Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

Bei der Ermittlung der Vormiete bleibt auch unberücksichtigt eine Mieterhöhung, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden ist. Mit der zeitlichen Eingrenzung wollte der Gesetzgeber eine Umgehung der Mietpreisbegrenzung durch kollusives Verhalten von Vermieter und Vormieter unterbinden. Die Regelung geht ...mehr

1. Auswirkungen von Flächenabweichungen auf Mieterhöhungen Flächenabweichungen zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Fläche spielen in der Praxis an verschiedenen Stellen eine Rolle. Überwiegend geht es um gewährleistungsrechtliche Fragen. Der VIII. Senat hat aber bekanntlich in der Vergangenheit seine dort entwicklete 10 %-Rechtsprechung zu der Frage, wann eine Geb...mehr

1. Wohnwertmerkmal "Lage" Das Lagemerkmal gehört heute in der Praxis zu den umstrittensten Wohnwertmerkmalen des § 558 Abs. 2 BGB . Das zeigt sich besonders deutlich bei dem Streit um die Qualität der verschiedenen Berliner Mietspiegel (Börstinghaus NJW 2015, 3200). Ursache hierfür sind zum einen die unterschiedlichen Vorstellungen der Marktteilnehmer darüber, was eine einfach...mehr

Flächenabweichungen zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Fläche spielen in der Praxis an verschiedenen Stellen eine Rolle. Überwiegend geht es um gewährleistungsrechtliche Fragen. Der VIII. Senat hat aber bekanntlich in der Vergangenheit seine dort entwicklete 10 %-Rechtsprechung zu der Frage, wann eine Gebrauchsbeeinträchtigung bei einer Abweichung der tatsächlic...mehr

Regelmäßig werden insbesondere größere Modernisierungsmaßnahmen mit Instandsetzungsarbeiten verbunden. Schwierig ist in der Praxis dann sowohl in formeller wie auch in materieller Hinsicht die Erstellung einer Modernisierungsmieterhöhung. Der BGH (GE 2015, 245 = WuM 2015, 165 = NZM 2015, 198 = NJW 2015, 934 = DWW 2015, 91 = ZMR 2015, 216 = MietPrax-AK § 559 BGB Nr. 6 mit Anm...mehr

Gemäß § 556e Abs. 2 BGB kann der Vermieter bei der Neuvertragsmiete berücksichtigen, dass er innerhalb der letzten drei Jahre Modernisierungsarbeiten durchgeführt hat. Damit sind Maßnahmen gem. § 555b BGB gemeint. Es darf sich also nicht um Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB handeln. Ferner ist Voraussetzung, dass der Vermieter wegen der Modernisierungsmaßnahme eine Mieterh...mehr

Nach altem Recht konnte der Mieter auch unter Berufung auf wirtschaftliche Härtegründe die Durchführung der Modernisierung insgesamt verhindern. Es wurde immer wieder die Befürchtung geäußert, dass der Vermieter in der Modernisierungsankündigung eine zu niedrige Mieterhöhung angeben würde, um den Mieter davon abzuhalten, sich auf Härtegründe zu berufen. Für diesen Fall sollt...mehr

Die Einhaltung der Schriftform ist bei langfristigen Mietverträgen, nicht nur bei Abschluss des Mietvertrags, sondern auch bei späteren Änderungen, von besonderer Bedeutung. Ihre Missachtung kann erhebliche wirtschaftliche Folgen haben. Gerade bei späteren Vertragsänderungen kommt es immer wieder vor, dass es zu Schriftformmängeln kommt. Strittig war in der Vergangenheit, ob...mehr

Bundesjustiz- und Verbraucherschutzminister Heiko Maas hat Mitte Mai auf der Bundesarbeitstagung des Deutschen Mieterbundes in Fulda eine zweite Mietrechtsnovelle angekündigt, die Mietern insbesondere bei Mieterhöhungen substanzielle Verbesserungen bringen soll. Zudem will er die Mietpreisbremse aus der ersten Mietrechtsnovelle auf ihre Wirksamkeit in der Praxis hin prüfen u...mehr

Begründet der Vermieter sein Zustimmungsverlangen gem. § 558a Abs. 2 BGB mit der Beifügung eines Sachverständigengutachtens, kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich bereits dann nach, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es d...mehr

Nachdem mit dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013 in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf die Kappungsgrenze in inzwischen rund 270 Gemeinden bei Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 3 BGB von 20 auf 15 % gesenkt wurde, ist die Diskussion um eine Begrenzung der Wieder- und Neuvermietungsmieten neu entfacht. Da die Senkung der Kappungsgrenze nur den Bestandsmietern entgegenkommt, denn...mehr

