Fachbeiträge & Kommentare zu Teileigentum

Rz. 21 Die Vereinbarung eines Festpreises, der die im vorliegenden Mustervertrag genannten Kosten enthält, ist bei Bauträgerverträgen üblich.[31] Sind Erschließungskosten vom Bauträger zu tragen, d.h. sind sie im Kaufpreis enthalten, besteht für den Erwerber das Risiko, dass er später für diese Kosten in Anspruch genommen wird und ein Rückgriff gegen den Bauträger scheitert....mehr

Rz. 81 Die Belastung des ganzen WE-Grundstücks durch alle WEer ist nach allgemeinen Grundsätzen zulässig. Dienstbarkeiten, die ihrer Natur nach nicht an einzelnem WE-Recht, sondern nur am Grundstück als Ganzem bestehen können, sind in Abteilung II jedes einzelnen Wohnungsgrundbuchs mit Hinweis darauf einzutragen, dass das Recht am ganzen Grundstück besteht (§ 4 WGV).[349] Rz...mehr

Rz. 118 Die Aufhebung des Sondernutzungsrechts kann nicht ohne oder gegen den Willen des begünstigten Wohnungseigentümer und der an diesem WE-Recht dinglichen Berechtigten erfolgen.[530] Die Aufgabe- bzw. Zustimmungserklärung in der Form des § 29 GBO und die Eintragung der Aufhebung im Grundbuch bedürfen der Zustimmung der übrigen WEer[531] und der eingetragenen Auflassungsb...mehr

Rz. 9 Der Bauträgervertrag ist beurkundungspflichtig gem. § 311b Abs. 1 BGB. Beurkundet werden müssen alle Vereinbarungen des schuldrechtlichen Veräußerungsgeschäfts, auch die Baubeschreibung. Nicht zum Grundstücksgeschäft gehörende Vereinbarungen müssen dann mit beurkundet werden, wenn sie mit dem Grundstücksgeschäft "stehen und fallen". Hierfür reicht eine einseitige Abhän...mehr

Rz. 96 Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde im Jahre 2005 durch ein obiter dictum des BGH[406] als parteifähig anerkannt. Der Gesetzgeber folgte dem im Rahmen der WEG-Reform 2007 mit Neuregelung des § 10 WEG, der weitgehend die selbstständige Teilnahme am Rechtsverkehr zuließ. Durch das WEMoG 2020 wurde die WEG-Gemeinschaft gegenüber den Miteigentümern durch § 9a WEG wei...mehr

Rz. 4 Es muss sich um ein Grundstück oder Erbbaurecht handeln. Gleichzustellen sind Miteigentumsbruchteile, auch Wohnungseigentum und Teileigentum, und die Gesamthandsberechtigung an einem solchen Eigentumsbruchteil.[4] Für Grundpfandrechte gilt dasselbe wegen § 37 GBO. Für Reallasten, vererbliche Vorkaufsrechte und Pfandrechte an Grundpfandrechten oder Vormerkungen besteht ...mehr

Rz. 106 Zur Regelung der internen Rechtsbeziehung besteht grundsätzlich Vertragsfreiheit, mit folgenden Ausnahmen:mehr

Rz. 35 Ein Balkon einer Wohnung gehört zu deren Sondereigentum. Konstruktive Teile wie Außenwände und Giebelseiten sind aber zwingend Gemeinschaftseigentum.[146] Balkone können auch Gemeinschaftseigentum sein, auch wenn sie nur von einer Wohnung aus zugänglich sind.[147] Ebenerdige Terrassen und Dachterrassen, die von verschiedenen Wohnungen aus zugänglich sind und keinen um...mehr

Rz. 52 Führen auch die Auslegung bzw. Umdeutung der Eintragung (vgl. Rdn 9 ff.) nicht zu einer eindeutigen Feststellung des Inhalts und Umfangs des Rechts, so ist sie inhaltlich unzulässig.[193] Soweit der Eintragungsinhalt jedoch bestimmbar ist, ist keine Löschung durchzuführen, sinnvoll ist jedoch zur Vermeidung von Zweifeln die Anbringung eines Klarstellungsvermerks.[194]...mehr

Rz. 17 § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 verlangt als allgemeine Voraussetzung der Kaufpreisfälligkeit das Vorliegen der Baugenehmigung oder, wenn eine Baugenehmigung nicht oder nicht zwingend vorgesehen ist, eine Bestätigung der zuständigen Behörde, dass die Baugenehmigung als erteilt gilt oder nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Vorhaben begonnen werden darf. Ist eine solche ...mehr

