Fachbeiträge & Kommentare zu Obliegenheit

Grundsätzlich darf ein Mieter beim Auszug die Wohnung nicht mit farbig gestalteten Wänden zurückgeben. Hat er sie zu Mietbeginn in neutralen Farben übernommen, muss er sie wieder in einen ähnlichen Zustand versetzen und mit neutralen Farben streichen oder tapezieren. Anderenfalls steht dem Vermieter Schadensersatz zu. Der BGH argumentiert, dass ein außergewöhnlicher farblich...mehr

Die Außen-GbR hat eine Sonderstellung. Sie ist rechts- und parteifähig, soweit sie durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründet.[1] Dies hat folgende Konsequenzen: Die Außen-GbR kann unter ihrem Namen Verträge abschließen. Eine Außen-GbR hat die Wahl, ob sie den Mietvertrag als Gesellschaft abschließt oder ob die einzelnen Gesellschafter Vertragspart...mehr

Zwei Paar Schuhe Wenn der Baulastübernehmer und der begünstigte Nachbar keine Vereinbarung getroffen haben, steht dem Begünstigten allein aufgrund der Baulast nicht ohne Weiteres ein Besitz- bzw. Nutzungsrecht bezüglich des belasteten Grundstücks zu.[1] Aus dem Bestehen einer Baulast kann nicht ein Anspruch auf Bestellung einer inhaltlich entsprechenden Grunddienstbarkeit herg...mehr

Belange der Wasserwirtschaft und des Hochwasserschutzes sind bereits nicht Prüfungsgegenstand im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren. Sie haben als öffentliche Belange nur für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben im Außenbereich eine Bedeutung und sind nicht Gegenstand der Prüfung nach § 34 BauGB und des darin enthaltenen Gebots der Rücksichtnahme. Gewisse ...mehr

Begriff Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Zum 1.7.2022 ist die Reform des Mietspiegelrechts in Kraft getreten. In diesem Beitrag sind die Änderungen, die durch die Miet...mehr

Wer ein Mehrfamilienhaus oder ein unbebautes Grundstück besitzt oder ein Einfamilienhaus vermietet – und für den deshalb der durch die Privathaftpflichtversicherung gebotene Versicherungsschutz nicht ausreicht – sollte eine separate Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung abschließen. Letztere wäre grundsätzlich auch für Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung, die rec...mehr

Im Fall der Veräußerung des Grundstücks nach der Überlassung an den Mieter tritt der Erwerber an die Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis während seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten gemäß dem Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete.[1] Als Veräußerungsgeschäft im Sinne der Bestimmung kommen in Betracht: Kauf, Tausch, Schenkung, Vermächtnis, Einbrin...mehr

Allgemeiner Grundsatz Solange das Mietverhältnis dauert, kann der Mieter die Räume nach seinem Geschmack gestalten.[1] Achtung Rückgabe in vertragsgemäßem Zustand Dabei ist allerdings zu beachten, dass der Mieter verpflichtet ist, die Räume in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Deshalb kann der Mieter gehalten sein, eine aus dem Rahmen fallende unübliche Gestaltung bei...mehr

Grundsätzlich sind die in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV angegebenen Arbeiten als Schönheitsreparaturen anzusehen, nämlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.[1] Der Anstrich der Fensteraußenseiten und der Wohnungsabsc...mehr

Rz. 24 § 23 Abs. 3 BetrVG stellt als Gegenstück zu § 23 Abs. 1 und 2 BetrVG Sanktionen gegen den Arbeitgeber bei groben Verstößen gegen das Betriebsverfassungsgesetz zur Verfügung. Es kann die Unterlassung einer Handlung, die Duldung einer Handlung oder die Vornahme einer Handlung mithilfe des Arbeitsgerichts durchgesetzt werden. Dabei gibt die Vorschrift einen entsprechende...mehr

Baufertigstellungs-Versicherung Schon während der Bauphase bestehen für den Bauherrn erhebliche Risiken, wenn durch eine mögliche Insolvenz des Bauträgers, Generalübernehmers oder Bauunternehmers die Fertigstellung des Bauvorhabens gefährdet ist. Die Baufertigstellungs-Versicherung sichert dem Bauherrn die Fertigstellung seines Bauvorhabens ohne Mehrkosten zum vereinbarten Pr...mehr

