Fachbeiträge & Kommentare zu Hausverwalter

In diesem österreichischen Vorabentscheidungsersuchen hielt der EuGH die Kombination aus einer vermieteten Immobilie und einer fremden Dritten als Hausverwalter, die keine "Entscheidungsgewalt über die Begründung und Auflösung von Mietverhältnissen sowie über deren wirtschaftliche und rechtliche Konditionen, über die Durchführung von Investitionen und Reparaturmaßnahmen sowi...mehr

Rz. 2 § 23 GrEStG stellt bei der Anwendung des Grunderwerbsteuergesetzes 1983 in seiner ursprünglichen Fassung und der nachfolgenden, durch das JStG 1997, das StEntlG 1999/2000/2002 sowie das StÄndG 2001 geänderten Rechtsvorschriften des Gesetzes auf die "Verwirklichung des Erwerbsvorgangs" ab. Aus dem in diesem Zusammenhang verwendeten Begriff "Erwerbsvorgang" wird deutlich...mehr

Rz. 4 § 560 gilt nur für Wohnraum, nicht dagegen für Geschäftsraum (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 1; Geldmacher, Wohnungsbaurecht, November 2005, § 560 Anm. 1.1), was sich aus § 549 Abs. 1 und daraus ergibt, dass § 578 Abs. 2 § 560 auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, nicht für anwendbar erklärt (OLG Rostock, Urteil v. 10.4.2008, 3 U 158/0...mehr

Rz. 13 Der Anspruch auf Erteilung der Gebrauchsüberlassungserlaubnis besteht nicht, wenn dem Vermieter die Überlassung des Wohnraums an einen Dritten nicht zugemutet werden kann. Dies ist der Fall, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1...mehr

Rz. 80 Hinweis Beweislast beim Mieter Im Streitfall trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (BGH, Urteil v. 6.7.2011,VIII ZR 340/10, WuM 2011, 513), und zwar auch dann, wenn sich einzelne Betriebskostenpositionen im Vergleich zum Vorjahr erhöht haben (LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 17.08.2017, 67...mehr

Rz. 79 Ferner müssen Möglichkeiten zur Kosteneinsparung genutzt werden. Der Vermieter muss prüfen, ob die Besteuerungsgrundlagen im Einheitswert- und Grundsteuerbescheid richtig angesetzt worden sind; bei hohem Leerstand muss eine Herabsetzung der Grundsteuer beantragt werden (von Seldeneck, NZM 2002, 550 = ZMR 2002, 399; a. A. Schmidt-Futterer/Langenberg, § 560 Rn. 88: gehör...mehr

Rz. 78 Vermeidbare Betriebskosten sind ebenfalls nicht umlagefähig. Der Vermieter muss versuchen, das Entstehen von Sperrmüll durch Rundschreiben an die Mieter und Kontrollgänge des Hauswarts zu verhindern (LG Berlin, Urteil v. 25.8.1995, 64 S 332/94, ZMR 1996, Heft 3 S. III Nr. 16; LG Berlin, GE 1998, 681; a. A. AG Berlin-Neukölln, GE 2000, 415). Die formularvertragliche Um...mehr

Rz. 76 Das Gebot der sparsamen Wirtschaftsführung bezieht sich einmal auf die Betriebskostenarten. Der Vermieter darf auf den Mieter nur betriebswirtschaftlich sinnvolle Betriebskosten abwälzen (vgl. dazu im Einzelnen § 556 Rn. 37). Das spielt insbesondere bei Hauswartkosten eine Rolle. Der Vermieter darf nicht zusätzlich zu den Kosten für Fremdunternehmen diejenigen eines n...mehr

Rz. 39 Dazu gehören: Gegenüberstellung der Betriebskosten des Vorjahres mit den Kosten des laufenden Jahres (AG Berlin-Charlottenburg, GE 1990, 1087), Gegenüberstellung der Salden beider Jahre, aus der sich ergibt, dass der Saldo gestiegen ist (LG Berlin, GE 1990, 1033; LG Berlin, MDR 1981, 849; LG Kiel, WuM 1995, 46; LG Köln, WuM 1982, 301; AG Berlin-Neukölln, GE 1991, 523 [5...mehr

Rz. 14 Der überlebende Ehegatte, Lebenspartner, das Kind, der andere Familienangehörige oder Haushaltsangehörige tritt kraft Gesetzes in das Mietverhältnis – nicht aber in Verträge des Mieters mit den Versorgungsunternehmen oder sonstige selbständige Sondervereinbarungen (z. B. über Hausmeister-, Reinigungs- oder sonstige Dienste) – mit dem verstorbenen Mieter ein, mit dem e...mehr

