Fachbeiträge & Kommentare zu Heizkostenabrechnung

Bereits vor 50 Jahren kam es infolge kriegerischer Auseinandersetzungen zur Verknappung von Rohstoffen für die Energieversorgung. Die arabischen Erdölexporteure hatten im Rahmen des israelisch-arabischen Jom-Kippur-Kriegs im Jahr 1973 ihre Erdölexporte drastisch eingeschränkt, was zum Auslöser der Ölkrise wurde, gleichzeitig aber auch die Geburtsstunde des Gebäude-Energierec...mehr

Beim Verbrauchsausweis wird der Energieausweis gem. § 82 Abs. 1 GEG auf Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs ausgestellt. Voraussetzung ist, dass der Verbrauch in den letzten 36 Monaten nachgewiesen wird, was mittels der Heizkostenabrechnungen, Abrechnungen von Energielieferanten oder einer Kombination aus beidem erfolgen kann. Weiter darf das Ende der jüngsten Abrec...mehr

Rz. 309 Wer in einer stationären Einrichtung untergebracht ist, hat keinen Anspruch auf Leistungen nach dem SGB II. Es kommen Ansprüche auf Leistungen nach dem SGB XII in Betracht. Das schließt die Zugehörigkeit zu einer Bedarfsgemeinschaft nicht aus, was sich wiederum auf die Leistungen nach § 22 bei Anwendung des Kopfteilprinzips auswirken wird. Bei täglicher Rückkehr in d...mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat gemäß § 18 Abs. 4 WEG ein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen,[1] das der Verwalter zu gewähren hat. Dies gilt auch für ausgeschiedene Wohnungseigentümer und schließt das Recht auf Duldung des Kopierens ein.[2] Trifft den Vorverwalter aus dem Verwaltervertrag noch die Pflicht, die Jahresabrechnung erstellen zu müssen, hat er ein Einsichtsr...mehr

Gerät der Verwalter mit der Erstellung der Abrechnung in Verzug, können die Wohnungseigentümer insoweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch nehmen. Ist die Klage erfolgreich, können zunächst die Verfahrenskosten gegen den Verwalter geltend gemacht werden. Bleibt er weiter untätig, haftet er unmittelbar gegenüber den vermietenden Wohnungseigentümern hinsichtli...mehr

Heiz- und Warmwasserkosten sind nach einer Grundsatzentscheidung des BGH[1] in der Jahresgesamtabrechnung und in den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen differenziert darzustellen: In der Jahresgesamtabrechnung sind sämtliche Ausgaben für die in der abzurechnenden Wirtschaftsperiode bezogene Heizenergie – und zwar unabhängig vom konkreten Verbrauch – darzustellen. In den jewei...mehr

Zwei wesentliche Aspekte sind bei der Verteilung der Heizkosten in der Jahresabrechnung zu berücksichtigen: In der Jahresabrechnung sind die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben darzustellen.[1] § 4 Abs. 1 HeizkostenV ordnet die Erfassung des anteiligen Verbrauchs der Wohnungseigentümer an. Konsequenz für die Darstellung in der Jahresabrechnung: Die tatsächlich getätigten Ausgab...mehr

Die Jahresabrechnung ist nach Ablauf der abzurechnenden Wirtschaftsperiode zeitnah zu erstellen und der Eigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung vorzulegen. Allgemein wird hier von einem Zeitraum von 3 bis maximal 6 Monaten nach Beginn des Folgejahres ausgegangen.[1] Abweichendes kann im Verwaltervertrag geregelt werden oder sich aus einer Vereinbarung der Wohnungseigentüm...mehr

Checkliste: Was ist im Vorfeld der Abrechnung zu berücksichtigen?mehr

Maßgeblich für die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zu beschließenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge sind zwar in erster Linie die Jahreseinzelabrechnungen. Allerdings sollte auch hier aus Transparenzgründen nicht auf die Erstellung der Jahresgesamtabrechnung verzichtet werden. Insoweit hat die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstell...mehr

Die Jahresgesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren. Weil die Jahresabrechnung eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung darstellt, sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich.[1] Zahlen also Wohnungseigentümer Abre...mehr

