Fachbeiträge & Kommentare zu Modernisierung

Verkehrswertorientierte und modellkonforme Gesetzesauslegung Dipl.-Finw. (FH) Robert Marquardt / Dipl.-Ing. (FH) Reinhard Miethe[*] Im Gegensatz zum Grund und Boden unterliegen Gebäude einer Abnutzung, die Einfluss auf die Bewertung nimmt. Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes ist damit von zentraler Bedeutung für eine verkehrswertnahe Grundbesitzbewertung. Der Beitrag erläute...mehr

Die Restnutzungsdauer ist nach der folgenden Formel zu berechnen: "GND" steht für Gesamtnutzungsdauer, "Alter" für das Alter der baulichen Anlage am Stichtag. Die Variablen sind entsprechend der Modernisierungspunktzahl anhand der folgenden Tabelle zu bestimmen:mehr

Die Modernisierungspunktzahl ist durch Punktevergabe für einzelne Modernisierungselemente oder durch sachverständige Einschätzung des Modernisierungsgrades zu ermitteln. Punktevergabe für einzelne Modernisierungselemente: Unter Berücksichtigung der zum Stichtag oder der kurz vor dem Stichtag durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen sind entsprechende Modernisierungspunkte nach...mehr

Die aus der Finanzverwaltung stammenden Gesetzgebungsmaterialien zum JStG 2022 sahen einen wesentlich engeren und modellkonformeren Bezug zur ImmoWertV vor. Nach den Gesetzgebungsmaterialien kann sich die Restnutzungsdauer eines Gebäudes insb. durch Modernisierungen wesentlich verlängern, die i.S.d. Modells der Anlage 2 ImmoWertV zu einem überwiegenden oder umfassenden Moder...mehr

Die obersten Finanzbehörden der Länder haben ihre Auffassung zur "wesentlichen Verlängerung" der Restnutzungsdauer in Rz. 21 der gleich lautenden Erlasse v. 20.3.2023 – S 3015, BStBl. I 2023, 738 (AEBew JStG 2022) dargelegt. Sie nehmen eine wesentliche Verlängerung der Restnutzungsdauer nur an, wenn in den letzten zehn Jahren vor dem Bewertungsstichtag durchgreifende Moderni...mehr

Bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer nach der Modernisierung von Wohngebäuden müssen die Gutachterausschüsse das Modell der Anlage 2 ImmoWertV anwenden (§ 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV). Die Restnutzungsdauer hängt von einer sog. Modernisierungspunktzahl ab. Zuerst (s. aa)) ermitteln sie die Modernisierungspunktzahl, dann (s.u. bb)) bestimmen sie anhand dieser Punktzahl die...mehr

Der 2. Abschnitt der ImmoWertV (§§ 3 bis 5 ImmoWertV) enthält Begriffsbestimmungen zu einzelnen Grundstücksmerkmalen. § 4 ImmoWertV behandelt das Alter, die Gesamtnutzungsdauer und die Restnutzungsdauer. Die Restnutzungsdauer beschreibt nach § 4 Abs. 3 Satz 1 ImmoWertV die Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch wirtschaftlich nutzbar ist...mehr

Die Gutachterausschüsse ermitteln die für die Wertermittlung erforderlichen Daten, z.B. Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren, nach den Vorschriften der ImmoWertV (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 ImmoWertV). § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV macht den Gutachterausschüssen i.V.m. Anlage 1 ImmoWertV verbindliche Vorgaben zur Festlegung der Gesamtnutzungsdauer (s.u. a)) und i.V.m. Anlage 2 Im...mehr

Die Auslegung der obersten Finanzbehörden zielt nicht auf das verfassungsrechtlich vorgegebene und in § 177 Abs. 1 BewG verankerte Bewertungsziel, den gemeinen Wert (s. hierzu III. 1.), ab, wie es nach der Rspr. des BFH u.E. erforderlich wäre (BFH v. 24.8.2022 – II R 14/20, BStBl. II 2023, 693 Rz. 17 = ErbStB 2023, 29 [Marquardt]). Sie zielt auch nicht darauf ab, dass BewG w...mehr

Nachfolgend werden zunächst die allgemeinen Regelungen zur Restnutzungsdauer in der ImmoWertV vorgestellt. Anschließend wird die modelltreue Ermittlung der Restnutzungsdauer bei der Datenermittlung durch die Gutachterausschüsse und die modellkonforme Anwendung i.R.d. Verkehrswertermittlung dargestellt. Die ImmoWertV verwendet den Begriff "bauliche Anlagen" statt "Gebäuden". G...mehr