Gemäß § 556e Abs. 1 S. 2 BGB bleibt bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt eine vom Mieter vorgenommene Mietminderung bzw. solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Im ersten Fall wirkt die Ausnahme von der Ausnahme zugunsten des Vermieters und im zweiten Fall zugun...mehr

Problematisch ist die Situation auch, wenn der Vermieter bei der Wiedervermietung den Leistungsumfang ändert. So kann er zunächst nur die Wohnung vermietet haben und danach mit dem Nachfolgemieter die Vermietung mit Garage vereinbaren. Hier ist zunächst festzuhalten, dass eine solche Vereinbarung für den Vermieter schon deshalb ungünstig wäre, weil der einheitliche Vertrag e...mehr

Die Beschwer für Klagen auf Mieterhöhung bemisst sich nach ganz herrschender Auffassung gem. § 9 ZPO im auf unbestimmte Zeit geschlossenen Wohnraummietverhältnis nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Mieterhöhungsbetrags (BGH WuM 2016, 510 = MietPrax-AK § 9 ZPO Nr. 11 m. Anm. Börstinghaus). Sind die Parteien auch aus unterschiedlichen Gründen über den Zeitpunkt der ...mehr

Der Petitionsausschuss des Bundestages unterstützt Bemühungen in Richtung einer Änderung der Berechnung der im Mietspiegel wiedergegebenen ortsüblichen Vergleichsmiete. Mitte Oktober beschlossen die Ausschussmitglieder einstimmig, eine dahingehende Petition dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz als Material zu überweisen und den Fraktionen zur Kenntnis z...mehr

Modernisierungen nehmen im Wohnungsbestand breiten Raum ein. Entsprechend groß ist der Informationsbedarf zu diesem Thema. Das vorliegende Buch liefert nicht nur Informationen für die mietrechtliche Durchsetzung der Maßnahme, ihrer Finanzierung und die Möglichkeit der Mieterhöhung, sondern geht auch auf die steuerrechtlichen Fragen und die Möglichkeit öffentlicher Förderung ...mehr

Das Lagemerkmal gehört heute in der Praxis zu den umstrittensten Wohnwertmerkmalen des § 558 Abs. 2 BGB . Das zeigt sich besonders deutlich bei dem Streit um die Qualität der verschiedenen Berliner Mietspiegel (Börstinghaus NJW 2015, 3200). Ursache hierfür sind zum einen die unterschiedlichen Vorstellungen der Marktteilnehmer darüber, was eine einfache, normale oder gute Lage...mehr

Gemäß § 556f S. 2 BGB gilt die Mietpreisbremse nicht für die erste Vermietung einer Wohnung nach deren umfassenden Modernisierung. Somit ist zunächst festzustellen, ob die Wohnung modernisiert worden ist. Bei den Maßnahmen muss es sich somit um bauliche Veränderungen handeln, die unter den Katalog des § 555b Ziff. 1, 3–6 BGB fallen. Umfassende Instandhaltungsmaßnahmen sind d...mehr

(BGH, Urt. v. 20.1.2016 – VIII ZR 311/14) • Eine gewerbliche Weitervermietung gem. § 565 Abs. 1 S. 1 BGB setzt eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Zwischenmieters voraus. Hieran fehlt es, wenn der Eigentümer mit einer Mieter-Selbsthilfegenossenschaft eine...mehr

Die Anforderungen an die Auskunftspflicht des Vermieters bei der Überprüfung der Vormiete sind umstritten. In der Begründung weist der Gesetzgeber darauf hin, dass der Vermieter die Daten des Vormieters jedenfalls insoweit mitteilen darf, als dieser eingewilligt hat (BT-Drucks. 18/3121, S. 34). Verlangt der Mieter einen Nachweis über die Höhe der Vormiete, soll der Vermieter...mehr

Das Gesetz ist am 1.6.2015 vollständig in Kraft getreten. Die Neuregelung führt zu einer weiteren mietpreisrechtlichen Variante des Wohnungsmarktes. Da das maßgebliche Preisrecht wohnungsbezogen ist, können selbst in einem Haus unterschiedliche Regelungen gelten. Im Einzelnen sind folgende Regelungen hervorzuheben: Der preisgebundene Wohnungsbau ist Ländersache. Hier gibt es ...mehr

