Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

Keine Mieterhöhungen Durch die Herabsetzung der 66 %-Grenze auf 50 % möchte die Bundesregierung den vielerorts steigenden Mieten entgegenwirken. Die Bundesregierung erhofft sich, dass Vermieter diesen Steuervorteil nutzen und auf zulässige Mieterhöhungen verzichten. Ob es wirklich so kommt, wird sich in den nächsten Jahren zeigen.mehr

Kappungsgrenze gilt nicht In den Fällen, in denen die erzielte Miete unter der 50-%-Grenze liegt, sollte die Miete unverzüglich angepasst werden. Nach § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete grundsätzlich innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht werden. Das könnte bei einer sehr billigen Wohnung dazu führen, dass die Miete nicht so erhöht werden darf, dass die 50 %-Grenze...mehr

Beträgt der Mietzins weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung nach § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Mit der Nutzungsüberlassung zusammenhängende Aufwendungen sind nur insoweit als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig, als sie auf den entgeltliche...mehr

In § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG wird nunmehr bestimmt, dass die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist, wenn das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung weniger als 50 % beträgt. Mit der Herabsetzung der Grenze von 66 % auf 50 % soll dem Umstand der vielerorts steigenden Mieten und des hohen Mietniveaus in Deutschland Rechnung ...mehr

§ 21 Abs. 2 EStG in der bis einschließlich Veranlagungszeitraum 2011 geltenden Fassung sah bei verbilligter Überlassung einer Wohnung zu weniger als 56 % der ortsüblichen Miete eine Aufteilung in einen entgeltlich und einen unentgeltlich vermieteten Teil vor, wobei nur die auf den entgeltlich vermieteten Teil der Wohnung entfallenden Werbungskosten von den Mieteinnahmen abge...mehr

Die bis einschließlich dem Veranlagungszeitraum 2011 anzustellende Überschussprognose bei einem Mietzins von mindestens 56 % und weniger als 75 % der ortsüblichen Miete fiel durch die Änderung des § 21 Abs. 2 EStG [2] ab dem Veranlagungszeitraum 2012 weg. Dies trug zur Steuervereinfachung und zum Bürokratieabbau bei. In § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG wird nunmehr bestimmt, dass die N...mehr

Rz. 6 § 41 Miet-, Pacht- und ähnliche Nutzungsverhältnisse (1) 1Ist das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend. 2Das Entgelt nach S. 1 umfasst neben dem Nettogrundentg...mehr

Zu Absatz 1 Zu Nummer 3 (§ 41 GKG) § 41 GKG trifft Regelungen hinsichtlich des Streitwerts bei Miet-, Pacht- und ähnlichen Nutzungsverhältnissen. Die Regelung begrenzt den Gebührenstreitwert aus sozialpolitischen Erwägungen. Es geht dabei – insbesondere in Absatz 5 – darum, die Kosten für Streitigkeiten über Wohnraum zu dämpfen. Die Vorschrift bewirkt diese Kostenbegrenzung ni...mehr

Rz. 708 [Mehraufwendungen für doppelte Haushaltsführung → Zeilen 91–117] Führt ein Steuerpflichtiger aus beruflichen Gründen zwei Haushalte und trägt die Kosten dafür, können die Mehraufwendungen für die doppelte Haushaltsführung (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 EStG) unter folgenden Voraussetzungen als WK geltend gemacht werden: keine Auswärtstätigkeit eigener Hausstand außerhalb des ...mehr

Die Frage der Angelegenheit ist eine bedeutende Frage im Rahmen der Beratungshilfe, denn hier entscheidet sich, ob der Rechtsanwalt, der das "Armutsmandat" annimmt, einmal oder ggf. mehrfach "Geld" erhält. Gem. § 2 Abs. 2 BerHG wird Beratungshilfe nicht für einzelne Tätigkeiten, sondern in "Angelegenheiten" gewährt. Die Beratungspersonen erhalten pro Angelegenheit für ihre T...mehr

