Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

In den nachfolgend angeführten Fällen kann der Mieter ein Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist vorzeitig, d. h. vor Ablauf der Vertragszeit, kündigen. Diese beträgt bei Wohnraum 3 Monate[1]; bei Geschäftsräumen 6 Monate zum Quartalsende.[2] 2.2.1 Vorzeitige Kündigung wegen Verweigerung der Untervermieterlaubnis (§ 540 BGB) Der Mieter kann das Mietverhältnis u...mehr

Immer wieder problematisch stellen sich Mieter dar, die entweder hochbetagt ihre Vertragspflichten z. B. aufgrund von Gebrechlichkeit und/oder psychischen Beeinträchtigungen nicht mehr erfüllen können. Für den Vermieter ist nicht klar erkennbar, ob diese Mieter noch geschäftsfähig sind oder sich bereits im Zustand der Geschäftsunfähigkeit befinden. Entsprechendes gilt in Fäl...mehr

Immer wieder problematisch stellen sich Mieter dar, die entweder hochbetagt ihre Vertragspflichten z. B. aufgrund von Gebrechlichkeit und/oder psychischen Beeinträchtigungen nicht mehr erfüllen können. Für den Vermieter ist nicht klar erkennbar, ob diese Mieter noch geschäftsfähig sind oder sich bereits im Zustand der Geschäftsunfähigkeit befinden. Entsprechendes gilt in Fäl...mehr

Wenn sich ein Mieter selbst mit Wärme und Warmwasser versorgt (z. B. Gastherme), d. h. wenn er das Gas vom Anbieter direkt bezieht, hat er einen Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter auf Ersatz des Vermieteranteils an den Kohlendioxidkosten nach § 6 Abs. 2 CO2KostAufG. Der Mieter hat eine 12-monatige Ausschlussfrist zur Geltendmachung seines Anspruchs gegenüber dem Ver...mehr

Nicht nur ein Räumungsrechtsstreit kostet Geld, sondern auch die anschließend erforderlichen Maßnahmen der Räumungsvollstreckung. Insbesondere in den praxisrelevanten Fällen der Räumungsklage in Folge einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs, sollte der Vermieter nichts unversucht lassen, um eine kostenintensive Räumungsklage mit anschließend etwa erforderlicher Räumungsvollstr...mehr

Der Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Versorgung der Wohnung mit Wärme und Wasser folgt in der Regel aus § 535 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum Vertragsgebrauch geeigneten Zustand zu erhalten; der geschuldete Mietgebrauch ist beeinträchtigt, wenn der Vermieter die Versorgungsleistung...mehr

Tritt der Mangel aufgrund von Maßnahmen ein, die vom Mieter veranlasst worden sind oder die der Vermieter auf Veranlassung des Mieters vorgenommen hat[1], so kommt eine Minderung nicht in Betracht. Liegt also der Mangel in der Sphäre des Mieters, wenn er diesen z. B. selbst verschuldet hat, entfällt der Minderungsanspruch.[2] Sind Vermieter und Mieter gleichermaßen für den Ma...mehr

Bei nicht fristgerechter Abrechnung kann der Mieter die Zahlung weiterer Vorschüsse auf die Betriebskosten so lange verweigern, bis ihm Abrechnung erteilt ist (Zurückbehaltungsrecht, § 273 BGB).[1] Dieses Zurückbehaltungsrecht besteht jedoch nur bis zur Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung, da der Vermieter seine Abrechnungspflicht mit der Vorlage einer formell o...mehr

Wenn Sie als Mieter Lärmbelästigungen aus der Nachbarschaft ausgesetzt sind – seien es solche aus Nachbarwohnungen des gleichen Hauses oder solche, die von außen einwirken – haben sie die Möglichkeit, zweigleisig vorzugehen. Zum einen können Sie die Möglichkeiten des Mietrechts ausschöpfen und ggf. durch Mietminderung den Vermieter zwingen, gegen die Belästigungsquelle etwas ...mehr

