Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

Die Regelung des § 312 BGB n. F. setzt voraus, dass die jeweiligen Verträge "eine entgeltliche Leistung des Unternehmers"[1], also des Vermieters, zum Gegenstand haben. Zu diesen Verträgen zählen auch Mietverträge über Wohnraum.[2] § 312 BGB ist auf alle Mietänderungsverträge anzuwenden, die außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters abgeschlossen werden. Praxis-Beispiel Ent...mehr

Unter dem Begriff der "Begründung" i. S. v. § 312 Abs. 4 BGB ist ausschließlich der Abschluss eines bisher nicht bestehenden Mietvertrags zu verstehen. Bei der Wohnungsmiete kommt es gelegentlich vor, dass der Erwerber eines Wohnhauses die Mieter in ihren Wohnungen aufsucht, um mit ihnen neue Mietverträge auszuhandeln und abzuschließen. Kommt ein solcher Vertrag zustande, wir...mehr

Nach der Legaldefinition in § 312b Abs. 1 BGB sind unter dem Begriff der "außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene(n) Verträge" solche Verträge zu verstehen, die bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers an einem Ort geschlossen werden, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist. Wichtig Erfüllungsgehilfen des Unternehmers Dem Unterne...mehr

Im Falle eines Vertrags über eine Mieterhöhung hat der Mieter einen Rückforderungsanspruch gegen den Vermieter, wenn er bei unterlassener Widerspruchsbelehrung die erhöhte Miete zunächst gezahlt hat. Dies gilt auch dann, wenn die Mieterhöhung als Gegenleistung für die Modernisierung einer Wohnung vereinbart wurde. Dies folgt aus der Erwägung, dass der Mieter durch das Widerr...mehr

"Verbraucher" ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.[1] Daran fehlt es, wenn der Mieter den Vertrag im Rahmen oder zum Zweck einer selbstständigen Geschäftstätigkeit abgeschlossen hat.[2] Wichtig Gewerbemieter ≠ Verbraucher Som...mehr

Für die Begründung eines Mietverhältnisses sind diese Vorschriften nicht anzuwenden, wenn der Mieter die Wohnung zuvor besichtigt hat.[1] Deshalb besteht kein Widerrufsrecht, wenn der Mietvertrag im Anschluss an eine Wohnungsbesichtigung in der besichtigten Wohnung oder an einem beliebigen anderen Ort abgeschlossen wird. Es muss sich aber um eine Besichtigung vor Vertragssch...mehr

Überblick Wird ein Mietvertrag in der Wohnung des Mieters abgeschlossen oder wird dort ein solcher Vertrag aufgehoben, abgeändert oder modifiziert, spricht man von Haustürgeschäften. Danach kann der Mieter eine auf den Abschluss eines Vertrages gerichtete Erklärung u. a. dann widerrufen, wenn die Vertragsverhandlungen im Bereich einer Privatwohnung geführt worden sind. Geset...mehr

Ebenso gilt die Vorschrift bei allen Mietänderungsverträgen, die außerhalb der Geschäftsräume des Wohnungsunternehmens abgeschlossen werden, also für die typischen "Haustürgeschäfte". Praxis-Beispiel Ändern des Mietvertrags Der neue Vermieter besucht seine Mieter, um mit ihnen eine Mieterhöhung oder eine Vertragsänderung zu vereinbaren. Wie bereits unter der Geltung des § 312 B...mehr

Der Mieter muss beweisen, dass der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen des Vermieters geschlossen wurde. Der Vermieter muss beweisen, dass er nicht als Unternehmer i. S. d. § 14 BGB gilt. Ebenso muss der Vermieter beweisen, dass der Mieter den Vertrag in Ausübung einer selbstständigen Erwerbstätigkeit abgeschlossen hat. Ist der Beginn der Widerrufsfrist streitig, so trifft d...mehr