Rz. 138 Ähnlich wie Erhaltungsmaßnahmen soll der Drittnutzer grundsätzlich auch darüber hinausgehende Veränderungen dulden. Hier erreicht die den Verfassern des WEMoG offenkundig besonders ans Herz gewachsene Verweisungstechnik allerdings einen traurigen Höhepunkt, indem § 15 Nr. 2 WEG auf §§ 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 und 2, Abs. 2–4 und 555d Abs. 2–5 BGB Bezug nimmt. Damit wir...mehr

Rz. 178 Die Präklusion nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 4 S. 1 BGB greift nicht ein, wenn der Drittnutzungsberechtigte "ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war." Diese Vorschrift nimmt erkennbar auf die Wiedereinsetzung nach §§ 233 ff. ZPO Bezug, so dass für die Gründe der unverschuldeten Fristversäumnis auf die dortigen Kommentierungen Bezug genomme...mehr

Rz. 155 Unterbleibt der Hinweis nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 2 BGB, treten nicht die allgemeinen Folgen bei Fehlern der Ankündigung ein. Denn der Gesetzgeber hat für Fehler beim Hinweis nach § 555c Abs. 2 BGB in § 555d Abs. 5 BGB eine Spezialregelung geschaffen, auf die § 15 Nr. 2 WEG ebenfalls verweist. Demnach muss auch der Drittnutzer die für ihn geltenden Anfor...mehr

Rz. 156 § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 4 BGB legt fest, wann die Ankündigung und der Hinweis auf § 555c Abs. 2 BGB entbehrlich sind. Dies bezieht sich nur auf die fristgebundene frühzeitige Ankündigung nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 BGB, die drei Monate vor der Maßnahme zu erfolgen hat. § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 4 BGB ermächtigt den Umbauwilligen und sei...mehr

Rz. 165 Darüber hinaus stellt § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 S. 1 BGB auch weniger auf eine objektivierte, sondern auf eine individualisierende Betrachtung ab. Es kommt alleine darauf an, ob eine Beeinträchtigung für den Drittnutzer, der sich hierauf beruft, eine Härte darstellt. Dabei sind Besonderheiten in seiner körperlichen Konstitution, sein Alter und sein Gesundhe...mehr

Rz. 175 Überflüssigerweise verweist § 15 Nr. 2 WEG auch auf § 555d Abs. 4 S. 2 BGB, wonach der Mieter binnen der dort normierten Frist auch Umstände mitteilen muss, die eine Härte nach § 559 Abs. 4 begründen, also eine Härte nur hinsichtlich der Mieterhöhung darstellen. Diese Verweisung ist im vorliegenden Zusammenhang schlicht zu ignorieren, da weder die Wohnungseigentümerg...mehr

Rz. 149 Der Inhalt der Ankündigung ist in § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1, 2 BGB geregelt. Demnach müssen zunächst Art und Umfang der Arbeiten erkennbar sein. Allerdings muss dies nur "in wesentlichen Zügen" erfolgen, was wie im Mietrecht bedeutet, dass "an den Inhalt der Modernisierungsankündigung insbesondere hinsichtlich Art und Umfang der Maßnahme keine üb...mehr

Rz. 23 Primär ist zu klären, ob der Ablauf von Fristen droht. Rz. 24 Bei den materiell-rechtlichen Fristen ist vor allem die Anfechtung wegen Inhalts- oder Erklärungsirrtums bei der Abgabe einer Willenserklärung, §§ 119, 120, 121 Abs. 1 BGB, wichtig. Es muss unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern, angefochten werden. Dem Rechtsuchenden ist aber gestattet, sich umgehend v...mehr

Gem. § 41 Abs. 5 S. 1 GKG ist bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete als Streitwert maßgebend. Nach der Rspr. des BGH[2] ist dagegen bei einer Klage des Mieters auf Feststellung einer Minderung der Miete der Streitwert nicht gem. § 41 Abs. 5 S. 1 GKG analog mit dem einfachen Jahresbetrag, sondern gem. § 48 Abs. 1 ...mehr