Die Grundbesitzbewertung des Grundvermögens zielt darauf ab, die Bewertungsobjekte mit ihrem gemeinen Wert zu erfassen. Das BewG wurde daher in enger Anlehnung an das BauGB und die ImmoWertV gefasst. Zur Marktanpassung ist auf geeignete Daten der Gutachterausschüsse zurückzugreifen. Die Eignung richtet sich nach dem Grundsatz der Modellkonformität. 1. Bewertungsziel "gemeiner...mehr

Das Punktsystem der obersten Finanzbehörden der Länder hat sich in der Praxis nicht bewährt. Zum einen erklären Steuerpflichtige nur selten Modernisierungsmaßnahmen, obwohl sie in der Feststellungserklärung (Anlage Grundstück) abgefragt werden: Zum anderen haben die Bewertungsstellen und Grundstücksstellen der FA ohne die Durchführung von Ortsbesichtigungen keine Möglichkeit ...mehr

Es ist nicht damit zu rechnen, dass die obersten Finanzbehörden kurz- oder mittelfristig zu einer verkehrswertorientierten und somit zur ImmoWertV modellkonformen Auslegung der gesetzlichen Regelungen zur Verlängerung der Restnutzungsdauer übergehen. Dies würde den Verwaltungsaufwand i.R.d. Grundbesitzbewertung nämlich deutlich erhöhen. Die Vergangenheit zeigt, dass "aus fre...mehr

Die Grundstückswertermittlung ist zukunftsgewandt. Der Wert eines Gebäudes hängt maßgeblich davon ab, "wie viel Zeit dem aufstehenden Gebäude noch bleibt". Im Ertragswertverfahren setzt sich der Ertragswert eines Grundstücks aus Bodenwert und Gebäudeertragswert zusammen (§ 184 Abs. 3 Satz 1 BewG). Um den Gebäudeertragswert zu berechnen, wird der Gebäudereinertrag am Bewertung...mehr

Für Zwecke der Grundbesitzbewertung gibt es im BewG keine allgemeinen – "vor die Klammer gezogenen" – Regelungen zur Bestimmung der Restnutzungsdauer. Die Ermittlung der Restnutzungsdauer ist für das (1.) Ertragswertverfahren in § 185 Abs. 3 Satz 3 ff. BewG und für das (2.) Sachwertverfahren in § 190 Abs. 6 Satz 2 ff. BewG jeweils gesondert geregelt. Die Regelungen entsprech...mehr

Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes ergibt sich aus der Differenz zwischen der Gesamtnutzungsdauer gem. Anlage 22 BewG und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag (§ 190 Abs. 6 Satz 2 BewG). Um das Alter zu ermitteln, zieht man das Jahr der Bezugsfertigkeit vom Jahr des Bewertungsstichtags ab (§ 190 Abs. 6 Satz 3 BewG). Haben sich nach der Bezugsfertigkeit Veränderunge...mehr

Gesetzliche Typisierungen und Pauschalierungen sind im Bereich der Grundbesitzbewertung verfassungsrechtlich unbedenklich, solange der Gesetzgeber kein atypisches Leitbild für sie wählt (s. hierzu III. 1.). Die Auslegung der obersten Finanzbehörden der Länder kann u.E. nicht i.S.d. Gesetzgebers sein, da sie einem atypischen und damit verfassungsrechtlich bedenklichem Leitbild...mehr

Dipl.-Finw. (FH) Robert Marquardt / Dipl.-Ing. (FH) Reinhard Miethe[*] Im Gegensatz zum Grund und Boden unterliegen Gebäude einer Abnutzung, die Einfluss auf die Bewertung nimmt. Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes ist damit von zentraler Bedeutung für eine verkehrswertnahe Grundbesitzbewertung. Der Beitrag erläutert zunächst die Bedeutung der Restnutzungsdauer für das Ertra...mehr

Gebäude haben eine endliche Nutzungsdauer. Im Gegensatz zum Grund und Boden unterliegen sie einer Abnutzung. Der Wert eines bebauten Grundstücks hängt stark davon ab, "wie viel Zeit den darauf stehenden Gebäuden noch bleibt". Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes ist somit von zentraler Bedeutung für eine verkehrswertnahe Grundbesitzbewertung. Zunächst wird die Bedeutung der R...mehr

Die Eignung der Daten der Gutachterausschüsse richtet sich nach § 177 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. Abs. 3 BewG. Die Daten sind geeignet, wenn sie weitgehend in dem Modell abgeleitet wurden, in dem die Bewertung nach dem BewG erfolgt. Damit wird dem Grundsatz der Modellkonformität i.S.d. § 10 ImmoWertV Rechnung getragen: "Bei Anwendung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlich...mehr