Rz. 47 Dieser Begriff bezeichnet eine besondere Gemeinschaftsform von Sondereigentum an einem Raum oder sonstigen sondereigentumsfähigen Gegenständen, die den Eigentümern von zwei oder mehreren, nicht jedoch allen Raumeinheiten als Bruchteilseigentum zustehen. Beispiele: gemeinsame Speicher oder Keller für zwei Eigentumswohnungen; nichttragende Wände zwischen zwei Wohnungen;...mehr

Rz. 105 Genügt materiell die einseitige Erklärung des Wohnungseigentümers, ist auch im Grundbuchverfahren nicht der Nachweis der Auflassung notwendig, sondern nur eine einseitige Erklärung in Form des § 29 GBO.[269] § 20 GBO gilt nicht für die Einräumung und Aufhebung von Sondereigentum gem. § 4 WEG (vgl. Rdn 7).mehr

Rz. 36 Mit den umfassenden Änderungen der §§ 705 ff. BGB ist die Teilrechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) seit 1.1.2024 gesetzlich geregelt (siehe Einl. § 4 Rdn 52 ff.). Der Begriff der Teilrechtsfähigkeit, der in der Anerkennung der Handelsgesellschaften durch § 124 HGB seinen Ursprung hat, darf nicht mit der Anerkennung als juristische Person verwechs...mehr

Rz. 22 Der Bauträger hat Interesse daran, dass der Erwerber seine Finanzierung nachweist. Sofern dieses nicht vor Abschluss des Bauträgervertrags geschieht, können dazu Regelungen in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Anders als im hier vorgeschlagenen Formular könnte ein Rücktrittsrecht des Bauträgers für den Fall vorgesehen werden, dass der Erwerber seine Finanzierung nic...mehr

Rz. 132 Die Dienstbarkeit entsteht materiell-rechtlich durch Einigung und Eintragung (§ 873 BGB). Nicht maßgeblich ist, ob der Grundstückseigentümer eine Entschädigung erhält. Diese ist als Kaufpreis des schuldrechtlichen Rechtskaufs anzusehen und nicht Teil des dinglichen Rechtsgeschäfts.[455] Die Einigung ist formlos möglich, für die Eintragungsbewilligung des Eigentümers g...mehr

Rz. 85 Eine Veräußerung des Miteigentumsanteils erstreckt sich auch auf das Sondereigentum (§ 6 Abs. 2 WEG), wirtschaftlich stellt das Sondereigentum den Hauptbestandteil des WE oder TE dar. Möglich ist die Veräußerung an mehrere Personen zu Bruchteilen[354] oder eines ideellen Bruchteils am WE, ferner, wenn das WE mehrere abgeschlossene Raumeinheiten umfasst, eines Bruchtei...mehr

Rz. 220 Durch die Zulassung einer parteiautonomen Festlegung des Güterstatuts soll den Eheleuten unter bewusster Durchbrechung des Unwandelbarkeitsgrundsatzes die Möglichkeit gegeben werden, das anwendbare Güterrecht an veränderte Lebens- bzw. Vermögensverhältnisse anzupassen. Demgemäß ist eine freie Rechtswahl nicht gestattet, sondern es werden nur bestimmte Rechtsordnungen...mehr

Rz. 151 Dieser deckt sich weitgehend mit der Grunddienstbarkeit. Auf das dort Aufgeführte wird verwiesen (vgl. Rdn 111 ff.). Zum positiven Handeln ist der Eigentümer nur im Rahmen einer Nebenpflicht verpflichtet.[537] Im Übrigen sind alle drei Belastungsarten zulässig, auch der dritte Tatbestand des § 1018 BGB.[538] Die einzelnen Arten können miteinander verbunden werden. Es...mehr

Rz. 67 Die Unterteilung eines WE-Rechtes in zwei oder mehrere in sich wiederum abgeschlossene, rechtlich selbstständige Raumeinheiten ohne Veräußerung von WE durch Teilungserklärung (§ 8 WEG) und Grundbucheintragung ist zulässig,[266] wenn alle im Sondereigentum stehenden Räume mit einem Miteigentumsanteil verbunden werden (Gebot der Komplettaufteilung).[267] Anderenfalls is...mehr

