Fachbeiträge & Kommentare zu Urteil

Eine Beeinträchtigung liegt vor, wenn Schutzzwecke des Denkmalschutzes durch die Maßnahmen gestört oder vereitelt werden können.[1] Der Begriff der Substanzbeeinträchtigung im Sinne des Denkmalschutzes ist weit auszulegen. Er erfasst jede bauliche Maßnahme, die den bestehenden Zustand des Gebäudes abändert, was auch für Erhaltungsmaßnahmen gilt.[2] Das geschützte Objekt muss ...mehr

Ihrem Wesen nach stellt die Mieterhöhungserklärung des Vermieters eine einseitige Gestaltungserklärung dar. Sie ist also nicht von der Zustimmung des Mieters abhängig. Vor diesem Hintergrund muss sie inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen genügen. Genügt sie diesen nicht, ist sie unwirksam. Zunächst muss der Vermieter in seiner Mieterhöhungserklärung deutlich machen, dass...mehr

In den letzten Jahren haben vor allem 2 Entscheidungen des EuGH zur Richtlinie 93/104/EG betreffend Bereitschaftsdienste sowohl das ArbZG als auch die zugrunde liegende Richtlinie 2003/88/EG nachhaltig beeinflusst.[1] In beiden Urteilen, die den ärztlichen Bereitschaftsdienst in Spanien und Deutschland betrafen, stellte der EuGH fest, dass der Bereitschaftsdienst Arbeitszeit...mehr

Voraussetzung für die Anwendung der für den Arbeitgeber kostengünstigen Regelung der Bereitschaftszeiten für Hausmeisterinnen und Hausmeister (und ebenso in der Grundregelung des § 9 und in der weiteren Regelung im Buchst. A des Anhangs zu § 9 im Rettungsdienst und in Leitstellen) ist, dass in die Arbeitszeit regelmäßig und in nicht unerheblichem Umfang Bereitschaftszeiten fall...mehr

Die Einschränkung des Schuldzinsenabzugs gilt bei einem betrieblichen Darlehen, das für den Wareneinkauf oder allgemein zur Verbesserung der Finanzkraft aufgenommen wird (= Betriebsmittelkredit). Hier ist die Regelung des § 4 Abs. 4a EStG anzuwenden. Bei der Einschränkung des Schuldzinsenabzugs ist Folgendes zu beachten: Wurden Überentnahmen getätigt, ist der Abzug der betrie...mehr

Die Höhe der Sonderumlage orientiert sich am Finanzierungsbedarf, wobei hinsichtlich der entsprechenden Prognose ein großzügiger Beurteilungsspielraum besteht und zu erwartende Beitragsausfälle einzelner Wohnungseigentümer berücksichtigt werden können.[1]mehr

Die Neuregelungen des GEG haben eine Erweiterung des Katalogs der Modernisierungsmaßnahmen des § 555b BGB erforderlich gemacht. Als Modernisierungsmaßnahme gilt nach § 555b Nr. 1a BGB auch eine bauliche Veränderung, durch die mittels Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme in einem Gebäude die Anforderungen des § 71 GEG erfüllt werden. Wird ...mehr

Anders als im Fall der Erkrankung während des Erholungsurlaubs trägt während eines beantragten und gewährten Zeitausgleichs vom Arbeitszeitkonto grundsätzlich die/der Beschäftigte das Risiko, im Zeitraum des gewährten Zeitausgleichs arbeitsunfähig zu erkranken; der Arbeitgeber hat den Anspruch auf Zeitausgleich bereits durch die Gewährung des Ausgleichs erfüllt.[1] Bei Arbei...mehr

In vielen Fällen wird in der Praxis durch eine entsprechende Gestaltung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dem Charakter einer Mehrhausanlage dadurch Rechnung getragen, dass haus- bzw. gebäudebezogen Untergemeinschaften gebildet werden, die auch mit eigenen Beschlusskompetenzen ausgestattet sind. Praxis-Beispiel Weitestmöglich getrennte Verwaltung "Die einzelnen Hä...mehr

Dachkonstruktionen historischer Bauten und besonders prägende Dachelemente, wie etwa Gauben, unterliegen regelmäßig dem Denkmalschutz.[1]mehr

