Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

Rz. 2 Es lassen sich zwei wesentliche Arten von einstweiligen Verfügungen unterscheiden:mehr

Die Nutzungsverträge der Wohnungsgenossenschaften sind Mietverträge, auf die Wohnraummietrecht Anwendung findet.[1] Es gilt die Besonderheit, dass die Genossenschaft ihre Mitglieder gleich behandeln muss.[2] Jedoch wird der Gleichbehandlungsgrundsatz nur verletzt, wenn die Genossenschaft gleiche Gegebenheiten unterschiedlich behandelt. Praxis-Beispiel Kein Verstoß gegen Gleic...mehr

Rz. 162 [Autor/Stand] Nach § 146 Abs. 2 Satz 1 BewG ist aus den Jahresmieten der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt eine durchschnittliche Jahresmiete zu errechnen. Hierfür werden die Dreijahresmieten zu einer Summe zusammengerechnet und durch drei dividiert. Rz. 163 [Autor/Stand] Die Jahresmieten für die letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt sind nac...mehr

Rz. 142 [Autor/Stand] Zur Mietpreisbindung wurde in R 167 Satz 6 ErbStR 2003 ausgeführt: "Maßgebend ist die Miete, die vertraglich vereinbart worden ist, unabhängig davon, ob Mietpreisbindungen bestehen." Bei der Ermittlung des Grundstückswerts ist somit auch dann von der tatsächlich vereinbarten Miete auszugehen, wenn Mietpreisbindungen öffentlich-rechtlicher oder privat-rech...mehr

Rz. 267 [Autor/Stand] Wird die übliche Miete aus Mietspiegeln abgeleitet, handelt es sich um eine Miete, die sich auf einen Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche bezieht.[2] Die Wohn-/Nutzfläche wird ggf. auch bei der Ableitung der üblichen Miete aus Vergleichsmieten benötigt, wenn diese Vergleichsmieten auf 1 m2 Wohn-/Nutzfläche bezogen sind. Bei Ein- und Doppelgaragen sowie Stellp...mehr

Rz. 242 [Autor/Stand] § 146 Abs. 3 BewG gibt keine Auskunft darüber, wie die übliche Miete in der Praxis zu ermitteln ist. Hier helfen die Bestimmungen des BGB bzw. in "älteren" Fällen das Miethöhengesetz weiter. Danach kann die übliche Miete durch Heranziehung von Vergleichsmieten, durch Rückgriff auf einen Mietspiegel, mit Hilfe einer Mietdatenbank oder durch ein Mietgutac...mehr

"… [12] Zu Recht hat das BG die Kl. für die tatsächliche Wohnungsgröße als beweisfällig angesehen und folgerichtig einen Anspruch der Kl. auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) rechtsfehlerfrei verdient." [13] 1. Dabei ist das BG zutreffend davon ausgegangen, dass gem. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur o...mehr

Tz. 111 Stand: EL 38 – ET: 6/2019 Zum beizulegenden Zeitwert zu bewertende nichtfinanzielle Vermögenswerte, wie zB Renditeimmobilien oder Sachanlagen, sind nach dem Konzept des highest and best use mit ihrem höchsten und besten Nutzen aus Marktsicht zu bewerten (IFRS 13.27). Bei der Wertermittlung ist zu berücksichtigen, was physisch möglich (bspw. in Bezug auf den Standort od...mehr

Ein Sachmangel i. S. v. § 536 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit des Mietobjekts in negativer Weise von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit abweicht. Maßgeblich sind in erster Linie die Vereinbarungen im Mietvertrag ("subjektiver Mängelbegriff"). Als Fehler können sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die M...mehr

Nach der Gesetzesbegründung soll die Vorschrift eine Umgehung der Mietpreisbegrenzung unterbinden. Aus diesem Gesetzeszweck könnte abgeleitet werden, dass die Regelung nur dann gilt, wenn der Vormieter mit dem Vermieter in kollusiver Weise zum Nachteil des nachfolgenden Mieters zusammenwirkt. Auf den Gesetzeswortlaut kann diese Ansicht allerdings nicht gestützt werden. Danach...mehr