Rz. 2 Das BGB kennt Alleineigentum, Miteigentum nach Bruchteilen und Gesamthandseigentum. Objekte des Eigentums sind das Grundstück im Rechtssinne, Wohnungs- und Teileigentum nach WEG, grundstücksgleiche Rechte. Im Beitrittsgebiet gibt es das aus dem Recht der DDR fortgeführte selbstständige Gebäudeeigentum, in einzelnen Bundesländern ferner altrechtliches Stockwerkseigentum...mehr

Rz. 158 Gemäß § 142 BauGB kann die Gemeinde zur Behebung städtebaulicher Missstände (§ 136 BauGB) durch Satzung ein sog. förmlich festgelegtes Sanierungsbiet bestimmen. In diesem Gebiet ist der Grundstücksverkehr gem. § 144 BauGB erheblich eingeschränkt. Rz. 159 Genehmigungspflichtig sind im Sanierungsgebiet die in § 144 Abs. 1 und 2 BauGB bezeichneten Rechtsvorgänge, insbeso...mehr

Wegen der hier nicht aufgeführten Abkürzungen wird auf die Abkürzungshinweise in der Kommentierung, und auf Kirchner, Abkürzungsverzeichnis der Rechtssprache, 10. Auflage, Berlin 2021, verwiesen.mehr

Rz. 151 [Autor/Stand] Für die Erklärungsabgabe werden auch im Saarland aufgrund der Anlehnung an das Bundesmodell zahlreiche Daten benötigt. Einen Teil der erforderlichen Daten hat die saarländische Finanzverwaltung Ihren Steuerbürgern im Juni/Juli 2022 anhand eines Informationsschreibens zukommen lassen. Dieses enthält ein Datenblatt mit den wichtigsten für die Erklärungsab...mehr

Rz. 154 [Autor/Stand] Da das Saarländische Grundsteuergesetz eng an das Bundesmodell angelehnt ist, gelten neben den dortigen Erklärungspflichten auch die allgemeinen Anzeigepflichten des § 228 Abs. 2 – 6 BewG, denen die Steuerpflichtigen ohne Aufforderung des zuständigen Finanzamtes nachkommen müssen. Rz. 154.1 [Autor/Stand] Danach ist bspw. eine Änderung der tatsächlichen V...mehr

Rz. 216 Jeder Wohnungserbbauberechtigte muss Bruchteilsberechtigter am Erbbaurecht sein oder gleichzeitig werden. Eine Begründung ist auch am Gesamterbbaurecht möglich.[892] Die Begründung erfolgt gemäß §§ 3 oder 8 WEG durch Verbindung eines jeden Mitberechtigungsanteils mit Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (siehe Rdn 17).[893] Nach § 12 ErbbauRG ist Sondereigentum...mehr

Rz. 23 Der Bestimmtheitsgrundsatz zwingt zur genauen Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum und zwischen den Sondereigentumsbereichen der einzelnen Wohnungseigentümer. Sie erfolgt durch Gesetz (§§ 1 Abs. 5; 5 Abs. 1–3 WEG), den zum Grundbuchinhalt gemachten Vereinbarungen i.V.m. Aufteilungsplan (§§ 3; 7 Abs. 3; 4 Abs. 1 WEG), bauliche Abgeschlossenheit der Rau...mehr

Rz. 77 [Autor/Stand] Der angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks ergibt sich gem. § 195 Abs. 3 Satz 4 BewG durch die Multiplikation des Bodenwerts für das fiktiv unbelastete Grundstück nach § 179 BewG mit den von den Gutachterausschüssen für die jeweilige Grundstücksart ermittelten Liegenschaftszinssätzen nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 und 3 ...mehr

Rz. 79 Uneingeschränkt zulässig ist die Belastung mit Grundpfandrechten, Reallast, Nießbrauch, dinglichem Vorkaufsrecht;[332] schuldrechtliches Vorkaufsrecht ist nur als "Inhalt des Sondereigentums" eintragungsfähig.[333] Die Belastung von noch nicht gebildetem WE kann nicht als vorläufige Belastung des Miteigentumsanteils ausgelegt werden.[334] Mit Dienstbarkeiten ist eine B...mehr

Rz. 2 Soll er nach dem Tod des Allein-Eigentümers die Wohnung alleine weiter bewohnen können, bietet sich ein aufschiebend auf den Tod des Eigentümers befristetes Wohnrecht an, welches schon zu Lebzeiten durch Eintragung im Grundbuch nach § 1093 BGB abgesichert wird, wenn nicht schon eine Erb- oder Vermächtniseinsetzung erfolgt. Rz. 3 Erwerben die Partner eine Immobilie in Br...mehr