Rz. 830 [Umlagen → Zeilen 13–14] Die vom Mieter an den Vermieter bezahlten Umlagen (Nebenkosten) sind bei Zufluss als Einnahmen aus V+V anzusetzen. Der Vermieter kann entsprechende Aufwendungen bei Abfluss als Werbungskosten abziehen. Zu den umlagefähigen Kosten gehören insbesondere Wasser- und Abwassergeld, Kosten der Zentralheizung und der Müllabfuhr sowie die weiteren nach...mehr

Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebietet es, nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits "fällige" Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, nach § 559 Abs. 2 BGB einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewend...mehr

Rz. 17 Es zeigt sich, dass bei den Varianten 4 und 5 im dem Zeitraum von 15 Jahren durch das höhere Abschreibungsvolumen und die niedrigere Steuerbelastung eine zusätzliche Liquidität von 64 % (Variante 5 rd. 0,9 Mio. EUR) bis 75 % (Variante 4 rd. 1,1 Mio. EUR) geschaffen werden könnte. Dabei wurde auf die Anpassung von Mietsteigerungen vereinfachend verzichtet. Durch entspr...mehr

Überblick Erweiterte Mietpreisbremse, gesenkte Kappungsgrenzen, verlängerte Kündigungssperrfrist – Hessen hat schon bisher viel für den Mieterschutz getan. Jetzt kommt noch ein Genehmigungsvorbehalt dazu: In 31 Kommunen kann die Bauaufsicht die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum verweigern. Aber einen Haken gibt es dabei. In Hessen können ab sofort Städte und Gemeinden...mehr

Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, da der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer – worauf der Senat die Parteien bereits hingewiesen hat – den Betrag von 20.000,00 EUR nicht übersteigt (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). 1. Der Kläger hat die Nichtzulassungsbeschwerde zunächst unbeschränkt eingelegt. Mit der Beschwerdebegründung und den darin enthaltenen Ant...mehr

Die Beschwer bei Abweisung einer Klage auf Duldung von Modernisierungsarbeiten richtet sich nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert der sich nach Modernisierung ergebenden Mieterhöhung. Die Beschwer einer Verurteilung zum Rückbau von begonnenen Bauarbeiten am Mietobjekt richtet sich nicht nach den Kosten des Rückbaus, sondern nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert der Mietminder...mehr

Rz. 23 [Autor/Stand] Die neuen Vorschriften zur Bewertung des Grundbesitzes waren erstmals bei der Hauptfeststellung der Einheitswerte auf den 1.1.1964 anzuwenden. Auf diesen Stichtag wurde durch Art. 2 Abs. 1 BewÄndG 1965 eine neue Hauptfeststellung angeordnet. Hiernach war der gesamte Grundbesitz nach seinem tatsächlichen Zustand und den Wertverhältnissen vom 1.1.1964 neu ...mehr

Wesentliche Änderungen sind z. B. die Veränderung – auch die Herabsetzung [1] – des Mietpreises[2] sowie die Änderung der Fälligkeit der Miete.[3] Wird die Mieterhöhung auf eine Wertsicherungsklausel gestützt, ist zu unterscheiden: Ist vereinbart, dass sich die Miete bei einer Veränderung eines von den Parteien bestimmten Indexes ohne Zutun der Parteien ("automatisch") verändert...mehr

Die Schriftform ist nicht gewahrt, wenn die Parteien Ansprüche vereinbaren oder ausschließen, deren Umfang nicht feststeht.[1] Wichtig Im Zweifel Schriftform Ist nach den Regelungen in dem schriftlichen Mietvertrag unklar, ob die Parteien ein befristetes oder ein unbefristetes Mietverhältnis gewollt haben, so ist die gesetzliche Schriftform ebenfalls nicht gewahrt.[2] Zunächst ...mehr

