Fachbeiträge & Kommentare zu Sonderumlage

Leitsatz Es ist zulässig und ermessensfehlerfrei, eine Ordnungsverfügung nach dem Infektionsschutzgesetz, mit der die Vorschriften der Trinkwasserverordnung in Bezug auf Legionellen in einer Wohnungseigentumsanlage durchgesetzt werden sollen, an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Normenkette §§ 10 Abs. 6 Satz 2, 26, 27 WEG Das Problem In einer Wohnungseigentum...mehr

Leitsatz Bei Bestehen von Interessengegensätzen aufseiten der Wohnungseigentümer sind im Einzelfall die Kosten eines eigenen Anwalts neben dem durch die Verwaltung beauftragten Anwalt erstattungsfähig. Normenkette §§ 49, 50 WEG; § 91 ZPO Das Problem Wohnungseigentümer W greift den Beschluss an, mit dem die Wohnungseigentümer eine Erhaltungsmaßnahme bestimmt haben. W meint, der...mehr

Leitsatz Ist eine Abrechnung fehlerhaft, muss sie korrigiert werden. Es reicht nicht, dass der Verwalter sich bereiterklärt, "betroffenen Eigentümern" ihren "Nachteil" auszugleichen. Normenkette § 28 Abs. 3 WEG Das Problem Die Wohnungseigentümer genehmigen mehrheitlich die Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2011. Dagegen geht jeweils Wohnungseigentümer K vo...mehr

Leitsatz Es ist keine bauliche Veränderung gegeben, wenn ein Wohnungseigentum vom Bauträger abweichend erstellt wird. Baut der Bauträger eine Fußbodenheizung ein, können die anderen Wohnungseigentümer aber vom betroffenen Wohnungseigentümer verlangen, dass er die Beseitigung der Fußbodenheizung auf Kosten aller duldet. Normenkette §§ 21 Abs. 4, 22 Abs. 1 WEG; §§ 812, 1004 BGB...mehr

Leitsatz Ein vom Kalenderjahr abweichender Abrechnungszeitraum verstößt gegen § 28 Abs. 1 WEG. Der Verwalter darf vom Kalenderjahr nur abweichen, wenn eine Vereinbarung einen anderen Abrechnungszeitraum bestimmt. Besteht eine langjährige Übung einer Abrechnung in Abweichung vom Kalenderjahr, kann für künftige Abrechnungen die Umstellung auf das Kalenderjahr verlangt werden. ...mehr

Leitsatz Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen; eine Freistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers gemäß § 16 Abs. 8 WEG kommt nicht in Betracht Der Wirtschaftsplan kann...mehr

Leitsatz Eine Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung. Solange Beschlüsse nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind, sind sie gültig Normenkette § 23 Abs. 1 WEG Das Problem W ist Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage, in der ein Hotel betrieben wird. In der Eigentümerversammlung vom 5. Mai 2007 wird beschlossen, eine Sonderumlage für Brandschutzm...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer darf grundsätzlich nur in das Bestandsverzeichnis und Abteilung I des Wohnungsgrundbuchs seiner Miteigentümer Einsicht nehmen. Normenkette § 12 GBO Das Problem Wohnungseigentümer K verlangt gemäß § 12 GBO Einsicht in das Wohnungsgrundbuch von Wohnungseigentümer B, gegen den er einen Rechtsstreit führt. § 12 GBO (Grundbucheinsicht; Abschriften) Die...mehr

Leitsatz Vor Beschlussfassung über eine Sanierungsmaßnahme ist stets eine Bestandsaufnahme über Umfang der Schäden und der möglichen Verursachung erforderlich. Der Verwalter ist verpflichtet, vor Durchführung notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen Vergleichsangebote einzuholen. Ein Wohnungseigentümer kann nicht verpflichtet werden, der Vergabe von Sanierungsarbeiten auf der Grun...mehr

Leitsatz Eine Abrechnung in der sowohl die Kontostände als auch die Einnahmen fehlen, ist nicht ordnungsmäßig und kann nicht nur ergänzt, sondern muss neu erstellt werden Normenkette § 28 Abs. 3 WEG Das Problem Ein Wohnungseigentümer geht gegen den Beschluss vor, mit dem die Abrechnung genehmigt wurde. Er bemängelt, dass in der Abrechnung sowohl die Kontostände als auch die Ei...mehr

