Fachbeiträge & Kommentare zu Grundstück

1.1 Kein rechtlicher Rahmen Auf dem Vormarsch In zunehmendem Maß entscheiden sich Paare für eine nichteheliche Partnerschaft, weil sie aus bestimmten Gründen (noch) nicht heiraten wollen oder – etwa bei noch verheirateten Partnern – nicht heiraten können.[1] Die Statistik zählt inzwischen über 3 Mio. Paare, davon rund ein Drittel mit Kindern im Haushalt.[2] Damit hat die tatsäc...mehr

5.1 Grundsatz Trennung in der Insolvenz Wird über das Vermögen eines Ehegatten das Insolvenzverfahren eröffnet, so gehört nur dessen Vermögen zur Insolvenzmasse.[1] Das Vermögen des anderen wird vom Insolvenzverfahren nicht berührt. Auch ein Zugewinnausgleichsanspruch entsteht mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht, da das Insolvenzverfahren nicht zur Beendigung der Zugew...mehr

3.3.1 Grundsatz Änderung der Rechtsprechung Bis zum Jahr 2008 galt: Zuwendungen unter den Partnern werden nach Beendigung der Lebensgemeinschaft grundsätzlich nicht ausgeglichen. Etwas anderes galt nur ausnahmsweise, wenn ausdrücklich oder konkludent ein entsprechender Gesellschaftsvertrag geschlossen worden war. Dann hat der BGH [1] diesen Grundsatz gelockert und für den Fall ...mehr

3.1 Schenkung oder Zuwendung? Schenkung eher selten Auch und gerade nichteheliche Lebensgemeinschaften sind nicht vor einer Trennung und den damit zusammenhängenden Problemen gefeit, wie die große Zahl obergerichtlicher Entscheidungen zu dieser Thematik andeutet. Häufig haben sich die Partner während des Bestehens der Lebensgemeinschaft Vermögenswerte zugewandt. Hierbei kann e...mehr

4.1 Vorzeitige Aufhebung 4.1.1 Dreijährige Trennung 3-jährige Trennung Die Zugewinngemeinschaft kann nach § 1386 i. V. m. § 1385 Nr. 1 BGB durch einen rechtsgestaltenden Beschluss vorzeitig aufgehoben werden, wenn die Ehegatten seit mehr als 3 Jahren voneinander getrennt sind. Weitere Voraussetzungen bestehen nicht. Insbesondere kommt es auf eine bereits rechtshängige Zugewinna...mehr

3.1 Sinn und Zweck Gesetzliche Regelung Das vom Gesetzgeber für die Bruchteilsgemeinschaft bereitgestellte Instrumentarium betrifft insbesondere die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Gegenstands, die Lasten- und Kostentragung, die Verfügung über den Miteigentumsanteil sowie die Aufhebung und Teilung der Gemeinschaft. Nach diesem gesetzlichen Modell ist die einfache...mehr

5.1 Ermittlung des Grundstückswerts Hypothetischer Veräußerungserlös Die Bewertung des Grundbesitzes richtet sich grundsätzlich nach dessen Verkehrswert. Gemeint ist damit der Veräußerungserlös, der realistischerweise bei Ausnutzung aller Möglichkeiten auf dem Grundstücksmarkt erzielt werden kann. Jedoch kommen für die Wertermittlung je nach Art des Grundbesitzes verschiedene ...mehr

6.1 Grundsatz Kappungsgrenze Die Höhe der Ausgleichsforderung wird durch den Wert des Vermögens begrenzt, das nach Abzug der Verbindlichkeiten bei Beendigung des Güterstands vorhanden ist.[1] Der ausgleichsverpflichtete Ehegatte muss sich also nicht verschulden, um den Zugewinnausgleichsbetrag aufzubringen.[2] Wird auch negatives Anfangs- und Endvermögen berücksichtigt, kann – ...mehr

5.1 Trennung Wer erhält die Wohnung? Leben die Partner getrennt, so gelten dem Eherecht ähnliche Regelungen. U. a. besteht ein Anspruch auf Wohnungsüberlassung. § 14 Abs. 1 Satz 1 LPartG lautet: "Leben die Lebenspartner getrennt oder will einer von ihnen getrennt leben, so kann ein Lebenspartner verlangen, dass ihm der andere die gemeinsame Wohnung oder einen Teil zur alleinig...mehr

