Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden gegenüber seinem Vermieter zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.[1] Wichtig Haftungsabgrenzung Für die Haftung des Mieters kommt es darauf an, ob der Untermieter "bei dem Gebrauch" oder bei Gelegenheit der Erfüllu...mehr

Keine "§ 14c-Steuer" ...: Würde V seine Vermietungsleistungen an Mieter erbringen, die nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, ergäben sich – sofern nicht die Übergangsregelungen angewendet werden – andere Konsequenzen als vorstehend unter V. – VII. dargestellt. Der EuGH hat nämlich entschieden, dass eine Steuerschuld nach § 14c Abs. 1 UStG bei Erteilung von Rechnungen mit...mehr

1. Anspruch des Mieters Keine Zahlungspflicht bei stfr. Umsätzen: Im Fall der Nettopreisabrede (typischerweise "Nettoentgelt zzgl. gesetzliche MwSt") muss M zusätzlich zum (Netto-)Mietentgelt nur dann den Betrag der MwSt an V zahlen, wenn der Umsatz steuerpflichtig ist. Hat er also zu Unrecht die MwSt-Beträge gezahlt, besteht ein Anspruch auf deren Rückzahlung.[48] Im o.g. Be...mehr

Keine Zahlungspflicht bei stfr. Umsätzen: Im Fall der Nettopreisabrede (typischerweise "Nettoentgelt zzgl. gesetzliche MwSt") muss M zusätzlich zum (Netto-)Mietentgelt nur dann den Betrag der MwSt an V zahlen, wenn der Umsatz steuerpflichtig ist. Hat er also zu Unrecht die MwSt-Beträge gezahlt, besteht ein Anspruch auf deren Rückzahlung.[48] Im o.g. Beispiel wäre V daher im ...mehr

Ein Mietaufhebungsvertrag kommt zustande, wenn sich die Parteien darin einig sind, dass ein unbefristeter Mietvertrag nicht im Wege der Kündigung, sondern im Wege der vertraglichen Einigung aufgehoben werden soll, oder dass ein befristeter Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Vertragszeit enden soll, oder dass der Mieter nach vorangegangener Kündigung vor Ablauf der Kündigun...mehr

Ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung ist bereits dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Dabei ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht als berechtigt anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und S...mehr

Weigert sich der Vermieter zu Recht, mit dem Ersatzmieter einen Mietvertrag abzuschließen, so besteht der ursprüngliche Mietvertrag unverändert fort. Hinweis Keine Schadensminderungspflicht Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, die Räume anderweitig zu vermieten. Der Vermieter kann die Räume leer stehen lassen und den bisherigen Mieter auf Zahlung der Miete in An...mehr

Diese besteht grundsätzlich nicht, es sei denn, es ist etwas anderes vereinbart: Der Mieter hat einen vertraglichen Anspruch auf Abschluss eines Aufhebungsvertrags, wenn im Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthalten ist. Eine echte Nachmieterklausel liegt vor, wenn der Vermieter an den vom Mieter benannten Nachfolger gebunden sein soll. Von einer unechten Nachmieterklausel...mehr

Die Regelung in § 553 BGB setzt voraus, dass sich die Gebrauchsüberlassung auf einen Teil der Wohnung beschränkt und dass der verbleibende Teil weiterhin vom Mieter genutzt wird. Dies wird in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und in der Literatur unterschiedlich ausgelegt: Teilweise wird die Ansicht vertreten, dass ein Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis nur be...mehr

Hinweis Grundsätzlich kein Anspruch auf einen Aufhebungsvertrag bei kurzer, gesetzlicher Kündigungsfrist Die normale, d. h. gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten hat der Mieter auch bei den o. g. wichtigen Gründen einzuhalten. Er hat in der Regel keinen Anspruch darauf, dass diese Frist verkürzt wird. Die Frage des Ersatzmieters stellt sich daher in der Praxis nur in zwei...mehr

Die Erlaubnis ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie kann gegenüber dem Mieter oder – analog § 182 BGB – gegenüber dem Dritten erklärt werden. Die Erlaubnis bedarf keiner Form. Auch eine stillschweigende Erteilung der Erlaubnis ist möglich, was insbesondere dann angenommen werden kann, wenn der Hauptvermieter eine Gebrauchsüberlassung längere Zeit unbea...mehr