In der Praxis setzen sich zunehmend flexible Arbeitszeitregelungen durch. Zur Frage, welche Arbeitszeitmodelle unter welchen Voraussetzungen zulässig sind, wird auf die Ausführungen zum Stichwort „Arbeitszeitmodelle“ verwiesen. Für geringfügig entlohnte Beschäftigungen im Rahmen sonstiger flexibler Arbeitszeitregelungen bedeutet dies, dass Freistellungen von der Arbeitsleist...mehr

Die sicherheitstechnischen Anforderungen von Elektrofahrzeugen sind seit 2015 EU-weit nach UNECE NR 100 geregelt. Nach Einschätzung des Deutschen Feuerwehrverband (2018) gehen von zertifizierten Elektrofahrzeugen weitestgehend vergleichbare Gefahren aus, wie von Fahrzeugen mit anderen Antriebsarten. Zertifizierte Ladeeinrichtungen auf Einstellplätzen in Garagen zählen dabei ...mehr

Immobilienerwerb Längst ist anerkannt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband Grundeigentum erwerben kann. Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer daher mehrheitlich beschließen, dass die Gemeinschaft eine Wohnung oder ein Grundstück erwirbt.[1] Insoweit kann dann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch als Eigentümerin ins Grundbuch e...mehr

Die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fungiert im gesamten Bereich der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums als Vertragspartnerin von Unternehmen und Dienstleistern bei Bewirtschaftung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Praxis-Beispiel Vertragspartner Ist das Dach der Wohnanlage undicht und muss ein Dachdecker beauftragt werden, wird der Auftrag im Name...mehr

Rz. 15 Nach § 11 Nr. 1 KSchG muss sich der Arbeitnehmer das anrechnen lassen, was er während des Annahmeverzugs des Arbeitgebers durch anderweitige Arbeit verdient hat. Dies können auch Einnahmen aus selbstständiger Arbeit sein.[1] Erzielt der Arbeitnehmer durch eine Tätigkeit während des Annahmeverzugs erst später einen Ertrag, kommt eine anteilmäßige Anrechnung, die der Ar...mehr

Pflege und Erhaltung der Außenanlagen obliegen nach der Bestimmung des § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, da diese für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig ist. Der Verwalter als ihr gesetzlicher Vertreter hat insoweit in aller Regel die entsprechende Handlungsermächtigung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auch ohne Beschluss der Wohnungseigentü...mehr

Rn 4 Abs 1 S 1 schützt die für drei Arten von Aufwendungen unentbehrlichen Mittel. Erfasst werden zunächst die zur laufenden Unterhaltung des Grundstücks erforderlichen Kosten. Hierzu gehören die Kosten für Wasser- und Energieversorgung, Müll- und Abwasserentsorgung, Straßenreinigung und Winterdienst, öffentlichen Abgaben, wie Steuern und Anliegerbeiträge, Pflichtversicherun...mehr

Rn 13 Der notwendige Unterhalt ist für den erwerbsfähigen Schuldner nach den §§ 20 ff SGB II zu berechnen (vgl LG Darmstadt ZVI 07, 364, 365). Als Basisbedarf ist zunächst der Regelbedarf nach Stufe 1 für eine alleinstehende oder alleinerziehende Person von EUR 553,– anzusetzen. Eine Herabsetzung des Regelsatzes nach § 39 SGB XII ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Schuld...mehr

Rn 5 Der Zeitpunkt des Eingangs ist derjenige, zu dem das Schriftstück in die Verfügungsgewalt des in der Adresse angegebenen Gerichts gelangt ist. Die Mitwirkung des Gerichts (zB durch die Entgegennahme des Schriftstücks) ist nicht erforderlich (BVerfG NJW 80, 580 [BVerfG 03.10.1979 - 1 BvR 726/78]; BGH NJW 81, 1216). Der Eingang bei einem anderen Gericht genügt auch dann n...mehr

Rz. 88 [Autor/Stand] Greift für Teile eines Grundstücks eine Steuerbefreiung, beispielsweise nach §§ 3 oder 4 GrStG oder dienen Teile des Grundstücks dem Zivilschutz i.S.d. § 245 BewG, unterliegt nur der übrige (steuerpflichtige) Teil des Grundstücks der Grundsteuer. Denn bei diesen teilweise von der Grundsteuer befreiten Grundstücken bleibt der steuerbefreite Teil bei der B...mehr

