Fachbeiträge & Kommentare zu Heizkostenabrechnung

Abberufung bei verweigerter Einsicht Verweigert der Verwalter den Wohnungseigentümern die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, stellt dies einen wichtigen Grund zu dessen Abberufung dar.[1] Anmerkung: Der Verwalter kann jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. Allerdings endet der Verwaltervertrag nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG erst spätestens 6 Monate nach der Abber...mehr

Wichtige Verwaltungsunterlagen Die nachfolgenden Verwaltungsunterlagen stellen die elementaren Unterlagen dar, wobei die Aufzählung nicht abschließend ist[1]: Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, ggf. Hausordnung, vollständige Auflistung aller Eigentümer mit Namen und ggf. Anschriften, vollständige Übersicht über offene Forderungen und Verbindlichke...mehr

Heiz- und Warmwasserkosten sind nach einer Grundsatzentscheidung des BGH[1] in der Jahresgesamtabrechnung und in den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen differenziert darzustellen: In der Jahresgesamtabrechnung sind sämtliche Ausgaben für die in der abzurechnenden Wirtschaftsperiode bezogene Heizenergie – und zwar unabhängig vom konkreten Verbrauch – darzustellen. In den jewei...mehr

Gerät der Verwalter mit der Erstellung der Abrechnung in Verzug, können die Wohnungseigentümer insoweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch nehmen. Ist die Klage erfolgreich, können zunächst die Verfahrenskosten gegen den Verwalter geltend gemacht werden. Bleibt er weiter untätig, haftet er unmittelbar gegenüber den vermietenden Wohnungseigentümern hinsichtli...mehr

Die Jahresabrechnung ist nach Ablauf der abzurechnenden Wirtschaftsperiode zeitnah zu erstellen und der Eigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung vorzulegen. Allgemein wird hier von einem Zeitraum von 3 bis maximal 6 Monaten nach Beginn des Folgejahres ausgegangen.[1] Abweichendes kann im Verwaltervertrag geregelt werden oder sich aus einer Vereinbarung der Wohnungseigentüm...mehr

Checkliste: Was ist im Vorfeld der Abrechnung zu berücksichtigen?mehr

Die Jahresgesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren. Weil die Jahresabrechnung eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung darstellt, sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich.[1] Zahlen also Wohnungseigentümer Abre...mehr

Maßgeblich für die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zu beschließenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge sind zwar in erster Linie die Jahreseinzelabrechnungen. Allerdings sollte auch hier aus Transparenzgründen nicht auf die Erstellung der Jahresgesamtabrechnung verzichtet werden. Insoweit hat die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstell...mehr

Abgrenzungen Eine Durchbrechung des Jährlichkeitsprinzips ist nur hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten möglich. Hinsichtlich sämtlicher anderer Abrechnungspositionen verbleibt es bei der Abrechnung nach dem Zufluss-/Abfluss-Prinzip.[1] Abrechnungspflicht Für die Erstellung einer Jahresabrechnung ist nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr der alte, noch vor Erstellung ab...mehr

Begriff Ein Heizkostenverteiler dient der verbrauchsabhängigen Berechnung von Heizkosten. Er ist kein Messgerät, sondern ein Erfassungsgerät und steht im Gemeinschaftseigentum, da er der Ermittlung der Kostenverteilung i. S. d. § 16 Abs. 2 WEG dient.[1] Zwar dürften sie eher Zubehör darstellen, wurden sie allerdings von der Gemeinschaft angeschafft, stellen sie Gemeinschafts...mehr

Rz. 44 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Ersetzt der ArbG dem ArbN Aufwendungen für Elektrizität, Gas oder sonstige Energieträger und Heizung, so gehören diese Leistungen in tatsächlicher Höhe zum stpfl > Arbeitslohn. Rz. 45 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Zur Behandlung von Nebenkosten vgl zunächst > Rz 14. Stellt der ArbG neben freier oder verbilligter Wohnung auch kostenlos oder verbi...mehr

Rz. 50 Während § 537 Abs. 1 Satz 1 a. F. zur Berechnung der Minderung auf die kaufrechtlichen Vorschriften der §§ 472, 473 verwies, spricht das Gesetz jetzt von einer angemessen herabgesetzten Miete. Richtigerweise wird in der amtlichen Begründung darauf hingewiesen, dass diese Regelung unpraktikabel war, die Rechtsprechung regelmäßig mit geschätzten Prozentsätzen gearbeitet...mehr