Eine generell oder für den Einzelfall erteilte Erlaubnis kann grundsätzlich nicht widerrufen werden; eine Formularklausel, wonach der Widerruf jederzeit erfolgen kann, ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam.[1] Ein Widerruf ist aber stets dann möglich, wenn hierfür ein wichtiger Grund vorliegt.[2] Praxis-Beispiel Wichtiger Grund für Widerruf Dies kann dann anzunehmen se...mehr

Der Mieter hat keinen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis, wenn die Interessen an der Untervermietung bereits bei Vertragsschluss vorhanden gewesen sind. Deshalb muss der Mieter gegenüber dem Vermieter auch darlegen, dass und warum das Interesse an der Untervermietung erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist. Unter Umständen muss der Mieter auch diejenig...mehr

Keine Vertragsbeziehung Zwischen dem Hauptvermieter und dem Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen. Der Untermieter ist auch nicht in den Schutzbereich des Hauptmietverhältnisses einbezogen. Ist das Hauptmietverhältnis beendet, kann der Hauptvermieter die Räume auch von dem Untermieter herausverlangen.[1] Der Untermieter ist seinerseits verpflichtet, die Nutzung...mehr

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Mietaufhebungsvertrags gehört die Einigung über die Beendigung des Mietverhältnisses. Sind über den Beendigungszeitpunkt keine besonderen Regelungen getroffen, so wird der aus der Vertragsbeendigung folgende Räumungs- und Herausgabeanspruch sofort fällig. Soll die Mietsache nach den Vorstellungen der Parteien erst zu einem späteren Zei...mehr

Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, die Sache weiterzuvermieten (§ 540 Abs. 1 BGB). Der Mieter von Geschäftsraum hat auch keinen gesetzlichen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis. Ein vertraglicher Anspruch auf Erlaubniserteilung kann sich in bestimmten Fällen aber auch beim Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung aus dem Vertragszweck er...mehr

Der Vermieter kann die Erlaubnis von der Bereitschaft des Mieters zur Zahlung einer höheren Miete (Grundmiete oder Betriebskosten) abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist.[1] Achtung Nur Recht, Erlaubnis zu verweigern Der Vermieter hat keinen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung; es steht ihm ledigl...mehr

Überblick Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, die Sache weiterzuvermieten. Dabei kann ein Wohnraummieter bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen kraft Gesetzes die Erteilung dieser Erlaubnis verlangen (§ 553 BGB). Ein Mieter von Geschäftsraum hat dagegen keinen gesetzlichen Anspruch auf die Erteilung einer Untermieterlaubnis. Hier kann die Erlaubn...mehr

Den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags muss derjenige beweisen, der hieraus Rechte für sich herleiten will. Steht fest, dass ein Mietaufhebungsvertrag zustande gekommen ist und ist streitig, ob der Mieter die Mietsache sofort oder zu einem späteren Zeitpunkt herausgeben muss, so trifft die Beweislast den Mieter. Wer behauptet, dass im Aufhebungsvertrag besondere Vereinbar...mehr

Der Wohnraummieter kann kraft Gesetzes die Erteilung der Untermieterlaubnis verlangen, wenn er einen Teil seiner Wohnung untervermieten will.[1] Voraussetzung hierfür ist, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnräume hat, dass dieses Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist und dass keine überwiegenden Interessen des...mehr

Der Vermieter ist trotz eines berechtigten Interesses des Mieters nicht zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann.[1] Wichtig Untermieter benennen Danach ist der Vermieter nur dann zur Erteilung einer Untermieterl...mehr

Schließt der Vermieter mit dem Ersatzmieter ab, so wird der ursprüngliche Mietvertrag mit dem Ersatzmieter bis zum Ablauf der Vertragszeit fortgesetzt. Dem neuen Vertragspartner steht es selbstverständlich frei, stattdessen einen unbefristeten Mietvertrag abzuschließen. Den ursprünglichen Mieter kann der Vermieter nicht mehr in Anspruch nehmen, es sei denn, dass dieser für d...mehr

