Fachbeiträge & Kommentare zu Sonderumlage

Leitsatz Zahlungen, die der Zwangsverwalter in Erfüllung der ihm durch § 152 Abs. 1 ZVG zugewiesenen Aufgaben an den Gläubiger leistet, muss der Schuldner mit der Wirkung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB gegen sich gelten lassen. Die Begleichung rückständiger Hausgelder oder rückständiger Sonderumlagen gehört nicht zum Pflichtenkreis des Zwangsverwalters. Solche Zahlungen können de...mehr

Leitsatz Auch nach unangefochtener und damit bestandskräftig gewordener Beschlussfassung über die Erweiterung eines gemeinschaftlichen Schwimmbads kann ein in der betreffenden Versammlung nicht anwesender Eigentümer seine spätere anteilige Kostenbelastung durch Anfechtung des Abrechnungsgenehmigungsbeschlusses erfolgreich angreifen, und zwar unabhängig davon, ob er seinerzei...mehr

Leitsatz Nicht jeder WEG-Eigentümer ist bei Luxusbaumaßnahmen einverstanden. Ein Eigentümer, der einer baulichen Maßnahme nach § 22 Abs. 1 WEG nicht zustimmt, ist von den damit verbundenen Kosten befreit. Dabei kommt es auch nicht darauf an, ob seine Zustimmung erforderlich war oder nicht. Sachverhalt Ein Wohnungseigentümer wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen eine Ja...mehr

Leitsatz Heizkörper (einschl. Heizungs- und Thermostatventilen sowie ähnlichen Aggregaten) können kraft Vereinbarung mit dazugehörigen Leitungen dem Sondereigentum zugeordnet werden Bei Gesamterneuerung der Zentralheizung muss Eigentümern angemessene Zeit zur Umstellung ihrer Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden Abtrennungsmöglichkeit, wenn alte Geräte mit der neue...mehr

Leitsatz Darlehensaufnahme durch die Gemeinschaft (den Verband) entspricht nur ausnahmsweise ordnungsgemäßer Verwaltung Die Finanzierung längerfristig planbarer Sanierungsmaßnahmen durch ein Darlehen der Gemeinschaft für zahlungsschwache Miteigentümer widerspricht i.d.R. ordnungsgemäßer Verwaltung Normenkette § 21 WEG Kommentar Eine Gemeinschaft hatte eine Kreditaufnahme für Sa...mehr

Leitsatz Dem Vollzugsinteresse der Gemeinschaft im Fall eines angefochtenen Beschlusses wird nach Gesetz grds. ein größeres Gewicht beigemessen als dem Aussetzungsinteresse eines anfechtenden und eine einstweilige Verfügung beantragenden Miteigentümers Ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Liquiditätsumlage Normenkette § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG; § 935 ZPO Kommentar Eine Gemeins...mehr

Leitsatz 1. Beschlussfassung über die Erweiterung eines gemeinschaftlichen Schwimmbads als bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG 2. Seitens eines zustimmungspflichtigen Eigentümers unangefochten gebliebener Beschluss über bauliche Veränderung ersetzt die grundsätzlich erforderliche, jedoch fehlende Zustimmung im Sinne einer Duldungspflicht und führt dann auch zu a...mehr

Leitsatz Eigenmächtige Überziehung des auf eigenen Namen geführten Gemeinschaftskontos und gegen den Beschlusswillen der Eigentümer ohne bestehende Notgeschäftsführungskompetenz erteilte und bezahlte Sanierungsaufträge (hier: von über 18.000 EUR gegenüber bisher im Beschluss mit von einem Architekten eingeschätzten Instandsetzungsaufwand von 4.000 EUR) berechtigten den Verwa...mehr

Leitsatz Anspruch auf Auszahlung von Guthaben aus Einzelabrechnung Normenkette §§ 10 Abs. 6 Satz 1, 16 Abs. 2 WEG Kommentar Das Abrechnungsguthaben aus einer mehrheitlich beschlossenen Jahresabrechnung begründet einen unmittelbaren Zahlungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die teilrechtsfähige Gemeinschaft (den Verband), solange eine anderweitige Regelung nach §...mehr

Die Einordnung der Wohngeldforderungen in die Rangklasse 2 hat bedeutende Auswirkungen auf die praktische Handhabung der Wohngeldzahlungen. Viele Zwangsverwaltungsverfahren können nicht aus Einnahmen finanziert werden, weil die Objekte keinen oder zu wenig Ertrag abwerfen. In solchen Fällen muss der Gläubiger Vorschüsse erbringen, damit der Zwangsverwalter die Verwaltungskost...mehr