3.8.1 Kein Zutritt zur Wohnung Ein solcher Fall liegt vor, wenn der Mieter dem Vermieter oder dem von diesem beauftragten Handwerker ohne hinreichenden Grund den Zutritt zur Wohnung verwehrt. Einer Aufforderung zur Besichtigung der Mängel muss der Mieter grundsätzlich Folge leisten. Dies gilt auch für eine wiederholte Besichtigung, wenn diese erforderlich ist, um sich vor Ort...mehr

Rückforderungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Betriebskosten verjähren bei fortbestehendem Mietverhältnis ebenfalls in der regelmäßigen Verjährungsfrist, die seit 1.1.2002 3 Jahre beträgt.[1] Gleiches wird für den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von periodisch, d. h. zu festgesetzten Zahlungsterminen, geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen zu gelten haben, we...mehr

Für die Anfechtung des Mieters gelten die in Abschn. 1 dargelegten Grundsätze entsprechend. Der Mieter kann seine Willenserklärung und damit den Mietvertrag anfechten, wenn er sich über eine verkehrswesentliche Eigenschaft der Wohnung geirrt hat. Praxis-Beispiel Anfechtungsgrund für Mieter Ein Anfechtungsgrund liegt hier dann vor, wenn sich der Mieter darüber irrt, ob die Wohn...mehr

Außerordentlich bedeutet, dass durch die Kündigung auch ein Mietverhältnis von bestimmter Dauer vorzeitig beendet werden kann. Zu unterscheiden ist zwischen der außerordentlichen fristlosen Kündigung, die ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist erfolgen kann und mit Zugang beim Vermieter wirksam wird, und der außerordentlichen befristeten Kündigung unter Einhaltung der gesetzli...mehr

Die Abmahnung muss stets gegenüber dem Mieter erklärt werden. Dies gilt insbesondere auch für all diejenigen Fälle, in denen die Störung von einem nicht am Mietverhältnis beteiligten Dritten ausgeht. Lärmintensiver Besuch Der Mieter lädt regelmäßig zur Skatrunde in seine Wohnung. Nach reichlich Alkoholgenuss krakeelen und stolpern die Skatbrüder nachts durchs Treppenhaus. Auch...mehr

Die Ermäßigung muss dem Mieter mitgeteilt werden.[1] Die Mitteilung muss unverzüglich (d. h. ohne schuldhaftes Zögern)[2] erfolgen. Eine besondere Form ist ebenso wenig vorgeschrieben wie eine Begründung. Die Mitteilung hat rechtsgestaltende Wirkung.[3] Mit dem Zugang der Erklärung beim Mieter schuldet dieser nur noch die ermäßigte Pauschale. Liegt der Zeitpunkt der Ermäßigun...mehr

Die vom Mietvorgänger zurückgelassenen Sachen, es sei denn, der Mieter hat die Gegenstände aufgrund einer Vereinbarung mit dem Vorgänger übernommen.[1] Sachen, die der Mieter aufgrund vertraglicher Regelung seinem Nachfolger im Mietverhältnis überlassen hat. Einrichtungen, die der Mieter mit Zustimmung des Vermieters eingebracht hat, soweit Grund zur Annahme besteht, der Vermi...mehr

Die Haftung eines Mieters für die Verletzung seiner Verkehrssicherungspflicht hängt wesentlich davon ab, ob die Aufgaben zwischen den Mietern klar verteilt sind.[1] Praxis-Beispiel Mieterhaftung Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses hat die Räum- und Streupflichten des Winterdienstes in den Mietverträgen auf die Mietparteien als Gemeinschaft übertragen und selbst keine Regelu...mehr

Die Haustierhaltung in Mietwohnungen ist häufiger Streitpunkt sowohl im Verhältnis zum Vermieter als auch wegen der durch die Tiere verursachten Störungen im Verhältnis zu den anderen Mietern. Dies wird verständlich, wenn man die unterschiedlichen Interessenlagen berücksichtigt. Auf der einen Seite steht der Vermieter, dem daran gelegen ist, Beschädigungen und übermäßige Abnu...mehr