Leitsatz Prozesskosten einzelner Wohnungseigentümer dürfen nicht dauerhaft aus gemeinschaftlichen Mitteln entnommen werden, insbesondere nicht aus der Instandhaltungsrückstellung. Normenkette §§ 16 Abs. 8, 21 Abs. 4, 28 Abs. 3, 29 WEG Das Problem In der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentumsanlage mit 18 Wohnungseigentumsrechten heißt es unter anderem wie folgt: Die Wohnu...mehr

Leitsatz Einer isolierten Anspruchsverfolgung außerhalb der Abrechnung steht das durch die Abrechnung zu konkretisierende Innenverhältnis der Wohnungseigentümer entgegen, wonach zwischen den Eigentümern lediglich ein Innenausgleich zulässig ist. Ein solcher Innenausgleich würde durch einzelne Rückforderungen gestört. Infolge dieses besonderen Verhältnisses beschränkt sich de...mehr

Leitsatz Streitigkeiten aus einem Kaufvertrag über Wohnungseigentum stellen keine Streitigkeit der Wohnungseigentümer untereinander dar Normenkette § 43 Nr. 1 WEG; § 72 Abs. 2 GVG Das Problem K veräußert sein Wohnungseigentum an B. Der Kaufvertrag enthält eine Vereinbarung, nach der sich B verpflichtet, unter gewissen Voraussetzungen eine von K gezahlte Sonderumlage an diesen ...mehr

Leitsatz Wohnungseigentumsgerichtliche Zuständigkeit bei nachfolgendem Streit, ob die Kosten einer verlorenen Entziehungsklage eines Eigentümers gegen den anderen Miteigentümer in einer 2er-Gemeinschaft zu den Verwaltungskosten gemäß § 16 Abs. 7 WEG gehören Keine Nichtzulassungsbeschwerde gegen verneinte Revisionszulassung auf vor dem 31.12.2014 verkündete Entscheidungen Norm...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer haben Beschlusskompetenz für den Erwerb von Grundeigentum durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als teilrechtsfähigen Verband zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Normenkette § 10 Abs. 6, 21 Abs. 3, Abs. 7 WEG; § 311b BGB Das Problem Wohnungseigentümer W wendet sich gegen 3 auf einer Versammlung im Mai 2013 gefasste Beschlüsse...mehr

Leitsatz In der Teilungserklärung vereinbarte Qualifizierung einer jeglichen Beschlussfassung (3/4-Mehrheit aller Eigentümerstimmen als Voraussetzung eines jeden Beschlusses) Verneinter Klageantrag auf ersatzlose Streichung dieser Vereinbarung in langjährig zerstrittener Gemeinschaft, in der stets entsprechende Beschlussfassungen von 2 "gleichgewichtigen" Eigentümergruppen we...mehr

Leitsatz Auch wenn die Wärmedämmung einer Fassade in geringem Umfang die Vorgaben der EnEV 2009 unterschreitet, entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, die Fassade nur teilweise zu dämmen, wenn durch die Dämmung die vorhandenen Feuchtigkeitsschäden behoben werden. Normenkette § 22 Abs. 3 WEG; § 9 Abs. 1, Abs. 3 EnEV Das Problem Im Juni 2011 beschließen Wohnungseigentümer zun...mehr

Leitsatz Berechtigter Bereicherungsanspruch auf Rückzahlung der auf eine unwirksame Jahresabrechnung hin entrichteten Hausgelder Ein solcher Anspruch ist nicht schon durch das Wirtschaftswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschlossen Normenkette § 28 WEG; § 812 Abs. 1 BGB Kommentar Eine Jahresabrechnung führte für den Kläger zu einem hohen Negativsaldo, welchen er nach...mehr

Leitsatz Zulässige Anfechtung gegen den abtrennbaren Teil eines Beschlusses Keine Abtrennbarkeit der Anfechtung, wenn Sonderumlagebeschluss auf bestimmten Betrag reduziert werden soll Unzulässige Teilanfechtung im Zweifel als Anfechtung des gesamten Beschlusses auszulegen Normenkette § 46 WEG; §§ 139, 308 ZPO Kommentar Eigentümerseits wurde ein Sonderumlagebeschluss mit differen...mehr

Leitsatz Die Gemeinschaft kann zur Deckung eines Finanzbedarfs grundsätzlich auch mit Kompetenz die Aufnahme eines Kredits beschließen Keine Beschlusskompetenz besteht allerdings im Regelfall, Eigentümer insoweit in gesamtschuldnerische Haftungsverantwortung zu nehmen Die Ausführung eines bestandskräftigen Beschlusses kann grundsätzlich nicht durch einen Wohnungseigentümer ver...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschluss, durch den eine Kreditaufnahme durch die rechtsfähige Gemeinschaft in dem Umfang genehmigt wird, in dem die einzelnen Eigentümer ihren Anteil an einer gleichzeitig beschlossenen Sonderumlage zur Finanzierung einer Sanierungsmaßnahme nicht aus eigenen Mitteln aufbringen können, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Link zur Entscheidung...mehr