Das Gebäudeenergiegesetz unterscheidet zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis (§ 79 Abs. 1 Satz 2 GEG). In dem relativ einfachen und kostengünstig zu erstellenden Verbrauchsausweis (§ 82 GEG) wird lediglich der tatsächliche End- und Primärenergieverbrauch des Gebäudes der letzten drei Jahre dokumentiert. Aus den Heizkostenabrechnungen bzw. den Rechnungen des Energieli...mehr

Rz. 127 Mangels abstrakter Definition ist letztlich im Einzelfall zu entscheiden, welche konkreten Aufwendungen den Bedarfen für Heizung zuzurechnen sind. Grundsätzlich zählen dazu die (vertraglich geschuldeten) Vorauszahlungen an Vermieter, Energieversorgungsunternehmen (Gas- bzw. Stromheizung), Fernwärmeunternehmen (Heizung mit Fernwärme) oder für Brennstoffe (Öl und Gasta...mehr

Überblick Am 1.1.2024 ist das neue Gebäudeenergiegesetz, weit verbreitet Heizungsgesetz genannt, in Kraft getreten.[1] Im Kern sieht das neue GEG vor, dass jede neu eingebaute Heizung zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss (65 %-EE-Pflicht). Das gilt zunächst für Neubauten in einem Neubaugebiet. Für bestehende Gebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebiete...mehr

Die exakte Berechnung der Heizleistung eines Gebäudes stellt eine zentrale Voraussetzung für die effiziente und sparsame Beheizung der Räumlichkeiten dar. Es ist absolut erforderlich, dass die Heizanlage in der Lage ist, Wärmeverluste durch die Gebäudehülle selbst an kältesten Tagen vollständig zu kompensieren. Dies garantiert nicht nur angenehme Raumtemperaturen, sondern au...mehr

Nach § 7 Abs. 1 CO2KostAufG im Fall von Wohngebäuden bzw. § 8 Abs. 1 CO2KostAufG im Fall von Nichtwohngebäuden ermittelt der Vermieter die auf den oder die Mieter entfallenden Kohlendioxidkosten. Bezüglich des auf ihn selbst entfallenden Anteils hat ein Vorwegabzug zu erfolgen. In der Heizkostenabrechnung ist nach § 7 Abs. 3 CO2KostAufG bzw. § 8 Abs. 3 CO2KostAufG die Anteil...mehr

Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 CO2KostAufG ermittelt der Vermieter im Rahmen der jährlichen Heizkostenabrechnung den Kohlendioxidausstoß des Gebäudes in Kilogramm Kohlendioxid pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Versorgt der Vermieter eine vermietete Wohnung gesondert mit Wärme oder mit Wärme und Warmwasser, hat er nach § 5 Abs. 1 Satz 2 CO2KostAufG den Kohlendioxidausstoß der Wohn...mehr

Den Verbrauchsausweis regelt § 82 GEG. Nach § 82 Abs. 1 GEG wird der Energieausweis auf Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs ausgestellt. § 82 Abs. 2 GEG regelt die Berechnungsmethoden. Die Auswirkungen lokaler klimatischer Unterschiede und jährlicher Klimaschwankungen werden bezüglich des Endenergieverbrauchs für die Heizung nach § 82 Abs. 3 GEG durch eine Witterung...mehr

§ 71 Abs. 1 GEG – Anforderungen an eine Heizungsanlage (1) 1Eine Heizungsanlage darf zum Zweck der Inbetriebnahme in einem Gebäude nur eingebaut oder aufgestellt werden, wenn sie mindestens 65 Prozent der mit der Anlage bereitgestellten Wärme mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme nach Maßgabe der Absätze 4 bis 6 sowie der §§ 71b bis 71h erzeugt. 2Satz 1 ist ...mehr

Im Rahmen des israelisch-arabischen Jom-Kippur-Kriegs hatten die arabischen Erdölexporteure im Jahr 1973 den Ölhahn zugedreht, was in der Folge mit einer drastischen Erhöhung der Rohölpreise zum Auslöser der Ölkrise wurde. Vor diesem Hintergrund wurde mit dem Energieeinsparungsgesetz (EnEG) im Jahr 1976[1] die Entwicklung des deutschen Gebäudeenergierechts angestoßen. Sich i...mehr

