Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Rz. 103 § 2 Nr. 1 BetrKV Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer. Maßgeblich ist, dass es sich um öffentliche Lasten handelt, die auf dem Grundstück selbst ruhen. Das sind einmal die Grundsteuern (OLG Hamm, Urteil v. 26.4.2005, 7 U 48/04, MietRB 2005, 229; Blank/Börstinghaus,§ 556 Rn. 9), die in voller Höhe an den Mieter der...mehr

Rz. 58 a) Grundsteuer Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten, weil die Praxis der Grundsteuererhebung zur Festsetzung des Einheitswertes auf einen lange zurückliegenden Zeitpunkt dazu führt,, dass die konkre...mehr

Rz. 134 Als Ausstattung zur Verbrauchserfassung sind die Geräte i. S. d. § 5 Abs. 1 HeizkostenV anzusehen. Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind gem. § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV Wärmezähler und Heizkostenverteiler (vgl. dazu näher Kinne, a. a. O., Teil C 6.1), zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen...mehr

Rz. 140 Schließlich sind auch die Kosten für die Berechnung und Aufteilung der Heizkosten umlagefähig. Dazu gehören die Kosten für das Ablesen und den Austausch der Verdunstungsröhrchen (AG Bad Vilbel, WuM 1987, 275 [LS]; AG Hamburg, WuM 1982, 310 [LS]; AG Miesbach, WuM 1980, 221; a. A. AG Bergheim, WuM 1983, 123 [LS]; AG Köln, WuM 1983, 239 [LS]), die Kosten für die Aufteil...mehr

Rz. 11 Die Mietvertragsparteien können vereinbaren, dass in der vereinbarten Miete für die Betriebskosten gesondert eine Pauschale ausgewiesen wird (Pauschalmiete). Von der Bruttokaltmiete unterscheidet sich diese Miete dadurch, dass die Betriebskosten getrennt von der übrigen Miete ausgewiesen werden und die Wohnraummiete bei gestiegenen Betriebskosten unabhängig von dem An...mehr

Rz. 221 Der Vermieter ist ab 1.9.2001 nicht mehr berechtigt, durch einseitige Erklärung zu bestimmen, dass die Kosten für Wasser, Abwasser oder Müll in Zukunft unmittelbar zwischen dem Mieter und dem Versorgungsunternehmen (Stadtwerke, Wasserwerke, Stadtreinigung) abgerechnet werden. War jedoch die entsprechende Erklärung des Vermieters wirksam, die dem Mieter bis zum 1.9.20...mehr

Rz. 25 Zwar ist in § 1 Abs. 1 BetrKV die Rede davon, dass es sich um Kosten des Eigentümers oder des Erbbauberechtigten handeln muss. Durch die Verwendung des Begriffs der Betriebskosten ist jedoch klargestellt, dass es auf die Betriebskosten ankommt, die dem Vermieter (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 176) tatsächlich entstanden sind (so wohl GH, Hinweisbeschluss...mehr

Rz. 98 Der Vermieter kann eine vereinbarte Mietstruktur grundsätzlich (Ausnahme: § 556a vgl. dort) nicht einseitig ändern. Er kann also grundsätzlich nicht einseitig von der ausgewiesenen Betriebskostenpauschale oder einer Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete mit Vorschüssen "umsteigen". Die Umstellung der Bruttomiete auf die Nettokaltmiete bedarf grundsätzlich einer ausd...mehr

Rz. 6 Kosten für die Beseitigung von Mängeln der Mietsache kann der Mieter nur nach § 536a Abs. 2 verlangen. Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist...mehr

Rz. 75 Hinweis Angaben in der Abrechnung Die Abrechnung muss zumindest folgende Angaben enthalten (BGH, Urteil v. 20.1.2021, XII ZR 40/20, GE 2021, 305; Urteil v. 29.1. 2020, VIII ZR 244/18, GE 2020, 463; OLG Dresden, Beschluss v. 9.8.2019, 5 U 936/19, ZMR 2020, 24; LG Kassel, Beschluss v. 16.2.2022, 1 T 427/21, WuM 2022, 335; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 333):...mehr

Rz. 30 Die Umlage anderer Kosten als der in § 2 BetrKV aufgezählten Betriebskosten auf den Wohnraummieter ist unzulässig (OLG Koblenz, Beschluss v. 7.1.1986, 4 W-RE 720/85, WuM 1986, 50; OLG Karlsruhe, Beschluss v. 6.5.1988, 9 RE-Miet 1/88, GE 1988, 579 = ZMR 1988, 261 = WuM 1988, 204). Kapitalkosten wie Erbbauzinsen sind daher als Betriebskosten nicht auf den Wohnraummieter...mehr