Dem Mieter steht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen ein Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB zu. Wird dieses Recht ausgeübt, d. h. widerruft der Mieter z. B. den vereinbarten Mietvertrag, sind der Mieter und das Wohnungsunternehmen an ihre auf den Abschluss des Vertrags gerichteten Willenserklärungen nicht mehr gebunden. Bis zur Erklärung des Widerrufs ist di...mehr

Bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen ist das Wohnungsunternehmen verpflichtet, den Mieter nach Maßgabe des Art. 246a EGBGB zu informieren. Bei Miet- und Mietänderungsverträgen muss der abzuschließende Vertrag oder die den Vertrag ergänzende Information Angaben enthalten über den Vertragsgegenstand, den Namen, die Anschrift und die Telefonnummer des Wohnungs...mehr

Interview mit Prof. Dr. Isabell Götz, Vors. Richterin am OLG München, Vorsitzende des DFGT Prof. Dr. Isabell Götz Schnitzler/FF: Liebe Frau Götz, Sie sind seit Januar 2014 Vorsitzende eines Familiensenats des OLG München. Wenn ich richtig unterrichtet bin, waren Sie zunächst beim Amtsgericht München u.a. für Mietsachen tätig, haben sich dann für "das Familiengericht entdecken ...mehr

Rz. 664 Während die Kündigung gegenüber allen Vertragspartnern auszusprechen ist, ist die Räumungsklage gegenüber allen erwachsenen Personen, die das Mietobjekt nutzen, zu erheben, unabhängig davon, ob es sich um Vertragspartner handelt oder nicht. Weiter ist vorsorglich auch der bereits ausgezogene Mieter zu verklagen, der nicht wirksam aus dem Mietverhältnis entlassen wurd...mehr

Rz. 547 Während der Mietzeit auftretende Mängel hat der Mieter nach § 536c Abs. 1 BGB durch eine unverzügliche Mängelanzeige dem Vermieter kundzutun, um die Rechtsfolgen des § 536c Abs. 2 BGB (Schadensersatzanspruch des Vermieters oder Rechtsverlust) zu verhindern. Rz. 548 Als besonders haftungsträchtig hat sich in der Praxis die Vorschrift des § 548 BGB, die über § 581 Abs. ...mehr

Rz. 282 Aus dem Mietverhältnis ergeben sich ebenfalls Rechte, die mittels einstweiliger Verfügung durchgesetzt werden können. In Betracht kommt hier das Betretungsrecht des Vermieters im Rahmen eines berechtigten Besichtigungsanspruchs.[419] Auch in Fällen, in denen ein Mieter den Vermieter bedroht, kann Letzterer Ansprüche auf Wohnungsüberlassung und Betretungsverbote mitte...mehr

Rz. 64 Die am weitesten reichende Besonderheit des Verfahrens vor den Amtsgerichten liegt in der Möglichkeit des Gerichts, ein Verfahren nach billigem Ermessen nach § 495a ZPO anzuordnen. Rz. 65 Die Vorschrift wurde durch das Rechtspflege-Vereinfachungsgesetz vom 17.12.1990 eingeführt und sollte zu einer Beschleunigung des Verfahrens bei sog. Bagatellverfahren oder Sachen mit...mehr

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Rz. 633 Die Neufassung des § 1568a BGB macht deutlich, dass das Gericht bei der Gestaltung der Rechtsverhältnisse anhand von Anspruchsgrundlagen entscheidet. Die Anspruchsvoraussetzungen entsprechen den Grundsätzen, die sich bei der Anwendung des § 2 HausratsVO herausgebildet haben. Rz. 634 Die Anknüpfung u.a. an die Lebensverhältnisse stellt sicher, dass bei der gerichtliche...mehr

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Rz. 173 Im Rahmen zunehmender Mobilität und international wirtschaftlicher Verflechtungen nehmen Rechtsstreitigkeiten mit ausländischen Prozessparteien zu. Rz. 174 Hinweis Allerdings zeigt die Rechtsprechung hier auch zunehmend Beispielsfälle in Alltagsgeschäften etwa bei Verkehrsunfällen,[85] Mietstreitigkeiten,[86] Versicherungsansprüchen[87] oder Auseinandersetzungen im Ra...mehr