Zusammenfassung Überblick Der Bundesrat hat am 25.11.2022 abschließend über das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) beraten: Seit 1.1.2023 ist jetzt ein Stufenmodell zur Aufteilung des CO2-Preises für das Heizen zwischen Vermieter und Mieter in Kraft. Je schlechter die Energiebilanz des jeweiligen Gebäudes, desto höher ist der zu tragende Kostenanteil für die Ve...mehr

Vertragsverletzung durch Vermieter Auch der Mieter kann Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens haben, wenn der Vermieter seine vertraglichen Verpflichtungen verletzt und der Mieter deshalb das Mietverhältnis kündigt oder er unberechtigt kündigt. Der Anspruch ergibt sich aus § 280 Abs. 1 BGB oder wenn die Kündigung wegen eines Mangels erfolgt, aus § 536a Abs. 1 BGB. Der ...mehr

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach § 559 BGB wegen einer Modernisierung geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.[1] Damit ist der Ablauf des 2. Monats ab Ende der Frist, b...mehr

GbR: Bei der Außen-GbR genügt es, wenn die Kündigung gegenüber der Gesellschaft erklärt wird und einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht. OHG/KG/Partnerschaftsgesellschaft: Entsprechendes gilt gemäß § 125 Abs. 2 Satz 3 HGB bei der OHG, der KG[1] und bei der Partnerschaftsgesellschaft.[2] Verein: Bei der Kündigung gegenüber einem Verein genügt gemäß § 28 Abs. 2 BGB ...mehr

GbR: Bei der Außen-GbR genügt es, wenn die Kündigung gegenüber der Gesellschaft erklärt wird und einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht. OHG/KG/Partnerschaftsgesellschaft: Entsprechendes gilt gemäß § 125 Abs. 2 Satz 3 HGB bei der OHG, der KG[1] und bei der Partnerschaftsgesellschaft.[2] Verein: Bei der Kündigung gegenüber einem Verein genügt gemäß § 28 Abs. 2 BGB ...mehr

Militärpersonen, Beamte, Geistliche und Lehrer an öffentlichen Unterrichtsanstalten können im Fall der Versetzung nach einem anderen Ort das Mietverhältnis in Ansehung der Räume, welche sie für sich oder ihre Familie an dem bisherigen Garnisons- oder Wohnort gemietet haben, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (3 Monate) außerordentlich kündigen.[1] § 570 BGB a. F. ist dur...mehr

Der Insolvenzverwalter kann das Mietverhältnis ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. In diesem Fall kann der Vermieter wegen der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses als Insolvenzgläubiger Schadensersatz verlangen.[1] Hinweis Rücktritt vom Vertrag Waren dem Mieter die Räume zur Zeit der Eröffnung des Verfahre...mehr

Begriff Als Selbsthilferecht bezeichnet man die Befugnis des Mieters, einen Mangel der Mietsache selbst zu beseitigen und Ersatz seiner Aufwendungen zu verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung dieses Mangels in Verzug ist. Ein Selbsthilferecht steht dem Mieter zu, wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug gerät oder die umgehende Beseitigung des...mehr

Beim Tod des Mieters ist zu unterscheiden, ob der Mietvertrag nur mit dem Verstorbenen oder mit mehreren Personen abgeschlossen war. War ein Wohnungsmietvertrag nur mit dem Verstorbenen abgeschlossen, tritt der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, in das Mietverhältnis ein. Ist dies nicht der Fall bzw. ist ein Ehegatte nicht vorhanden, treten andere ...mehr

Der Mieter kann das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Vermieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis ...mehr

Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar[1]; der Mieter kann das Vorkaufsrecht deshalb nur selbst ausüben und auch nur Eigentumsübertragung auf sich selbst verlangen. An einer Weiterveräußerung der Wohnung ist der Mieter allerdings nicht gehindert. In § 473 BGB ist weiter geregelt, dass das Vorkaufsrecht nicht vererblich ist. Nach § 577 BGB geht das Vorkaufsrecht beim Tod des ...mehr