Umfang des Vorrechts In der Zwangsverwaltung besteht das Vorrecht wie bei der Zwangsversteigerung für alle fälligen Ansprüche gegen den Schuldner, die aus einem Wirtschaftsplan, einer Jahresabrechung oder einer Sonderumlage herrühren (§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 und 5 WEG). Bedingung ist, dass die Ansprüche aus der von der Vollstreckungsmaßnahme betroffenen Wohnung stammen. Forde...mehr

Leitsatz Schenkungsweiser Erwerb einer Eigentumswohnung durch Minderjährige ist generell nicht lediglich rechtlich vorteilhaft und bedarf deshalb der Genehmigung des gesetzlichen Vertreters (vorliegend der Bestellung eines Ergänzungspflegers, nicht jedoch auch der Genehmigung des Familiengerichts) Normenkette §§ 107, 1643 Abs. 1, 1909 BGB; § 10 Abs. 8 WEG Kommentarmehr

Leitsatz Zur Vorlage der Eigentümerliste im Beschlussanfechtungsverfahren Beschlussfassung über Wirtschaftsplan (rückwirkend und vorauswirkend); zu allgemeine und unbestimmte Verlängerungsklausel kann zur Teilungültigkeit des Beschlusses führen Änderung des Verteilerschlüssels über Öffnungsklausel und nachfolgend erneut Rückkehr zum ursprünglichen Verteilungsschlüssel Überhöhte...mehr

Leitsatz Getrennte Kostenverteilung in Mehrhausanlage im Rahmen vereinbarter Instandhaltung und Instandsetzung des einem Eigentümer "zu dienen bestimmten Gemeinschaftseigentums" Normenkette §§ 16 Abs. 2, 21, 28 WEG Kommentar Ist in der Teilungserklärung eindeutig vereinbart, dass der jeweilige Sondereigentümer das Gemeinschaftseigentum, welches seinem Sondereigentum in einer M...mehr

Leitsatz Eigenmächtige Kreditaufnahme durch den (Ex-)Verwalter: Kein Erfolg seines Erstattungs- und Kostenfreistellungsanspruchs gegen die Gemeinschaft Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG; §§ 177, 179, 670, 677, 683, 684, 812 ff., 818 Abs. 2 BGB Kommentar Der gegen die Gemeinschaft klagende Exverwalter hatte auf seinen Namen ein Konto bei der Bank eingerichtet, über das ausschli...mehr

Leitsatz Hausgeldzahlungspflicht des werdenden Eigentümers (trotz seines Hinweises auf Nichtigkeit des Kaufvertrags wegen sittenwidriger Überhöhung des Kaufpreises) Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 WEG; § 138 BGB Kommentar Ein Ersterwerber vom Bauträger hatte 1993 seinen Kaufvertrag abgeschlossen, 1994 das Übergabeprotokoll unterzeichnet; 1995 wurde für ihn eine Auflassungsvormerk...mehr

Leitsatz Ohne Verkündung kein wirksamer Beschluss (ungeachtet alleiniger Eintragung in der Beschluss-Sammlung) Sittenwidrig-nichtige Eintragung eines Beschlusses in der Sammlung zur Verhinderung einer Anfechtung Normenkette §§ 23, 43 Nr. 4, 46 WEG; § 138 BGB Kommentar 1. Fehlt es an einem wirksamen Beschluss über den Wirtschaftsplan (bei alleiniger Eintragung in der Beschluss-S...mehr

Leitsatz Der Verwalter muss den Wohnungseigentümern Informationen zum Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums weiterleiten. Unterlässt er diese Information, kann er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und/oder den Wohnungseigentümern auf Schadensersatz haften Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 WEG; § 280 BGB Das Problem Der Verwalter beauftra...mehr

Leitsatz Sonderumlage als eilbedürftiger "Not-Wirtschaftsplan" muss bei schwieriger Beurteilung der Kostenverteilung (hier: Deckensanierung unter einem zulässigen Ausbau eines Dachraums) noch nicht die endgültige Kostenverteilung ausweisen, die grundsätzlich erst in der nachfolgenden Jahresabrechnung zu erfolgen hat Normenkette § 28 WEG Kommentar Bestehen Kostenschulden des Ve...mehr

Leitsatz Die Ablehnung einer energetischen Sanierungsmaßnahme kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Die Wohnungseigentümer haben ein Ermessen beim "Ob" und "Wie" einer Sanierungsmaßnahme. Zu berücksichtigen sind insoweit die finanzielle Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft, die Kosten-Nutzen-Analyse sowie die Eilbedürftigkeit der Maßnahme. Fakten: In einer größeren Wohn...mehr

