Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Der vermietende Wohnungseigentümer ist in Bezug auf die Störungen seines Mieters mittelbarer Handlungsstörer. Gegen den vermietenden Wohnungseigentümer besteht daher ein Anspruch auf Unterlassung einer erwiesenen konkreten Störung durch seinen Mieter. Der Wohnungseigentümer muss dafür sorgen, dass diese Störung unterbleibt. Welche Maßnahme der Wohnungseigentümer unternimmt, ...mehr

Rz. 16 Bauliche Veränderungen zur nachhaltigen Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie sind ebenfalls duldungspflichtig. Darunter fällt auch der Anschluss an die Fernheizung, die mit Kraft-Wärme-Koppelung Energie einspart (LG Berlin, Urteil v. 10.11.2017, 65 S 151/17, GE 2018, 55 [57]). Insoweit sind die Ausführungen des BGH zur Einsparung von Heizenergie bei Kraft-Wärme...mehr

Rz. 45 Zu den Maßnahmen zur Verbesserung der Sicherheit der Wohnung gehört der nachträgliche Einbau einer neuen einbruchshemmenden Haustür (LG Berlin, Urteil v. 21.12.2021, 63 S 94/20, GE 2022, 361), von sicheren Wohnungseingangstüren (LG Berlin, Urteil v. 15.12.2000, 64 S 318/00; LG Berlin, Urteil v. 5.11.2002, 64 S 170/02, GE 2003, 122; LG Berlin, Urteil v. 2.12.2003, 64 S...mehr

Rz. 13 Soweit der Mieter Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen verlangt, weil der Vermieter die gem. § 556d Abs. 1 zulässige Miete gem.§ 556e Abs. 2 bzw. § 556f Satz 2 überschreiten will, muss die Auskunft den Anforderungen des § 556b Abs. 1 Satz 2, Satz 3 entsprechen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556g Rn. 36), also Angaben enthalten über die Art und ggf. den Umfang der...mehr

Rz. 17 Die Geltendmachung von abgetretenen Schadensersatzansprüchen durch Inkassodienstleister ist durch die nach § 10 Abs. 1 Satz1 Nr. 1 RDG zu beurteilende Tätigkeit (noch) von der Befugnis gedeckt, Inkassodienstleistungen gem. § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG (Forderungseinzug) zu erbringen (BGH, Urteil v. 24.5.2023, VIII ZR 373/21, GE 2023, 793; BGH, Urteil v. 18.5.2022, VIII ZR 9/...mehr

Adressat dieser Pflichten ist der jeweilige Betreiber der Anlage. Den Begriff des Betreibers definiert das GEG nicht. In wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht dürfte zu differenzieren sein: Im Fall von Zentralheizungsanlagen ist als Betreiber der Anlage nicht der Nutzer, also der Wohnungseigentümer oder sein Mieter, sondern derjenige anzusehen, der die Anlage und ihre Funkti...mehr

Rz. 7a Die Erstausstattung von Heizkostenverteilern oder Wärmemesszählern hat der Mieter unabhängig von § 555b nach § 4 Abs. 2 i. V. m. § 5 Satz 1 HeizkV zu dulden (BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 326/10, WuM 2011, 625). Der Mieter hat auch den Austausch eines defekten Gerätes zu dulden, allerdings nicht nach § 555b Nr. 1, sondern nach § 555 BGB. Auch der Austausch der Ger...mehr

In aller Regel treffen die im GEG geregelten Pflichten den Vermieter als Eigentümer, der ebenso in aller Regel als Bauherr fungiert. Etwas anderes kann im Fall erlaubter Untervermietung dann gelten, wenn der Mieter ein Untermietverhältnis begründen will. Da er in diesem Untermietverhältnis als Vermieter fungiert, treffen ihn die Vorlagepflichten bezüglich des Energieausweise...mehr

Rz. 1 Gemäß § 556g Abs. 1 sind alle Abweichungen von §§ 556d – 556g zulasten des Mieters unwirksam, soweit die vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete übersteigt. Zulässige Miete im Sinne von § 556g Abs. 1 Satz 2 ist die sich nach den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) ergebende Miete; die zulässige Miete...mehr

Gegenüber § 3 EnSimiMaV ist der Anwendungsbereich des § 60c GEG nicht nur auf Gaszentralheizungssysteme beschränkt, sondern erstreckt sich auf sämtliche Heizungssysteme mit Wasser als Wärmeträger. Ebenfalls abweichend von den Regelungen der EnSimiMaV erstreckt sich die Pflicht zum hydraulischen Abgleich auf sämtliche Gebäude mit mindestens 6 Wohnungen oder sonstigen selbstst...mehr