Zu den einzelnen Verwaltungskosten zählen: Vergütungen für eine Hausverwaltung (OLG Nürnberg WuM 1995, 308); Verwaltungsaufwand für Organisation und Koordination in einem Einkaufszentrum (OLG Hamburg ZMR 2003, 180 = NZM 2002, 388); Verwaltungstätigkeiten des Hauswarts, wobei der Kostenaufwand hierfür aus den Hauswartkosten gem. § 2 BetrKV herauszunehmen und bei den Verwaltungsk...mehr

Durch das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 hat der Gesetzgeber den Ländern die Möglichkeit eingeräumt, für bestimmte Gemeinden die Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % abzusenken. Dazu muss die Gemeinde in eine entsprechende Landesverordnung aufgenommen werden. Das ist an die Voraussetzung gebunden, dass in der Gemeinde ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht. Die Länder haben von...mehr

Wird geltend gemacht, eine vereinbarte Vergütung sei überhöht, so ist zunächst zu prüfen, ob die Vereinbarung (zum Zeitpunkt ihres Abschlusses) sittenwidrig war. Ist das der Fall, dann ist die Vereinbarung nichtig; der Anwaltsvertrag bleibt davon jedoch grundsätzlich unberührt; es ist dann nur die gesetzliche Vergütung geschuldet. Ist die vereinbarte Vergütung nicht sittenwid...mehr

(BGH, Beschl. v. 21.9.2016 – VIII ZR 277/15) • Beruft sich im Zuge von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in ein Familienheim ein naher Verwandter des ehemaligen Eigentümers gegenüber dem Zwangsverwalter/Ersteigerer auf einen bestehenden Mietvertrag mit dem früheren Eigentümer, in dem infolge dort vereinbarter ungewöhnlicher Konditionen (Mietvorauszahlungen und/oder ungewöhnlich ...mehr

Rz. 54 [Autor/Stand] Die Übersicht über die am 1.1.1964 bestehenden Mietpreisregelungen ist von Bedeutung, soweit der Einheitsbewertung bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen die tatsächliche Miete vom Hauptfeststellungszeitpunkt (1.1.1964) zugrunde zu legen ist. Dies kommt insbesondere für Gebäudeteile in Betracht, die beispielsweise im Rahmen von Umbauten, Anbauten un...mehr

Rz. 69 [Autor/Stand] Wohnraum, für den die öffentlichen Mittel vor dem 1.1.1957 bewilligt worden sind – d.h. der nach dem I. WoBauG öffentlich geförderte Wohnraum –, unterlag am 1.1.1964 – ausgenommen in den weißen Kreisen – den Preisvorschriften (§ 30c I. WoBauG). Eine Mietvereinbarung war insoweit und so lange unwirksam, wie die vereinbarte Miete die preisrechtlich zulässi...mehr

Rz. 19 [Autor/Stand] Der Baukostenzuschuss ist ein Finanzierungsbeitrag des Mieters zum Bau einer Wohnung oder anderer Räume, die dem Mieter überlassen werden sollen. Abstandszahlungen dagegen stellen keinen eigentlichen Finanzierungsbeitrag dar. Abstandszahlungen können an den Vormieter oder auch an den Vermieter geleistet werden. Bei der Entscheidung, ob eine Abstandszahlu...mehr

Rz. 40 [Autor/Stand] Jahresrohmiete ist die Miete, die nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten ist. Eine Ausnahme gilt für die Hauptfeststellung 1964. In den besonderen Fällen, in denen die Miete nach § 15 des Zweiten Bundesmietengesetzes[2] freigegeben – sog. weiße Kreise – und in der Zeit vom 1.11.1963 bis 31.12.1963 erhöht worden ist, gilt die ...mehr

Rz. 27 [Autor/Stand] Untermietzuschläge und Betriebskosten für besondere Anlagen gehören nach ausdrücklicher Vorschrift des § 79 Abs. 1 Satz 4 BewG nicht zur Jahresrohmiete. Diese Beträge sind, soweit sie in der Miete enthalten sind, herauszurechnen. Es kommen die folgenden Zuschläge und Kosten in Betracht: 1. Untermietzuschläge. Nach der amtlichen Begründung zum BewÄndG 1965 ...mehr

Rz. 83 [Autor/Stand] Die Finanzämter hatten sich in Nordrhein-Westfalen nach den folgenden Mustern zu richten, um eigene Mietspiegel für die Gemeinden ihrer Bezirke aufzustellen: Mietspiegel für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Mietsätze (Rahmensätze) in DM für je 1 qm Wohnfläche je Monat für die Schätzung der üblichen Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in den Fällen ...mehr