Rn 3 Durch Einschreiben mit Rückschein (Abs 2 S 2 Alt 1) oder durch einen gleichwertigen Nachweis (Abs 2 S 2 Alt 2), dh wie nach § 176, soll vorrangig zugestellt werden, wenn eine internationale Vereinbarung dies gestattet. Dies kann eine bilaterale Vereinbarung, aber auch ein multilaterales Abkommen sein (vgl für Einzelheiten www.rechtshilfe-international.de). Nach Art 10 l...mehr

Tz. 63 Stand: EL 136 – ET: 04/2024 Beispiel 1: H ist ab 01.09.2016 bei einem Verband für ein Arbeitsentgelt i. H. v. 300 EUR monatlich als Hausmeister geringfügig beschäftigt. Ergebnis 1: Der Verband als Arbeitgeber von H hat für H seit dem Monat Januar 2024 für den Bruttoverdienst von 300 EUR folgende Pauschalabgaben monatlich an die Deutsche Rentenversicherung Knappschaft-Bah...mehr

Beim frei finanzierten Wohnraum muss der Vermieter die Verwaltungskosten bei der Kalkulation der Grundmiete berücksichtigen. Achtung Verwaltungskosten sind nicht umlegbar Die Verwaltungskosten zählen nicht zu den Betriebskosten i. S. v. § 556 Abs. 1 BGB. Eine gesonderte Umlage dieser Kosten auf den Mieter ist deshalb bei der Wohnraummiete unzulässig.[1] Dies gilt allerdings nur...mehr

R wird durch die Vermietung zum Unternehmer, da er selbstständig, nachhaltig und mit Einnahmeerzielungsabsicht (wirtschaftliche) Umsätze ausführt.[1] Selbst wenn R nicht schon vorher Unternehmereigenschaft aufgrund anderer wirtschaftlicher Aktivitäten inne hatte, wird er spätestens mit dem Erwerb des Mietobjekts zum Unternehmer. Bei dem Erwerb des Hauses ist davon auszugehen,...mehr

Bei der Geschäftsraummiete können die Verwaltungskosten auf den Gewerbemieter umgelegt werden. Der Vermieter kann auch durch Formularmietvertrag die Kosten für die Hausverwaltung wirksam übertragen.[1] Praxis-Tipp Hausverwaltung auf Unternehmen gegen Entgelt übertragen Hat der Vermieter die Hausverwaltung einem Verwaltungsunternehmen gegen ein fest vereinbartes oder vom Mietei...mehr

Rentner R hat mit Wirkung zum 1.1.2023 ein gemischt genutztes Gebäude in Köln erworben (Baujahr 1920). Umsatzsteuer wurde R bei dem Verkauf des Gebäudes nicht berechnet. Er weiß aber, dass der Vorbesitzer dieses Haus ebenfalls als Anlageobjekt (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) genutzt hatte und in den letzten 10 Jahren vor dem Verkauf des Objekts keine wesentlichen ...mehr

Wie aus der Überschrift des § 7b EStG bereits hervorgeht, wird nur der Mietwohnungsneubau gefördert, d. h., die Wohnungen müssen nach der Herstellung oder Anschaffung auch so genutzt werden. Dazu kommt, dass die Vermietung entgeltlich erfolgen muss. Eine Selbstnutzung des Eigentümers oder auch kostenlos zu Wohnzwecken überlassene Wohnungen werden nicht begünstigt. Praxis-Bei...mehr

Voraussetzung für die Anwendung der für den Arbeitgeber kostengünstigen Regelung der Bereitschaftszeiten für Hausmeisterinnen und Hausmeister (und ebenso in der Grundregelung des § 9 und in der weiteren Regelung im Buchst. A des Anhangs zu § 9 im Rettungsdienst und in Leitstellen) ist, dass in die Arbeitszeit regelmäßig und in nicht unerheblichem Umfang Bereitschaftszeiten fall...mehr

Der wesentliche Unterschied der Grundregelung der Bereitschaftszeiten in § 9 TVöD zu den Regelungen im Anhang zu § 9 liegt darin, dass die Grundregelung nur greift, wenn sie zuvor durch eine Dienst- oder Betriebsvereinbarung umgesetzt worden ist, § 9 Abs. 2 TVöD. Demgegenüber sind diejenigen Bereiche, bei denen eine Verlängerung der regelmäßigen Arbeitszeit nach dem BAT in F...mehr