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach den §§ 558 BGB (bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) oder 559 BGB (nach Modernisierungsmaßnahmen) geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Praxis-Beispiel Kündigung nach Zustimmungsverlangen Das...mehr

Der Mieter kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung oder zur sonstigen Gebrauchsüberlassung, z. B. zur Weitervermietung an einen Dritten, verweigert, sofern nicht in der Person des Untermieters oder des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.[1] Dies gilt sowohl für Wohnraum- als auch für Ges...mehr

Ein wichtiger Grund i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, liegt vor, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der vermieteten Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Die Kündigung ist aber grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Frist zur Abhilfe oder nach erfolgloser Abmahnung z...mehr

Zusammenfassung Überblick Der Vermieter von Wohnraum benötigt zur ordentlichen Kündigung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, während der Mieter für die ordentliche Kündigung keinen Grund zu haben braucht. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Zulässigkeit dieser unterschiedlichen Behandlung von Mieter und Vermieter hat das Bundesverfassun...mehr

Zusammenfassung Überblick Bei nicht fristgerechter Abrechnung kann der Mieter die Zahlung weiterer Vorschüsse auf die Betriebskosten so lange verweigern, bis ihm Abrechnung erteilt ist. Waren die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters nicht kostendeckend, ist zu beachten, dass ein Nachforderungsanspruch des Vermieters nach Ablauf der Abrechnungsfrist grundsätzlich ausgesch...mehr

Wenn der Vermieter die Einstufung des Gebäudes oder die Abrechnung der CO2-Kosten gegenüber dem Mieter nicht offenlegt oder die Einstufung unterlässt, kann der Mieter nach § 7 Abs. 4 CO2KostAufG von seinem 15-%igen Kürzungsrecht an seinen Heiz- und Warmwasserkosten Gebrauch machen entsprechend § 12 HeizkostenV.mehr

Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist nur anwendbar, wenn der Mieter nach den vertraglichen Vereinbarungen Vorauszahlungen zu leisten hat. Bei einer Vereinbarung, wonach der Mieter die Betriebskosten (erst) nach Vorlage einer (Ab)Rechnung in voller Höhe zahlen muss, ist die gesetzliche Ausschlussfrist aufgrund ihres eindeutigen Wortlauts ("Vorauszahlungen", "Na...mehr

Enthält die Abrechnung dagegen formelle Mängel, soll sie wie eine nicht gemachte Abrechnung behandelt werden, da anderenfalls der Vermieter die Ausschlussfolgen bereits durch Übersendung irgendeiner unvollständigen oder unrichtigen Abrechnung umgehen könnte.[1] Formelle Mängel liegen vor, wenn auf Grundlage der Abrechnung das richtige Ergebnis nicht ermittelt werden kann, ohn...mehr

Zur Begleichung der Nachforderung ist dem Mieter eine angemessene Frist einzuräumen, die ihm auch eine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht.[1] Wird in einer Betriebskostenabrechnung gegenüber einem Mieter (Verbraucher) kein Zahlungstermin für die Nachforderung genannt und auch das Saldo nicht angemahnt, gerät der Mieter nicht in Zahlungsverzug[2] und hat daher einen evtl. ...mehr

Zeigt der Mieter den Mangel nicht an, verliert er die Minderungsbefugnis, wenn der Vermieter aus diesem Grund nicht in der Lage ist, Abhilfe zu schaffen. Außerdem ist der Mieter dem Vermieter zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der diesem infolge der unterlassenen Anzeige entstanden ist. Die Befugnis zur Minderung lebt zwar wieder auf, wenn der Mieter in der Folgezeit den M...mehr

Gegenstände, die dem Vermieter gehören. Einrichtungen, deren Zurücklassung der Vermieter nach § 552 Abs. 1 BGB verlangen durfte und verlangt hat. Gegenstände, an denen der Vermieter ein Pfandrecht geltend gemacht hat.mehr

Die Vorschrift des § 566d BGB regelt die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Mieter eine Forderung, die ihm gegen den Vermieter zusteht, gegen die Mietforderung des Erwerbers aufrechnen kann. Im Grundsatz soll durch die Vorschrift sichergestellt werden, dass die Erfüllung im Wege der Aufrechnung durch den Eigentümerwechsel nicht tangiert wird. Deshalb gelten gem. § 566d...mehr