Rz. 25 Schienenwege dienen dem öffentlichen Verkehr, wenn die darauf verkehrenden Eisenbahnen oder Straßenbahnen von der Allgemeinheit benutzt werden können und auch so benutzt werden. Entscheidend für die Frage, ob die Schienenwege dem öffentlichen Verkehr dienen ist, ob den Betreibern eine Betriebs- und Beförderungspflicht übertragen ist. Jedermann, der die Beförderungsbed...mehr

§ 554 Abs. 2 BGB berechtigt lediglich den Vermieter unter gewissen Voraussetzungen und in einem bestimmten Umfang, den Vertragsgegenstand einseitig zu ändern. Dagegen gibt es keine entsprechende gesetzliche Vorschrift, die dem Mieter einen Rechtsanspruch auf Änderung des Mietvertrags gibt, sodass der Vermieter zwar berechtigt, jedoch nicht verpflichtet ist, den Vertragsgegen...mehr

Rz. 36 Handelt der Arbeitgeber einer rechtskräftigen Verpflichtung, eine Handlung zu unterlassen oder die Vornahme einer Handlung zu dulden, zuwider, kann das Arbeitsgericht gegen ihn auf Antrag des Betriebsrats oder einer im Betrieb vertretenen Gewerkschaft nach § 23 Abs. 3 S. 3 BetrVG in Verbindung mit § 23 Abs. 3 S. 5 BetrVG ein Ordnungsgeld von bis 10.000,00 EUR verhänge...mehr

Inhalt Durch Baulast können nur öffentlich-rechtliche Verpflichtungen begründet werden. Auch kann nicht jedes grundstücksbezogene Verhalten Gegenstand einer Baulast sein. Bei der Baulast handelt es sich um ein Rechtsinstitut des Bauordnungsrechts. Mit der Baulast sollen Hindernisse ausgeräumt werden, die im Einzelfall einer Bebauung oder Nutzungsänderung entgegenstehen könne...mehr

Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen soll. Im Unterschied zum dinglichen Vorkaufsrecht bedarf das schuldrechtliche Vorkaufsrecht zu seiner Wirksamkeit nicht der Eintragung ins Grundbuch. Ein im Mietvertrag vereinbartes, schuldrechtliches Vorkaufsrecht verpflichtet den Vermieter, dem Mieter bei der Veräußerung der Mietsache das Rech...mehr

§ 2 EnSimiMaV verpflichtet die Eigentümer von Gebäuden, in denen Anlagen zur Wärmeerzeugung durch Erdgas für Heizung oder für Heizung und Warmwasser genutzt werden, eine Heizungsprüfung durchführen und die Heizungsanlage optimieren zu lassen. Was zu prüfen und zu optimieren ist, bestimmen detailliert die Absätze 2 und 3. Die Heizungsprüfung ist nach Absatz 4 von einer fachku...mehr

Eine individualvertraglich vereinbarte Verpflichtung des Mieters zur Rückgabe einer renovierten Wohnung ist bei isolierter Betrachtungsweise wirksam. Enthält der Mietvertrag neben der individuell vereinbarten Renovierungsverpflichtung auch eine formularvertraglich vereinbarte Renovierungsklausel, so gilt Folgendes: Die Prüfung der Formularklausel richtet sich nach § 307 BGB. ...mehr

Für das vertragliche Vorkaufsrecht ist in § 469 Abs. 1 BGB bestimmt, dass der Verkäufer verpflichtet ist, dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des Kaufvertrags mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Dritten (des Käufers) ersetzt. Zusätzlich ist in § 577 Abs. 2 BGB geregelt, dass die jeweilige Mitteilung "mit einer Unterrichtung des Mieters üb...mehr

Verpflichtung unter Zwangsgeld Das Nachlassgericht, das einen Erbschein erteilt oder sonst die Erben ermittelt hat, ein Testament oder Erbvertrag eröffnet, muss, wenn es Kenntnis davon hat, dass zum Nachlass Grundbesitz gehört, das zuständige Grundbuchamt vom Erbfall und über die Erben unterrichten. Das Nachlassgericht hat in solchen Fällen die Erben, soweit ihm ihr Aufenthal...mehr

Der Vermieter konnte unter anderem bestimmen, dass die Kosten der Wasserversorgung, Entwässerung und Müllabfuhr unmittelbar zwischen dem Versorgungsunternehmen und den Mietern abgerechnet werden (sog. Direktabrechnung).[1] Diese Option besteht nicht mehr. Die Parteien können allerdings vertraglich vereinbaren, dass der Mieter mit dem Versorgungsunternehmen einen entsprechend...mehr

