 und Abs. 2 GrEStG regelt – spiegelbildlich zu § 5 Abs. 1 und Abs. 2 GrEStG – den Übergang eines Grundstücks von einer Gesamthand auf einen (Abs. 2) oder mehrere Gesamthänder (Abs. 1). Die Begrifflichkeiten sowie das Funktionsprinzip entspricht dem zu § 5 GrEStG Dargestellten.[1289] Rz. 833 Ein Sonderfall der Grundstücksübertragung von e...mehr

Rz. 746 Welche Erwerbsvorgänge zu steuerpflichtigen Erwerben im Sinne des GrEStG führen, regelt in erster Linie § 1 Abs. 1 und 2 GrEStG. In § 1 Abs. 1 GrEStG sind in den Nr. 1 bis 7 die einzelnen relevanten Erwerbsvorgänge detailliert dargestellt. Gemeinsam ist ihnen, dass regelmäßig das Eigentum an einem Grundstück (im Sinne von § 2 GrEStG) durch den Erwerber von einem ande...mehr

Rz. 861 Steuersubjekte der Umsatzsteuer sind die Unternehmer (§§ 1 Abs. 1 Nr. 1, 2 UStG). Unternehmer ist, wer eine selbstständige nachhaltige Tätigkeit in der Absicht ausübt, Einnahmen zu erzielen (§ 2 Abs. 1 UStG). Gefordert wird eine Marktteilnahme in der Art eines Kaufmanns oder Gewerbetreibenden. Unternehmer können natürliche Personen sein, Personengesellschaften, Kapit...mehr

Rz. 776 § 1 Abs. 3 GrEStG regelt (soweit nicht bereits eine Steuerbarkeit nach Abs. 2a bzw. 2b besteht)[1197] die Grunderwerbsteuerpflicht schuldrechtlicher Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf solche Anteilsübertragungen begründen, die zu einer unmittelbaren oder mittelbaren Vereinigung von wenigstens 90 % der Anteile an der betroffenen Gesellschaft in der Hand eines bzw. ...mehr

Rz. 6 Bei der Gestaltung eines Unternehmertestaments sind typischerweise folgende Ziele zu verwirklichen:mehr

Rz. 813 Schließlich enthält § 3 Nr. 7 GrEStG eine Befreiungsvorschrift für den Erwerb zum Gesamtgut gehöriger Grundstücke durch Teilnehmer an einer fortgesetzten Gütergemeinschaft, wenn diese Erwerbe zur Teilung des Gesamtguts erfolgen. Nach § 3 Nr. 7 S. 2 GrEStG stehen auch hier Ehegatten bzw. Lebenspartner den Teilnehmern an der fortgesetzten Gütergemeinschaft gleich. Rz. ...mehr

Rz. 743 Den Grundstücken in grunderwerbsteuerrechtlicher Hinsicht gleichgestellt ist nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG das Erbbaurecht sowie auch das Untererbbaurecht.[1139] Das Erbbaurecht umfasst nicht nur die Berechtigung, das Grundstück während der Erbbauzeit zu nutzen sondern auch ein auf dem Erbbaugrundstück errichtetes Bauwerk (§ 95 Abs. 1 S. 2 BGB), das nach § 12 Abs. 1 S...mehr

Rz. 832 § 6 Abs. 1 und Abs. 2 GrEStG regelt – spiegelbildlich zu § 5 Abs. 1 und Abs. 2 GrEStG – den Übergang eines Grundstücks von einer Gesamthand auf einen (Abs. 2) oder mehrere Gesamthänder (Abs. 1). Die Begrifflichkeiten sowie das Funktionsprinzip entspricht dem zu § 5 GrEStG Dargestellten.[1289] Rz. 833 Ein Sonderfall der Grundstücksübertragung von einer Gesamthand auf e...mehr

Rz. 755 Losgelöst von den schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäften definiert § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG auch die Auflassung (als sachenrechtlicher Vertrag) als steuerpflichtigen Erwerbsvorgang, dies allerdings nur für die Fälle, in denen der Auflassung kein den Anspruch auf Eigentumsübertragung begründendes (schuldrechtliches) Rechtsgeschäft vorausgegangen ist. Die Auflassung...mehr

Rz. 779 § 3 GrEStG regelt die allgemeinen Ausnahmen von der Besteuerung. Diese verhindern nicht, dass der Erwerb als solcher grundsätzlich steuerbar bleibt, sie haben lediglich eine Steuerbefreiung für den in Rede stehenden Erwerb zur Folge. Dabei ist jeder grunderwerbsteuerlich relevante Erwerb stets isoliert zu betrachten und daraufhin zu prüfen, ob bzw. welcher Befreiungs...mehr

Rz. 640 Personengesellschaften sind die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR), die offene Handelsgesellschaft (OHG), die Kommanditgesellschaft (KG) und die Partnerschaftsgesellschaft. Rz. 641 Personengesellschaften unterliegen als solche nicht der Einkommen- oder der Körperschaftsteuer. Steuerpflichtig sind vielmehr die Gesellschafter: Gewerblich tätige oder gewerblich ge...mehr