Die Ausschlussregelung gilt nur für Vereinbarungen nach § 557 Abs. 1 BGB, also für eine Mieterhöhung, die während des Mietverhältnisses getroffen wird. Damit scheiden aus: alle Vereinbarungen beim Abschluss eines Mietvertrags; dies gilt auch dann, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres beendet wird; die Vereinbarung einer Indexmiete nach §§ 557 Abs. 2 Alt. 2, 557b BGB...mehr

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 8 % (bis 31.12.2018: 11 %) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dieser Erhöhungsbetrag wird umgangssprachlich häufig als "Modernisierungszuschlag" bezeichnet, obwohl es sich keineswegs um einen neben der Miete geschuldeten Betrag, sondern um eine Mieterhöhung handelt. Hat der ...mehr

Nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben bei der Ermittlung der Vormiete freiwillige Mieterhöhungen unberücksichtigt, die der Vermieter mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses getroffen hat. 4.5.1 Begriff des Jahres Unter dem Begriff des Jahres ist nicht das Kalenderjahr, sondern der Zeitraum eines Jahres zu verstehen. Für die F...mehr

Diese Berechnungsweise gilt zunächst dann, wenn der Vermieter von der Mieterhöhungsmöglichkeit des § 559 BGB Gebrauch gemacht hat. Weiter besteht diese Möglichkeit zur Berechnung der Neuvermietungsmiete, wenn der Vermieter – aus welchen Gründen auch immer – von einer Mieterhöhung Abstand genommen hat. Gleiches gilt, wenn die Miete nach der Modernisierung gem. § 558 BGB erhöht ...mehr

Praxis-Beispiel Formulierungsvorschlag Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 4 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrags. Eine Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig. Von dem Verzicht bleiben die Rechte des Vermieters zur Mieterhöhung und die Rechte der Parteien zur Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen K...mehr

Streitig ist, ob der Vermieter bei Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses während der Ausschlusszeit zu einer Mieterhöhung berechtigt ist. Praxis-Tipp Vorbehalt vereinbaren Zur Klarstellung sollte in die Ausschlussvereinbarung ein Mieterhöhungsvorbehalt aufgenommen werden.mehr

Ein individualvertraglich vereinbarter Kündigungsausschluss ist möglich.[1] Erlaubt ist der Ausschluss der ordentlichen Kündigung für beide Seiten, der einseitige Ausschluss der Kündigung durch den Mieter, der einseitige Ausschluss der Kündigung durch den Vermieter sowie der Ausschluss bestimmter Kündigungsgründe (z. B. ein Verzicht des Vermieters auf die Eigenbedarfskündigung). I...mehr

1. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unstatthaft, weil der Wert des geltend gemachten Beschwerdegegenstands nicht – wie von § 26 Nr. 8 S. 1 EGZPO gefordert – 20.000 EUR übersteigt, sodass sie auf Kosten der Klägerin als unzulässig zu verwerfen ist (§§ 544, 97 Abs. 1 ZPO). a) Die Beschwer des Unterliegens der Klägerin mit ihrer Klage auf Duldung der begehrten Modernisierungsma...mehr

Die Beschwer bei Abweisung einer Klage auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen bemisst sich nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert der zu erwartenden Mieterhöhung. BGH, Beschl. v. 7.1.2019 – VIII ZR 112/18mehr

Im Falle eines Vertrags über eine Mieterhöhung hat der Mieter einen Rückforderungsanspruch gegen den Vermieter, wenn er bei unterlassener Widerspruchsbelehrung die erhöhte Miete zunächst gezahlt hat. Dies gilt auch dann, wenn die Mieterhöhung als Gegenleistung für die Modernisierung einer Wohnung vereinbart wurde. Dies folgt aus der Erwägung, dass der Mieter durch das Widerr...mehr

Ebenso gilt die Vorschrift bei allen Mietänderungsverträgen, die außerhalb der Geschäftsräume des Wohnungsunternehmens abgeschlossen werden, also für die typischen "Haustürgeschäfte". Praxis-Beispiel Ändern des Mietvertrags Der neue Vermieter besucht seine Mieter, um mit ihnen eine Mieterhöhung oder eine Vertragsänderung zu vereinbaren. Wie bereits unter der Geltung des § 312 B...mehr