Rz. 26 Wohnungseigentum unterscheidet sich von sonstigen Eigentumsformen:mehr

Völlig zu Unrecht wird dem Grundstücks- und Grundbuchverfahrensrecht nachgesagt, es sei statisch und beinahe langweilig. Die zahlreichen Gesetzesänderungen seit Erscheinen der achten Auflage beweisen das Gegenteil. Die vorliegende neunte Auflage unseres umfassenden Kommentars zum Grundbuchrecht stellt in vielen Abschnitten und Vorschriften eine völlige Neubearbeitung dar. Ei...mehr

Rz. 33 Sondereigentum besteht an zu Wohnzwecken oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Sie sind dann Sondereigentum, wenn sie nach § 3 Abs. 1 oder § 8 WEG zum Sondereigentum bestimmt und nach Lage und Größe aus dem Aufteilungsplan ersichtlich und gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG genau bezeichnet sind. Zum Begriff der "Wohnung" und der "nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume" gil...mehr

Rz. 107 Zwingendes Recht der Gemeinschaftsordnung sind insbes. folgende Tatbestände:[443]mehr

Rz. 336 Für obligatorische Verträge, die ein dingliches Recht an einem Grundstück oder ein Recht zur Nutzung eines Grundstücks (vgl. insoweit aber Einschränkung in Art. 4 Abs. 1 lit. d Rom I-VO) zum Gegenstand haben, beruft Art. 4 Abs. 1 lit. c Rom I-VO vorrangig das Recht des Staates, in dem das Grundstück belegen ist, so dass Sachenrechtsstatut und Schuldvertragsstatut hie...mehr

Rz. 37 An Garagenstellplätzen in Gebäuden können die gleichen Eigentumsverhältnisse begründet werden wie an Einzelgaragen.[150] Ratsam ist in jedem Fall die Bestimmung eines jeden Garagenstellplatzes zu einem eigenen TE. Der Garagenstellplatz muss im Aufteilungsplan klar bestimmt sein. Sollen Garagen dennoch gemeinschaftliches Eigentum sein, so genügen für den Aufteilungspla...mehr

Rz. 52 Wurde die GbR unter Nennung der Gesellschaft vor dem 1.1.2024 als Berechtigte eingetragen, bleibt diese Eintragung wirksam und bestehen. Es erfolgt nach Art. 229 § 21 Abs. 2 S. 1 EGBGB keine Grundbuchberichtigung von Amts wegen. Satz 2 der Vorschrift verweist auf §§ 82 ff. GBO, wobei der Wortlaut der Norm insgesamt widersprüchlich klingt.[130] Die entscheidende Aussag...mehr

Rz. 16 Als allgemeine Voraussetzung der Kaufpreisfälligkeit verlangt § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 MaBV, dass die Freistellung des Vertragsgegenstandes von allen Grundpfandrechten, die der Eigentumsvormerkung im Range vorgehen oder gleichstehen und nicht vom Erwerber übernommen werden sollen, sichergestellt ist und zwar auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird. I...mehr

Rz. 109 Zusammenfassend können folgende Regelungen des WEG in der Gemeinschaftsordnung abbedungen oder abweichend geregelt werden:[481]mehr

Rz. 40 Konstruktive Teile des Gebäudes, z.B. Fundamente, tragende Wände,[162] Außenwände, Decken,[163] Dächer, Schornsteine, Brandmauern,[164] Außenputz,[165] Isolierschicht am Flachdach,[166] schwimmender Estrich,[167] Schließanlagen[168] sind zwingend Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG), auch wenn mehrere selbstständige Gebäude auf dem gleichen Grundstück stehen, z.B. E...mehr

Rz. 108 Zulässig sind Gemeinschaftsregelungen mit folgenden Inhalten:[457]mehr

Rz. 19 Die rechtliche Einheit von Grundstück, Gebäude und wesentlichen Gebäudebestandteilen (§§ 93, 94 BGB) ist nur im unumgänglich notwendigem Umfang durch das Sondereigentum durchbrochen[59] und durch zwingendes Recht gewahrt:mehr