Rz. 8 Verstöße gegen die Auskunftspflicht führen zum Rechtsverlust des Vermieters. Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt, kann er sich auf eine nach diesen Ausnahmen zulässige Miete nicht berufen. Kommt der Vermieter seiner Informationspflicht also nicht nach, kann er nur die Mindestmiete verlangen (ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 %). Hinweis Endgültiger An...mehr

Ohne Erfolg! Die Verpflichtungsklage sei mangels Rechtsschutzbedürfnisses bereits unzulässig. Denn der vermietende Wohnungseigentümer Z habe gegenüber B erklärt, mit der Nutzungsänderung nicht einverstanden zu sein. Die Verweigerung der Zustimmung zur Nutzungsänderung durch Z stelle ein schlechthin nicht ausräumbares Hindernis dar. Darauf, ob ein Vermieter von Wohnraum eine ...mehr

Rz. 11 Es genügt den inhaltlichen Anforderungen der vorvertraglichen Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 1 BGB, wenn der Vermieter, der sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB berufen will, dem Mieter die Höhe der mit dem Vormieter vertraglich vereinbarten Vormiete mitteilt. Eine Verpflichtung des Vermieters, nicht nur die ihm ohne Weiteres bekannte v...mehr

Rz. 6 Achtung Entscheidend sind Mietvertragsabschluss und Nutzungsbeginn nach dem 1.10.2014. Wenn die Wohnung erstmals nach dem 1.10.2014 vermietet, aber schon vor dem Stichtag (selbst) genutzt worden ist, muss der Vermieter die Mietpreisbremse einhalten. Nähere Informationen sind erst im Rahmen des Auskunftsverlangens nach § 556 Abs. 3 zu erteilen. Der Vermieter erfüllt sein...mehr

Rz. 8 Der Austausch der intakten Einfachfenster gegen Isolierglasfenster in der Wohnung ist als Energieeinsparungsmaßnahme anerkannt (LG Berlin, Urteil v. 21.12.2021, 63 S 94/20, GE 2022, 361; LG Berlin, Urteil v. 21.3.2005, 67 S 433/03, MM 2005, 262; Bieber in MünchKomm § 554 a. F. Rn. 18). Auch der Austausch einfachverglaster Haustüren (LG Berlin, Urteil v. 21.12.2021, 63 ...mehr

Hat ein Wohnungseigentümer seinem Mieter die Zustimmung zur begehrten Nutzungsänderung einer Wohnung in eine "Prostitutionsstätte" verweigert, fehlt das Rechtsschutzbedürfnis für eine Verpflichtungsklage auf Erteilung einer Baugenehmigung, solange nichts auf eine Bereitschaft des Wohnungseigentümers hindeutet, seinen Standpunkt aufzugeben.mehr

Wohnungseigentümer K nimmt Wohnungseigentümer B wegen einer Videoanlage auf Unterlassung in Anspruch, die dessen Mieter M (die Verwaltung) angebaut hat.mehr

Betroffene Gebäude Die Pflicht zur Heizungsprüfung und -optimierung betrifft nur Heizungsanlagen in Gebäuden mit mindestens 6 Wohnungen oder sonstigen selbstständigen Nutzungseinheiten. Selbstständige Nutzungseinheiten sind Teileigentumseinheiten im Bereich des Wohnungseigentums, im Übrigen gewerblich oder freiberuflich genutzte Einheiten. Betroffene Anlagen Weiter muss es sich...mehr

Rz. 12 Auskünfte über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d) braucht der Vermieter nicht zu erteilen, wenn ein (einfacher oder qualifizierter) Mietspiegel besteht; der Mieter kann allerdings Auskunft darüber verlangen, welche Kriterien der Vermieter zur Einordnung der Wohnung in ein bestimmtes Mietspiegelfeld herangezogen hat (Blank, WuM 2014, 641). Der Vermieter ...mehr

Rz. 46 Nach der neueren Rechtsprechung ist es nicht von Belang, ob die Maßnahme nach allgemeiner Vorstellung wirtschaftlich ist, also ein vernünftiges Maß zwischen Aufwendungen für sie und dem dadurch bezweckten Nutzen gegeben ist, etwa die Aufwendungen durch eine Kostenersparnis auf anderer Ebene ausgeglichen werden. Weder muss die Maßnahme zu geringeren führen, noch müssen...mehr