Rz. 4 Die Öffnungsklausel des § 15a EGZPO ist beschränkt aufmehr

Rz. 58 Soweit für die Widerklage am Ort der Klage ein eigenständiger Gerichtsstand begründet ist, ergeben sich hier gegenüber dem normalen Erkenntnisverfahren keine Unterschiede. Die Widerklage ist dann nach den §§ 12 ff. ZPO beim örtlich zuständigen Gericht zu erheben, auf § 33 ZPO kommt es nicht an. Der Vorteil liegt darin begründet, dass damit auch die besonderen Vorausse...mehr

Rz. 18 Wenn auch nicht gänzlich unbestritten,[25] können auch Mietzinsforderungen im Urkundenprozess durch Vorlage des Mietvertrages geltend gemacht werden.[26] Dies gilt sowohl für gewerbliche Mietverhältnisse als auch für Mietverhältnisse über Wohnraum.[27] Rz. 19 Der BGH hat mit seiner Entscheidung vom 10.3.1999[28] zunächst anerkannt, dass der Urkundenprozess für gewerbli...mehr

Rz. 109 Wird auf Vermieterseite eine Erbengemeinschaft tätig, so müssen die Ansprüche z.B. auf Mietzinszahlung, Schadensersatz oder Zahlung offener Betriebskosten von allen Gläubigern gemeinsam geltend gemacht werden. Somit sind in einem Mietprozess alle Mitglieder dieser Gemeinschaft aktiv- und passivlegitimiert.[169] Die Erbengemeinschaft hat keine eigene Rechtspersönlichke...mehr

Rz. 105 Auch im Themenbereich des Mieterhöhungsverlangens ist für die Erbengemeinschaft ein kleiner Fallstrick versteckt. Das Mieterhöhungsverlangen muss nach §§ 558, 558a BGB in Textform abgegeben werden. Das Mieterhöhungsverlangen ist ein Antrag des Vermieters auf Abschluss eines veränderten Mietvertrags i.S.d. § 145 BGB, so dass die Zustimmung des Mieters als Annahmeerklä...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 63 der Verordnung zur Durchführung des Grundsteuergesetzes für den ersten Hauptveranlagungszeitraum (GrStDVO 1937) vom 1.7.1937[2] bestimmte: "Bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen der Einheitswerte für Grundbesitz (§§ 22 und 23 des Reichsbewertungsgesetzes) sind der tatsächliche Zustand des Grundbesitzes (Bestand, bauliche Verhältnisse usw.) vom ...mehr

Rz. 43 [Autor/Stand] Soweit der allgemeine und dauerhafte Leerstand einer Wohnung nicht auf baulichen Gegebenheiten beruht, handelt es sich um einen Faktor der das Wertniveau betrifft und der daher bei der Fortschreibung oder Nachfeststellung nicht zu berücksichtigen ist.[2] Gegebenenfalls ist die Grundsteuer nach § 33 Abs. 1 GrStG zu reduzieren. Rz. 44 [Autor/Stand] In seine...mehr

Rz. 66 Ein in der Praxis wichtiges Arbeitsgebiet ist die PKH/VKH (zukünftig nur noch PKH) sowie der Umgang mit Mandanten, die u.U. einen Anspruch auf PKH haben. In diesem ­Kapitel ist dieses Thema mit der Hilfe von Beispielen und Musterformularen den Kanzleimitarbeitern eine Orientierungshilfe und Unterstützung, die evtl. in der Praxis bisher gar nicht oder sehr selten mit P...mehr

Rz. 941 Im beruflichen Alltag gibt es viele Gründe, die für den Abschluss einer Vergütungsvereinbarung sprechen. Bei geringen Gegenstandswerten ist die gesetzliche Vergütung, die der RA erzielen kann, bspw. oft so gering, dass eine kostendeckende Bearbeitung des Mandats nicht möglich ist. Aber auch die beschränkte Anzahl an Gebühren (oft nur Verfahrens- und Terminsgebühr) si...mehr

Im Mittelpunkt jeder Entscheidungsfindung stehen Fragen, Fragen, Fragen … Das Unternehmen ist seit mehr als zehn Jahren auf das Bedrucken von T-Shirts mit ansprechenden grafischen Designs spezialisiert. Der Qualitätsanspruch ist bis heute hoch. Die Preise liegen im mittleren Segment. Die Kundschaft besteht sowohl aus Laufkundschaft als auch aus Firmen und Institutionen, die ...mehr