Rz. 52 [Autor/Stand] Die übliche Miete ist nach § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG zu schätzen, und zwar in Anlehnung an die Jahresrohmiete, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Zu beachten ist, dass die übliche Miete nach den Wertverhältnissen vom Hauptfeststellungszeitpunkt, bei der Hauptfeststellung 1964 vom 1.1.1964 bzw. vor der M...mehr

Rz. 11 [Autor/Stand] Die Mietvorauszahlung dient in erster Linie der Baufinanzierung. Bauherren lassen sich mitunter von ihren künftigen Mietern Finanzierungsbeiträge geben, um Finanzierungslücken zu schließen. Die Vorauszahlungen werden anschließend auf die Miete angerechnet. Durch die geleisteten Beiträge wird der Mietzins also ganz oder zu einem Teil im Voraus entrichtet....mehr

Einseitige Mieterhöhungen des Vermieters sind unzulässig, es gelten die §§ 557ff. BGB. Der Vermieter kann aber die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung der Miete unter den Voraussetzungen der §§ 558ff. BGB verlangen, wenn eine Mieterhöhung nicht vertraglich ausgeschlossen ist. Damit kann die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden, allerdings darf die Miets...mehr

Die Vorschriften zur Regelung der Miethöhe sind für Werkdienstwohnungen jedenfalls dann nicht anwendbar, wenn ein Teil des zu zahlenden Nutzungsentgelts durch Einbehalt von Vergütungsbestandteilen geleistet wird und der so genutzte Entgeltbestandteil im Zuge des zu beurteilenden Mieterhöhungsverlangens Änderungen unterläge. Damit ist eine Erhöhung der Miete einer Werkdienstw...mehr

Bei (ehemaligen) Dienstwohnungen stellt sich seit dem 1.10.2005 bzw. 1.11.2006 die Frage, in welcher Rechtsform diese fortgeführt werden können. Es ergeben sich hierfür folgende Alternativen: Es könnte daran gedacht werden, die Dienstwohnungsvorschriften weiterhin anzuwenden. Von dieser Möglichkeit ist oftmals unmittelbar nach Einführung des TVöD Gebrauch gemacht worden, alle...mehr

Nach § 23 Nr. 2 Buchst. a GVG sind die Amtsgerichte unabhängig von der Höhe des Streitwerts ausschließlich zuständig für Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses. § 23 Nr. 2 Buchst. a GVG erfasst auch die Streitigkeiten aus einem Werkmietwohnungsverhältnis[1], insbesondere bei Streitigkeiten üb...mehr

Leitsatz Der Streitwert für die Revisionsinstanz bemisst sich, wenn die Leistungswiderklage denselben Streitgegenstand betrifft, nach dem (höheren) Wert der negativen Feststellungsklage, mithin nach dem Jahresbetrag der mit den in der Revisionsinstanz noch im Streit stehenden Modernisierungsmieterhöhungserklärungen zusätzlich geforderten Miete (§§ 41 Abs. 5 S. 1, 45 Abs. 1 S....mehr

Schon der Leitsatz zeigt, dass der BGH das Bewertungsproblem nicht verstanden hat. Im Streit waren nicht die "Modernisierungsmieterhöhungserklärungen", sondern der Anspruch auf Zahlung der Miete. Im Falle der Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme (§ 599 BGB) tritt die Mieterhöhung gem. § 559b Abs. 2 S. 1 BGB automatisch mit Ablauf des dritten Monats nach Zugang...mehr

Leitsatz Die Gebührenprivilegierung des § 41 Abs. 5 GKG greift nach Wortlaut und Zweck nicht nur bei Klagen des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung, sondern auch bei Feststellungsklage nach einer einseitigen Mieterhöhung und demzufolge auch bei einer negativen Feststellungsklage des Mieters, die gegen eine solche gerichtet ist (Bestätigung von Senat, Beschl. v. 16.7.20...mehr

Die jeweils von den Prozessbevollmächtigten beider Parteien aus eigenem Recht eingelegten Beschwerden sind zulässig (§ 32 Abs. 2 RVG i.V.m. §§ 68, 63 Abs. 2 GKG), jedoch nicht begründet. Das LG hat den Gebührenstreitwert zutreffend gem. § 45 Abs. 5 GKG auf 12 x 273,00 EUR = 3.276,00 EUR festgesetzt. Der Senat verbleibt bei seiner im Beschl. v. 16.7.2012 – 8 W 36/12, NJW-RR 20...mehr