Rz. 7 Der Einbau von Thermostatventilen, die eine genaue Regulierung der Wärmezufuhr zum Heizkörper durch automatische Veränderung der Warmwasser ermöglichen, ist eine duldungspflichtige Endenergieeinsparungsmaßnahme (AG München, Urteil v. 30.12.2016, 453 C 24067/16, ZMR 2017, 985; AG Berlin-Köpenick, Urteil v. 18.12.2015, 12 C 123/15, GE 2016,265; Schmidt-Futterer/Eisenschm...mehr

Rz. 1 Die neue Vorschrift, die sowohl auf Wohn- als auch auf Gewerberaummietverhältnisse (§ 578 Abs. 2 Satz 1) anwendbar ist (Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 555b Rn. 7), definiert die Tatbestände duldungspflichtiger Modernisierungsmaßnahmen. Jede der in Ziff. 1-7 des § 555b formulierten Modernisierungsmaßnahme ist eine solche, auch wenn damit eine Verschlechterung an anderer...mehr

Rz. 16 Der Auskunftsanspruch verjährt in 3 Jahren (BGH, Urteil v. 12.7.2023, VIII ZR 60/22, WuM 2023, 551), beginnend mit dem Auskunftsverlangen des Mieters(BGH, Urteil v. 12.7.2023, VIII ZR 125/22, GE 2023,893; Urteil v. 12.7.2023, VIII ZR 375/21, NZM 2023, 673), nicht schon mit dem Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses (so aber Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556g Rn. 42; B...mehr

Mit § 60a GEG wird erstmals eine Betriebsprüfung von Wärmepumpen eingeführt, was bislang nicht erforderlich war. Immer schon anders war dies im Fall von Heizungsanlagen mit Verbrennungsprozessen, die regelmäßig im Rahmen der Abgasmessung und Feuerstättenschau kontrolliert werden. Betroffen von der Betriebsprüfung sind nach § 60a Abs. 1 Satz 1 GEG Gebäude mit mindestens 6 Wohn...mehr

Rz. 19 § 555b Nr. 3 erfasst Maßnahmen, die der nachhaltigen Verminderung des Wasserverbrauchs dienen. Zu den duldungspflichtigen Maßnahmen gehörten bereits seit der Neufassung des früheren § 3 Abs. 1 MHG durch Art. 1 Nr. 3a des Vierten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (Viertes Mietrechtsänderungsgesetz – 4. MietRÄndG) v. 21.7.1993 (BGBl. 1993 S. 1257, 1258)...mehr

Rz. 10 Die Erneuerung des Heizkessels und/oder des Brenners im Zusammenhang mit einer Verminderung des Wärmebedarfs durch bautechnische Maßnahmen und eine Verringerung der Kesselauslegung mit Verbesserung des Wirkungsgrads kann bis zu 20 % Energieeinsparung bringen. Der Einbau einer witterungsunabhängigen Regelung der Vorlauftemperatur in Verbindung mit thermostatisch gesteu...mehr

§ 8 GEG – Verantwortliche (1) Für die Einhaltung der Vorschriften dieses Gesetzes ist der Bauherr oder Eigentümer verantwortlich, soweit in diesem Gesetz nicht ausdrücklich ein anderer Verantwortlicher bezeichnet ist. (2) Für die Einhaltung der Vorschriften dieses Gesetzes sind im Rahmen ihres jeweiligen Wirkungskreises auch die Personen verantwortlich, die im Auftrag des Ei...mehr

1.3.1 Allgemeines Rz. 3 Ein Vermieter, der eine aufgrund einer der Ausnahmen von den Regelungen der sog. Mietpreisbremse zulässige höhere Miete fordert, muss dem Mieter unaufgefordert bereits vor Abschluss des Mietvertrags Auskunft darüber erteilen, dass eine solche Ausnahme vorliegt. Mietverhältnisse, die vor Inkrafttreten des § 556g am 1.1.2019 begründet worden sind aber er...mehr

Rz. 44 Zur Verbesserung der Funktionsabläufe in der Wohnung gehören Maßnahmen zur Verringerung des Arbeitsaufwands, der zu einer ordnungsgemäßen Benutzung und zur Pflege der Wohnung erforderlich ist. Unter diesem Gesichtspunkt kann auch der Einbau von Isolierglasfenstern statt Kastendoppelfenstern eine Modernisierungsmaßnahme darstellen (AG Rostock, Urteil v. 31.1.1996, 41 C...mehr