In dem vom AG Köpenick entschiedenen Fall klopfte ein Mitmieter bei dem beklagten Mieter an dessen Tür und beschwerte sich wegen anhaltender Ruhestörungen durch laute Musik. Dieser rief durch die Tür: "Klingel hier nie wieder! Wir machen dich fertig! Wenn du nochmal klingelst, dann werde ich dich umbringen!" Auf die Erwiderung des Mitmieters: "Ich habe das aufgenommen!" öffne...mehr

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Formularmietvertrag über Wohnräume, wonach eine bei Anmietung vorhandene Einbauküche dem Mieter unentgeltlich zur Leihe überlassen wird und der Mieter die Kosten für Instandhaltungen und Reparaturen trägt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.mehr

Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung liegt vor, wenn der Mieter einem anderen Mieter des Wohnhauses, der sich bei ihm wegen nächtlicher Ruhestörung durch laute Musik beschwert, Gewalt androht. Dabei ist ein mittels Handy aufgenommenes Video des bedrohten Mieters als Beweismittel verwertbar.mehr

Rz. 37 Das Gebot der sparsamen Wirtschaftsführung (vgl. dazu KG, Urteil v. 12.1.2006, 12 U 216/04, GE 2006, 382; AG Rathenow, Urteil v. 10.1.2006, 4 C 587/05, WuM 2006, 149 mit Anm. Wall, WuM 2006, 291) bezieht sich einmal auf die Betriebskostenarten. Es entspricht nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit eine Firma mit der Gebäudereinigung zu beauftragen, wenn die Mieter dies...mehr

Rz. 210 § 2 Nr. 16 BetrKV Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksi...mehr

Der Vermieter ist gem. § 535 BGB verpflichtet, die vermietete Wohnung einschließlich aller mitvermieteten Einbauten in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten, d.h. auf seine Kosten alle notwendigen Reparaturen bzw. Erneuerungen durchzuführen. Keine Instandhaltungspflicht des Vermieters besteht z.B. für Gegenstände und Ausstattungen, die der Mieter selbst in die Mieträume eingeb...mehr

In dem vom LG München I entschiedenen Fall verständigte der beklagte Mieter die Polizei mit der Behauptung, in der Nachbarwohnung würden regelmäßig Nazi-Parolen gegrölt. Sätze wie "Merkel raus, Neger raus, Deutschland den Deutschen" wären deutlich zu hören. Nach umfassender Beweiserhebung und Beweiswürdigung durch das AG München, dem das LG München I in der Berufungsinstanz f...mehr

Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des AG Besigheim für eine Formularklausel, wonach eine bei Anmietung vorhandene Einbauküche dem Mieter unentgeltlich zur Leihe überlassen wird und der Mieter die Kosten für Instandhaltungen und Reparaturen trägt. In dem vom AG Besigheim entschiedenen Fall bestand nach einem Defekt an der Dunstabzugshaube, die Bestandteil der Einbauküche w...mehr

Rz. 47 Ferner müssen Möglichkeiten zur Kosteneinsparung genutzt werden. Der Vermieter muss prüfen, ob die Besteuerungsgrundlagen im Einheitswert- und Grundsteuerbescheid richtig angesetzt worden sind; bei hohem Leerstand muss eine Herabsetzung der Grundsteuer gem. §§ 33, 34 GrStG beantragt werden (von Seldeneck, NZM 2002, 550 = ZMR 2002, 399). Rz. 48 Wenn ein Teil des Frischw...mehr

Rz. 114 § 2 Nr. 3 BetrKV Die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Unter den Begriff "Wassergeld" fallen auch die Kosten für die Entwässerung (LG Berlin, Urteil v. 20.11.1995, 62 S 210/95, GE 1996...mehr

Rz. 23a Eine Änderungsvertrag, der eine erweiterte Umlage von Betriebskosten zum Gegenstand hat, kann grundsätzlich auch stillschweigend zustande kommen. Erforderlich ist dafür aber, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter einer Umlage weiterer Betriebskosten zustimmt (LG Itzehoe, Urteil v. 30.10.2009, 9 S 20/08 = ZMR 2010, 365). Für e...mehr