Rz. 128 [Autor/Stand] Die Regelung des § 1 Abs. 2 GrSt-Saar dient der gesetzlichen Klarstellung, dass Bezugsgröße für die bundesgesetzlichen Ermäßigungstatbestände im § 15 Abs. 2 bis 5 GrStG die landesspezifischen Grundsteuermesszahlen sind. Damit soll sichergestellt werden, dass die bundesgesetzliche Förderung im gleichen Verhältnis auch im Saarland gilt. Folglich sind für ...mehr

Rz. 124 Eine Inhaltsprüfung obliegt dem Grundbuchamt für die Regelungen, die gem. § 10 Abs. 3 WEG durch Grundbucheintragung verdinglicht werden sollen.[575] Verstöße gegen zwingendes Recht, die die Nichtigkeit zur Folge hätten (§ 134 BGB), sind zu beanstanden.[576] Ist auch nur eine Regelung der Gemeinschaftsordnung unwirksam, so kann die Eintragung insgesamt nicht vorgenomm...mehr

Rz. 42 Recht im Sinne des § 19 GBO ist das grundbuchmäßige Recht im Sinne der GBO. Es kann mit dem "Recht im Sinne des BGB" und mit dem "Buchrecht" identisch sein, muss es aber nicht. Rz. 43 Hat die Eintragung für den einen Teil nur einen rechtlichen Vorteil und für den anderen einen rechtlichen Verlust zur Folge (z.B. bei der Eintragung einer Dienstbarkeit), ist nur das Rech...mehr

Rz. 60 Die Zustimmung dinglich Berechtigter am Grundstück ist nur notwendig, soweit die dinglich Berechtigten davon betroffen werden oder möglicherweise nachteilig berührt werden können.[235] Wurde die Zustimmung erteilt und vorgelegt, so wirkt sie gegen Sonderrechtsnachfolger; jedoch ist deren gutgläubiger Erwerb im Vertrauen auf den Rechtszustand des Grundbuchs möglich.[23...mehr

Rz. 3 Das Altenteil wird vielfach gesetzlich erwähnt, jedoch nicht legal definiert (Art. 96 EGBGB, § 49, § 9 EGZVG, § 850b Abs. 1 Nr. 3 ZPO, § 23 Nr. 2 lit. g GVG).[4] Das Altenteil wird regional unterschiedlich auch als Leibgeding, Leibzucht oder Auszug bezeichnet. Rechtsgeschichtlich hat es seine Grundlage als vorwiegend in ländlichen Gebieten vertragliches Rechtsinstitut,...mehr

Rz. 119 Die Eintragung in das Grundbuch setzt das Vorliegen einer Eintragungsbewilligung und der Anlagen, bestehend in Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie etwa erforderlicher Genehmigungen voraus.[536] Im Zeitpunkt des Eingangs beim Grundbuchamt brauchen die Beteiligten nach § 3 WEG noch nicht Miteigentümer des Grundstücks zu sein. Es genügt, wenn sich ...mehr

Rz. 197 Der Erbbauzins wird regelmäßig durch eine Reallast am Erbbaurecht gesichert, [827] die in wiederkehrenden Geldleistungen[828] an den jeweiligen Eigentümer des Erbbaugrundstücks besteht (§ 9 Abs. 1 ErbbauRG), daher nicht dem jeweiligen Inhaber eines Miteigentumsanteils am Erbbaurechtsgrundstück zugewiesen werden kann,[829] vom Gesetz nicht zwingend vorgeschrieben ist[8...mehr

Rz. 135 Die Dienstbarkeit erlischt durch Aufgabeerklärung und Löschung (§ 875 BGB) am Blatt des dienenden Grundstücks. Das Erlöschen einer Dienstbarkeit bei Teilung des belasteten Grundstücks setzt voraus, dass der Berechtigte nicht nur tatsächlich, sondern nach dem Rechtsinhalt der Dienstbarkeit oder aufgrund rechtsgeschäftlich vereinbarter Ausübungsregelung dauernd rechtli...mehr

Rz. 3 Während der Wortlaut des § 890 Abs. 2 BGB nur die Zuschreibung eines Grundstücks zu einem anderen vorsieht, haben Literatur und Rechtsprechung die Möglichkeiten der Zuschreibung darüber hinaus noch erheblich ausgeweitet. Es sind folgende Fälle denkbar:[3] Rz. 4 Grundstück mit Grundstück: Dies ist der Normalfall des § 890 Abs. 2 BGB;[4] Größe und wirtschaftliche Bedeutun...mehr