Die Gutachterausschüsse müssen bei der Datenermittlung, die in Anlage 1 der ImmoWertV festgelegten Gesamtnutzungsdauern zugrunde legen (§ 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV):mehr

Zur Sicherung der modellkonformen Verkehrswertermittlung und Verwendung der Daten der Gutachterausschüsse haben diese die bei der Datenermittlung zugrunde gelegten Modellansätze, Modelle und Bezugseinheiten sowie weitere Informationen in einer Modellbeschreibung anzugeben (§ 12 Abs. 6 ImmoWertV). Entsprechende Modellbeschreibungen finden sich bspw. in Grundstücksmarktbericht...mehr

Die Auslegung des Begriffs der "wesentlichen Verlängerung" der Restnutzungsdauer durch die obersten Finanzbehörden der Länder ist nicht überzeugend und nicht nachvollziehbar. Die Auslegung des Begriffs der "wesentlichen Verlängerung" durch die obersten Finanzbehörden der Länder zielt u.E. ausschließlich auf ein einfaches und händelbares Verwaltungsverfahren ab. Das Ziel der ...mehr

Die Auslegung der §§ 179 und 182 bis 196 BewG hat sich nach § 177 Abs. 1 i.V.m. § 9 BewG am gemeinen Wert zu orientieren (BFH v. 24.8.2022 – II R 14/20, BStBl. II 2023, 693 Rz. 17 = ErbStB 2023, 29 [Marquardt]). Folglich sind auch die Regelungen zur Bestimmung der Restnutzungsdauer, insb. der unbestimmte Rechtsbegriff der "wesentlichen Verlängerung", verkehrswertorientiert a...mehr

Mannek überzeugt das Punktesystem der obersten Finanzbehörden ebenfalls nicht. Jedoch aus anderen Gründen. Zum einen regele es die Verlängerung der Restnutzungsdauer nur einseitig zum Nachteil des Steuerpflichtigen. Zum anderen erscheint ihm die Regelung sachlich nicht zwingend (Mannek in v. Oertzen/Loose/Stalleiken, ErbStG, 3. Aufl. 2024, § 185 BewG Rz. 57). Hierbei übersie...mehr

Das Bewertungsziel in der Grundbesitzbewertung, der gemeine Wert gem. § 9 BewG, ist verfassungsrechtlich vorgegeben (BVerfG v. 7.11.2006 – 1 BvL 10/02, BStBl. II 2007, 192 Ls. 2. a) = ErbStB 2007, 64 [Heinrichshofen]) und gesetzlich in § 177 Abs. 1 BewG verankert. Der gemeine Wert i.S.d. § 9 BewG entspricht dem Verkehrswert (BVerfG v. 7.11.2006 – 1 BvL 10/02, BStBl. II 2007, ...mehr

Die Restnutzungsdauer ergibt sich grundsätzlich aus dem Unterschiedsbetrag der Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 BewG und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag (§ 185 Abs. 3 Satz 3 BewG). § 185 Abs. 3 Satz 3 entspricht § 4 Abs. 3 Satz 2 ImmoWertV. Die Gesamtnutzungsdauern der Anlage 22 BewG wurden mit dem JStG 2022 an die der Anlage 1 ImmoWertV angepasst, sofern sie ...mehr

Im Rahmen eines sog. Anteilstausches bringt ein Gesellschafter seine Anteile an einer Kapitalgesellschaft (z.B. GmbH oder AG) in eine andere Kapitalgesellschaft ein und erhält als Gegenleistung dafür neue Anteile an der erwerbenden (übernehmenden) Gesellschaft. Der Gesellschafter tauscht also Anteile einer Gesellschaft gegen Anteile einer anderen. Die Regelungen zum (steuern...mehr

Rz. 59 Das katalanische Recht hat in Aufhebung des romanischen Prinzips, das dies verboten hatte, historisch die vertragliche oder paktierte Erbfolge zugelassen. Die Erbverträge in Katalonien tragen den Namen heretaments und sind im Titel III des IV. Buches des CCCat geregelt. Historisch gesehen hatten die Erbverträge einen hohen Stellenwert, wobei ihre traditionelle Regelun...mehr

Rz. 1 Zum 1.1.2021 ist in Norwegen ein neues Gesetz über das Erbrecht und die Nachlassauseinandersetzung (lov om arv og dødsboskifte [arveloven] Nr. 21 vom 14.6.2019) (im Folgenden ADL) in Kraft getreten. Mit dem ADL ist das norwegische Erbgesetz vom 3.3.1972 (lov om arv) und das Erbauseinandersetzungsgesetz (lov om skifte) vom 21.2.1930 abgelöst worden. Das Erbgesetz aus de...mehr