Rz. 18 Wenn auch nicht gänzlich unbestritten,[25] können auch Mietzinsforderungen im Urkundenprozess durch Vorlage des Mietvertrages geltend gemacht werden.[26] Dies gilt sowohl für gewerbliche Mietverhältnisse als auch für Mietverhältnisse über Wohnraum.[27] Rz. 19 Der BGH hat mit seiner Entscheidung vom 10.3.1999[28] zunächst anerkannt, dass der Urkundenprozess für gewerbli...mehr

A. Einführung Rz. 1 Sobald mehr als ein Erbe einen Nachlass antritt, bilden die Miterben eine Erbengemeinschaft. In der täglichen Beratungspraxis ergeben sich Fragestellungen für Erbengemeinschaften mit bestehenden Mietverhältnissen über Wohn- oder Gewerberaum daher sowohl aus Vermieter- als auch aus Mietersicht. Die Rechtsfolgen dieser Verträge regeln sich nicht alleine nach...mehr

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I. Allgemeines Rz. 97 Der Mieter hat nach § 551 BGB eine Sicherheitsleistung zu erbringen. Für Wohnraummietverhältnisse gilt eine Begrenzung[142] auf das dreifache der monatlichen Grundmiete. Diese Obergrenze darf nicht überschritten werden, auch dann nicht, wenn mehrere Sicherheiten existieren, denn diese werden zusammengerechnet.[143] Die hinterlegte Sicherheitsleistung ist...mehr

Rz. 64 Eine abweichende Regelung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam.mehr

Rz. 89 Besonders problematisch ist in diesen Fällen die Verwahrung der Nachlassgegenstände des Verstorbenen. Soweit der Vermieter wirksam sein Vermieterpfandrecht geltend gemacht hat, steht der Verwertung nichts entgegen. Vorsicht ist jedoch dennoch geboten: eine sorgfältige Dokumentation ist zu empfehlen. Ohne weiteres darf der Vermieter die Gegenstände nicht entsorgen, so ...mehr

Rz. 24 In den allgemeinen Bestimmungen ist für die Kündigung eines Mietverhältnisses keine bestimmte Form vorgeschrieben. Demzufolge kann die Kündigung auch mündlich erklärt werden. Freilich können die Parteien auch vertraglich eine bestimmte Form für die Kündigung vereinbaren. Sonderregelungen gelten jedoch für die Wohnraummiete (§ 568 BGB), Mietverhältnisse über Grundstück...mehr

Rz. 39 Wer in das Rechtsverhältnis eintritt, regelt das Gesetz. Gemeinsam ist dem Kreis der Eintrittsberechtigten Personen, dass sie mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt gebildet haben müssen. Dieser muss dem Willen des Gesetzgebers nach zudem "auf Dauer angelegt" gewesen sein. Dies wird immer dann angenommen, wenn die Wohnung der Lebensmittelpunkt des gemeinsamen...mehr

Rz. 65 Die Privilegierung nach den §§ 563, 563a BGB bleibt freilich nicht ohne haftungsrechtliche Konsequenz. Diese normiert § 563b BGB, wobei durch diese Haftungsregel die Erben wieder in die Verantwortung genommen werden.mehr

Rz. 44 Das Eintrittsrecht erstreckt sich auch auf Familienangehörige, mit denen der verstorbene Mieter einen gemeinsamen Haushalt führte. Der Begriff wird sehr weit interpretiert. Hierunter können fallen: der/die Verlobte, Verwandte und Verschwägerte.[59] Dies kann unter bestimmten Voraussetzungen zugunsten der Personen gelten, die den Verstorbenen über einen längeren Zeitpu...mehr

Rz. 50 Schriftform ist für die Ablehnungserklärung nicht erforderlich, aber sowohl den Zugang als auch die entsprechende Abgabe der Erklärung muss der Eintretende beweisen.[67] Demzufolge empfiehlt sich die Schriftform allein schon zur Beweissicherung. Hilfreich ist es auch, einen Zugangsnachweis aufzubewahren. Die Erklärung muss allen Vermietern zugehen. Besteht der Vermiete...mehr