Die Entscheidung ist unzutreffend. Die Vorschrift des § 41 Abs. 5 GKG gilt nur für "Ansprüche auf" Mieterhöhung. Bei der modernisierungsbedingten Mieterhöhung erhöht sich der Mietzins jedoch automatisch. Daher wird hier auch nicht auf Zustimmung geklagt, sondern auf Zahlung. Damit gilt dann aber nicht § 41 Abs. 5 GKG, sondern § 48 Abs. 1 S. 1 GKG i.V.m. § 9 ZPO. Norbert Schne...mehr

Die Gebührenprivilegierung des § 41 Abs. 5 GKG greift nach Wortlaut und Zweck nicht nur bei Klagen des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung, sondern auch bei Feststellungsklage nach einer einseitigen Mieterhöhung und demzufolge auch bei einer negativen Feststellungsklage des Mieters, die gegen eine solche gerichtet ist (Bestätigung von Senat, Beschl. v. 16.7.2012 – 8 W...mehr

Das AG hat die Wertbemessung hinsichtlich der Feststellung der modernisierungsbedingten Mieterhöhung in Übereinstimmung mit der von der Kammer geteilten Rspr. des BGH (Beschl. v. 17.12.2014 – VIII ZR 89/13, GE 2015, 249) und des KG (Beschl. v. 25.9.2014 – 8 W 67/14, WuM 2014, 748 [= AGS 2014, 561]) zutreffend an § 41 Abs. 5 S. 1 Alt. 1 GKG als lex specialis zu § 9 ZPO gemess...mehr

Der Kläger hatte mit Schriftsatz vom 10.10.2013 Klage zum LG erhoben mit dem Antrag, festzustellen, dass der Kläger berechtigt ist, ab dem Februar 2012 die monatliche Miete für die Liegenschaft A-straße zu mindern. Außerdem hat er Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.023,16 EUR verlangt. Der vereinbarte Mietzins für das gemischt genutzte Objekt beträgt 3...mehr

ZPO § 9 GKG § 41 Abs. 5 Leitsatz Wird auf zukünftige Beträge aus einer Mieterhöhung geklagt, richtet sich der Wert nicht nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert, sondern nach dem einfachen Jahreswert. Die Zustimmung der Anwälte zu dem vom Gericht festgesetzten Wert hat keine Bindungswirkung gegenüber dem Gericht, weder hinsichtlich der Anwaltsgebühren und erst recht nicht hinsic...mehr

Wird auf zukünftige Beträge aus einer Mieterhöhung geklagt, richtet sich der Wert nicht nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert, sondern nach dem einfachen Jahreswert. Die Zustimmung der Anwälte zu dem vom Gericht festgesetzten Wert hat keine Bindungswirkung gegenüber dem Gericht, weder hinsichtlich der Anwaltsgebühren und erst recht nicht hinsichtlich der Gerichtsgebühren, und...mehr

In Unterhaltssachen, die nicht Familienstreitsachen sind, beträgt der Wert des Verfahrens seit dem 1.8.2013 auf der Grundlage des 2. KostRMoG 500,00 EUR; zuvor entsprach er einem Wert in Höhe von 300,00 EUR. Ist der Wert nach den besonderen Umständen des Einzelfalls unbillig, kann das Gericht einen höheren Wert festsetzen. Unterhaltssachen im Sinne von § 231 Abs. 2 FamFG sin...mehr

In der mietrechtlichen Praxis haben Mietspiegel in den letzten Jahren an Bedeutung gewonnen. Sie sind die Grundlage zur Durchsetzung von Mieterhöhungen und schaffen Transparenz auf dem Wohnungsmarkt. Ferner dienen sie der Beurteilung von Neuvertragsmieten und sind die Grundlage für Kommunen und Sozialgerichte bei der Ermittlung der angemessenen Unterkunftskosten im Rahmen de...mehr

Leitsatz Die Begründung von Wohnungseigentum an einer vermieteten Wohnung stellt keinen Kündigungsgrund dar. Normenkette §§ 546 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB; § 8 WEG Das Problem K, der im Jahr 2010 ein Mietshaus in Wohnungseigentum umgewandelt hatte, begehrt von B Räumung und Herausgabe der von B innegehaltenen Wohnung. K macht geltend, das Mietverhältnis sei aufgrund einer au...mehr