Fachbeiträge & Kommentare zu Sonderkündigungsrecht

Der Vermieter muss in der von ihm selbst bewohnten Wohnung nicht seinen Lebensmittelpunkt haben.[1] Allerdings ist wegen des Normzwecks eine Nutzungsintensität zu fordern, die die Gefahr erhöhter Spannungen möglich erscheinen lässt. Insoweit dürfte eine Nutzung lediglich an den Wochenenden bereits ausreichen. Bereits sachlogisch kann das Sonderkündigungsrecht dann nicht ausg...mehr

Bei Werkmietwohnungen führt die rechtliche Selbstständigkeit beider Verträge dazu, dass diese unabhängig voneinander kündbar sind. Wurde der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen oder gilt er als auf unbestimmte Zeit verlängert, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Ein solches Recht steht ihm nicht zu, wenn der Mietvertrag auf bestimmte Zeit geschlossen ist ...mehr

Im Gebäude dürfen nicht mehr als 2 Wohnungen vorhanden sein. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als 2 Wohnungen vorhanden sind, ist wiederum die Verkehrsanschauung maßgebend. Auf eine eventuelle baurechtswidrige Errichtung kommt es nicht an, weil trotz Baurechtswidrigkeit eine tatsächliche Wohnnutzung erfolgen kann. Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbststä...mehr

Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB (auf die ortsübliche Vergleichsmiete, wegen Modernisierung oder Betriebskostenerhöhung) verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen des Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von 2 Monaten nach der rechtskräftigen Verurteilung kündigen, wenn nicht das Recht z...mehr

Unwirksame Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters Vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 1.9.2001 galt für Mieterhöhungen bei Wohnraum das Gesetz zur Regelung zur Miethöhe. Dort war in § 10 bestimmt, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1 bis 9 abweichen, unwirksam sind. Hierbei ist es geblieben. Da die Vorschriften de...mehr

Hinweis Kündigungsschreiben Im Kündigungsschreiben muss angegeben werden, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des § 573a Abs. 1 oder Abs. 2 BGB gestützt wird.[1] Bei Ausübung des erleichterten Kündigungsrechts verlängert sich die jeweils geltende Kündigungsfrist um 3 Monate.[2] Liegen die Voraussetzungen des § 573a BGB und zusätzlich ein berechtigtes Interesse i. S. v. §...mehr

Die Voraussetzungen des § 573a Abs. 1 BGB sind nur erfüllt, wenn das Gebäude nicht mehr als 2 Wohnungen hat. Ob in einem Gebäude (nicht) mehr als 2 Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend. Danach ist eine Wohnung ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Praxis-Beispiel Einl...mehr

Überblick Bei Tod des Mieters ist zu unterscheiden zwischen dem Eintrittsrecht solcher Personen, die bisher nicht Partei des Mietverhältnisses gewesen sind, und dem Fortsetzungsanspruch überlebender Mitmieter. Der Eintritt und die Vertragsfortsetzung erfolgen kraft Gesetzes. Die Rechtsnachfolger des Mieters haben allerdings die Möglichkeit, den Eintritt abzulehnen bzw. das Mi...mehr

Von funktionsgebundenem Wohnraum spricht man, wenn das Arbeitsverhältnis seiner Art nach die Überlassung des Wohnraums, der in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Stätte der Arbeitsleistung steht, erfordert hat. Hierunter fallen u. a. Wohnungen für Hausmeister, Hausverwalter, Wachpersonal. Hier ist die Kündigung des Vermieters spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats ...mehr

Achtung Eintritts- und Sonderkündigungsrecht Der Vermieter sollte hier das Eintrittsrecht des Partners gem. § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB und sein eigenes mögliches Sonderkündigungsrecht nach § 563 Abs. 4 BGB beachten, für das allerdings ein wichtiger Grund notwendig ist. Zu weiteren Ausführungen siehe "Tod des Mieters".mehr