Rz. 68 Der Vermieter kann nach dem Tod des Mieters die Leistung einer Sicherheit verlangen, sofern der Verstorbene eine solche nicht geleistet hat. Beachtlich ist hierbei jedoch, dass er dieses Verlangen nicht durchsetzen kann, wenn der Vermieter das Mietverhältnis mit den Erben fortführt.[93] Da der Gesetzgeber dem Vermieter keine zeitlichen Vorgaben gemacht hat, kann dieser...mehr

Rz. 38 Entsprechend der systematischen Stellung der Norm findet § 563 BGB ausschließlich Anwendung auf Mietverhältnisse über Wohnraum. Das Mietverhältnis darf sich jedoch noch nicht in der Abwicklung befinden.mehr

Rz. 42 Nach § 563 Abs. 1 S. 2 BGB ist auch der Lebenspartner zum Eintritt in das Mietverhältnis berechtigt. Die Voraussetzungen ergeben sich aus §§ 1, 15 LPartG.mehr

I. Allgemeines Rz. 69 Treten beim Tod eines Mieters keine Mieter in das Mietverhältnis ein oder wird das Mietverhältnis nicht nach den Vorschriften des §§ 563, 563a BGB fortgesetzt, so wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Insoweit greift der Grundsatz der Universalsukzession ein und die Gesamtrechtsnachfolge nach §§ 1922 Abs. 1, 1967 Abs. 1 schließt sich an. Die...mehr

Rz. 43 Eintrittsberechtigt sind ferner die leiblichen Kinder des Mieters. Auch die angenommenen Kinder nach §§ 1741 ff., 1767 ff. BGB gehören dazu.[58]mehr

Rz. 40 Voraussetzung für das Eintrittsrecht ist der Tod des Mieters. Gleichbedeutend mit dem Tod ist die Todeserklärung nach dem Verschollenheitsgesetz.[56]mehr

Rz. 12 Gegenstand des Mietvertrags können nur Sachen i.S.d. § 90 BGB und deren Teile sein. Dem gleich stehen Tiere gem. § 90a BGB. Der Mietvertrag erstreckt sich, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben, auf die wesentlichen Bestandteile der Sache und auf das Mietzubehör.mehr

Rz. 74 Bei der Anwendung von § 564 BGB stellen sich in der Praxis regelmäßig nachfolgende Fragen. 1. Mehrere Mitmieter Rz. 75 Denkbar ist die Konstellation, wonach mehrere Mieter einen Mietvertrag abgeschlossen haben, die nicht unter §§ 563, 563a BGB fallen und einer diese Mieter verstirbt. Eine ausdrückliche Bestimmung, wie in diesem Fall zu verfahren ist, gibt es nicht. Die ...mehr

Rz. 53 Der Vermieter muss nun nicht jeden Eintretenden akzeptieren. Die Grenzen werden dort gezogen, wo die Person des Eintretenden für den Vermieter eine Unzumutbarkeit darstellt.[72] 1. Form und Frist der Kündigung Rz. 54 Steht der Eintretende fest, hat der Vermieter die Möglichkeit, hierauf nach § 563 Abs. 4 BGB zu reagieren. Er kann seinerseits binnen Monatsfrist erklären,...mehr

Rz. 83 Häufig kommt es vor, dass die Erbengemeinschaft das Mietverhältnis zunächst zeitnah und fristgerecht kündigt, dann jedoch das Erbe ausschlägt. In diesen Fällen bleibt die Kündigung dennoch wirksam.[122] Dies ergibt sich aus § 1959 Abs. 2, 3 BGB.mehr

Rz. 32 Für die Erbengemeinschaften, in deren Nachlass sich Mietshäuser befinden, kann die Situation durch die Einsetzung eines Testamentsvollstreckers deutlich vereinfacht werden. Hieran sollte der beratende Jurist denken und bei der Beratung zum jeweiligen Testament aufmerksam machen. Der Testamentsvollstrecker kann nach § 2205 BGB allein verfügen und entsprechende Willense...mehr