Leitsatz Gültige Beschlussfassung über Anlageentscheidung zum Instandhaltungsrückstellungsvermögen durch Abschluss eines Bausparvertrags Normenkette §§ 21 Abs. 3, 4, 5 Nr. 4 WEG Kommentar Eine 7-köpfige Gemeinschaft hatte den Abschluss eines Bausparvertrags über 30.000 EUR beschlossen, wobei 6.000 EUR zzgl. Abschlussgebühr von 300 EUR sofort eingezahlt und in den kommenden 5 J...mehr

Leitsatz Konkludente Beschlussergebnis-Verkündung bei Wiedergabe eines eindeutigen Abstimmungsergebnisses im Versammlungsprotokoll Normenkette § 23 Abs. 1 WEG Kommentar Auch bei vorliegend protokolliertem Abstimmungsergebnis von 7 Ja-Stimmen gegenüber 3 Nein-Stimmen (ermittelt durch Handaufheben laut Zeugenaussage) ist von konkludenter Verkündung eines positiven Mehrheitsbesch...mehr

Leitsatz Ein WEG-Verwalter, der bereits wegen gravierender Pflichtverletzungen abberufen wurde, darf keine Forderungen der WEG mehr einziehen oder vollstrecken lassen. Sachverhalt Ein Wohnungseigentümer wendete sich gegen die Zwangsvollstreckung aus mehreren gegen ihn gerichteten Zahlungstiteln. Die Titel über Hausgeldforderungen und eine Sonderumlage hatte die Verwalterin de...mehr

Leitsatz Die vorzeitige Abberufung eines Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen gravierender Pflichtverletzungen mit der Folge, dass den Wohnungseigentümern eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zugemutet werden kann, führt im Regelfall dazu, dass eine materiell-rechtliche Ermächtigung zu einem Forderungseinzug erlischt. Fakten: Die Verwalterin erwirkte in eig...mehr

Leitsatz Ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechender Sonderumlagebeschluss (weiter Ermessensspielraum der Gemeinschaft) Ausreichender Beschlussgegenstandsbeschrieb (TOP) in der Einladung Kein Stimmrechtsausschluss majorisierender Miteigentümer (zweier Immobiliengesellschaften) zur Sonderumlagebeschlussfassung bezüglich öffentlich geförderter umfangreicher Sanierungsmaßnahmen mit...mehr

Leitsatz Auch der Zwangsverwalter ist nicht berechtigt, vor der Beschlagnahme fällig gewordene rückständige Hausgelder (einschließlich rückständiger Sonderumlagebeiträge) mit Anerkenntniswirkung für den Schuldner an die Gemeinschaft zu bezahlen Normenkette § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB; §§ 152 Abs. 1, 155 Abs. 1, 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG Kommentar Hausgeldzahlungen, die der Zwangsverwal...mehr

Leitsatz Zahlungen, die der Zwangsverwalter in Erfüllung der ihm durch § 152 Abs. 1 ZVG zugewiesenen Aufgaben an den Gläubiger leistet, muss der Schuldner mit der Wirkung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB gegen sich gelten lassen. Die Begleichung rückständiger Hausgelder oder rückständiger Sonderumlagen gehört nicht zum Pflichtenkreis des Zwangsverwalters. Solche Zahlungen können de...mehr

Leitsatz Auch nach unangefochtener und damit bestandskräftig gewordener Beschlussfassung über die Erweiterung eines gemeinschaftlichen Schwimmbads kann ein in der betreffenden Versammlung nicht anwesender Eigentümer seine spätere anteilige Kostenbelastung durch Anfechtung des Abrechnungsgenehmigungsbeschlusses erfolgreich angreifen, und zwar unabhängig davon, ob er seinerzei...mehr

Leitsatz Nicht jeder WEG-Eigentümer ist bei Luxusbaumaßnahmen einverstanden. Ein Eigentümer, der einer baulichen Maßnahme nach § 22 Abs. 1 WEG nicht zustimmt, ist von den damit verbundenen Kosten befreit. Dabei kommt es auch nicht darauf an, ob seine Zustimmung erforderlich war oder nicht. Sachverhalt Ein Wohnungseigentümer wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen eine Ja...mehr