Der Begriff des Gebäudes bestimmt sich dabei nach der Verkehrsauffassung, nicht nach der Ausweisung im Grundbuch als einheitliches Gebäude.[1] Danach werden Reihenhäuser oder Doppelhaushälften als selbstständige Gebäude angesehen.[2] Verfügt ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte über 2 Wohnungen und wird die eine vom Vermieter selbst bewohnt und die andere vermietet, kann...mehr

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach § 559 BGB wegen einer Modernisierung geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.[1] Damit ist der Ablauf des 2. Monats ab Ende der Frist, b...mehr

Bei Vorliegen einer Staffelmietvereinbarung kann der Mieter auch ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis vorzeitig kündigen, frühestens jedoch zum Ablauf von 4 Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung.[1] Hinweis Beginn 4-Jahres-Zeitraum Der 4-Jahres-Zeitraum beginnt – wie sich aus dem klaren Wortlaut der gesetzlichen Regelung ergibt – bereits mit Abschl...mehr

Modernisierungsabsichten hat der Vermieter seinem Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn anzukündigen.[1] Der Mieter hat diese Maßnahmen dann zu dulden[2], wenn er keine Härtegründe einzuwenden hat. Er kann aber von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB Gebrauch machen. Damit kann er bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, zu...mehr

Die Vermietung eines Grundstücks durch einen Zwangsverwalter steht der Vermietung durch den Eigentümer gleich.[1] Wird das Grundstück anschließend veräußert, tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus dem vom Zwangsverwalter begründeten Mietverhältnis ein. Gleiches gilt für den Ersteher in der Zwangsversteigerung. Diesem steht ein Sonderkündigungsrecht zu.mehr

Nach der Bestimmung des § 57a ZVG ist der Ersteher berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist zu kündigen. Maßgeblich ist hier stets die knapp 3-monatige Grundkündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB, unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bestanden hatte. Allerdings ist diese privilegierte Kündigung nur zum ersten Termin möglich. Hierbei...mehr

Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Für den Fristbeginn ist maßgeblich, wann der Vermieter von der Person des Eingetretenen Kenntnis erlangt hat. Di...mehr

Der Mieter kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung oder zur sonstigen Gebrauchsüberlassung, z. B. zur Weitervermietung an einen Dritten, verweigert, sofern nicht in der Person des Untermieters oder des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.[1] Dies gilt sowohl für Wohnraum- als auch für Ges...mehr

Der Vermieter muss in der Kündigung angeben, dass er die Kündigung gerade auf sein Sonderkündigungsrecht stützt, ansonsten ist sie unwirksam. Es reicht insbesondere nicht aus, dass dem Mieter bekannt ist, dass der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen möchte. Ist die Kündigung unwirksam, kann der Vermieter aber erneut kündigen. Will der Vermieter wegen ei...mehr

Bei nicht funktionsgebundenen Werkwohnungen ist die Kündigung des Vermieters spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig, wenn der Wohnraum weniger als 10 Jahre überlassen war und für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird.[1] Nichts geändert hat sich an der Regelung, dass dann, wenn der Wohnraum mehr a...mehr

Soweit die Duldungspflicht besteht, wird der Erfüllungsanspruch des Mieters nach § 535 Abs. 1 BGB auf die Gebrauchsgewährung ausgeschlossen. Die übrigen Gewährleistungsrechte nach §§ 536a, 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB werden durch § 536 Abs. 1a BGB nicht berührt. Hinweis Fristlose Kündigung des Mieters möglich Deshalb kann der Mieter wegen eines modernisierungsbedingten Mangels fristl...mehr

Erhöhte Miete wird automatisch wirksam Der Abschluss einer wirksamen Staffelmietvereinbarung hat zur Folge, dass im Zeitpunkt der vereinbarten Mietsteigerung die erhöhte Miete an Stelle der bisherigen Miete tritt. Hinweis Keine Aufforderung zur Zahlung der erhöhten Miete notwendig Einer Aufforderung an den Mieter, die erhöhte Miete zu zahlen, bedarf es nicht. Allerdings können d...mehr