Abgrenzungen Eine Durchbrechung des Jährlichkeitsprinzips ist nur hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten möglich. Hinsichtlich sämtlicher anderer Abrechnungspositionen verbleibt es bei der Abrechnung nach dem Zufluss-/Abfluss-Prinzip.[1] Abrechnungspflicht Für die Erstellung einer Jahresabrechnung ist nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr der alte, noch vor Erstellung ab...mehr

Nach § 7 Abs. 3 CO2KostAufG muss der Vermieter in der Heizkostenabrechnung den auf den Mieter entfallenden Anteil an den Kohlendioxidkosten, die Einstufung des Gebäudes oder der Wohnung im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 1 oder 2 sowie die Berechnungsgrundlagen ausweisen. Dies spielt für die Wohnungseigentümer aber keine Rolle. Unter ihnen sind die CO2-Kosten nach dem geltenden Um...mehr

Die Bundesregierung hat am 23.2.1981 die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten [1] erlassen. Sie ist am 1.3.1981 in Kraft getreten. Die HeizkostenV verfolgt vor allem den Zweck, dass der Nutzer sein Nutzungsverhalten energieeinsparend verändert.[2] Dem jeweiligen Nutzer soll durch eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Zusammenhang...mehr

Gem. § 3 Satz 1 HeizkostenV muss eine Jahresabrechnung die Kosten, die der HeizkostenV unterfallen, nach ihren Maßstäben umlegen. Vor allem sind nur Umlageschlüssel maßgeblich, die konform mit der HeizkostenV festgelegt worden sind. Nach der ständigen Rechtsprechung entspricht allein eine den Anforderungen der HeizkostenV genügende Jahresabrechnung den Grundsätzen ordnungsmä...mehr

Rz. 140 Schließlich sind auch die Kosten für die Berechnung und Aufteilung der Heizkosten umlagefähig. Dazu gehören die Kosten für das Ablesen und den Austausch der Verdunstungsröhrchen (AG Bad Vilbel, WuM 1987, 275 [LS]; AG Hamburg, WuM 1982, 310 [LS]; AG Miesbach, WuM 1980, 221; a. A. AG Bergheim, WuM 1983, 123 [LS]; AG Köln, WuM 1983, 239 [LS]), die Kosten für die Aufteil...mehr

Rz. 121 Zu den Brennstoffkosten gehört der Kaufpreis für die verbrauchten Brennstoff; bei Koks/Kohle fallen auch die Kosten für Anfeuerungsmaterial darunter, nicht jedoch Brennstoffadditive (Schmidt-Futterer/Lammel, § 7 HeizkostenV Rn. 28). Der Vermieter darf nur die Kosten für die Wärmeerzeugung umlegen. Daher scheidet eine Umlage der Kosten für Trockenheizen in einem Neubau...mehr

Rz. 77 Maßgebend ist primär der vereinbarte Umlagemaßstab, wenn er nicht unbillig ist. Eine formularmäßige, vom Vermieter gestellte Betriebskostenumlageklausel, welche die Flächen von Großmietern nur bis zur Größe von 1.000 qm und bei zweigeschossigen Mietflächen mit 50 % der tatsächlichen Fläche berücksichtigt, verzerrt jedoch den flächenbezogenen Abrechnungsmaßstab zugunst...mehr

Rz. 127 Zu den Kosten des Betriebsstroms zählen die Kosten für den Betrieb der Regelungsanlage, für den Betrieb der elektrischen Umwälzpumpe (KG, HUW 1953, 92), der Ölpumpe, der Kompressoren, des Brenners (Blank/Börstinghaus, § 556 Rn. 24). Auch die im Zuge der Verwendung einer Einrichtung zur Wärmerückgewinnung bei raumlufttechnischen Anlagen i. S. d. § 15 Abs. 5 EnEV anfal...mehr

Rz. 76 Eine vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 vorzunehmende Abrechnung muss eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten (BGH, Urteil v. 7.2.2018, VIII ZR 189/17, GE 2018, 577). Die Zusammenstellung der Gesamtkosten hat sich i. d. R. an den im Mietvert...mehr

Rz. 134 Als Ausstattung zur Verbrauchserfassung sind die Geräte i. S. d. § 5 Abs. 1 HeizkostenV anzusehen. Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV Wärmezähler und Heizkostenverteiler (vgl. dazu näher Kinne, a. a. O., Teil C 6.1), zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattunge...mehr