Zusage des Eigentümers widerrufbar? "Pacta sunt servanda" – Verträge müssen grundsätzlich eingehalten werden. Eine Widerrufsmöglichkeit könnte für den Schuldner und Sicherungsgeber bei sog. Haustürgeschäften oder Verbraucherdarlehen[1] bestehen. Die Grundschuldbestellung kommt von vornherein nicht als Vertrag über eine entgeltliche Leistung i. S. d. § 312 BGB in Betracht[2], s...mehr

Unberührt von dieser Rechtsprechung bleiben individuelle, d. h. zwischen den Parteien ausgehandelte Vereinbarungen. Diese unterliegen nicht der Kontrolle durch die Bestimmungen der §§ 305 ff. BGB und können grundsätzlich frei ausgehandelt werden, soweit sie nicht einen Verstoß gegen zwingende, d. h. vertraglich nicht abänderbare Vorschriften enthalten, wie z. B. den Ausschlu...mehr

Beim Tod des Mieters ist zu unterscheiden, ob der Mietvertrag nur mit dem Verstorbenen oder mit mehreren Personen abgeschlossen war. War ein Wohnungsmietvertrag nur mit dem Verstorbenen abgeschlossen, tritt der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, in das Mietverhältnis ein. Ist dies nicht der Fall bzw. ist ein Ehegatte nicht vorhanden, treten andere ...mehr

Die Vermietung eines Grundstücks durch einen Zwangsverwalter steht der Vermietung durch den Eigentümer gleich.[1] Wird das Grundstück anschließend veräußert, tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus dem vom Zwangsverwalter begründeten Mietverhältnis ein. Gleiches gilt für den Ersteher in der Zwangsversteigerung. Diesem steht ein Sonderkündigungsrecht zu.mehr

Aufhebung des Anordnungsbeschlusses Die Zwangsverwaltung endet, wenn der Anordnungsbeschluss aufgehoben wird. In diesem Fall tritt der Eigentümer in die vom Zwangsverwalter begründeten Mietverträge ein. Die vom Zwangsverwalter abgegebenen Erklärungen (Mieterhöhung, Kündigung, Abmahnung etc.) bleiben wirksam. Hinweis Unwirksame Eigentümererklärungen Ein Mieterhöhungsverlangen, d...mehr

Anhörung? Ob dem Antragsgegner vor der Anordnung der Teilungsversteigerung rechtliches Gehör gewährt werden muss, ist zwar streitig. Die Pflicht zur Anhörung ergibt sich eigentlich schon aus der Übermittlungspflicht nach § 23 Abs. 2 FamFG. Da die Praxis dies jedoch anders handhabt, sind die Möglichkeiten zur einstweiligen Einstellung des Verfahrens zu beachten.mehr

Rz. 27 § 23 Abs. 3 BetrVG betrifft nur den Verstoß gegen Pflichten aus dem Betriebsverfassungsgesetz. Jedoch werden auch die betriebsverfassungsrechtlichen Pflichten aus anderen Gesetzen sowie Tarifverträgen und Betriebsvereinbarungen erfasst.[1] Rz. 28 Die Pflichtverletzung ist – wie bei § 23 Abs. 1 BetrVG – grob, wenn sie objektiv erheblich und offensichtlich schwerwiegend ...mehr

Die Frage, ob der Mieter die Wohnung streichen muss, stellt sich meist beim Auszug. Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen nach dem Gesetz Aufgabe des Vermieters. Allerdings enthalten die meisten Mietverträge Schönheitsreparaturenklauseln, wodurch der Vermieter seine Pflicht auf den Mieter überträgt. Der Begriff "Schönheitsreparaturen" ist dabei irreführend. Es handelt sich...mehr

Rz. 33 Nach Abs. 7 Satz 7 sind die nicht öffentlichen Beratungen des Gemeinsamen Bundesausschusses, insbesondere auch die Beratungen in den vorbereitenden Gremien, wie Unterausschüsse oder Arbeitsgruppen, vertraulich. Die Sitzungen sind nicht öffentlich, wenn der Gemeinsame Bundesausschuss dies beschließt; nicht öffentlich sind grundsätzlich die Sitzungen der vorbereitenden ...mehr