Leitsatz Eine nach § 20 UmwStG 2002 begünstigte Buchwerteinbringung setzt voraus, dass auf den übernehmenden Rechtsträger alle Wirtschaftsgüter übertragen werden, die im Einbringungszeitpunkt zu den funktional wesentlichen Betriebsgrundlagen des betreffenden Betriebs gehören. Normenkette § 20 Abs. 1 UmwStG 2002, § 16 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 Sätze 1, 6 und 7 EStG Sachverha...mehr

Nachdem die Beteiligten das Verfahren nach einer Verhandlung vor dem Güterichter am 18.10.2016 durch den im Güterichterverfahren festgestellten schriftlichen Vergleich beendet haben, ist der Wert für das Beschwerdeverfahren und den abgeschlossenen Vergleich festzusetzen. a) Welcher Verfahrenswert für einen nach der Trennungszeit aus § 745 Abs. 2 BGB geltend gemachten Anspruch ...mehr

Rz. 80 Die Haftung des Testamentsvollstreckers hat mehrere Voraussetzungen: Die vom Testamentsvollstrecker zu beachtenden Pflichten ergeben sich sowohl aus dem Willen des Erblassers, als auch aus dem Gesetz gem....mehr

Die gem. §§ 68 Abs. 1 S. 5 und 6, 66 Abs. 4 GKG zulässige weitere Beschwerde ist begründet. Das AG hatte den Wert – abgesehen von einem für die Widerklage in Höhe von 105,24 EUR gem. § 45 Abs. 1 S. 3 GKG außer Ansatz bleibenden Wert – der Höhe nach im Ergebnis zutreffend festgesetzt. Wegen der Wertfestsetzung im Einzelnen wird auf den Beschluss des AG Bezug genommen. Das LG h...mehr

Rz. 303 Der Nachlasspfleger hat die Grundstücke zu verwalten. Hierbei kann es sich um ein leer stehendes Haus oder eine Eigentumswohnung des Erblassers handeln, die Kosten produziert (z.B. Grundbesitzabgaben, Versicherungsbeiträge, Beheizung, Kontrollen, Gartenpflege, Streu- und Räumdienste, Treppenhausreinigung, Instandhaltung). Eine Vermietung könnte zwar die laufenden Kos...mehr

Die Entscheidung ist grundsätzlich zutreffend. Für das Obsiegen und Unterliegen kommt es nicht darauf an, wie die jeweiligen Ansprüche im Rahmen des GKG für die Gerichtsgebühren bewertet werden. Das Obsiegen hat nichts damit zu tun, wie ein Anspruch zu bewerten ist. So ist unstreitig auch ein Unterliegen mit einem Zinsanspruch oder einem Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher K...mehr

Die Klägerin hatte auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 99,00 EUR monatlich geklagt. Der Beklagte ist dem entgegengetreten und hat Ersatz seiner vorgerichtlichen Kosten in Höhe von 201,71 EUR zur Abwehr des Mieterhöhungsverlangens im Wege der Widerklage geltend gemacht. Klage und Widerklage wurden später zurückgenommen. Das Gericht hat die Kosten des Verfahrens der Kläger...mehr

Im Rahmen der Kostenentscheidung ist das Obsiegen bzw. Unterliegen mit einer Klage auf Mieterhöhung nicht mit dem Jahreswert anzusetzen, sondern mit dem dreieinhalbfachen Jahreswert. AG München, Beschl. v. 6.9.2016 – 452 C 30045/14mehr

1. Der Streitwert war aus der Summe von Klage und Widerklage festzusetzen. Der Streitwert der Mieterhöhungsklage war dabei auf das Zwölffache des Monatsbetrags der geltend gemachten Erhöhung (12 x 99,00 EUR) festzusetzen, § 41 Abs. 5 S. 1 GKG. 2. Die Entscheidung beruht auf §§ 269 Abs. 3 S. 3, 91 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Klage und Widerklage sind zurückgenommen worden. Jed...mehr