Rz. 5 Der Vermieter muss bei Vertragsschluss angeben, dass und wann in den letzten drei Jahren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Nähere detaillierte Informationen zu Art und Umfang der Modernisierung sind insoweit nicht erforderlich, sondern müssen erst auf ein Auskunftsverlangen nach § 556d Abs. 3 erteilt werden.mehr

Rz. 47 Die Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse war bereits von dem Begriff der "Verbesserung der Mietsache" in § 554 Abs. 2 Satz1 1. Alt. mit umfasst. Der Maßstab, ob die Wohnverhältnisse verbessert werden, unterlag bereits nach der früheren Rechtsprechung (BGH, Urteil v. 20.7.2005, VIII ZR 253/04, GE 2005, 1056) zu § 554 Abs. 2 Satz 1 alt. nicht der Wertung des de...mehr

Zusammenfassung Überblick Wird entgegen den Bestimmungen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet oder gegen die Pflicht, fernablesbare Verbrauchserfassungsgeräte zu installieren, verstoßen oder werden die erforderlichen Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen nicht mitgeteilt, sieht § 12 HeizKV als Sanktionsmittel Kürzungsrechte des Mieters vor. Des Weit...mehr

Der Mieter muss dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB, Einwendungsfrist). Danach kann er keine Einwendungen mehr geltend machen (Ausschlussfrist), es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Der Mieter hat das Recht, die der Abrechnung zugrunde liegenden...mehr

Verlangt ein Mieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung, muss ihm der Vermieter auf Verlangen auch die Ablesebelege zu den anderen Wohnungen im Haus vorlegen. Es handelt sich hierbei um eine Datenverarbeitung in Form der Weitergabe der Daten an Dritte. Eine Einwilligung der übrigen Mieter ist nicht erforderlich. Der Vermieter darf dem Mieter di...mehr

Das Kürzungsrecht ist vom Mieter geltend zu machen. Dies kann entweder ausdrücklich oder schlüssig erfolgen, indem der Mieter den gekürzten Betrag zahlt. Die Reduzierung um 15 % erfolgt jedenfalls nicht automatisch. Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, den Mieter auf sein Kürzungsrecht hinzuweisen. Nach Auffassung von Pfeifer [1] kann das Kürzungsrecht weniger als 15 % ...mehr

Es ist bereits ausreichend, wenn nur ein Aspekt der Pflichtangaben nach § 7 Abs. 3 CO2KostAufG in der Heizkostenabrechnung fehlt und deshalb eine Überprüfung durch den Mieter nicht möglich ist. Nach dem klaren Wortlaut des § 7 Abs. 4 CO2KostAufG kann der Mieter vom Kürzungsrecht nicht Gebrauch machen, wenn zwar Informationen erteilt wurden, diese jedoch unrichtig sind. In die...mehr

Das Kürzungsrecht bezieht sich lediglich auf den Kostenanteil, der nach der verbrauchsunabhängigen Verteilung auf den jeweiligen Mieter entfällt. Falsch ist es, die Kürzung auf die umlagefähigen Gesamtkosten des Gebäudes anzuwenden. Praxis-Beispiel Berechnungsbeispiel In einer Einheit wurde vergessen, die Verbräuche zu erfassen, sodass die Abrechnung nach Fläche erfolgte. Dem ...mehr

Zunächst ist festzustellen, dass § 12 HeizKV überhaupt nur dann Anwendung findet, wenn auch die Bestimmungen der HeizKV angewendet werden können. Liegt eine Ausnahme vom Anwendungsbereich der HeizKV vor, so kann auch ein Kürzungsrecht nicht greifen. Ausnahmen können zum Beispiel vorliegen bei einem Zweifamilienhaus (§ 2 HeizKV), wenn die Anwendung der HeizKV ausgeschlossen w...mehr

Auch bei Vorliegen beider Verstöße besteht das Recht zur Kürzung lediglich einmal in Höhe von 3 %.[1] Maßgeblich ist der Gesamtbetrag der auf den Mieter entfallenden Heizkosten, nicht lediglich der Anteil an den CO2-Kosten.[2]mehr