I. Allgemeines Rz. 65 Die Privilegierung nach den §§ 563, 563a BGB bleibt freilich nicht ohne haftungsrechtliche Konsequenz. Diese normiert § 563b BGB, wobei durch diese Haftungsregel die Erben wieder in die Verantwortung genommen werden. II. Regelungsinhalt, § 563b Abs. 1 BGB Rz. 66 Für die ab Eintritt in das Mietverhältnis entstehenden Mietforderungen haftet der Eintretende a...mehr

Rz. 99 Die Erbengemeinschaft haftet für die eingezahlten Barkautionen nach § 2058 BGB als Gesamtschuldner. Es handelt sich um eine Nachlassverbindlichkeit nach § 1967 BGB. 1. Aussonderungspflicht Rz. 100 Für die Erbengemeinschaft bedeutet diese mietvertragliche Verpflichtung zur Anlage der Sicherheitsleistung in der Regel Folgendes: Tritt die Erbengemeinschaft in das Mietverhä...mehr

Rz. 11 Verstirbt der Vermieter und hinterlässt er mehrere Erben, so gehört das Grundstück und damit auch der Mietvertrag zum gemeinschaftlichen Vermögen der Erbengemeinschaft nach § 2032 BGB. I. Gegenstand des Mietvertrags Rz. 12 Gegenstand des Mietvertrags können nur Sachen i.S.d. § 90 BGB und deren Teile sein. Dem gleich stehen Tiere gem. § 90a BGB. Der Mietvertrag erstreckt...mehr

Rz. 70 Nach § 564 S. 1 BGB wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Diese Regelung wurde vom Gesetzgeber ausschließlich für Mietverhältnisse über Wohnraum geschaffen. Die Vermietung andere Sachen wird über § 580 BGB abgewickelt. Im Pachtrecht gilt § 584a Abs. 2 BGB und für die Landpacht § 594 BGB. 1. Anwendungsbereich Rz. 71 Damit § 564 BGB überhaupt angewandt werden...mehr

Rz. 102 Nach Ende des Mietverhältnisses hat die Erbengemeinschaft über die Kaution nach § 259 BGB abzurechnen und für den Fall, dass keine Ansprüche zugunsten der Erbengemeinschaft bestehen, die Kaution auszubezahlen. Die Erbengemeinschaft haftet dem Mieter direkt für die Zahlung.mehr

Rz. 23 Die Kündigung wirft in der Praxis für die Erbengemeinschaft oft erhebliche Schwierigkeiten auf. Sie resultieren meist aus den formalen Anforderungen, die der Gesetzgeber dem Kündigenden generell auferlegt. Diese Anforderungen sollten nicht auf die "leichte Schulter" genommen werden, denn ein (unerkannt) nicht wirksam gekündigtes Mietverhältnis kann zu empfindlichen Sc...mehr

Rz. 14 Hauptleistungspflicht des Mieters ist die Zahlung der Miete. In der Vereinbarung von Art und Höhe der Miete sind die Parteien grundsätzlich gem. § 311 BGB frei. Schranken werden allenfalls durch die Wuchertatbestände gezogen gem. § 5 WiStG, § 291 StGB, durch § 138 BGB sowie durch das Regelwerk über den preisgebundenen Wohnungsbau. 1. Zahlung an die Erbengemeinschaft Rz...mehr

I. Allgemeines Rz. 106 § 580 BGB gleicht in weiten Teilen den Regeln des § 564 BGB. Insoweit wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (siehe Rdn 69 ff.). § 580 BGB ist eine Regelung, die kein zwingendes Recht enthält und demzufolge dispositiv ist.[161] Davon wird in Leasingverträgen gerne Gebrauch gemacht, um so die Debatte, ob § 580 BGB für Leasingverträge überhaupt anzu...mehr