Die Mieterdienstbarkeit schützt den Mieter vor dem Verlust der Mietsache, wenn das Eigentum im Wege der Zwangsversteigerung auf einen Dritten übergeht. Zwar besteht ein Sonderkündigungsrecht (§ 57a ZVG) mit der Folge, dass das Mietverhältnis endet, wenn der Erwerber von dem Kündigungsrecht Gebrauch macht. Das Nutzungsrecht aufgrund der Dienstbarkeit besteht gleichwohl weiter....mehr

Grundsätzlich kann der Vermieter von Wohnraum das Mietverhältnis nur dann ordentlich fristgemäß kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß der Bestimmung des § 573 BGB hat. Dieses berechtigte Interesse liegt stets bei schuldhaften Pflichtverletzungen des Mieters vor, aber auch dann, wenn der Vermieter Eigenbedarf geltend machen...mehr

Während des Nießbrauchs ist der Nießbraucher anstelle des Eigentümers zur Vermietung berechtigt. Dies gilt auch hinsichtlich der Verträge über die Verlängerung eines bestehenden Mietverhältnisses. Ist das Mietverhältnis über die Dauer des Nießbrauchs hinaus verlängert worden, wird es nach Beendigung des Nießbrauchs mit dem Eigentümer fortgesetzt.[1] Der Eigentümer hat dann e...mehr

Ein vergleichbarer Schutz besteht im Fall der Insolvenz des Vermieters. Nach § 111 InsO hat ein Sonderkündigungsrecht derjenige, der vermietete Räume oder ein Grundstück vom Insolvenzverwalter erwirbt. Dieses Kündigungsrecht kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden. Fraglich ist, ob sich der Vermieter verpflichten kann, zugunsten des Mieters eine beschränkte persönliche D...mehr

Nach § 165 InsO kann der Insolvenzverwalter beim zuständigen Gericht (Amtsgericht; § 2 InsO) die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung betreiben. Wird die Mietsache versteigert, so hat der Ersteher ein Kündigungsrecht nach § 57 ZVG. Dieses Sonderkündigungsrecht bewirkt, dass ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis vorzeitig beendet werden kann. Bei der ...mehr

Das Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung mit abgekürzter Frist ist eingeschränkt. Nicht funktionsgebundene Wohnungen Bei nicht funktionsgebundenen Werkwohnungen ist der Widerspruch an sich zulässig, jedoch sind bei der Interessenabwägung auch die Belange des Dienstberechtigten zu berücksichtigen.[1] Das ist vor allem von Bedeutung, wenn Vermieter und Arbeitgeber n...mehr

Veräußert der Insolvenzverwalter eine dem Mieter bereits überlassene Mietsache, tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein. Dem Erwerber steht ein Sonderkündigungsrecht zu, das nur für den ersten Termin, zu dem die Kündigung zulässig ist, ausgeübt werden kann.[1] Bei der Wohnungsmiete sind Kündigungsgründe erforderlich.[2] Mietsache noch nicht überlassen War die Mietsache noc...mehr

Beim Tod des Mieters ist zu unterscheiden, ob der Mietvertrag nur mit dem Verstorbenen oder mit mehreren Personen abgeschlossen war. War ein Wohnungsmietvertrag nur mit dem Verstorbenen abgeschlossen, tritt der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, in das Mietverhältnis ein. Ist dies nicht der Fall bzw. ist ein Ehegatte nicht vorhanden, treten andere ...mehr

Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen kann der Vermieter auch ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses kündigen.[1] Gegen diese erleichterte Kündigungsmöglichkeit bestehen keine verfassungsrechtlichen Bedenken, da sich aus der Verfassung keine generelle Verpflichtung des Gesetzgebers entnehm...mehr