Steht die Denkmaleigenschaft eines Bauwerks kraft Gesetzes fest oder ist sie durch rechtsbegründenden Verwaltungsakt mit der Eintragung in das Denkmalbuch bzw. die Denkmalliste formal festgestellt, hat dies einschneidende Beschränkungen des Grundeigentums zur Folge, weil dem Eigentümer umfangreiche denkmalrechtliche Pflichten aufgebürdet werden. Diese haben zum einen die Ver...mehr

Der Förderantrag ist formlos bei der IB.SH, Abteilung Wohnquartiersentwicklung/Städtebauförderung (Fleethörn 29-31, 24103 Kiel) einzureichen. Für vorherige Fragen wendet man sich telefonisch an folgende Nummer: 0431/9905-3301 (kostenlose Beratung). Dem Antrag ist der Förderbescheid der KfW sowie dem Förderbescheid zugrunde liegende Antragsunterlagen beizufügen. Bewilligungsbes...mehr

Sind Sie Eigentümer eines eigenen Hauses, können Sie sich gegen störende Einwirkungen aus der Nachbarschaft mit Hilfe des § 1004 Abs. 1 BGB zur Wehr setzen. Inwieweit der Abwehranspruch ausgeschlossen ist, weil eine Pflicht zur Duldung besteht, wird nachfolgend in Kap. 2.4 erläutert.mehr

Rechtsfolge der Denkmaleigenschaft ist zunächst die den Eigentümer treffende Erhaltungs- und Instandsetzungspflicht. Das Erhaltungs- und Instandsetzungsgebot ist in den Denkmalschutzgesetzen unterschiedlich formuliert und steht in allen Bundesländern unter einem ausdrücklichen gesetzlichen Zumutbarkeitsvorbehalt.mehr

Regelmäßig haben die Städte und Gemeinden im Wege einer Satzung die Pflicht zur Reinigung der Gehwege einschließlich der Schneeräumung auf die Anlieger öffentlicher Straßen übertragen. Die Verantwortlichkeit der Straßenanlieger für den Winterdienst ist verfassungsgemäß. Bei Beauftragung eines Dritten zur Durchführung des Winterdienstes umfasst die ordnungsrechtliche Verantwo...mehr

Besondere Pflichten Im Einzelfall können die übrigen Miteigentümer Mitwirkungs- und Duldungspflichten treffen. Praxis-Beispiel Mitwirkung bei Mieterhöhung Weigert sich beispielsweise der Miteigentümer eines vermieteten Grundstücks, an einer von anderen Teilhabern geplanten Mieterhöhung mitzuwirken, so gilt: Kommt ein Mehrheitsbeschluss nicht zustande, kann jeder Teilhaber eine d...mehr

Welche Sicherungsmaßnahmen im Einzelnen zu treffen sind, hängt in erster Linie von Art und Größe der Gefahr ab. Hierbei ist zu bedenken, dass es eine Verkehrssicherung, die jeden Unfall ausschließt, nicht gibt. Daher muss nicht für alle denkbaren, nur entfernt liegenden Möglichkeiten einer Gefährdung Vorsorge getroffen werden. Es gibt eben Fälle, die – wie es der BGH ausdrück...mehr

Denkmalrechtliche Gebote und Pflichten stellen keine Enteignung dar. Sie sind als Inhalts- und Schrankenbestimmungen des Eigentums im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu verstehen.[1] Die sog. "salvatorischen Entschädigungsklauseln" in den Denkmalschutzgesetzen der Bundesländer können daher nicht als enteignungsentschädigungsrechtliche Regelungen angesehen werden, sondern ...mehr

Umgestaltung der Wohnung Der Berechtigte darf die Wohnung nicht umgestalten.[1] Er muss die üblichen Wartungsarbeiten durchführen.[2] Schönheitsreparaturen und die Instandsetzungen obliegen dem Eigentümer[3]; der Berechtigte muss diese Maßnahmen dulden.[4] Modernisierungsmaßnahmen Zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ist der Eigentümer nicht verpflichtet. Umgekehrt mus...mehr

Die Geburtsstunde der heutigen Denkmalschutzgesetze der alten Bundesländer liegt in den 70er Jahren des 20. Jahrhunderts, und zwar in der Zeit von 1972 (In-Kraft-Treten des Denkmalschutzgesetzes von Baden-Württemberg) bis 1980 (In-Kraft-Treten des Denkmalschutzgesetzes von Nordrhein-Westfalen). Die Denkmalschutzgesetze der neuen Bundesländer sind zwar erst nach 1990 erlassen...mehr