Überblick Ein Mietaufhebungsvertrag kommt durch vertragliche Vereinbarung der Parteien zustande, also durch übereinstimmende Willenserklärungen (Angebot und Annahme). Ganz ausnahmsweise kann es Gründe geben, bei denen Ihr Mieter einen Anspruch auf Abschluss eines Aufhebungsvertrags haben kann. Nicht richtig ist die weit verbreitete Meinung, dass der Vermieter bei Benennung v...mehr

Weigert sich der Vermieter, mit dem Ersatzmieter einen Mietvertrag abzuschließen, obwohl er hierzu verpflichtet gewesen wäre, so verliert er die künftigen Erfüllungsansprüche aus dem Mietvertrag. Der Mieter wird dann von seiner Verpflichtung zur Zahlung der Miete frei; er haftet aber weiterhin für die Erfüllung solcher Ansprüche, die zum Zeitpunkt seiner Vertragsentlassung b...mehr

Für den Untermieter gelten die allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts. Wird der Untermietvertrag auf längere Zeit als 1 Jahr abgeschlossen, bedarf er der Schriftform.[1] Ist das Untermietverhältnis als Wohnraummietverhältnis zu beurteilen, so gelten für den Untermietvertrag die besonderen Schutzvorschriften zugunsten des Wohnungsmieters, und zwar auch dann, wenn das Hauptmi...mehr

Die Erlaubnis kann auch befristet werden. In diesem Fall muss der Mieter durch eine entsprechende Ausgestaltung des Untermietvertrags dafür sorgen, dass er die Gebrauchsüberlassung nach Ablauf der Befristung beenden kann. Dies dürfte im Einzelfall schwierig sein aufgrund der engen Grenzen eines Zeitmietvertrags in § 575 BGB. Wird die Gebrauchsüberlassung trotz Ablaufs der Be...mehr

Bisher Aufteilung: Während das EuGH-Urteil für den Fall der "komplexen Leistungen" eigener Art keine Bedeutung hat, ergeben sich aus der Entscheidung in den vorstehend unter II. 2.a) genannten Fällen ‚1‘ und ‚2‘ Veränderungen gegenüber der bisherigen "Rechtslage" in Deutschland. Soweit sich Steuerpflichtige bisher nämlich nach den Verwaltungsanweisungen gerichtet haben, habe...mehr

Kostenbelastung mit Übergangsregelung: Die Nutzung der Übergangsregelungen hat den Vorteil, dass die Umstellung für die Parteien (und die Finanzverwaltung) vergleichsweise unkompliziert (rechtssicher) ist. Sie kann aber für die Parteien mit finanziellen Nachteilen einhergehen. Dies soll für Fall 1 (s. oben II. 2.a)) anhand des folgenden Beispiels dargestellt werden: Mieter M ...mehr

Abrechnung war konform mit "offizieller" Auffassung: Soweit V den Ansprüchen des M die Einrede der Verjährung nicht entgegenhalten könnte, könnte er die Rückzahlung möglicherweise unter Verweis darauf verweigern, dass er sich an die geltenden Verwaltungsanweisungen (und ggf. einschlägige Rechtsprechung) gehalten hat und diese Grundsätze maßgeblich dafür waren, was die Partei...mehr

Um diese Erstattung zu bekommen, muss V seine MwSt-Erklärungen korrigieren, d.h. die angemeldete MwSt entsprechend vermindern. aa) Gutgläubigkeit Keine Rechnungskorrektur: Dies darf V nach den Feststellungen des EuGH zum einen, wenn er seinen guten Glauben bei der Ausstellung der Rechnungen mit gesondertem Steuerausweis nachweist.[54] In diesem Fall – der allerdings im deutsch...mehr

a) (Kein) Verlust des Vorsteuerabzugs des Vermieters? V verliert evtl. Vorsteuerabzug ...: Soweit V verpflichtet ist, dem M für die Vergangenheit die MwSt-Beträge i.H.v. 190 EUR zurückzuzahlen und er seine Erklärungen für die entsprechenden VZ berichtigt (seine Umsätze dort also als steuerfrei erklären würde), wäre denkbar, dass das für ihn zuständige Finanzamt ihm das Recht,...mehr