Leitsatz Heizkörper (einschl. Heizungs- und Thermostatventilen sowie ähnlichen Aggregaten) können kraft Vereinbarung mit dazugehörigen Leitungen dem Sondereigentum zugeordnet werden Bei Gesamterneuerung der Zentralheizung muss Eigentümern angemessene Zeit zur Umstellung ihrer Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden Abtrennungsmöglichkeit, wenn alte Geräte mit der neue...mehr

Leitsatz Darlehensaufnahme durch die Gemeinschaft (den Verband) entspricht nur ausnahmsweise ordnungsgemäßer Verwaltung Die Finanzierung längerfristig planbarer Sanierungsmaßnahmen durch ein Darlehen der Gemeinschaft für zahlungsschwache Miteigentümer widerspricht i.d.R. ordnungsgemäßer Verwaltung Normenkette § 21 WEG Kommentar Eine Gemeinschaft hatte eine Kreditaufnahme für Sa...mehr

Leitsatz Dem Vollzugsinteresse der Gemeinschaft im Fall eines angefochtenen Beschlusses wird nach Gesetz grds. ein größeres Gewicht beigemessen als dem Aussetzungsinteresse eines anfechtenden und eine einstweilige Verfügung beantragenden Miteigentümers Ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Liquiditätsumlage Normenkette § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG; § 935 ZPO Kommentar Eine Gemeins...mehr

Leitsatz 1. Beschlussfassung über die Erweiterung eines gemeinschaftlichen Schwimmbads als bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG 2. Seitens eines zustimmungspflichtigen Eigentümers unangefochten gebliebener Beschluss über bauliche Veränderung ersetzt die grundsätzlich erforderliche, jedoch fehlende Zustimmung im Sinne einer Duldungspflicht und führt dann auch zu a...mehr

Leitsatz Eigenmächtige Überziehung des auf eigenen Namen geführten Gemeinschaftskontos und gegen den Beschlusswillen der Eigentümer ohne bestehende Notgeschäftsführungskompetenz erteilte und bezahlte Sanierungsaufträge (hier: von über 18.000 EUR gegenüber bisher im Beschluss mit von einem Architekten eingeschätzten Instandsetzungsaufwand von 4.000 EUR) berechtigten den Verwa...mehr

Leitsatz Anspruch auf Auszahlung von Guthaben aus Einzelabrechnung Normenkette §§ 10 Abs. 6 Satz 1, 16 Abs. 2 WEG Kommentar Das Abrechnungsguthaben aus einer mehrheitlich beschlossenen Jahresabrechnung begründet einen unmittelbaren Zahlungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die teilrechtsfähige Gemeinschaft (den Verband), solange eine anderweitige Regelung nach §...mehr

Die Einordnung der Wohngeldforderungen in die Rangklasse 2 hat bedeutende Auswirkungen auf die praktische Handhabung der Wohngeldzahlungen. Viele Zwangsverwaltungsverfahren können nicht aus Einnahmen finanziert werden, weil die Objekte keinen oder zu wenig Ertrag abwerfen. In solchen Fällen muss der Gläubiger Vorschüsse erbringen, damit der Zwangsverwalter die Verwaltungskost...mehr

Umfang des Vorrechts In der Zwangsverwaltung besteht das Vorrecht wie bei der Zwangsversteigerung für alle fälligen Ansprüche gegen den Schuldner, die aus einem Wirtschaftsplan, einer Jahresabrechung oder einer Sonderumlage herrühren (§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 und 5 WEG). Bedingung ist, dass die Ansprüche aus der von der Vollstreckungsmaßnahme betroffenen Wohnung stammen. Forde...mehr

Leitsatz Schenkungsweiser Erwerb einer Eigentumswohnung durch Minderjährige ist generell nicht lediglich rechtlich vorteilhaft und bedarf deshalb der Genehmigung des gesetzlichen Vertreters (vorliegend der Bestellung eines Ergänzungspflegers, nicht jedoch auch der Genehmigung des Familiengerichts) Normenkette §§ 107, 1643 Abs. 1, 1909 BGB; § 10 Abs. 8 WEG Kommentarmehr

Leitsatz Zur Vorlage der Eigentümerliste im Beschlussanfechtungsverfahren Beschlussfassung über Wirtschaftsplan (rückwirkend und vorauswirkend); zu allgemeine und unbestimmte Verlängerungsklausel kann zur Teilungültigkeit des Beschlusses führen Änderung des Verteilerschlüssels über Öffnungsklausel und nachfolgend erneut Rückkehr zum ursprünglichen Verteilungsschlüssel Überhöhte...mehr