Das GEG ist in 9 Teile gegliedert: Aufbau des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) Teil 1: Allgemeine Vorschriften In einem 1. Allgemeinen Teil (§§ 1 bis 9 GEG) werden zunächst u. a. Ziel und Zweck des Gesetzes in § 1 GEG definiert, sein Anwendungsbereich in § 2 GEG umrissen, der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit in § 5 GEG verankert, eine Verordnungsermächtigung zur Anpassung der Heizk...mehr

Zusammenfassung Überblick Während früher sog. Warmmieten üblich waren, ist seit 1984 die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung zwingend vorgeschrieben. Die Vereinbarung einer Inklusivmiete, die auch die Heizkosten beinhaltet, ist unwirksam.[1] 1 Vorauszahlung auf die Heizungskosten Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB hat der Vermieter eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu e...mehr

Überblick Während früher sog. Warmmieten üblich waren, ist seit 1984 die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung zwingend vorgeschrieben. Die Vereinbarung einer Inklusivmiete, die auch die Heizkosten beinhaltet, ist unwirksam.[1]mehr

Nach dem BGH[1] ist eine Heizkostenabrechnung nur dann formal ordnungsgemäß, wenn sie den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht und folgende Bestandteile enthält: Gesamtkosten aus § 7 Abs. 2 und § 8 Abs. 2 HeizKV, Aufteilungen nach § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 HeizKV, Berechnungsweg der Kosten je Verbrauchseinheit, Umlageschlüssel. 3.1 Zusammenstellung der Gesamtkosten Di...mehr

Die Zusammenstellung der Gesamtkosten muss eine übersichtlich aufgegliederte Benennung der Kosten umfassen. Der Vermieter darf allerdings nur die Kosten ansetzen, die ihm auch tatsächlich entstanden sind. Die einzelnen umlagefähigen Kosten der Heiz- und Warmwasserversorgungsanlage müssen aufgeführt werden. Für die Brennstoffkosten sind je nach Heizungsart der Verbrauch und d...mehr

Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB hat der Vermieter eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu erstellen, wenn der Mieter eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten leistet (Abrechnungspflicht). Die Vorschrift nennt zwar nur die Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB), sie gilt aber ebenso für die Heizkosten, da sich § 2 BetrKV auch auf diese bezieht. Dies bedeutet ...mehr

Die Umlageschlüssel ergeben sich aus den §§ 7 und 8 HeizKV.[1] Der Vermieter darf grundsätzlich nicht mehr als 70 % der Gesamtkosten nach Verbrauch, mindestens 30 % und höchstens 50 % der Kosten nach einem festen Schlüssel (Grundkosten) verteilen. Die Heizkostenabrechnung muss so erstellt werden, dass der Mieter die Rechenwege und die Aufteilungen nachvollziehen kann. Die si...mehr

Der Mieter muss dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB, Einwendungsfrist). Danach kann er keine Einwendungen mehr geltend machen (Ausschlussfrist), es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Der Mieter hat das Recht, die der Abrechnung zugrunde liegenden...mehr

Die Heizkostenforderung wird dann fällig, wenn der Mieter eine ordnungsgemäße und prüffähige Abrechnung erhalten hat. Der Eintritt der Fälligkeit hängt nicht davon ab, dass dem Mieter eine angemessene Frist zur Überprüfung eingeräumt wurde.[1] Der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung wird mit der Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig. Der BGH begründet s...mehr

Auch die Weitergabe von Daten an Dritte wie Handwerker oder andere Mieter ist eine Datenverarbeitung und darf, wenn keine Einwilligung der Person vorliegt, laut der ihre Daten verarbeitet werden dürfen, nur erfolgen, wenn eine Rechtsgrundlage dies gestattet. Der Dritte ist selbst verantwortlich für den ordnungsgemäßen Umgang mit den Daten. Vorsorglich sollte der Vermieter den...mehr

Der Gebäudeeigentümer sollte vor dem Versenden der Heizkosteneinzelabrechnungen eine Plausibilitätskontrolle vornehmen. Dies ist insbesondere dann notwendig, wenn es im Vergleich zu den Vorjahreswerten zu Abweichungen von mehr als 25 % kommt. Nach Ziff. 9 der "Richtlinien zur Durchführung der verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung"[1] der Arbeitsgemeinscha...mehr