Die Regelung in § 59 Abs. 1 BNatSchG räumt jedermann das Recht zum "Betreten" der freien Landschaft ein, aber auch nicht mehr. Gemeint ist mit dieser Formulierung entsprechend dem natürlichen Sprachgebrauch ein Betreten der freien Landschaft "zu Fuß" etwa als Wanderer oder Spaziergänger.[1] Dass der Bundesgesetzgeber diesen Begriff in einem so engen Sinn verstanden wissen wi...mehr

Das Recht zum Betreten des Waldes richtet sich gemäß § 59 Abs. 2 BNatSchG nach dem Bundeswaldgesetz (BWaldG) und den Waldgesetzen der Länder sowie im Übrigen nach dem sonstigen Landesrecht.mehr

Persönliche Kostenfreiheit Persönliche Kostenfreiheit besteht gem. § 2 Abs. 1 GNotKG für den Bund, die Länder und öffentliche Anstalten und Kassen. Soweit Kostenfreiheit besteht, sind auch Auslagen nicht zu erheben. Für die einzelnen Bundesländer sind darüber hinaus landesrechtliche Befreiungsgesetze zu beachten.[1]mehr

6.1 Einigungsgrundsatz Nachweis der Einigung Eine auf einem Rechtsgeschäft beruhende Grundbucheintragung setzt nach materiellem Recht die Einigung der Beteiligten über die Rechtsänderung voraus (§ 873 Abs. 1 BGB). Diese Einigung nennt sich bei der Übereignung von Grundstücken Auflassung (§ 925 BGB). In Abweichung von dem nachfolgend erläuterten Bewilligungsgrundsatz darf das G...mehr

Kostenschuldner ist Antragsteller Kostenschuldner der Eintragungskosten ist stets der Antragsteller (§ 22 Abs. 1 GNotKG). Mehrere Kostenschuldner haften als Gesamtschuldner (§ 32 Abs. 1 GNotKG).mehr

Gebühren und Auslagen, die bei richtiger Sachbehandlung nicht entstanden wären, werden nicht erhoben (§ 21 GNotKG). Hierüber entscheidet der Grundbuchrichter bzw. Rechtspfleger von Amts wegen.mehr

Auf Bundesebene ist das Betreten der freien Landschaft auf Straßen und Wegen sowie auf ungenutzten Grundflächen zum Zwecke der Erholung nach § 59 Abs. 1 BNatSchG jedermann gestattet. Gleiches gilt für das Betretungsrecht der Wälder, das in § 14 Bundeswaldgesetz geregelt ist. Die Bundesländer regeln das Betretensrecht ebenfalls. Übersicht zu den Regelungen der Bundesländermehr

5.1 Baden-Württemberg Das Nachbarrechtsgesetz von Baden-Württemberg kennt eine Einfriedigungspflicht nur im Außenbereich zum Schutz von landwirtschaftlichen Kulturen, nicht dagegen in Innenortslage. In Innenortslage müssen sich die Nachbarn mangels näherer Regelung über Standort und Beschaffenheit von Grundstückseinfriedigungen einigen, soweit nicht Ortssatzungen zu beachten s...mehr

Nachträgliche Änderung Das unter eingetragenen Rechten bestehende Rangverhältnis kann nachträglich geändert werden (§ 880 BGB). Hierzu ist materiell-rechtlich die Einigung zwischen den Gläubigern, bei Hypotheken-, Grund- und Rentenschulden auch die Zustimmung des Grundstückseigentümers (§ 1183 BGB) erforderlich, nach Grundbuchrecht aber lediglich die Bewilligung der Genannten...mehr

Das Grundbuchamt kann aus besonderem Anlass, insbesondere bei Umschreibung unübersichtlicher Grundbücher, Unübersichtlichkeiten und Unklarheiten in den Rangverhältnissen von Amts wegen oder auf Antrag eines Beteiligten beseitigen (§§ 90 ff. GBO).mehr

7.1 Vermutung der Richtigkeit des Grundbuchs Richtigkeitsvermutung Es wird positiv vermutet, dass ein im Grundbuch eingetragenes Recht dem eingetragenen Berechtigten mit dem eingetragenen Inhalt zusteht (§ 891 Abs. 1 BGB). Es besteht ferner die negative Vermutung, dass ein im Grundbuch eingetragenes Recht, wenn es gelöscht ist, für die Zeit nach der Löschung nicht mehr besteht...mehr