Rz. 84 Das Berufungsurteil hielt revisionsrechtlicher Überprüfung nicht stand. Die Revision wandte sich mit Erfolg gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts, dem Kläger sei infolge des Unfalls kein Erwerbsschaden i.S.d. § 842 Fall 1 BGB, § 11 S. 1 Fall 1 StVG entstanden, weil der entgangene Auslandsverwendungszuschlag nicht ersatzfähig sei. Feststellungen dazu, dass der Klä...mehr

Rz. 4 Das deutsche Erbrecht wird beherrscht vom Grundsatz der Universalsukzession (Gesamtrechtsnachfolge). Gemäß § 1922 BGB geht mit dem Erbfall das Vermögen als Ganzes mit unmittelbarer dinglicher Wirkung auf den oder die Erben über. Die Gesamtrechtsnachfolge erfasst dabei grundsätzlich alle vererblichen Rechte und Verbindlichkeiten. Diese gehen insgesamt und ungeteilt auf ...mehr

Rz. 10 Das geltende katalanische Recht auf dem Gebiet der Erbfolge ist im IV. Buch des katalanischen Bürgerlichen Gesetzbuches (Gesetz 10/2008, vom 10. Juli) in 379 Artikeln enthalten.[5] Das Gesetz trat am 1.1.2009 in Kraft und ist auf nach diesem Datum verstorbene Personen anwendbar (erste Übergangsbestimmung des Gesetzes 10/2008). Das CCCat hat das vorhergehende Erbgesetz...mehr

Die Differenzierung in Verpflichtungs- und Erfüllungsgeschäft ist auch relevant, da das Verpflichtungsgeschäft zur Abtretung formbedürftig ist. Diese Abtretung von GmbH-Geschäftsanteilen bedarf der notariellen Beurkundung.[1] Hinweis Beurkundung im Ausland Um die hohen inländischen Notarkosten zu vermeiden, wird gelegentlich eine Beurkundung einer Geschäftsanteilsübertragung b...mehr

Wie hoch die Anschaffungskosten für die Anteile an einer Kapitalgesellschaft sind, bestimmt sich nach den allgemeinen steuerlichen Regeln. Zumindest soweit es sich um geleistete Zahlungen auf das Nennkapital der Gesellschaft bzw. um eine Zahlung auf den vereinbarten Kaufpreis für einen GmbH-Anteil handelt, wird die Bestimmung der Anschaffungskosten für die Ermittlung des Ver...mehr

Rz. 1 Die Vorschrift war durch Art. 1 Nr. 145 des Gesetzes zur Modernisierung der gesetzlichen Krankenversicherung (GKV-Modernisierungsgesetz – GMG) v. 14.11.2003 (BGBl. I S. 2190) eingefügt worden und sollte nach Art. 37 Abs. 9 GKV-Modernisierungsgesetz (GMG) ursprünglich zum 1.1.2006 in Kraft treten. Mit Art. 1 Nr. 1c und 3, Art. 4 Abs. 1 des Gesetzes zur Anpassung der Fina...mehr

Rz. 25 Nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG gehören zur Gegenleistung auch die Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen. Zur Gegenleistung gehören jedoch nicht die auf dem Grundstück ruhenden dauernden Lasten. Der Erbbauzins gilt nicht als dauernde Last. Die Vorschrift des § 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG unterscheidet zwischen zur Gegenl...mehr

Rz. 8r Abbruch-/Abrisskosten Ist Gegenstand eines Erwerbsvorgangs der Erwerb eines unbebauten Grundstücks und verpflichtet sich der Veräußerer vertraglich, den Abbruch des aufstehenden Gebäudes auf seine Kosten zu übernehmen, gehören die entsprechenden Aufwendungen nicht zur Gegenleistung. Übernimmt der Erwerber eine hinreichend konkretisierte Verpflichtung (z. B. durch ein b...mehr

Rz. 8f Grundsätzlich gehören zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung alle Leistungen des Erwerbers, die dieser dem Veräußerer nach den vertraglichen Vereinbarungen für den Erwerb des Grundstücks gewährt. Nach der Rechtsprechung des BFH ist für die Frage, was zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage gehört, zunächst darauf abzustellen, in welchem tatsächlichen Zustan...mehr

Rz. 19 Grunderwerbsteuerbefreiung nach § 1 der Verordnung über die Gewährung von Steuerbefreiungen für die European Transonic Windtunnel GmbH v. 1.9.1989 (BGBl I 1989, 738). Nach § 1 der o. a. Verordnung ist die genannte, mit Vereinbarung v. 27.4.1988 zwischen den Regierungen der Bundesrepublik Deutschland, der Französischen Republik, des Königreichs der Niederlande und des V...mehr

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