Wird die Schriftform nicht beachtet, gilt der Vertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen; die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassen des Wohnraums zulässig.[1] Wird ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Mietvertrag im Verlauf der Mietzeit befristet, ist dieser Zeitpunkt als der der Überlassung i. S. d. § 550 Satz 2 BGB anzusehen.[2] Wicht...mehr

1 Das Problem Mieterhöhungsverfahren sind kompliziert. Vermieter können dabei vieles falsch machen, z. B. wenn zur Begründung Vergleichsmieten anstelle einer Berechnung nach dem qualifizierten Mietspiegel angeführt werden oder eine unzutreffende Wohnfläche angegeben wird. Einem solchen (teilweisen) unzulässigen Mieterhöhungsverlangen muss der Mieter nicht zustimmen. Stimmt de...mehr

1 Leitsatz Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf die Miete vergleichbarer Wohnungen Bezug nimmt, ist nicht allein deshalb formell unwirksam, weil es sich bei den Vergleichswohnungen um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt. 2 Das Problem Es geht um eine öffentlich geförderte Wohnung, die der Preisbindung unterliegt. Für diese Wohnung fordert die ...mehr

Dies gilt auch bei Angabe einer zu großen Wohnfläche im Mieterhöhungsverlangen (hier: 114 m2 statt 102 m2). Hätte der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung auch unter Berücksichtigung der tatsächlichen (geringeren) Wohnfläche in einem gerichtlichen Verfahren durchsetzen können, weil die Miete auch dann immer noch unter der ortsüblichen Miete liegt, ist dem Mieter eine Festh...mehr

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Mieterhöhungsverfahren sind kompliziert. Vermieter können dabei vieles falsch machen, z. B. wenn zur Begründung Vergleichsmieten anstelle einer Berechnung nach dem qualifizierten Mietspiegel angeführt werden oder eine unzutreffende Wohnfläche angegeben wird. Einem solchen (teilweisen) unzulässigen Mieterhöhungsverlangen muss der Mieter nicht zustimmen. Stimmt der Mieter dem ...mehr

Es geht um eine öffentlich geförderte Wohnung, die der Preisbindung unterliegt. Für diese Wohnung fordert die Vermieterin im Februar 2016 von ihrer Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 5 EUR/m2. Dabei bezog sich die Vermieterin zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens auf 5 Vergleichswohnungen mit Mietpreisen zwischen 5,08 und 5,16 EUR/m2. Alle Vergleichswohnu...mehr

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Dass die Vergleichswohnungen preisgebunden sind, macht das Mieterhöhungsverlangen nicht formell unwirksam. Die Begründung des Erhöhungsverlangens dient dazu, dass der Mieter überprüfen kann, ob das Verlangen sachlich berechtigt ist. Dadurch sollen überflüssige Prozesse vermieden werden. Dazu muss die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des E...mehr

Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf die Miete vergleichbarer Wohnungen Bezug nimmt, ist nicht allein deshalb formell unwirksam, weil es sich bei den Vergleichswohnungen um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt.mehr

ZPO § 93; BGB § 558b Abs. 2 S. 1 Leitsatz Der Mieter gerät mit dem fruchtlosen Ablauf der Überlegensfrist des § 558b Abs. 2 S. 1 BGB in Verzug mit der Abgabe der Erhöhungserklärung. Einer Mahnung des Vermieters bedarf es nicht. Erhebt der Vermieter nach dem fruchtlosen Ablauf der Überlegensfrist Klage auf Zustimmung, scheidet eine Anwendung des § 93 ZPO im Falle des Anerkenntni...mehr

Gesellschaft bürgerlichen Rechts Die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), z.B. einer Erbengemeinschaft, können Räume zu eigenen Wohnzwecken anmieten. Für sie gelten die Schutzvorschriften des Wohnraumietrechts hinsichtlich Kündigung und Mieterhöhung. Dies hat das KG Berlin entschieden. Gesellschaft mit beschränkter Haftung Anders ist die Rechtslage bei V...mehr