Leitsatz Nicht jedes Fehlverhalten eines Verwalters kann eine Kostenentscheidung im erfolgreichen Beschlussanfechtungsverfahren zu seinen Lasten rechtfertigen Normenkette § 49 Abs. 2 WEG; § 91a ZPO Kommentar Nach Erledigung der Hauptsache einer Beschlussanfechtung (durch Zweitbeschlussfassung) hatte das Amtsgericht dem Verwalter nach § 91a ZPO die Verfahrenskosten auferlegt. A...mehr

Leitsatz Sonderumlage soll unvorhergesehenen Finanzbedarf der Gemeinschaft decken, nicht jedoch wiederkehrende Ausgaben Normenkette § 28 WEG Kommentar Ein Beschluss über eine Sonderumlage verstößt gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist für ungültig zu erklären, wenn es der Verwalter zuvor versäumt hat, einen von § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG geforderten Wirtsch...mehr

Leitsatz In einem Formular-Verwaltervertrag geregelte Sondervergütung für "die Bearbeitung/Durchführung von Sonderumlagen" ist intransparent und damit unwirksam Normenkette § 27 WEG; § 307 BGB Kommentar Wird für die Kardinalpflichten des WE-Verwalters (nach §§ 27 und 28 WEG) in einem Formular-Verwaltervertrag ein Sonderhonorar ausbedungen, muss die Regelung diese Abweichung vo...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der seine Eigentumswohnung gemäß § 90 ZVG in einer Zwangsversteigerung erworben hat, ist auch dann zur Zahlung der nach dem Eigentumserwerb fällig gewordenen Raten einer Sonderumlage verpflichtet, wenn die Sonderumlage bereits vor dem Eigentumserwerb beschlossen worden ist. § 56 S. 2 ZVG, wonach der Ersteher von dem Zuschlag an die Lasten der...mehr

Leitsatz Haftung des Erstehers einer Wohnung in der Zwangsversteigerung für nach Zuschlag fällige Raten aus vorher beschlossener Sonderumlage Normenkette §§ 10 Abs. 4, 16 Abs. 2, 21 Abs. 3, 28 WEG; § 242 BGB; §§ 56, 90 ZVG Kommentar Der Beklagte hatte durch Zuschlagsbeschluss im Mai 2004 im Wege der Zwangsversteigerung eine Eigentumswohnung erworben und ist seitdem Mitglied de...mehr

Leitsatz Haftung des Zwangsverwalters gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft Auch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann "Beteiligte" i.S.v. § 154 Satz 1 ZVG sein Normenkette §§ 9, 154 Satz 1 ZVG Kommentar Vorliegend klagte die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Zwangsverwalter u. a. auf Wohngeldzahlungen und Schadensersatz. Entgegen der Ansicht des Landgerichts (vg...mehr

Leitsatz Zulässige Generalermächtigung an den Verwalter zur Beauftragung eines Anwalts für die beklagten Eigentümer im Beschlussanfechtungsverfahren Auch zulässige Beschlussfassung über Sonderumlagen für Vorschusszahlungen Normenkette §§ 16, 27, 43, 46 WEG Kommentar Eine generelle Ermächtigung des Verwalters durch Beschluss, für alle Beklagten Wohnungseigentümer im Rahmen einer...mehr

Leitsatz Nach bestandskräftigem Beschluss zur Fassadensanierung kann später gesondert mehrheitlich über die Modalitäten der Auftragsvergabe Beschluss gefasst werden Normenkette §§ 21, 22 WEG Kommentar Hat die Gemeinschaft in bestandskräftigem Beschluss (hier aus dem Jahr 2003) bereits den Umfang von Fassadensanierungsarbeiten zur Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden festgelegt...mehr

Leitsatz Verfrühte Ansprüche gegen den Mieter eines sog. isolierten Miteigentumsanteils Keine Kostenbeteiligung des Verfahrensgegners an Sonderumlage für Prozesssicherheitsleistung Normenkette §§ 15, 16, 28 WEG; § 566e BGB Kommentar Ist noch streitig, ob der Inhaber eines isolierten Miteigentumsanteils ("ohne Sondereigentum") einen Rückbau vornehmen muss, ist ein Vorgehen des V...mehr

Leitsatz In wohnungseigentumsgerichtlichen Streitverfahren darf der Verwalter Kostenvorschüsse aus Geldmitteln der gemeinschaftlichen Verwaltung vorfinanzieren Normenkette § 16 Abs. 8 WEG Kommentar Ein Eigentümer hatte die Gemeinschaft bzw. den die Gemeinschaft vertretenden Verwalter auf Unterlassung verklagt, Kostenvorschüsse aus Eigentümerstreitigkeiten weiterhin aus gemeins...mehr