Wie auch bei dem Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV, tritt die Kürzung nicht automatisch kraft Gesetzes ein, sondern der Mieter muss das Kürzungsrecht bzw. bei mehreren Verstößen des Vermieters die Kürzungsrechte geltend machen (die Ausführungen in Kap. 1.4 gelten entsprechend).mehr

Überblick Wird entgegen den Bestimmungen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet oder gegen die Pflicht, fernablesbare Verbrauchserfassungsgeräte zu installieren, verstoßen oder werden die erforderlichen Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen nicht mitgeteilt, sieht § 12 HeizKV als Sanktionsmittel Kürzungsrechte des Mieters vor. Des Weiteren ist ein Kü...mehr

Anders als bei § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV beträgt die Kürzung nur 3 % des auf den Nutzer entfallenden Abrechnungsteils. Verstößt der Vermieter sowohl gegen die Verpflichtung des § 5 Abs. 2 (Installationspflicht) als auch gegen § 6a HeizKV, beträgt das Kürzungsrecht jeweils 3 %. Der Verordnungsgeber geht man davon aus, dass dem Nutzer/Mieter durch diese Verstöße ein Schaden ent...mehr

Gem. § 7 Abs. 4 CO2KostAufG hat der Mieter das Recht, den gemäß der HeizKV auf ihn entfallenden Kostenanteil um 3 % zu kürzen, wenn der Vermieter den auf den einzelnen Mieter entfallenden Anteil an den CO2-Kosten nicht bestimmt oder die nach § 7 Abs. 3 CO2KostAufG erforderlichen Informationen (vgl. ausführlich Denk/Westner, Umlagefähige Heiz- und Warmwasserkosten inkl. CO2-A...mehr

Erhält der Mieter keine ordnungsgemäß erstellte verbrauchsabhängige Abrechnung, so gesteht § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV dem Nutzer das Recht zu, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung ein Nutzer durch angepasstes Verhalten Kosten und somit auc...mehr

Hat der Vermieter bisher eine zentrale Versorgungsanlage selbst betrieben und will er während eines laufenden Mietverhältnisses auf gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser umstellen, so kann er das nach herrschender Meinung nur mit Zustimmung des Mieters tun.[1] Durch den Abschluss des Mietvertrags sind Mieter und Vermieter an die darin getroffenen Vereinbarungen gebu...mehr

Zusätzlich zum Kürzungsrecht in Höhe von 15 % gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV werden nunmehr durch die neuen Sätze 2 und 3 weitere Sanktionen begründet. Danach besteht ein Kürzungsrecht zugunsten des Mieters zum einen dann, wenn der Gebäudeeigentümer bzw. der Vermieter entgegen der Verpflichtung aus § 5 Abs. 2 und 3 HeizKV keine fernablesbare Ausstattung zur Verbrauchserfass...mehr

Neben der verbrauchsunabhängigen Abrechnung setzt die Anwendbarkeit des Kürzungsrechts weiter voraus, dass Bestimmungen der Heizkostenverordnung nicht beachtet wurden. Die Heizkostenverordnung sieht grundsätzlich eine Verbrauchserfassung als Grundlage für eine ordnungsgemäße Abrechnung vor. Gleichwohl enthält die Heizkostenverordnung selbst auch Bestimmungen, die eine Verbra...mehr

Für die Ausübung dieses Kürzungsrechts dürften die vorgenannten Grundsätze zu § 12 HeizKV zu übertragen sein, insbesondere ist das Kürzungsrecht vom Mieter gegenüber dem Vermieter geltend zu machen.[1] Nachdem die Frist zum Ausschluss von Einwendungen nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB auch hier gilt, hat dies spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Heizkostenabre...mehr

Gemäß § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizKV ist seit 31.12.2013 die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge mit einem Wärmezähler zu messen. Daher stellt sich die Frage, ob das Kürzungsrecht auch für Fälle gilt, in denen ein Wärmezähler (noch) nicht eingebaut wurde. Der Wärmezähler hat den Zweck, die durch eine verbundene Anlage entstandenen Energiekosten aufzu...mehr

Die Umstellung der Mietstruktur ist z. B. von Bedeutung, wenn eine Bruttowarm- bzw. Inklusivmiete vereinbart wurde. Da diese Art der Mietstruktur gegen die Bestimmungen der HeizKV verstößt, besteht ein Anspruch auf Umstrukturierung. Wenn sich die Vertragsparteien nicht darauf einigen können, bei künftigen Abrechnungen der Heiz- und Warmwasserkosten die Vorgaben der HeizKV zu...mehr