Leitsatz der Redaktion Durch die Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen kommt eine Vereinbarung über eine Mieterhöhung zustande. Es kommt dann nicht mehr darauf an, ob das Erhöhungsverlangen formell wirksam und inhaltlich berechtigt war. Problem Der ehemalige Mieter einer Wohnung verlangt von den Vermietern die Rückzahlung von Miete. Die Vermieter hatten 2007, ...mehr

Rz. 3 Die nach dem Titel zu erbringende Leistung muss in der Abgabe einer Willenserklärung bestehen (OLG Braunschweig, 2.6.1958 – 2 W 82/58 – n. v.; zu Prozessvergleichen und vollstreckbaren Urkunden vgl. Rz. 2). Die Erklärung muss hierbei einen bestimmten Inhalt haben, die notfalls durch Auslegung zu ermitteln ist (OLG Saarbrücken, Beschluss v. 28.8.2014 – 5 W 56/14 –, juri...mehr

Rz. 9 Im Fall des Satz 1 gilt die Willenserklärung mit der Rechtskraft des Urteils, im Fall des Satz 2 mit Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung als abgegeben (so im Ergebnis OLG München, Beschluss v. 20.2.2012, 34 Wx 6/12 – Juris). Ein vorläufig vollstreckbares Urteil ist nicht ausreichend (OLG München, Beschluss v. 28.1.2014, 34 Wx 508/13 – Juris). Eine einstweilige ...mehr

Nach ständiger Rechtsprechung[1] ist die steuerrechtliche Anerkennung von Vertragsverhältnissen zwischen nahen Angehörigen, also z. B. zwischen Eltern und Kindern und Ehepartner untereinander davon abhängig, dass die Verträge bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart worden sind und sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen ent...mehr

Rz. 5 Die Haftung des Testamentsvollstreckers hat mehrere Voraussetzungen: Rz. 6 Die vom Testamentsvollstrecker zu beachtenden Pflichten ergeben sich sowohl aus dem Willen des Erblassers als auch aus dem Gesetz ...mehr

Der BGH hat in früheren Entscheidungen mehrmals zu der Frage Stellung genommen, welche Rechtsfolge bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB gilt, wenn die im Mietvertrag angegebene Fläche von der tatsächlichen Fläche abweicht. In den Urteilen vom 7.7.2004[1] und vom 8.7.2009[2] hat er einen Fall behandelt, in dem die im Vertrag ausgewiesene Fläche größer war als die wirkliche Wohnfl...mehr

Überblick Die Wohnfläche ist von Bedeutung für die Erstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung bei öffentlich geförderten Wohnungen, für die Umlage der Betriebskosten, für die Berechnung der Mieterhöhung bei der Vergleichsmiete, für die Ermittlung der höchstzulässigen Miete und für die Berechnung des Wohngelds. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Berechnungsgrundlagen f...mehr

Diese Form der Berechnung ist zulässig bei Mieterhöhungen und Mietsenkungen, bei der Änderung von Wirtschaftseinheiten oder wegen baulicher Änderungen. Der Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung muss enthalten: die Bezeichnung des Gebäudes, die Höhe der einzelnen laufenden Aufwendungen. Im Falle einer Mieterhöhung muss die Erhöhung der einzelnen laufenden Aufwendungen erk...mehr

Diese Form der Berechnung ist – anstelle eines Auszugs aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung – zulässig bei Mieterhöhungen und Mietsenkungen. Es handelt sich um eine Ergänzung zur Wirtschaftlichkeitsberechnung. In ihr muss die Erhöhung oder Verringerung der einzelnen laufenden Aufwendungen ermittelt und der Erhöhung oder Verringerung der Erträge gegenübergestellt werden.mehr

Rz. 327 Streit über Bestehen oder Dauer eines Mietverhältnisses/Räumung In § 41 GKG sind die Streitwerte für Miet- und Pachtsachen geregelt. Ist danach das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig , ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für di...mehr