Am 25.5.2018 ist die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) in Kraft getreten. Das bislang in Deutschland geltende Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) wurde überarbeitet und gilt neben den Regelungen der DSGVO auch für alle privaten Vermieter, Hausverwalter und Makler. Alle privaten Prozesse eines privaten Vermieters unterliegen dem Anwendungsbereich dieser Verordnung, und zwar unab...mehr

Über die Heizkostenvorauszahlungen hat der Vermieter jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB, Abrechnungszeitraum). Dabei handelt es sich um eine Höchstzeitspanne mit der Folge, dass eine Abrechnung, die über mehr als 12 Monate geht, nicht ordnungsgemäß und somit nicht fällig ist.[1] Kürzere Abrechnungszeiträume sind im Ausnahmefall zulässig, zum Beispiel für die Zeit nach de...mehr

Der Vermieter darf die Daten seiner Mieter, soweit erforderlich, auch im Rahmen einer Rechtsberatung bzw. zum Zwecke der Steuerberatung und -erklärung einem Anwalt bzw. Steuerberater übermitteln. Es handelt sich nicht um eine Auftragsdatenverarbeitung. Vielmehr wird fremde Fachleistung bei eigenständiger Verantwortung des Beraters in Anspruch genommen.[1] Da es sich um eine ...mehr

Beim Ablesen der Verbrauchsdaten für Heizung und Warmwasser handelt es sich um eine Datenverarbeitung; dafür braucht es eine Rechtsgrundlage. In Betracht kommt Vertragserfüllung gemäß Art. 6 Abs. 1b DSGVO, da die Datenerhebung zur Erfüllung der mietvertraglichen Abrechnungspflicht des Vermieters erforderlich ist. Die Mieter und mögliche Mitbewohner müssen über die Datenerheb...mehr

Jeder Betroffene hat das Recht zu erfahren, welche Daten von ihm zu welchem Zweck gespeichert wurden (Art. 15 DSGVO). Sofern die Person, deren Daten verarbeitet werden, die Daten nicht selbst übermittelt oder von der Verarbeitung, beispielsweise durch die Weitergabe an Dritte, nichts weiß, muss sie über die Verarbeitung informiert werden. Dabei muss der Vermieter dem Betroffe...mehr

Die Erhebung, Ablage und Weitergabe von Daten ist nur dann zulässig, wenn eine Rechtsgrundlage die Verarbeitung erlaubt. Vor allem folgende Rechtsgrundlagen können gemäß § 6 DSGVO für die Verarbeitung personenbezogener Daten herangezogen werden: Vertragserfüllung, das heißt, wenn die Verarbeitung für die Erfüllung des Vertrags oder zur Durchführung vorvertraglicher Maßnahmen ...mehr

Um seinen Instandhaltungspflichten nachzukommen, darf der Vermieter einen Handwerker beauftragen und ihm – sofern erforderlich – Namen und Kontaktdaten seiner Mieter benennen. Nach der hier vertretenen Auffassung handelt es sich um eine Weitergabe der Daten an Dritte. Es werden fremde Fachleistungen bei einem eigenständigen verantwortlichen Dritten in Anspruch genommen, für ...mehr

Die Verarbeitung von Daten aus einer fernablesbaren Ausstattung zur Verbrauchserfassung darf nur erfolgen, soweit dies für folgende Zwecke zwingend erforderlich ist, nämlich zur Erfüllung der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung und zur Abrechnung mit dem Nutzer nach § 6 HeizKV und zur Erfüllung der Informationspflichten nach § 6a HeizKV Außerdem dürfen der Abruf und die Ve...mehr

Beauftragt der Vermieter eine Verwaltung mit der Mietverwaltung, ist dies kein Fall von Auftragsdatenverarbeitung. Die Verwaltung wird regelmäßig bevollmächtigt, selbstständig alle Entscheidungen bezüglich des Mietverhältnisses zu treffen. Es kommt auf den konkreten Verwaltervertrag an, denn häufig lässt sich in der Mietverwaltung eine gemeinsame Verantwortlichkeit gemäß Art...mehr