6.7.1 Genehmigungen Minderjährige Ist an einem Grundstücksgeschäft ein Minderjähriger oder eine unter Vormundschaft oder Betreuung stehende Person beteiligt, ist die Genehmigung des Familien- bzw. des Betreuungssgerichts, zur Bewilligung eines Nachlasspflegers die Genehmigung des Nachlassgerichts, erforderlich.[1] Genehmigung nach Grundstücksverkehrsordnung Bei der Veräußerung o...mehr

Wird vor Erledigung eines Eintragungsantrags eine andere Eintragung beantragt, die dasselbe Recht betrifft, ist von Amts wegen eine Vormerkung einzutragen (siehe Abschn. 6.9).mehr

Bestimmte von Amts wegen einzutragende Tatsachen sind gem. Vorbemerkung 1.4 Abs. 2 der Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GNotKG gebührenfrei.mehr

Sachliche Gebührenfreiheit Sachliche Gebührenfreiheit ist nicht Gegenstand des GNotKG . Sie ergibt sich aus zahlreichen bundes- und landesrechtlichen Vorschriften.[1]mehr

Vorschuss ist Ausnahme Das Grundbuchamt kann die Eintragung ins Grundbuch davon abhängig machen, dass ein Kostenvorschuss gezahlt wird, wenn dies im Einzelfall zur Sicherung des Eingangs der Gebühr erforderlich erscheint (§ 13 Satz 2 GNotKG). Die Erhebung eines Kostenvorschusses in Grundbuchsachen ist die Ausnahme. Sie kann vorliegen, wenn die Mittellosigkeit des Kostenschuld...mehr

4 Jahre Ansprüche auf Zahlung der Gebühren und Auslagen verjähren in vier Jahren nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem der Anspruch fällig geworden ist (§ 4 GNotKG). Die Verjährung der Ansprüche auf Zahlung von Kosten beginnt auch durch die Aufforderung zur Zahlung und durch eine dem Schuldner mitgeteilte Stundung erneut.mehr

3.1 Das Baurecht Wenn Sie Ihr Grundstück mit einer Gartenmauer oder einem Gartenzaun einfrieden wollen, müssen Sie in erster Linie an das Baurecht denken, unabhängig davon, ob Ihr Grundstück im Innenbereich (Innenortslage) oder im Außenbereich (freie Landschaft) liegt. Denn, wie bereits oben unter Kap. 2.1 erwähnt, sind Gartenmauern und Gartenzäune bauliche Anlagen, die im Al...mehr

Aufhebungsanspruch jedes Teilhabers Die Bruchteilsgemeinschaft endet im Allgemeinen durch einen Beschluss der Teilhaber über die Aufhebung der Gemeinschaft. Jeder Teilhaber kann grundsätzlich jederzeit die Aufhebung verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB). Dabei werden die Voraussetzungen des Aufhebungsanspruchs (das Ob der Beendigung) in §§ 749 – 751 BGB geregelt. Der Inhalt des Aufhe...mehr

Vertrag wichtig! Wenn schon Eheleuten trotz umfassender gesetzlicher Regelungen der Abschluss eines (Ehe-)Vertrags angeraten wird, gilt diese Empfehlung verstärkt für die "ungeregelte" nichteheliche Lebensgemeinschaft: Ohne schriftlichen Vertrag sollten die Partner keine größeren Vermögensdispositionen treffen! Leider pflegen die Gefühle den Verstand zu "überlagern". Auch Verh...mehr

Nur gemeinsame Berechtigung Wird das Gesamtgut von den Ehegatten gemeinschaftlich verwaltet, so sind die Ehegatten insbesondere nur gemeinschaftlich berechtigt, über das Gesamtgut zu verfügen und Rechtsstreitigkeiten zu führen, die sich auf das Gesamtgut beziehen (§ 1450 Abs. 1 BGB). Dies führt zu Einschränkungen bei der Klagebefugnis gegen eine dem Nachbarn für sein Grundstüc...mehr

Wer erhält die Wohnung? Leben die Partner getrennt, so gelten dem Eherecht ähnliche Regelungen. U. a. besteht ein Anspruch auf Wohnungsüberlassung. § 14 Abs. 1 Satz 1 LPartG lautet: "Leben die Lebenspartner getrennt oder will einer von ihnen getrennt leben, so kann ein Lebenspartner verlangen, dass ihm der andere die gemeinsame Wohnung oder einen Teil zur alleinigen Benutzung...mehr