Rz. 153 § 2 Nr. 4d BetrKV Die Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die ...mehr

Rz. 75 Hinweis Angaben in der Abrechnung Die Abrechnung muss zumindest folgende Angaben enthalten (BGH, Urteil v. 20.1.2021, XII ZR 40/20, GE 2021, 305; Urteil v. 29.1. 2020, VIII ZR 244/18, GE 2020, 463; OLG Dresden, Beschluss v. 9.8.2019, 5 U 936/19, ZMR 2020, 24; LG Kassel, Beschluss v. 16.2.2022, 1 T 427/21, WuM 2022, 335; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 333):...mehr

Rz. 158 § 2 Nr. 6 BetrKV Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder bei der eigenständig gewerblichen Lieferung der Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort berü...mehr

Rz. 149 § 2 Nr. 4c BetrKV Die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a. Dabei handelt es sich um die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung, wozu neben der herkömmlichen Fernwärme auch ...mehr

Rz. 79 Weiter gehört zur formellen Wirksamkeitsvoraussetzung die Angabe sämtlicher vom Mieter in der Abrechnungsperiode geleisteter Vorauszahlungen (BGH, Urteil v. 29.1.2020, VIII ZR 244/18, GE 2020, 463). Wird die getrennte Abrechnung der auf die kalten Betriebskosten einerseits und die Heiz- und Warmwasserkosten andererseits gezahlten Vorschüsse mietvertraglich vereinbart,...mehr

Rz. 83 Die Abrechnungsfrist ist diejenige Frist nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, innerhalb derer der Vermieter über die Betriebskosten und die darauf geleisteten Vorauszahlungen des Mieters abrechnen muss. Selbst der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist abzurechnen, wenn...mehr

Rz. 88 Die Fälligkeit des Anspruchs aus der Abrechnung setzt zunächst den Zugang einer ordnungsgemäß erstellten und nachvollziehbaren Abrechnung voraus (BGH, Urteil v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05, GE 2006, 502; BGH, Urteil v. 9.3.2005, VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499; BGH, Urteil v. 11.11.2004, IX ZR 237/03, NJW-RR 2005, 487). Für Betriebskostenabrechnungen ist keine Form vorgesch...mehr

Kennt der Mieter bei Abschluss des Vertrags den Mangel der gemieteten Sache (Rechts- oder Sachmangel), stehen ihm die in den §§ 536, 536a BGB bestimmten Rechte auf Mietminderung bzw. Schadensersatz nicht zu (§ 536b Satz 1 BGB). Wichtig Positive Kenntnis entscheidend Kenntnis bedeutet in diesem Fall positive Kenntnis, nicht nur fahrlässige Unkenntnis. Wegen Mängeln, deren Vorha...mehr

Wohnungseigentümer K verklagt im Jahr 2018 die Verwalterin B1 auf Erstellung und Übergabe der Gesamtjahresabrechnung sowie der Einzeljahresabrechnungen für seine 2 Wohnungseigentumsrechte für das Jahr 2016. Das AG verurteilt B1 im November 2019 unter Klageabweisung im Übrigen, die Heizkostenabrechnungen für die Wohnungen des Klägers für das Jahr 2016 zu erstellen und vorzule...mehr

Nach § 7 Abs. 1 CO2KostAufG im Fall von Wohngebäuden bzw. § 8 Abs. 1 CO2KostAufG im Fall von Nichtwohngebäuden ermittelt der Vermieter die auf den oder die Mieter entfallenden Kohlendioxidkosten. Bezüglich des auf ihn selbst entfallenden Anteils hat ein Vorwegabzug zu erfolgen. In der Heizkostenabrechnung ist nach § 7 Abs. 3 CO2KostAufG bzw. § 8 Abs. 3 CO2KostAufG die Anteil...mehr

Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 CO2KostAufG ermittelt der Vermieter im Rahmen der jährlichen Heizkostenabrechnung den Kohlendioxidausstoß des Gebäudes in Kilogramm Kohlendioxid pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Versorgt der Vermieter eine vermietete Wohnung gesondert mit Wärme oder mit Wärme und Warmwasser, hat er nach § 5 Abs. 1 Satz 2 CO2KostAufG den Kohlendioxidausstoß der Wohn...mehr