Es dürfen nur die im Zusammenhang mit dem konkreten Zweck erforderlichen Daten erhoben werden. Vor jeder Datenerhebung ist deshalb ein konkreter Zweck zu ermitteln. Danach bestimmt sich der Umfang der Datenverarbeitung. Auch der zeitliche Zusammenhang ist maßgeblich. Es geht also nicht darum, welche Daten der Vermieter möglicherweise irgendwann einmal benötigt. Vielmehr muss...mehr

Nach § 7 Abs. 3 CO2KostAufG hat der Vermieter ebenfalls die Berechnungsgrundlagen für die Aufteilung des CO2-Preises, die Einordnung des Gebäudes in das Stufensystem des CO2KostAufG, sowie den Anteil des Mieters an den CO2-Kosten in der Abrechnung anzugeben (zur CO2-Kostenaufteilung siehe ausführlich Denk/Westner, Umlagefähige Heiz- und Warmwasserkosten inkl. CO2-Aufteilung,...mehr

Verlangt ein Mieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung, muss ihm der Vermieter auf Verlangen auch die Ablesebelege zu den anderen Wohnungen im Haus vorlegen. Es handelt sich hierbei um eine Datenverarbeitung in Form der Weitergabe der Daten an Dritte. Eine Einwilligung der übrigen Mieter ist nicht erforderlich. Der Vermieter darf dem Mieter di...mehr

Gemäß § 17 DSGVO sind alle personenbezogenen Daten zu löschen, wenn diese für die Zwecke, für die sie erhoben oder auf sonstige Weise verarbeitet wurden, nicht mehr bestehen. Der Zeitpunkt des Wegfalls hängt also vom jeweiligen Zweck der Datenbearbeitung ab: Daten zu den Betriebskosten sind mindestens bis zum Ablauf der Einwendungsfrist für Mieter aufzubewahren (gemäß § 556 A...mehr

Umlagefähig sind die Kosten der Anmietung der Messgeräte. Voraussetzung ist aber, dass die Umlage dieser Kostenposition mit dem Mieter vereinbart wurde. Werden die Erfassungsgeräte nachträglich gemietet, hängt die Umlagefähigkeit dieser Kosten davon ab, ob zuvor ein Mitteilungsverfahren gemäß § 4 Abs. 2 HeizKV durchgeführt wurde und kein wirksamer Widerspruch erfolgt ist.[1]...mehr

Bereits seit dem 1.1.2021 ist für das Inverkehrbringen von fossilen Brennstoffen wie Heizöl, Erdgas oder Diesel, sofern nicht bereits das europäische Emissionshandelssystems zur Anwendung kommt, ein sogenannter CO2-Preis (auch CO2-Kosten, CO2-Abgabe) nach dem BEHG zu entrichten. Dieser soll zur sparsamen Verwendung dieser treibhausgasverursachenden Brennstoffe anhalten. Die ...mehr

Die Feststellung des Gasverbrauchs hängt vom Ableseturnus des Energieversorgers ab, der entweder monatlich oder zweimonatlich Abschlagszahlungen fordert. Stimmt der in Rechnung gestellte Verbrauchszeitraum des Energielieferers mit dem des Vermieters überein, kann der Rechnungsbetrag in voller Höhe in die Heizkostenabrechnung eingestellt werden. Endet der vom Energielieferer a...mehr

Der Vermieter kann nur die Kosten des tatsächlichen Wasserverbrauchs im Abrechnungszeitraum ansetzen. Unabhängig davon, ob die Wasserkosten als öffentlich-rechtliche Gebühr oder als privatrechtliches Entgelt erhoben werden, kommt es auf die in der Endabrechnung enthaltenen Wasserkosten an. Zu den Kosten der Wasserversorgung gehören die Kaltwasserkosten einschließlich der dafü...mehr

Es ist bereits ausreichend, wenn nur ein Aspekt der Pflichtangaben nach § 7 Abs. 3 CO2KostAufG in der Heizkostenabrechnung fehlt und deshalb eine Überprüfung durch den Mieter nicht möglich ist. Nach dem klaren Wortlaut des § 7 Abs. 4 CO2KostAufG kann der Mieter vom Kürzungsrecht nicht Gebrauch machen, wenn zwar Informationen erteilt wurden, diese jedoch unrichtig sind. In die...mehr