Bei einer Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs hat der Mieter von Wohnraum die Möglichkeit, die mit ihrem Zugang bereits wirksam gewordene Kündigung nachträglich unwirksam zu machen, indem er die rückständigen Mieten vollständig nachzahlt oder sich eine öffentliche Stelle (z. B. Jobcenter) zur Nachzahlung verpflichtet. Dabei kann allerdings nur eine vollständige Be...mehr

Diesen formellen Anforderungen hat das Kündigungsschreiben des Vermieters, über das das LG Berlin zu befinden hatte, nicht genügt. Aufgrund der vollständig fehlerhaften Angabe des Nachnamens der mit Vor- und Nachnamen benannten Bedarfsperson ist diese für den Mieter bereits nicht identifizierbar. Damit wurde dem in § 573 Abs. 3 BGB geschützten Informationsbedürfnis des Miete...mehr

In dem vom OLG Brandenburg entschiedenen Fall bestand das Mietverhältnis über ein gewerblich genutztes Grundstück seit mehr als 12 Jahren. Versehentlich unterblieb Ende 2018 die Zahlung von 2 Monatsmieten. Unmittelbar nach Zugang der darauf gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters glich der Mieter die Rückstände vollständig aus. Das OLG Brandenburg sah die Berufung des ...mehr

Rz. 5 Verfallklauseln, nach denen der Mieter bei vorzeitiger Vertragsbeendigung keinen Ersatz für die Aufwendungen verlangen kann, sind bei Wohnraummietverhältnissen generell unwirksam (§ 555). Denn § 555 betrifft auch Verwirkungs- und Verfallklauseln, die denselben Zweck und dieselbe Wirkung wie Vertragsstrafenversprechen haben (BGH, NJW 1960, 1568). Bei allen anderen Mietv...mehr

Rz. 157 § 2 Nr. 5c BetrKV Die Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft. Dabei handelt es sich ...mehr

Rz. 76 Eine vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 vorzunehmende Abrechnung muss eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten (BGH, Urteil v. 7.2.2018, VIII ZR 189/17, GE 2018, 577). Die Zusammenstellung der Gesamtkosten hat sich in der Regel an den im Miet...mehr

Rz. 183 § 2 Nr. 12 BetrKV Die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind. Die Kehrgebühren und Gebühren für die Emissionsmessung der zentralen Heizungsanlage gehören zu den grundsätzlich verbrauchsabhängig abzurechnenden Kosten der Zentr...mehr

Der Vermieter kann eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Räume für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Im Kündigungsschreiben müssen vom Vermieter die Kündigungsgründe ausführlich und für den Mieter nachvollziehbar dargelegt werden (§ 573 Abs. 3 BGB). Der Sinn und Zweck dieses gesetzlichen Begründungserforder...mehr

Rz. 121 Zu den Brennstoffkosten gehört der Kaufpreis für die verbrauchten Brennstoff; bei Koks/Kohle fallen auch die Kosten für Anfeuerungsmaterial darunter, nicht jedoch Brennstoffadditive (Schmidt-Futterer/Lammel, § 7 HeizkostenV Rn. 28). Der Vermieter darf nur die Kosten für die Wärmeerzeugung umlegen. Daher scheidet eine Umlage der Kosten für Trockenheizen in einem Neubau...mehr

Dabei kommt es – so das LG Frankfurt/Oder – im vorliegenden Fall, in dem es um die Versagung der Haltung eines Jack Russell-Terriers in der gemieteten 120 qm großen Wohnung ging, auf die Frage, ob die Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis zur Tierhaltung hatten, nicht entscheidungserheblich an. Ist nämlich eine Genehmigung zur Tierhaltung einmal erteilt, kann der Vermieter sie...mehr

Für den Mieter von Wohnraum besteht nach der Rechtsprechung des BGH eine vertragliche (Neben-)Pflicht, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn hierfür ein konkreter sachlicher Grund vorliegt z.B. Feststellung von Mängeln. Diese Pflicht des Mieters kann sich aus einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung ergebe...mehr

Rz. 40 Zum anderen kann die Höhe der Kosten gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Der Vermieter muss vermeidbare Kosten auch tatsächlich vermeiden. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Vermieter stets das billigste Angebot auswählen muss (Geldmacher, Wohnungsbaurecht, September 2001, Mietrecht, § 556 Anm. 8). Denn neben dem Preis dürfen auch andere Gesichtspunkte ...mehr

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Mieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt auch dann vor, wenn der Mieter den Hausfrieden na...mehr

Rz. 182 § 2 Nr. 11 BetrKV Die Kosten der Beleuchtung Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen. Als Kosten der Beleuchtung sind ausschließlich die Stromkosten für die Außenbeleuchtung (AG Neuss, WuM 1997, 471: Parkplatz...mehr