Soweit V dem M die MwSt-Beträge zurückzahlen muss (bei Geltendmachung der Ansprüche in 2024 regelmäßig also ab 2021, wenn keine anderen "Gegenrechte" des V eingreifen), möchte er die MwSt, die er zu Unrecht an das Finanzamt abgeführt hat, natürlich gern von diesem erstattet bekommen. a) Rechtliche Situation Um diese Erstattung zu bekommen, muss V seine MwSt-Erklärungen korrigi...mehr

aa) Rückwirkende Korrektur Rückwirkende Korrektur bei Gutgläubigkeit: Hieraus ergibt sich, dass V im Prinzip die in der Vergangenheit abgegebenen MwSt-Erklärungen berichtigen darf, ohne dass er hierfür weitere Voraussetzungen (Beseitigung der Gefährdung des Steueraufkommens etc.) erfüllen muss. Da nämlich V, der sich bei der Ausstellung der Rechnungen mit MwSt an die Verwaltu...mehr

a) Verjährung Rückzahlungspflicht nur für 3 Jahre: Dem Anspruch des M auf Rückzahlung der MwSt-Beträge für die Vergangenheit könnte V aber die Einrede der Verjährung entgegenhalten. Er wäre also zur Rückzahlung höchstens insoweit verpflichtet als die Ansprüche des M nicht verjährt sind. Soweit die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gem. § 195 BGB gelten würde, wären...mehr

Anspruch dem Grunde nach: Diese Rechtsprechung lässt sich ohne weiteres auf den vorliegenden Fall übertragen. Zwar bedarf es keiner ergänzenden Vertragsauslegung, um den Rückzahlungsanspruch des M zu bejahen. Dieser Anspruch sollte bei Nettopreisabreden dem Grunde nach regelmäßig bestehen (s. oben VI.1.). Anspruch der Höhe nach: Der Höhe nach spricht aber nichts dagegen, auch...mehr

Rückwirkende Korrektur bei Gutgläubigkeit: Hieraus ergibt sich, dass V im Prinzip die in der Vergangenheit abgegebenen MwSt-Erklärungen berichtigen darf, ohne dass er hierfür weitere Voraussetzungen (Beseitigung der Gefährdung des Steueraufkommens etc.) erfüllen muss. Da nämlich V, der sich bei der Ausstellung der Rechnungen mit MwSt an die Verwaltungsanweisungen gehalten ha...mehr

Unterschiedliche Ansätze: Wirtschaftlich kommt der BGH also zum gleichen Ergebnis wie unter VI. 4.a) dargestellt. Die Parteien sollen so stehen wie sie gestanden hätten, wenn sie die "richtige" mehrwertsteuerliche Behandlung schon bei Vertragsschluss gekannt und entsprechende Vereinbarungen getroffen hätten. Dies kann entweder dadurch erreicht werden, dass V die vollen MwSt-...mehr

Wiederherstellung der Steuerpflicht für VuM: Zu überlegen wäre im Weiteren noch, ob V nachträglich (soweit die Veranlagungen noch nicht bestandskräftig sind) bzw. für die Zukunft im Wege der "Teiloption" gem. Abschn. 9.1. Abs. 6 UStAE nur für die VuM zur Steuerpflicht optieren könnte (vorausgesetzt die Option ist nicht vertraglich ausgeschlossen). Damit könnte er sozusagen d...mehr

Rechnungskorrektur: Zum anderen darf V seine MwSt-Erklärungen korrigieren, wenn die Gefährdung des Steueraufkommens rechtzeitig und vollständig beseitigt ist. Diesen Fall hat der deutsche Gesetzgeber in § 14c Abs. 1 UStG dahingehend geregelt, dass der Rechnungsaussteller seine Steuerschuld berichtigen darf, wenn er den Steuerbetrag gegenüber dem Leistungsempfänger berichtigt...mehr

Rückzahlungspflicht nur für 3 Jahre: Dem Anspruch des M auf Rückzahlung der MwSt-Beträge für die Vergangenheit könnte V aber die Einrede der Verjährung entgegenhalten. Er wäre also zur Rückzahlung höchstens insoweit verpflichtet als die Ansprüche des M nicht verjährt sind. Soweit die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gem. § 195 BGB gelten würde, wären die Ansprüch...mehr

Keine Rechnungskorrektur: Dies darf V nach den Feststellungen des EuGH zum einen, wenn er seinen guten Glauben bei der Ausstellung der Rechnungen mit gesondertem Steuerausweis nachweist.[54] In diesem Fall – der allerdings im deutschen Gesetz nicht geregelt ist – ist die Berichtigung des Steuerbetrags gegenüber dem M (also eine Berichtigung der Rechnungen), um die Gefährdung...mehr