1. Isoliert oder im Verbund. Rn 36 Sind – wie idR – Heiz- und Warmwasserkosten abzurechnen, kann die Abrechnung Teil der Abrechnung sämtlicher Vorauszahlungen (§ 556 III 1) sein (Rn 38 ff). Das ist sogar zu bevorzugen – und mehr als naheliegend: die Heiz- und Warmwasserkosten sind Betriebskosten iSv § 556 I, über die nach § 556 III 1 grds insgesamt abzurechnen ist. Es soll al...mehr

I. Umlegungsvereinbarung. 1. Grundsatz. Rn 34 Für Heiz- und Warmwasserkosten bedarf es mit Blick auf § 2 HeizkostenV grds keiner Umlegungsvereinbarung (BGH NJW 12, 1141 [BGH 01.02.2012 - VIII ZR 156/11] Rz 12). Bei einer danach unzulässigen Inklusiv- oder Teilinklusivmiete oder Pauschale (§ 535 Rn 177) sind der Heiz- und Warmwasserkostenanteil aus der Miete herauszunehmen und ...mehr

Rn 37 Nach dem BGH ist eine Heizkostenabrechnung zu erstellen, die den Anforderungen der HeizkostenV entspricht (BGH NJW 12, 603 Rz 13). Die HeizkostenV stellt jenseits von § 6a III 1 an die Darstellung der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten indes keine Anordnungen und regelt keine Heizkostenabrechnung. Die HeizkostenV regelt nur, welche Kosten ihr unterfallen und wel...mehr

Rn 36 Sind – wie idR – Heiz- und Warmwasserkosten abzurechnen, kann die Abrechnung Teil der Abrechnung sämtlicher Vorauszahlungen (§ 556 III 1) sein (Rn 38 ff). Das ist sogar zu bevorzugen – und mehr als naheliegend: die Heiz- und Warmwasserkosten sind Betriebskosten iSv § 556 I, über die nach § 556 III 1 grds insgesamt abzurechnen ist. Es soll allerdings auch möglich sein, ...mehr

1. Grundsatz. Rn 34 Für Heiz- und Warmwasserkosten bedarf es mit Blick auf § 2 HeizkostenV grds keiner Umlegungsvereinbarung (BGH NJW 12, 1141 [BGH 01.02.2012 - VIII ZR 156/11] Rz 12). Bei einer danach unzulässigen Inklusiv- oder Teilinklusivmiete oder Pauschale (§ 535 Rn 177) sind der Heiz- und Warmwasserkostenanteil aus der Miete herauszunehmen und ist der darauf entfallene...mehr

Rn 35 Bei Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt (§ 2 HeizkostenV), und im Falle des § 11 I HeizkostenV ist eine Inklusiv- oder Teilinklusivmiete (§ 535 Rn 176) zulässig. Soll der Mieter in diesem Falle dennoch die Heiz- und Warmwasserkosten ganz oder teilweise tragen, bedarf es dann ausnahmsweise einer Umlegungsvereinbarung.mehr

Rn 32 Bei Abrechnung und Umlage der Kosten für Wärme und Warmwasser sind die Vorgaben der HeizkV zu beachten, ua § 6a III 1 HeizkV. Nur eine den Anforderungen der HeizkV genügende Abrechnung entspricht zwar § 18 II (BGH ZMR 23, 725 Rz 20; 23, 61 Rz 6). Dennoch können Verstöße hinzunehmen sein (vgl. BGH ZMR 23, 725 Rz 19 ff; 23, 61 Rz 10 ff). Jeder WEigtümer kann nach § 18 II...mehr

Rn 34 Für Heiz- und Warmwasserkosten bedarf es mit Blick auf § 2 HeizkostenV grds keiner Umlegungsvereinbarung (BGH NJW 12, 1141 [BGH 01.02.2012 - VIII ZR 156/11] Rz 12). Bei einer danach unzulässigen Inklusiv- oder Teilinklusivmiete oder Pauschale (§ 535 Rn 177) sind der Heiz- und Warmwasserkostenanteil aus der Miete herauszunehmen und ist der darauf entfallene Mietanteil a...mehr