Rz. 57 Beim Vorwegabzug der auf die gewerblich genutzten Räume entfallenden Betriebskosten sind aber für die materielle Begründetheit der Nachforderung weiterhin unstreitig zunächst diejenigen Rechnungen auszugliedern, die eindeutig Wohnraum nicht betreffen (z. B. Rechnungen für Gewerbe und/oder Parkplätze, wie die Wartung der CO2-Anlage für Tiefgaragen). Diese Rechnungen dü...mehr

Rz. 51 Hinweis Darlegungs- und Beweislast beim Mieter Im Streitfall trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (BGH, Urteil v.25.1.2023, VIII ZR 230/21, WuM 2023, 204; vgl. dazu näher Teil II Mietprozessrecht Rn. 44g).mehr

Rz. 1 § 556 gilt für sämtliche Wohnraummietverhältnisse, auch für Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden sind (§ 549 Abs. 2 Nr. 1), für Einliegerwohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2), für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietete Wohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 3) und für Wohnraum in einem Studenten- und Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3). § 556 gilt auch für ...mehr

In dem vom AG München entschiedenen Fall kündigte der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos wegen zahlreicher massiver Beleidigungen von Mitmietern, Besuchern und auch dem Vermieter. Unter anderem wurde die Zeugin N. als "Bitch mit blödem Sohn" bezeichnet und ihr "Was willst du, du blöde Schlampe?" nachgerufen; der Zeuge S. lautstark als "Arschloch" bezei...mehr

Rz. 118 § 2 Nr. 4a BetrKV Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage; hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Eins...mehr

Ein wichtiger Grund, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt liegt u.a. dann vor, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört (§ 569 Abs. 2 BGB).mehr

Rz. 208 § 2 Nr. 15c BetrKV Die Kosten des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität i. S. d. § 3 Nr. 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu ge...mehr

Der Mieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls insbesondere eines Verschuldens des Vermieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB).mehr

Wird eine bereits erteilte Genehmigung zur Hundehaltung vom Vermieter unberechtigt widerrufen oder eine solche Genehmigung trotz eines darauf bestehenden Anspruchs nicht erteilt, berechtigt dies den Mieter zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB.mehr

Auch eine einmalige nachhaltige Störung des Hausfriedens seitens des Mieters in Form eines von ihm getätigten Notrufs mit verleumderischem Inhalt zum Nachteil eines anderen Mieters oder Hausbewohners kann eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen.mehr

Rz. 201 § 2 Nr. 15 BetrKV regelt verschiedene Arten der medialen Versorgung der Mietwohnung. Die Vorschrift ist durch das TKModG 2021 geändert worden. Die unten kursiv gesetzten Passagen sind ergänzt worden, sie treten zum 1.12.2021 in Kraft. Nach dem neuen § 2 Nr. 15c BetrKV kann der Mieter an den Investitionskosten für ein gebäudeinternes Glasfasernetz beteiligt werden kan...mehr

Dies gilt nach einem neuen Urteil des AG München erst recht, wenn der Anspruch des Vermieters auf Besichtigung vom Gericht bereits tituliert, d.h. einer Klage des Vermieters auf Besichtigung stattgegeben wurde; es sei denn, der Mieter kann darlegen und beweisen, dass er aus gesundheitlichen Gründen keine Wohnungsbesichtigung dulden konnte. In dem vom AG München entschiedenen ...mehr

Rz. 133 Heizkosten sind auch die Kosten der gesetzlich vorgeschriebenen (AG Gießen, Urteil v. 26.6.2001, 45 MC 207/01, WuM 2003, 358) Immissionsschutzmessungen, selbst wenn sie vom Schornsteinfeger durchgeführt werden. Aus den vom Schornsteinfeger insgesamt in Rechnung gestellten Kosten brauchen die Immissionsmesskosten nicht mehr ausgegliedert zu werden, weil neben ihnen oh...mehr

Rz. 16 Die Mietvertragsparteien vereinbaren – überflüssigerweise –, dass die Betriebskosten vom Vermieter getragen werden. Eine derartige Vereinbarung wäre deswegen überflüssig, da ohnehin nach dem gesetzliche Leitbild des § 535 Abs. 1 der Vermieter die Betriebskosten trägt, wenn nichts anderes vereinbart ist. Hinweis Leitbild Inklusivmiete Mangels Vereinbarung der Mietvertrag...mehr