Die zulässige Gegenvorstellung hat Erfolg. 1. Der Gebührenstreitwert einer Klage des Mieters auf Feststellung, die Miete sei gemindert, ist gem. § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen. Dies entsprach bereits vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Kostenrechts (KostRMoG) v. 5.5...mehr

Die vom LG zugelassene und von der Beklagten in zulässiger Weise eingelegte weitere Beschwerde (§§ 68 Abs. 1 S. 5, 6; 66 Abs. 4 GKG) ist begründet. Das AG hat den Gebührenstreitwert für den Antrag zu 2) auf Feststellung einer Minderung von 20 % bis zur Beseitigung der im Klageantrag zu 1) genannten Mängel der Wohnung im Ergebnis zu Recht auf 12 x 606,44 EUR x 20 % = 1.455,46...mehr

Der BGH schraubt bekanntlich die Anforderungen an die Formalien einer Mieterhöhungserklärung immer weiter nach unten. Das ist immer dann höchst problematisch, wenn die Formalien einen besonderen Zweck erfüllen soll. So ist es beim Begründungserfordernis für Mieterhöhungen. Es dient dazu, solche Verfahren möglichst außergerichtlich zu erledigen. Dazu benötigt der Mieter Infor...mehr

Bei der Ermittlung der Vormiete bleibt auch unberücksichtigt eine Mieterhöhung, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden ist. Mit der zeitlichen Eingrenzung wollte der Gesetzgeber eine Umgehung der Mietpreisbegrenzung durch kollusives Verhalten von Vermieter und Vormieter unterbinden. Die Regelung geht ...mehr

1. Auswirkungen von Flächenabweichungen auf Mieterhöhungen Flächenabweichungen zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Fläche spielen in der Praxis an verschiedenen Stellen eine Rolle. Überwiegend geht es um gewährleistungsrechtliche Fragen. Der VIII. Senat hat aber bekanntlich in der Vergangenheit seine dort entwicklete 10 %-Rechtsprechung zu der Frage, wann eine Geb...mehr

1. Wohnwertmerkmal "Lage" Das Lagemerkmal gehört heute in der Praxis zu den umstrittensten Wohnwertmerkmalen des § 558 Abs. 2 BGB . Das zeigt sich besonders deutlich bei dem Streit um die Qualität der verschiedenen Berliner Mietspiegel (Börstinghaus NJW 2015, 3200). Ursache hierfür sind zum einen die unterschiedlichen Vorstellungen der Marktteilnehmer darüber, was eine einfach...mehr

Flächenabweichungen zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Fläche spielen in der Praxis an verschiedenen Stellen eine Rolle. Überwiegend geht es um gewährleistungsrechtliche Fragen. Der VIII. Senat hat aber bekanntlich in der Vergangenheit seine dort entwicklete 10 %-Rechtsprechung zu der Frage, wann eine Gebrauchsbeeinträchtigung bei einer Abweichung der tatsächlic...mehr

Regelmäßig werden insbesondere größere Modernisierungsmaßnahmen mit Instandsetzungsarbeiten verbunden. Schwierig ist in der Praxis dann sowohl in formeller wie auch in materieller Hinsicht die Erstellung einer Modernisierungsmieterhöhung. Der BGH (GE 2015, 245 = WuM 2015, 165 = NZM 2015, 198 = NJW 2015, 934 = DWW 2015, 91 = ZMR 2015, 216 = MietPrax-AK § 559 BGB Nr. 6 mit Anm...mehr

Gemäß § 556e Abs. 2 BGB kann der Vermieter bei der Neuvertragsmiete berücksichtigen, dass er innerhalb der letzten drei Jahre Modernisierungsarbeiten durchgeführt hat. Damit sind Maßnahmen gem. § 555b BGB gemeint. Es darf sich also nicht um Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB handeln. Ferner ist Voraussetzung, dass der Vermieter wegen der Modernisierungsmaßnahme eine Mieterh...mehr

Nach altem Recht konnte der Mieter auch unter Berufung auf wirtschaftliche Härtegründe die Durchführung der Modernisierung insgesamt verhindern. Es wurde immer wieder die Befürchtung geäußert, dass der Vermieter in der Modernisierungsankündigung eine zu niedrige Mieterhöhung angeben würde, um den Mieter davon abzuhalten, sich auf Härtegründe zu berufen. Für diesen Fall sollt...mehr