Mit dem Stufenmodell werden anhand der spezifischen CO2-Emissionen des vermieteten Gebäudes die produzierten CO2-Kosten künftig anteilig entsprechend der Verantwortungsbereiche zwischen Mietern und Vermietern umgelegt. Der Vorschlag des Bundesrats, die Verbrauchswerte aus dem Energieausweis zu entnehmen, wurde verschoben auf den Zeitpunkt der Evaluation in 3 Jahren. Wichtig U...mehr

Bei der Aufrechnungsmöglichkeit des Mieters sind 2 Fälle zu unterscheiden: Aufrechnung vor Zugang der Kündigung Aufrechnung nach Zugang der Kündigung Praxis-Beispiel Aufrechnung vor Zugang der Kündigung Ein weiteres Mal will der Mieter die Reaktion des Vermieters auf Zahlungsrückstände austesten. Er zahlt wiederum für 2 aufeinanderfolgende Monate keine Miete. Da er aus den letzt...mehr

Hat der Vermieter die Wohnung an mehrere Mieter vermietet und ist einer der Mieter bereits ausgezogen, muss zunächst und grundsätzlich trotzdem gegenüber allen Mietern gekündigt werden, also auch gegenüber dem bereits ausgezogenen.[1] Kein Grundsatz ohne Ausnahme: Aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben wird ein Mitmieter die allein ihm gegenüber ausgesprochene Kündigung ...mehr

Der Mieter kommt, wenn er nicht termingerecht zahlt, ohne Mahnung in Verzug.[1] Keine Abmahnung nötig Die fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs bedarf daher grundsätzlich keiner vorherigen Fristsetzung oder Abmahnung.[2] Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Vermieter einen sich aufbauenden Mietrückstand nicht sofort zum Anlass einer fristlosen Kü...mehr

Hat der Vermieter die Wohnung an mehrere Mieter vermietet und ist einer der Mieter bereits ausgezogen, muss zunächst und grundsätzlich trotzdem gegenüber allen Mietern gekündigt werden, also auch gegenüber dem bereits ausgezogenen.[1] Kein Grundsatz ohne Ausnahme: Aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben wird ein Mitmieter die allein ihm gegenüber ausgesprochene Kündigung ...mehr

Die CO2-Abgabe wird seit 1.1.2023 nach einem Modell in 10 Stufen aufgeteilt: Je schlechter das Gebäude gedämmt ist, desto höher ist der Anteil, den der Vermieter tragen muss. Umgekehrt gilt: Je niedriger der Verbrauch des Hauses, desto mehr muss der Mieter übernehmen. Entspricht das Gebäude mindestens dem gängigen Neubau-Standard Effizienzhaus (EH) 55, muss der Mieter den CO...mehr

Hinweis Beginn der Zahlungsverpflichtung Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.[1] Entscheidend ist der Zugang der Erklärung beim Mieter. Praxis-Beispiel Rechenbeispiel Geht dem Mieter die Erklärung am 26. Juni zu, ist die erhöhte Zahlung ab 1. August fällig. Ausnahme: rückwirkende Erhöhung Häu...mehr

Den Mieter trifft eine vertragliche Nebenpflicht zur sorgfältigen Verwahrung der Schlüssel. Bei schuldhafter Verletzung dieser Pflicht hat der Vermieter Anspruch auf Schadensersatz gem. §§ 280 Abs. 1, 535 Abs. 1, 546 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB. Dabei reicht leichte Fahrlässigkeit. Da sich die Schlüssel in seinem Verantwortungsbereich befunden haben, ist er im Fall des Verlustes ...mehr

Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, kann nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache jede Partei das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Hinweis Verträge von bestimmter Dauer Das Kündigungsrecht gilt nur bei Verträgen von bestimmter Dauer über 30 Jahre, nicht aber für Mietverhältnisse von unbestimmter D...mehr