Titel gegen beide Ehegatten Will der Gläubiger in das Gesamtgut einer Gütergemeinschaft vollstrecken, stellt sich die Frage: Wie muss der Vollstreckungstitel beschaffen sein? Verwaltet einer der Ehegatten das Gesamtgut allein, so ist zur Zwangsvollstreckung in das Gesamtgut ein Urteil gegen diesen Ehegatten erforderlich und genügend (§ 740 Abs. 1 ZPO). Hingegen muss sich bei d...mehr

Formunwirksamkeit Vorsicht ist bei Vereinbarungen zwischen den Eheleuten geboten, denn sie können formunwirksam sein, wie in folgendem Fall: Im gesetzlichen Güterstand lebende Eheleute vereinbarten formlos, dass Aufwendungen des einen in den Umbau des Wohnhauses der Familie, welches sich auf dem im Alleineigentum des anderen stehenden Grundstück befindet, zu ersetzen sind, im...mehr

Oberirdische Stellplätze Vornehmlich in Reihenhausanlagen bestehen häufig Gemeinschaftsflächen für Kfz-Stellplätze und die entsprechende Zuwegung, Insoweit besteht in der Regel eine Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB. Allerdings wurde und wird häufig übersehen, die entsprechenden Recht in das Grundbuch einzutragen. Die Folgen sind erheblich: Bei späteren Veräußerungen...mehr

Grundbucheintragung möglich Für den vertraglichen Ausschluss des Aufhebungsanspruchs gilt: Die dingliche Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern tritt nur dann ein, wenn die getroffene Bestimmung im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB). Als "Sondernachfolger" i. S. d. § 1010 BGB gilt – ebenso wie bei § 746 BGB – auch der Pfändungspfandgläubiger.[1] Stillschweigender Aussc...mehr

Wie ist die Verwaltung geregelt? Die Verwaltung des Gemeinschaftsgrundstücks steht den Teilhabern (Miteigentümern) grundsätzlich gemeinschaftlich zu (§ 744 Abs. 1 BGB). Sie können die Verwaltung auch einem von ihnen oder einem Dritten übertragen (dazu unten Abschnitt 5.4) oder auch in einer Satzung regeln (dazu unten Abschnitt 5). Bei gemeinschaftlicher Verwaltung müssen sich...mehr

Anspruch nach beendetem Leihverhältnis Ist das Leihverhältnis mit beiden Ehegatten beendet, richtet sich der dann mögliche Bereicherungsanspruch [1] weder nach den investierten Kosten noch nach der geschaffenen Werterhöhung für das Grundstück, sondern nach dem durch die Investitionen geschaffenen Ertragswert, ggf. der geschaffenen Ertragswertsteigerung. Denn die Schwiegerelter...mehr

Überblick Bei der Errichtung von Mehrhaus- und Eigentumswohnanlagen ergeben sich regelmäßig Flächen, die der gemeinsamen Nutzung der Miteigentümer dienen. Bei einer solchen gemeinschaftlichen Teilung eines Grundstücks sind viele Streitpunkte möglich. Insbesondere die Nutzungsrechte, Kosten und Lasten können und sollten klar geregelt sein. Anderenfalls hilft die gesetzliche R...mehr

Rückabwicklung möglich Mitunter erfolgen Zuwendungen bereits vor der Eheschließung, also unter Verlobten. Scheitert die alsdann geschlossene, im gesetzlichen Güterstand geführte Ehe oder kommt es nicht zur Heirat, stellt sich auch hier die Frage nach einem über den Anspruch auf Zugewinnausgleich hinausgehenden Ausgleichsanspruch. Er kann z. B. bestehen, wenn Verlobte im Hinbl...mehr

Probleme mit neuem Verbraucherindex Diese "Hochrechnung" ist allerdings nur möglich, wenn der Lebenshaltungskostenindex die Werte sowohl für den Anfangsstichtag als auch für den Endstichtag bereithält. Leider steht seit dem 1.1.2003 nur noch der einheitliche Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) zur Verfügung, der ab dem Jahr 1991 ermittelt wird. Der Verbraucherpreisind...mehr

Beginn Wann die Rückforderungsansprüche der Schwiegereltern fällig werden, hat der BGH [1] nunmehr geklärt: Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres zu laufen, in dem sich Kind und Schwiegerkind endgültig getrennt und die Schwiegereltern davon Kenntnis erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit haben müssten (§ 199 Abs. 1 BGB). Dieser Zeitpunkt ist vom Güterstand...mehr