Leitsatz Unterzeichnung eines Versammlungsprotokolls durch den allein in berechtigter Vertretung eines Wohnungseigentümers neben dem Versammlungsleiter in der Versammlung erschienenen Vertreter Normenkette § 24 Abs. 6 WEG Kommentar Eine in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung enthaltene qualifizierte Klausel zur Protokollierung der Versammlung ist dahin auszulegen, d...mehr

Leitsatz Wohngeldinkasso durch den Verwalter in eigenem Namen kraft verwaltervertraglicher Regelung (in sog. gewillkürter Prozessstandschaft) Anteilige Zahlungsschuld nach Beschluss einer Sonderumlage bei leichter Errechenbarkeit des Zahlungsanteils Jahresabrechnungsgenehmigung begrenzt Zahlungsschuld der Höhe nach aus vorausgehendem Wirtschaftsplan bzw. liquiditätsverbessernd...mehr

Leitsatz Objektive Auslegung des Beschlusses über eine Jahresabrechnung (auch mitbeschlossene Einzelabrechnungen?) Ungültige Klauseln eines Muster-Verwaltervertrags; Anfechtung des Beschlusses über die Ermächtigung des Beirats zum Vertragsabschluss Beschlussfassung über die Erneuerung einer gemeinschaftlichen Zentralheizungsanlage mit gleichzeitigem Austausch defekter Heizkörp...mehr

Leitsatz Ansprüche eines einzelnen Eigentümers auf Aufwendungsersatz aus Notgeschäftsführung oder berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag richten sich ausschließlich gegen den Verband der Gemeinschaft Normenkette §§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 2 WEG; §§ 670u. 683 BGB Kommentar Ansprüche auf Aufwendungsersatz aus Notgeschäftsführung oder berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag ric...mehr

Leitsatz Voraussetzungen der Neubestellung des Verwalters Notwendiger "Notwirtschaftsplan"; Säumnisse des Vorverwalters Heizkesselerneuerung (Hauptsacheerledigung; Beschlussanfechtung; Rechtsschutzbedürfnis) Normenkette §§ 26, 28 Abs. 1 u. 5 WEG Kommentar Grundsätzlich ist daran festzuhalten, dass bei der Vorbereitung der Neubestellung eines Verwalters die Einholung mehrerer Ang...mehr

Leitsatz Ist der Verwalter nach dem Verwaltervertrag (nur) befugt, Wohngeldzahlungen ohne Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung gerichtlich geltend zu machen, so schränkt dies nicht seine Vertretungsmacht hinsichtlich der Geltendmachung von Sonderumlagen oder mit der Wohngeldeinziehung zusammenhängenden Anwaltskosten im Außenverhältnis ein, sondern begrenzt insoweit l...mehr

Leitsatz Wohngeldinkassoverfahren durch den vertraglich bevollmächtigten Verwalter Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 WEG; § 319 ZPO analog Kommentar War in einem durch Mahnbescheid Ende 2004 eingeleiteten Wohngeldverfahren eine (möglicherweise unvollständige) Eigentümerliste beigefügt, ferner als Anlage eine Forderungsaufstellung mit der Bezeichnung Wohngeld und "Akte: WEG x...mehr

Leitsatz Aufgedrängte Bereicherung (eigenmächtige Neueindeckung eines Dachs im Zuge eines Dachgeschossausbaus) Beauftragung eines Sachverständigen von Amts wegen Normenkette § 16 WEG; §§ 684, 812 BGB; § 12 FGG Kommentar Wird der Gemeinschaft zur Unzeit eine Bereicherung aufgedrängt, so können bis zum Ablauf einer fiktiven Ansparphase durch Sonderumlagen keine Verzugszinsen gefo...mehr

Leitsatz Geschossdecken einer zweigeschossigen Tiefgarage (als selbstständiges Sondereigentum) sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Anteilig sanierungs- und kostenverantwortlich sind damit alle Eigentümer (auch für Folgekosten im Sondereigentum). Normenkette §§ 5 Abs. 2, 14 Nr. 4, 16 Abs. 2 und 21 Abs. 3 WEG Kommentar Geschossdecken einer Tiefgarage sind zwingend Teil des Geme...mehr