Militärpersonen, Beamte, Geistliche und Lehrer an öffentlichen Unterrichtsanstalten können im Fall der Versetzung nach einem anderen Ort das Mietverhältnis in Ansehung der Räume, welche sie für sich oder ihre Familie an dem bisherigen Garnisons- oder Wohnort gemietet haben, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (3 Monate) außerordentlich kündigen.[1] § 570 BGB a. F. ist dur...mehr

Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit liegt vor, wenn dem Berechtigten lediglich ein Mitbenutzungsrecht eingeräumt wird. Im Unterschied zum dinglichen Wohnrecht darf die Wohnung im Fall einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach § 1090 BGB vom Berechtigten nur in eigener Person genutzt werden. Wichtig Keine Familienangehörigen oder dritte Personen Die Aufnahme von...mehr

Staffelmietvereinbarungen können seit dem 1.1.1981 getroffen werden. Sie können sowohl bereits bei Abschluss des Wohnraummietvertrags als auch zu einem späteren Zeitpunkt mit einem entsprechend späteren Laufzeitbeginn vereinbart werden. Die Staffelmiete soll gegenüber dem formalen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB eine erleichterte Form der Mietanpassung vorsehen. F...mehr

Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum gelten folgende Kündigungsfristen: Sind seit Überlassung des Wohnraums noch keine 5 Jahre vergangen, ist die ordentliche Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, d. h., die Kündigungsfrist beträgt für beide Parteien 3 Monate.[1] Praxis-Beispiel 3-Monats-Frist berechnen Spätestens ...mehr

Ehrverletzende Äußerungen des Mieters über den Vermieter rechtfertigen nur dann eine Kündigung, wenn die Äußerung des Mieters weder in Wahrnehmung berechtigter Interessen nach § 193 StGB erfolgt, noch es sich bei ihr um eine vom Grundrecht auf freie Meinungsäußerung nach Art. 5 Abs. 1 Satz 1 GG geschützte Meinungsäußerung handelt.[1] Beleidigung im Rechtsstreit Großzügig ist d...mehr

Überblick Bezüglich der Auswirkungen eines Insolvenzverfahrens auf ein bestehendes Mietverhältnis unterscheidet die Insolvenzordnung einerseits zwischen dem Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters bzw. des Vermieters und andererseits danach, ob dem Mieter die Mieträume bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens bereits überlassen waren bzw. nur der Mietvertrag abgeschlos...mehr

Wird über das Vermögen des Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet, bleibt der vollzogene Mietvertrag bestehen. Der Mietvertrag ist auch der Insolvenzmasse gegenüber wirksam.[1] Achtung Beiderseitige Erfüllung des Mietvertrags Der Insolvenzverwalter muss das Mietverhältnis gegenüber dem Mieter erfüllen; der Mieter hat die Miete einschließlich aller Nebenkosten[2] an den Ins...mehr

Die Unwirksamkeit der überwiegenden Zahl der mietvertraglichen Formularklauseln wurde von der Rechtsprechung[1] auf einen Verstoß gegen die Generalklausel des § 307 BGB gestützt, sodass dieser Bestimmung die größte praktische Bedeutung zukommt. Dies auch deshalb, weil eine Bestimmung nach § 307 BGB selbst dann unwirksam sein kann, wenn sie keinen Verstoß gegen die Verbotskat...mehr

Wird das Arbeitsverhältnis mit der Ersatzkraft als befristetes abgeschlossen, so ist grundsätzlich eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen.[1] Nach allgemeinen Regeln ist lediglich die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund möglich. Die Arbeitsvertragsparteien können jedoch wie bei jedem befristeten Arbeitsverhältnis ausdrücklich vereinbaren, dass das Arbeitsverhäl...mehr

Rz. 4 Leistungsfähigkeit, Wirtschaftlichkeit und Finanzierbarkeit der gesetzlichen Krankenversicherung hängen ganz entscheidend davon ab, wie sich die Beitragssätze und damit der Großteil der Mittel zur Finanzierung der Krankenversicherung entwickeln (zur Finanzierung durch Beiträge, Zusatzbeiträge und sonstige Einnahmen vgl. §§ 220, 221, 221b, zum Begriff Beitragssatz vgl. ...mehr