Keine Bestandskraft: Dies gilt auf jeden Fall, wenn die Veranlagungen für diese VZ noch nicht bestandskräftig sind (also für die VZ 2022 und 2023[59]). Bestandskraft: Soweit bereits (formelle) Bestandskraft bestünde (also für die VZ 2021 und früher[60]), wäre eine Berichtigung der Erklärungen nur unter den Voraussetzungen der §§ 172 ff. AO möglich. Nähme man an, dass diese Vo...mehr

V verliert evtl. Vorsteuerabzug ...: Soweit V verpflichtet ist, dem M für die Vergangenheit die MwSt-Beträge i.H.v. 190 EUR zurückzuzahlen und er seine Erklärungen für die entsprechenden VZ berichtigt (seine Umsätze dort also als steuerfrei erklären würde), wäre denkbar, dass das für ihn zuständige Finanzamt ihm das Recht, die MwSt-Beträge, die er an seine Lieferanten gezahl...mehr

Zugrundelegung der Verwaltungsanweisungen: Soweit V sich bei der Korrektur der Steuerschuld auf seine Gutgläubigkeit berufen würde, wäre zu überlegen, ab wann diese ggf. wegfällt. Hierbei wäre zu berücksichtigen, dass die Steuerpflichtigen der mehrwertsteuerlichen Beurteilung ihrer Umsätze (d.h. bei der Erstellung der zugrunde liegenden Vereinbarungen) im Allgemeinen zugrund...mehr

Keine Prüfung des Vertrauensschutzes: Der BGH ging in seinen sog. Zytostatika-Entscheidungen davon aus, dass der Leistende in dem Fall, dass er seine Steuerschuld korrigiert, seinen Vorsteuerabzug verliert. Soweit ersichtlich hat der BGH hierbei allerdings die vorgenannten Vertrauensschutzgesichtspunkte (s. VI. 4. a)) nicht geprüft. Das wäre in weiteren Entscheidungen also n...mehr

Rz. 82 Die Abgrenzung der Bedarfsstufen für die Zeit ab 2017 durch das RBEG 2017 beruht nicht mehr auf einer Unterscheidung danach, ob Erwachsene allein oder in einer Konstellation von mehreren Personen in einer Wohnung leben. Es ist nicht mehr entscheidend, ob in einer Wohnung mehrere Haushalte bestehen können oder nicht. Rz. 83 Das BVerfG habe die Festlegung einer abweichen...mehr

Wird die Warmwasserversorgung durch vermietereigene Einzelgeräte bewirkt, so müssen die Frischwasserkosten mit den Wasserkosten erfasst und umgelegt werden. Der Verordnungsgeber geht außerdem davon aus, dass die Strom- und Gaskosten, die zum Betrieb der Geräte erforderlich sind, aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarungen von den Mietern selbst getragen werden und dass auc...mehr

Die Kosten der zentralen Warmwasserversorgung können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung und die Kosten der Wassererwärmung. Dazugehören können außerdem die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser (u. a. entsprechend § 2 Nr. 5b BetrKV, also das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die...mehr

Rz. 2 § 20 legt als ein Herzstück im SGB II den Umfang der Leistungen für den Regelbedarf fest. Diese Leistung entspricht dem Regelsatz in der Sozialhilfe nach dem SGB XII. Die Leistung für den Regelbedarf hat soziokulturelle Existenzsicherungsfunktion. Referenzsystem ist die Sozialhilfe als ebenfalls bedarfsorientierte und bedürftigkeitsabhängige Fürsorgeleistung. Durch ein...mehr

Vermieten Eltern ihren unterhaltsberechtigten Kindern eine ihnen gehörende Wohnung, dann ist der Mietvertrag nicht deshalb rechtsmissbräuchlich, weil das Kind die Miete durch Verrechung mit dem Barunterhalt der Eltern [1] oder aus dem Barunterhalt der Eltern zahlt.[2] Der Mietvertrag muss jedoch dem sog. Fremdvergleich standhalten.[3] Dies setzt voraus, dass die Hauptpflichte...mehr