In diesem Zusammenhang wird vertreten, bei privaten Grundstückseigentümern seien weniger strenge Sorgfaltsmaßstäbe anzulegen als bei gewerblichen Immobilieneigentümern.[1] Angesichts der monatelang öffentlich und in den Medien verbreiteten Diskussionen über das "Heizungsgesetz" dürfte sich allerdings kein privater Gebäudeeigentümer auf angebliche Unkenntnis berufen können, w...mehr

Soweit tarifvertragliche Regelungen im öffentlichen Dienst eine höhere regelmäßige wöchentliche Arbeitszeit als 48 Stunden vorsehen, sind sie unwirksam. Hiervon betroffen sind im Wesentlichen die arbeitszeitrechtlichen Sonderregelungen der Heime (SR 2a), der Pflegedienste (SR 2b), der Ärzte (SR 2c und e III), der Hausmeister (SR 2 r) sowie die Regelungen des BAT zur Arbeitsb...mehr

Von dem Grundsatz der werktäglichen Höchstarbeitszeit von 10 Stunden sowie der maximalen Länge des Ausgleichszeitraums kann für jedermann durch Tarifvertrag oder – bei Delegation des Rechtes durch Tarifvertrag auf die Dienststellen-/Betriebspartner – durch Betriebs-/Dienstvereinbarung abgewichen werden: Fällt in die Arbeitszeit regelmäßig und in erheblichem Umfang Arbeitsbere...mehr

Bereitschaftszeiten im Rettungsdienst und in Leitstellen sind in Buchstabe B des Anhangs zu § 9 TVöD geregelt. Gegenüber der Regelung für Hausmeister (vgl. Ziff. 2.2.3) gelten folgende Besonderheiten: Die zulässige tägliche Höchstarbeitszeit ist von der gesetzlichen Grenze des § 3 ArbZG auf 12 Stunden werktäglich angehoben worden. Dabei ist klargestellt worden, dass Zeiten ei...mehr

Am 25.5.2018 ist die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) in Kraft getreten. Das bislang in Deutschland geltende Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) wurde überarbeitet und gilt neben den Regelungen der DSGVO auch für alle privaten Vermieter, Hausverwalter und Makler. Alle privaten Prozesse eines privaten Vermieters unterliegen dem Anwendungsbereich dieser Verordnung, und zwar unab...mehr

Über die Heizkostenvorauszahlungen hat der Vermieter jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB, Abrechnungszeitraum). Dabei handelt es sich um eine Höchstzeitspanne mit der Folge, dass eine Abrechnung, die über mehr als 12 Monate geht, nicht ordnungsgemäß und somit nicht fällig ist.[1] Kürzere Abrechnungszeiträume sind im Ausnahmefall zulässig, zum Beispiel für die Zeit nach de...mehr

Ein Nichtwohngebäude ist ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung nicht überwiegend dem Wohnen dient (§ 8 Abs. 1 Satz 2 CO2KostAufG). Achtung Betrachtungsweise Auch hier sei an die tatsächliche Betrachtungsweise hinsichtlich des gesamten Gebäudes erinnert. So liegt auch ein Nichtwohngebäude vor, wenn sich z. B. in einem Ärztehaus im Erdgeschoss eine Hausmeisterwohnung befi...mehr

Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer (Erbbauberechtigte) dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für diese Arbeitsleistungen nach...mehr

Ansatzfähig sind das Arbeitsentgelt, die Sozialbeiträge, die Beiträge zur Unfallversicherung, die Kosten einer Vertretung bei Krankheit oder Urlaub sowie Sachleistungen. Zu den Sachleistungen zählt insbesondere der Mietwert einer unentgeltlich überlassenen Wohnung bzw. bei einer verbilligten Miete die Differenz zwischen dem Mietwert und der tatsächlich gezahlten Miete; ferne...mehr

Während der Hausverwalter aufgrund vertraglicher Verpflichtung die zur Bewirtschaftung des Anwesens notwendigen Verwaltungsleistungen ausführt (z. B. Einziehung der Miete, Abrechnung der Betriebskosten, Geschäftsverkehr mit Mietern und Behörden), erstreckt sich die Tätigkeit des Hauswarts auf Maßnahmen praktisch-technischer Art. Dementsprechend zählen folgende Tätigkeiten zu...mehr