Duldungspflicht aus § 554 Abs. 1 BGB Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen hat der Mieter zu dulden.[1] Ist zur Vorbereitung einer solchen Maßnahme das Betreten der Wohnung erforderlich, so ist auch dies vom Mieter zu dulden.[2] Gleiches gilt, wenn der Vermieter aus gegebenem Anlass prüfen will, ob ein Instandsetzungsbedarf besteht. Dies ist immer dann der Fall, wenn ...mehr

Wenn Sie Eigentümer eines eigenen Hauses sind, können Sie sich gegen Belästigungen durch Tierhaltung in der Nachbarschaft mit Hilfe des § 1004 Abs. 1 BGB zur Wehr setzen. Inwieweit der Abwehranspruch ausgeschlossen ist, weil eine Pflicht zur Duldung besteht, wird im nachfolgenden Kap. 1.2.4 erläutert.mehr

Überblick Die fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses kommt stets dann in Betracht, wenn der Mieter in erheblichem Maße gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstößt. Die allgemein – also auch für Geschäftsraummietverhältnisse – geltende Bestimmung des § 543 BGB wird für den Bereich der Wohnraummiete in § 569 BGB konkretisiert.mehr

Die Unterschutzstellung eines Bauwerks als Einzelbaudenkmal hat weit reichende Konsequenzen für den Eigentümer. Oftmals werden die negativen wirtschaftlichen Folgen durch Steuervorteile oder durch öffentliche Zuschüsse, auf die ohnedies kein Rechtsanspruch besteht, auch nicht einigermaßen ausgeglichen. Auch angesichts der öffentlichen Mittelknappheit stellt sich heute mehr d...mehr

Die Überbauvorschriften der §§ 912 bis 916 BGB kommen nur dann zur Anwendung, wenn bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze zum Nachbargrundstück hinüber gebaut wird. Denn nur in diesen Fällen greifen die Motive des Gesetzgebers, wirtschaftliche Werte möglichst zu erhalten und aus diesem Grund dem Nachbarn eine Pflicht zur Hinnahme einer ansonsten nicht zu duldenden...mehr

Übt der Grundstückseigentümer seinen Besitz nicht mehr unmittelbar aus, verbleibt ihm die Verkehrssicherungspflicht zumindest als Überwachungsaufgabe. Wird ihm der Besitz aber hoheitlich vollständig entzogen, entfällt auch diese Pflicht. Praxis-Beispiel Zwangsweiser Besitzentzug Die Bundesrepublik war Anfang 2010 gem. § 18f Bundesfernstraßengesetz in den Besitz des Grundstücks...mehr

Rz. 1a Mit Wirkung zum 1.1.2004 sind der Bundesausschuss der Ärzte und Krankenkassen (§ 91 a. F.), der Bundesausschuss der Zahnärzte und Krankenkassen (§ 91 a. F.), der Bundesausschuss für Fragen der Psychotherapie (§ 91 Abs. 2a a. F.), der Ausschuss Krankenhaus (§ 137c Abs. 2 a.F.) und der als Arbeitsgemeinschaft gebildete Koordinierungsausschuss (§ 137e a. F.) durch den Ge...mehr

Treupflicht des Sicherungsnehmers Das durch die Sicherungsabrede bei Bestellung einer Sicherungsgrundschuld begründete Treuhandverhältnis wirkt sich noch in der Zwangsversteigerung aus, wie das OLG München [1] jüngst entschied: Der Ersteher eines Grundstücks, der eine auf dem Grundstück lastende verzinsliche Grundschuld übernimmt, ist gem. § 56 Satz 2 ZVG verpflichtet, für den ...mehr

Eine Betriebskostenabrechnung muss der Mieter vornehmen, wenn der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt der Beendigung des Hauptmietverhältnisses bereits abgelaufen war. Wurde das Hauptmietverhältnis während des Abrechnungszeitraums beendet, so trifft die Verpflichtung zur Abrechnung den Vermieter. Der Vermieter hat gegen den Mieter einen Anspruch auf Herausgabe der Abrechnungsu...mehr

Der Schlichtungsvorschlag stellt wie bei einem gerichtlichen Urteil den Sachverhalt dar und kommt sodann zur rechtlichen Bewertung, wobei allerdings nicht zwingend eine strenge Unterteilung erforderlich ist.[1] Der Schlichter unterbreitet den Verfahrensbeteiligten einen Vorschlag, mit dem die Probleme gelöst werden können. Der Vorschlag soll am geltenden Recht ausgerichtet s...mehr