Leitsatz Ordnungsgemäße Protokollierung als Beschlussgültigkeitsvoraussetzung kraft Vereinbarung Vereinbarungswidriger Kostenverteilungsänderungsbeschluss erzeugt trotz Bestandskraft keine Bindung für einen Sonderumlage-Folgebeschluss Normenkette §§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3, 5 Nr. 2, 23 Abs. 4 und 24 Abs. 6 WEG Kommentar Vorliegend war vereinbart, dass zur Gültigkeit eines Beschlus...mehr

Leitsatz Fehlerhafte Abrechnung einer Sonderumlage als "Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage" Normenkette § 28 Abs. 3 WEG Kommentar Es widerspricht einer ordnungsgemäßen Abrechnung, eine Sonderumlage für konkrete Sanierungsmaßnahmen, die im gleichen Wirtschaftsjahr erhoben und zweckentsprechend verbraucht wurde, als "Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage" in der Jahresabrechn...mehr

Leitsatz Ansprüche auf Wohngeldzahlung gehören zum Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft Keine Erstattungsfähigkeit der Erhöhungsgebühr bei Vertretung der Gemeinschaft Keine Terminsgebühr bei Entscheidung ohne mündliche Verhandlung nach Hauptsacheerledigung Normenkette § 43 Abs. 1 WEG; § 2 Abs. 2 Satz 1 RVG; § 128 Abs. 4 ZPO Kommentar Das verselbstständigte Verwaltungsvermögen ei...mehr

Leitsatz Mit bestrittenen Forderungen nach § 14 Nr. 4 WEG kann grds. nicht gegenüber Hausgeldzahlungsverpflichtungen (einschließlich Sonderumlagebeitragszahlungen) aufgerechnet werden Normenkette §§ 14 Nr. 4, 16 Abs. 2, 28 Abs. 1 und 3 WEG Kommentar Auch die Forderung eines Wohnungseigentümers aus § 14 Nr. 4 WEG (Schadensersatz) unterfällt in aller Regel dem Verbot der Aufrech...mehr

Leitsatz Fassadensanierung als (nachteilige) bauliche Veränderung (in Abgrenzung zu einer modernisierenden Instandsetzung) Freistellung von einer Kostenbeteiligung Normenkette §§ 15 Abs. 2, 16 Abs. 2, Abs. 3 Satz 2, 21 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG a. F. Kommentar Es ist zwar allgemein anerkannt, dass ordnungsgemäße (modernisierende) Instandsetzungen des gemeinschaftlichen Eigentums ni...mehr

Leitsatz Sonderumlage für die Bezahlung von Rechtsanwaltskosten nur dann gültig beschließbar, wenn der Verband Kostenschuldner ist Normenkette §§ 16, 21 WEG a. F. Kommentar Ein Beschluss über eine nach Miteigentumsanteilen zu leistende Sonderumlage zur Bezahlung offener Rechtsanwaltskosten entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn diese Kosten von der Wohnungseigent...mehr

Leitsatz Ein Beschluss über eine Sonderumlage, die nach Miteigentumsanteilen zu erbringen ist, zur Bezahlung offener Rechtsanwaltskosten entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn diese Kosten von der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband geschuldet werden. Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten unter anderem eine Sonderumlage zur Begleichung von Rechtsanwaltsko...mehr

Leitsatz Wohngeldhaftung auch des Eigentümers neben dem Zwangsverwalter Kostenverteilung Sonderumlage (Errechenbarkeit kann genügen) Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 1, 2 und 5 WEG a. F.; § 155 Abs. 1 ZVG Kommentar Für die nach Anordnung der Zwangsverwaltung fällig werdenden Wohngeldforderungen kann neben dem Zwangsverwalter auch der Eigentümer der zwangsverwalteten Wohnung in...mehr

Leitsatz Für die nach Anordnung der Zwangsverwaltung fällig werdenden Wohngeldforderungen kann neben dem Zwangsverwalter auch der Eigentümer der zwangsverwalteten Wohnung in Anspruch genommen werden. Fakten: Die Anordnung der Zwangsverwaltung für eine Eigentumswohnung hat zur Folge, dass der Zwangsverwalter für Wohngeldansprüche, die nach Anordnung der Zwangsverwaltung fällig...mehr

Leitsatz Im Fall anstehender größerer Instandsetzungsmaßnahmen (hier: Maßnahmen nach dem Bundesbodenschutzgesetz wegen eines kontaminierten Grundstücks) können beschlussgemäß ein technischer Sachverständiger und ein Rechtsanwalt zu Beratungszwecken beauftragt werden Die Honorare für diese Sonderfachleute können grds. auch der Instandhaltungsrücklage entnommen werden Normenket...mehr

Leitsatz Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auc...mehr