Grundsatz Einen Erstattungsanspruch für erhöhte bauliche Schallschutzmaßnahmen etwa in Form von Schallschutzfenstern gewährt das FluglG nur für mit Wohngebäuden oder schutzbedürftigen Einrichtungen bebaute Grundstücke, die in der Tag-Schutzzone 1 oder in der Nachtschutzzone liegen (§ 9 Abs. 1 und 2 FluglG). Voraussetzung ist, dass die Grundstücke bei der Festsetzung eines Lär...mehr

Verpflichtung unter Zwangsgeld Das Nachlassgericht, das einen Erbschein erteilt oder sonst die Erben ermittelt hat, ein Testament oder Erbvertrag eröffnet, muss, wenn es Kenntnis davon hat, dass zum Nachlass Grundbesitz gehört, das zuständige Grundbuchamt vom Erbfall und über die Erben unterrichten. Das Nachlassgericht hat in solchen Fällen die Erben, soweit ihm ihr Aufenthal...mehr

Unwirksame Vereinbarung? Soll nach Beendigung der Zugewinngemeinschaft (i. d. R. nach rechtskräftiger Scheidung) eine Vereinbarung über den zu zahlenden Zugewinnausgleichsanspruch getroffen werden, bestehen insoweit keine Formvorschriften. Dies gilt jedoch nicht in anderen Konstellationen und Phasen der Trennung. Nicht immer werden hier die Formvorschriften für Vergleiche übe...mehr

Verwendungsersatzanspruch Inwieweit ein geschiedener Ehegatte gegen die ehemaligen Schwiegereltern auf Ausgleichszahlung wegen während der Ehezeit getätigter Aufwendungen für deren Haus klagen kann, ist umstritten. Das Problem stellt sich häufig im Zusammenhang mit Arbeitsleistungen des Schwiegersohns. Praxis-Beispiel Arbeitsleistungen des Schwiegersohns Der Ehemann M nahm in d...mehr

Zuwegung in Miteigentum Zugangswege zu Reihenhaus- und Wohnanlagen bieten häufig "Reibungspunkte". Neben der Eintragung einer Grunddienstbarkeit besteht die Möglichkeit, das Wegegrundstück zu vermessen und den einzelnen Berechtigten Miteigentumsanteile am Wegegrundstück zu übertragen. Dann kann deren internes Verhältnis durch eine im Grundbuch eingetragene Miteigentümerverein...mehr

Neue Regelung Der Außenwohnbereich (vgl. hierzu oben Nr. 3.4.5.1) eines in der Tag-Schutzzone 1 gelegenen Grundstücks kann durch Maßnahmen des baulichen Schallschutzes vor Fluglärm nicht wirksam geschützt werden , weshalb seine Nutzbarkeit erheblich eingeschränkt sein kann. Deshalb sieht das novellierte FluglG entsprechend der hierzu entwickelten Rechtsprechung erstmals einen...mehr

Was gehört zum Anfangsvermögen? Das Anfangsvermögen umfasst alle dem Ehegatten am Stichtag zustehenden rechtlich geschützten Positionen mit wirtschaftlichem Wert, also auch alle ihm zustehenden objektiv bewertbaren Rechte, die beim Eintritt des Güterstands bereits entstanden sind. Hierzu zählen auch geschützte Anwartschaften und vergleichbare Rechtsstellungen, die einen Ansp...mehr

Entscheidend ist der Güterstand Auch wenn die Ehe von manchen als Auslaufmodell bezeichnet wird, hat sie – trotz anhaltend hoher Scheidungsrate – noch zahlreiche "Anhänger". Inzwischen ist die eheliche Lebensgemeinschaft sogar erweitert worden und nun auch zwischen Personen gleichen Geschlechts möglich.[1] Auch (und gerade) wer seine Eheschließung mittlerweile bedauert, muss...mehr

Sie haben die Wahl! Durch notariellen Ehevertrag können die Ehegatten[1] jederzeit, auch nach Eheschließung, ihre güterrechtlichen Verhältnisse anderweitig regeln[2]: Sie können etwa Gütertrennung oder Gütergemeinschaft vereinbaren, aber auch entsprechend den jeweiligen persönlichen Verhältnissen einzelne Abweichungen von den gesetzlich normierten Güterständen festlegen. Beis...mehr