Die nachfolgende Anmerkung beschränkt sich auf die Aspekte der Zwangsversteigerung zur Auseinandersetzung einer Gemeinschaft, die sog. Teilungsversteigerung gem. §§ 180 ff. ZVG. Die Entscheidung vom 16.11.2022 bringt die erhoffte Klarheit für die Praxis, wie (nicht nur) vor Rechtskraft der Ehescheidung mit Teilungsversteigerungsverfahren umzugehen ist. Auslöser der streitgege...mehr

Will der Auftragsverarbeiter Subunternehmer (also weitere Auftragsverarbeiter) für die Erbringung der vereinbarten Dienstleistung einsetzen, so bedarf dies der vorherigen schriftlichen Genehmigung durch den Verantwortlichen, sofern keine allgemeine Genehmigung vorliegt. Ist im Vertrag zwischen Auftraggeber und Auftragsverarbeiter eine allgemeine Genehmigung für den Einsatz v...mehr

Folgende Empfehlungen helfen für eine zielgerichtete und einfache Umsetzung von Leistungsvereinbarungen. Verhandelte Verrechnungspreisen sollten in mehreren Stufen eingeführt werden. Das kann nicht flächendeckend erfolgen, sondern ›inselförmig‹. So wird der Aufwand gering gehalten und die Organisation nicht gelähmt. Schließlich sollen sich die Center am Kunden ausrichten und...mehr

Im Zusammenhang mit der Erbschaft ist es ratsam darüber nachzudenken, ob das Mietverhältnis des Verstorbenen, sofern er in einer Mietwohnung gelebt hat, gekündigt wird oder fortgesetzt werden soll. Wichtig Es ist häufig nicht bekannt, dass das Mietverhältnis des Verstorbenen nicht durch dessen Tod automatisch erlischt. Der Ehegatte bzw. der Lebenspartner, der mit dem verstorb...mehr

In Abbildung 3 ist eine mögliche Vorlage (Template) dargestellt, welche die genannten Aspekte der Vergabeentscheidung abdeckt. Die wesentlichen Risikokategorien in Abbildung 3 stehen in Verbindung mit den strategischen, operativen und finanziellen Krisenstadien des Krisenmodells von Abbildung 2. Die in der Vorlage aufgelisteten Risiken werden in Abbildung 3 um eine grafische...mehr

Beim unbefristeten Geschäftsraummietverhältnis spielt die Vorschrift des § 57a ZVG an sich nur dann eine Rolle, wenn die Mietvertragsparteien eine längere als die in § 580a Abs. 2 BGB geregelte Kündigungsfrist vereinbart haben. Praxis-Beispiel Die einjährige Kündigungsfrist Nach den Bestimmungen des Mietvertrags kann das Mietverhältnis über den Friseursalon unter Einhaltung ei...mehr

Zwar gewährt die Bestimmung des § 57a ZVG dem Ersteher einer vermieteten Eigentumswohnung ein Sonderkündigungsrecht, indem der Ersteher in der Zwangsversteigerung berechtigt ist, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Allerdings kann er dieses nur ausüben, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nach der Bestimmung des § 573 Abs. ...mehr

Dieses Sonderkündigungsrecht gewinnt an Bedeutung, wenn es sich bei dem zu kündigenden Mietverhältnis um ein bereits seit mehreren Jahren bestehendes handelt. Bekanntlich regelt die Bestimmung des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB zugunsten des Mieters gestaffelte Kündigungsfristen nach der Dauer des Bestehens des Mietverhältnisses. So verlängert sich die knapp 3-monatige Grundkündig...mehr

§ 15 Nr. 2 WEG n. F. betrifft die Pflicht, bauliche Maßnahmen zu dulden, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen. Der Sache nach geht es also um bauliche Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen im mietrechtlichen Sinne. Das WEMoG kennt die Unterscheidung zwischen baulichen Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr. Vielmehr werden beide Maßnahmearten als baul...mehr