MaBV Art. 9 ROM I 20 Mahnantrag 291 6 Mahnbescheid 286 15 Mahnkosten 280 28 Mahnung 116 7; 117 7; 281 13; 1958 14; 2024 6; 2039 11; vor 116 ff 7 angekündigte Leistungsverspätung 286 20 Antrag auf Prozesskostenhilfe 286 15 Begriff 286 12 Betriebsausfall 286 23 Datum 286 17 einstweilige Anordnung 286 15 Entbehrlichkeit 275 17; 286 17 Entgeltforderung 286 21 Erfüllungsverweigerung 286 20 Fäl...mehr

Begriff Die Heizung hat als Einrichtung der Wärme- und Warmwasserversorgung überragende Bedeutung in der Praxis des Wohnungseigentums. Zentrale Probleme sind hier die Eigentumszuordnung der Heizung und ihrer einzelnen Bestandteile, die Möglichkeiten der Eigentümergemeinschaft, Nutzungsregelungen zu treffen, sowie insbesondere die Heizkostenabrechnung. Gesetze, Vorschriften u...mehr

Einsichtsberechtigt ist zunächst jeder Wohnungseigentümer. Neben dem Wohnungseigentümer haben der Insolvenzverwalter, Zwangsverwalter und der Testamentsvollstrecker ein eigenständiges Einsichtsrecht. Auch der Vorverwalter hat ein Einsichtsrecht. Dem Verwalter wird durch das Ausscheiden aus dem Amt die Erstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr nicht unmög...mehr

Abberufung bei verweigerter Einsicht Verweigert der Verwalter den Wohnungseigentümern die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, stellt dies einen wichtigen Grund zu dessen Abberufung dar.[1] Anmerkung: Der Verwalter kann jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. Allerdings endet der Verwaltervertrag nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG erst spätestens 6 Monate nach der Abber...mehr

Im Fall der Amtsbeendigung – aus welchem Grund auch immer – hat der Verwalter sämtliche Verwaltungsunterlagen herauszugeben.[1] Er hat diejenigen Unterlagen herauszugeben, die er aufgrund eigener Verwaltertätigkeit erlangt hat[2], die aus der Geschäftsbesorgung resultieren[3] und die er von seinem Amtsvorgänger erhalten hat.[4] Zu übergeben sind stets die Originalunterlagen. Die...mehr

Wichtige Verwaltungsunterlagen Die nachfolgenden Verwaltungsunterlagen stellen die elementaren Unterlagen dar, wobei die Aufzählung nicht abschließend ist[1]: Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, ggf. Hausordnung, vollständige Auflistung aller Eigentümer mit Namen und ggf. Anschriften, vollständige Übersicht über offene Forderungen und Verbindlichke...mehr

Begriff Ein Heizkostenverteiler dient der verbrauchsabhängigen Berechnung von Heizkosten. Er ist kein Messgerät, sondern ein Erfassungsgerät und steht im Gemeinschaftseigentum, da er der Ermittlung der Kostenverteilung i. S. d. § 16 Abs. 2 WEG dient.[1] Zwar dürften sie eher Zubehör darstellen, wurden sie allerdings von der Gemeinschaft angeschafft, stellen sie Gemeinschafts...mehr

Rz. 44 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Ersetzt der ArbG dem ArbN Aufwendungen für Elektrizität, Gas oder sonstige Energieträger und Heizung, so gehören diese Leistungen in tatsächlicher Höhe zum stpfl > Arbeitslohn. Rz. 45 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Zur Behandlung von Nebenkosten vgl zunächst > Rz 14. Stellt der ArbG neben freier oder verbilligter Wohnung auch kostenlos oder verbi...mehr

Rz. 50 Während § 537 Abs. 1 Satz 1 a. F. zur Berechnung der Minderung auf die kaufrechtlichen Vorschriften der §§ 472, 473 verwies, spricht das Gesetz jetzt von einer angemessen herabgesetzten Miete. Richtigerweise wird in der amtlichen Begründung darauf hingewiesen, dass diese Regelung unpraktikabel war, die Rechtsprechung regelmäßig mit geschätzten Prozentsätzen gearbeitet...mehr

Das Gebäudeenergiegesetz unterscheidet zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis (§ 79 Abs. 1 Satz 2 GEG). In dem relativ einfachen und kostengünstig zu erstellenden Verbrauchsausweis (§ 82 GEG) wird lediglich der tatsächliche End- und Primärenergieverbrauch des Gebäudes der letzten drei Jahre dokumentiert. Aus den Heizkostenabrechnungen bzw. den Rechnungen des Energieli...mehr