Leitsatz Getrennte Kostenverteilung in Mehrhausanlage im Rahmen vereinbarter Instandhaltung und Instandsetzung des einem Eigentümer "zu dienen bestimmten Gemeinschaftseigentums" Normenkette §§ 16 Abs. 2, 21, 28 WEG Kommentar Ist in der Teilungserklärung eindeutig vereinbart, dass der jeweilige Sondereigentümer das Gemeinschaftseigentum, welches seinem Sondereigentum in einer M...mehr

Leitsatz Eigenmächtige Kreditaufnahme durch den (Ex-)Verwalter: Kein Erfolg seines Erstattungs- und Kostenfreistellungsanspruchs gegen die Gemeinschaft Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG; §§ 177, 179, 670, 677, 683, 684, 812 ff., 818 Abs. 2 BGB Kommentar Der gegen die Gemeinschaft klagende Exverwalter hatte auf seinen Namen ein Konto bei der Bank eingerichtet, über das ausschli...mehr

Leitsatz Hausgeldzahlungspflicht des werdenden Eigentümers (trotz seines Hinweises auf Nichtigkeit des Kaufvertrags wegen sittenwidriger Überhöhung des Kaufpreises) Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 WEG; § 138 BGB Kommentar Ein Ersterwerber vom Bauträger hatte 1993 seinen Kaufvertrag abgeschlossen, 1994 das Übergabeprotokoll unterzeichnet; 1995 wurde für ihn eine Auflassungsvormerk...mehr

Leitsatz Ohne Verkündung kein wirksamer Beschluss (ungeachtet alleiniger Eintragung in der Beschluss-Sammlung) Sittenwidrig-nichtige Eintragung eines Beschlusses in der Sammlung zur Verhinderung einer Anfechtung Normenkette §§ 23, 43 Nr. 4, 46 WEG; § 138 BGB Kommentar 1. Fehlt es an einem wirksamen Beschluss über den Wirtschaftsplan (bei alleiniger Eintragung in der Beschluss-S...mehr

Leitsatz Der Verwalter muss den Wohnungseigentümern Informationen zum Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums weiterleiten. Unterlässt er diese Information, kann er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und/oder den Wohnungseigentümern auf Schadensersatz haften Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 WEG; § 280 BGB Das Problem Der Verwalter beauftra...mehr

Leitsatz Sonderumlage als eilbedürftiger "Not-Wirtschaftsplan" muss bei schwieriger Beurteilung der Kostenverteilung (hier: Deckensanierung unter einem zulässigen Ausbau eines Dachraums) noch nicht die endgültige Kostenverteilung ausweisen, die grundsätzlich erst in der nachfolgenden Jahresabrechnung zu erfolgen hat Normenkette § 28 WEG Kommentar Bestehen Kostenschulden des Ve...mehr

Leitsatz Die Ablehnung einer energetischen Sanierungsmaßnahme kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Die Wohnungseigentümer haben ein Ermessen beim "Ob" und "Wie" einer Sanierungsmaßnahme. Zu berücksichtigen sind insoweit die finanzielle Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft, die Kosten-Nutzen-Analyse sowie die Eilbedürftigkeit der Maßnahme. Fakten: In einer größeren Wohn...mehr

Leitsatz Nicht jedes Fehlverhalten eines Verwalters kann eine Kostenentscheidung im erfolgreichen Beschlussanfechtungsverfahren zu seinen Lasten rechtfertigen Normenkette § 49 Abs. 2 WEG; § 91a ZPO Kommentar Nach Erledigung der Hauptsache einer Beschlussanfechtung (durch Zweitbeschlussfassung) hatte das Amtsgericht dem Verwalter nach § 91a ZPO die Verfahrenskosten auferlegt. A...mehr

Leitsatz Sonderumlage soll unvorhergesehenen Finanzbedarf der Gemeinschaft decken, nicht jedoch wiederkehrende Ausgaben Normenkette § 28 WEG Kommentar Ein Beschluss über eine Sonderumlage verstößt gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist für ungültig zu erklären, wenn es der Verwalter zuvor versäumt hat, einen von § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG geforderten Wirtsch...mehr

Leitsatz In einem Formular-Verwaltervertrag geregelte Sondervergütung für "die Bearbeitung/Durchführung von Sonderumlagen" ist intransparent und damit unwirksam Normenkette § 27 WEG; § 307 BGB Kommentar Wird für die Kardinalpflichten des WE-Verwalters (nach §§ 27 und 28 WEG) in einem Formular-Verwaltervertrag ein Sonderhonorar ausbedungen, muss die Regelung diese Abweichung vo...mehr