Dagegen sind folgende Tätigkeiten verwaltungsbezogen und zählen daher nicht zu den Hausmeisterarbeiten: Praxis-Beispiel Keine Hausmeisteraufgaben Erstellen von Betriebskostenabrechnungen, Abnahme und Neuvermietung von Wohnungen, Ausführung von Reparaturen, Instandhaltung der Außenanlagen, Pflege des Maschinenparks, Überwachen des Bauzustands, der Wärmemesser, der Schornsteinfe...mehr

Zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen. Kosten für nicht öffentliche Maßnahmen können anfallen, wenn die Gemeinde von ihrer Befugnis Gebrauch gemacht hat, den Anliegern die Reinigungspflicht ganz oder teilweise aufzuerlegen und öffentliche Einricht...mehr

Hierunter fallen Kosten für Strom, Reinigung, Prüfen und Abschmieren. Nicht ansatzfähig sind die Kosten, wenn sie vom Hauswart ohne zusätzliche Vergütung erledigt werden (s. Abschn. 14). Nicht zu den Kosten der Entwässerung zählen Kosten der Beseitigung einer Rohrverstopfung im Hauptstrang der Abwasserleitung.[1] Diese Kosten sind als Instandhaltungskosten nicht umlagefähig. ...mehr

Pflegekosten für Plätze, Zugänge und Zufahrten, worunter auch Mülltonnen-, Teppichklopf- und Wäschetrockenplätze fallen, können umgelegt werden, wenn diese nicht dem öffentlichen Verkehr dienen. Entscheidend ist hierbei die öffentlich-rechtliche Widmung, sodass auch Privatwege, deren Benutzung durch andere Personen vom Eigentümer geduldet wird, zu den Flächen im Sinne der Nr...mehr

Dagegen können Kosten für das Nachsortieren des Mülls, die dadurch entstehen, dass manche Mieter ihren Abfall nicht getrennt in die hierfür vorgesehenen Behältnisse entsorgen, nicht auf sämtliche Mieter im Haus umgelegt werden. In diesem Fall sei es Sache des Vermieters, den bzw. diejenigen Mieter ausfindig zu machen, welche die Mülltrennung missachtet haben.[1] Bietet das Ab...mehr

Kontrollpflichten des Vermieters bestehen zwar auch hinsichtlich solcher Gegenstände und Gefahrenquellen, die sich außerhalb der Mieträume, aber im selben Gebäude befinden[1]; nicht jedoch hinsichtlich solcher Einrichtungen, die dem Einfluss des Vermieters entzogen sind, z. B. elektrische Anlagen und Einrichtungen, die im Eigentum des Versorgungsunternehmens stehen (hier: ve...mehr

Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage. Zu den Kosten des Betriebsstroms zählt der gesamte zum Betrieb erforderliche Str...mehr

Der BGH hat erläutert, dass die Bestimmungen der HeizKV für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar Geltung haben und es eines Beschlusses für deren Anwendung nicht bedarf.[1] Im Hinblick auf die Erstellung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ergibt sich jedoch folgende Problematik: Der Verwalter hat gemäß § 28 Abs. 2 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Wohng...mehr

Rz. 24 Die Arbeitnehmereigenschaft wurde bejaht für: Ärztlicher Direktor [1], wenn er zwar in der Ausübung seines ärztlichen Berufs eigenverantwortlich, im Übrigen aber bei seiner Tätigkeit im Wesentlichen vom Krankenhausträger persönlich abhängig und an dessen Weisungen gebunden ist; Außendienstmitarbeiter [2]; Außenrequisiteur [3]; Büffetier [4]; Co-Piloten von Verkehrsflugzeu...mehr

Das MiLoG nimmt Bereitschaftszeiten nicht explizit aus. Maßgebliche Zeiteinheit ist die "Arbeitsstunde". Insofern bietet es sich an, den Arbeitszeitbegriff des ArbZG heranzuziehen. Als Arbeitszeit i. S. d. ArbZG mindestlohnrelevant sind danach Bereitschaftszeiten, soweit sie nach der Rechtsprechung als vergütungspflichtige Arbeitszeit anzusehen sind.[1] Entsprechend hat das ...mehr

Unsicherheit und Unklarheit bestand zunächst bezüglich der Frage, in welchem Umfang die Zahlung von weiteren Vergütungsbestandteilen wie z. B. Zulagen oder Gratifikationen oder Jahressonderzahlungen zur Erfüllung des gesetzlichen Mindestlohnanspruchs berücksichtigt werden können. Dazu hat das Bundesarbeitsgericht entschieden, dass alle Leistungen, die der Arbeitgeber dem Arbe...mehr