Auch im Rahmen einer Darlehensaufnahme gewinnt § 9a Abs. 4 WEG an Bedeutung. § 9a Abs. 4 WEG regelt eine teilschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Danach haften die einzelnen Wohnungseigentümer Gläubigern der Gemeinschaft gegenüber unmittelbar – der Höhe nach anteilig beschränkt auf ihren jeweiligen Mitei...mehr

Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB muss die Modernisierungsankündigung Angaben enthalten über: die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c BGB verlangt werden ...mehr

In wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht ist zu beachten, dass auch im Fall der Bildung von Untergemeinschaften stets die Gesamtgemeinschaft verpflichtet bleibt, weil Untergemeinschaften nicht rechtsfähig sind.[1] Dies gilt unabhängig davon, ob der Charakter der Mehrhausanlage in der Gemeinschaftsordnung berücksichtigt wurde oder die Gemeinschaftsordnung keine besonderen Reg...mehr

Für jeden anderen, der das Transparenzregister einsehen möchte, wird es schwierig, dieses einzusehen. Zwischen dem 1.8.2021 und dem 22.11.2022 war dies zwar – sogar ohne Nachweis eines "berechtigten Interesses" – möglich (§ 23 Abs. 1 Nr. 3 GwG). Dem hat der EuGH aber mit seiner Entscheidung aus November 2022 aus Gründen des Schutzes persönlicher Daten einen Riegel vorgeschob...mehr

Praktische Auswirkungen hat der Meinungsstreit im Ergebnis jedoch auf die Finanzierung derartiger Maßnahmen. Geht man mit der wohl h. M. davon aus, dass Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung als bauliche Veränderung unter die Bestimmung des § 20 Abs. 1 WEG zu subsumieren sind, kommt eine Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage wohl nicht infrage, wobei auch das noch nicht...mehr

Nach § 559 Abs. 3 BGB sind die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen, die von der Modernisierungsmaßnahme betroffen sind. Der Umlagemaßstab muss dabei der Billigkeit entsprechen. Keiner der Mieter darf unberechtigt bevorzugt oder benachteiligt werden – aus welchen Gründen auch immer.[1] So ist selbstverständlich auch die vom V...mehr

Kurzfristige Geldeinzahlungen vor Jahresende stellen einen Gestaltungsmissbrauch dar, helfen also nicht weiter. Der Bundesfinanzhof[1] hat entschieden, dass die kurzfristige Einzahlung von Geld auf ein betriebliches Konto einen Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten[2] darstellt, wenn sie allein dazu dienen soll, die Hinzurechnung nach § 4 Abs. 4a EStG nicht abziehbarer Sch...mehr

In dem durch das WEMoG reformierten Recht bestimmt § 20 Abs. 1 WEG, dass alles, was über die bloße Erhaltung hinausgeht, eine bauliche Veränderung darstellt. Nach der Gesetzesbegründung gilt dies auch für Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung.[1] Diese Auffassung teilt auch die herrschende Meinung.[2] Andere sind der Auffassung, Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung st...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, wenn ihm hierdurch kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Geht die Einwirkun...mehr

Auch für den Fall, dass sich die Wohnungseigentümer dafür entscheiden, Heizenergie künftig über eine oder mehrere Wärmepumpen zu gewinnen, muss geklärt sein, an welcher Stelle diese installiert werden können. Regelmäßig sind an Außenanlagen Sondernutzungsrechte zugunsten von Wohnungseigentümern begründet, wenn nicht sogar Sondereigentum gebildet ist. Die Begründung von Sonde...mehr

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat nach § 15 Nr. 1 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern u. a. die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu dulden. Da nach öffentlichem Recht erforderliche Baumaßnahmen Erhaltungsmaßnahmen i. S. v. § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG darstellen,[1] besteht also eine gene...mehr

§ 559 Abs. 1 BGB stellt hinsichtlich der Modernisierungsmieterhöhung auf eine durchgeführte Maßnahme der Modernisierung ab. Bevor also die Modernisierungsmaßnahme nicht abgeschlossen ist, kann auch keine Mieterhöhung geltend gemacht werden. Die Mieterhöhungserklärung selbst ist eine einseitige empfangsbedürftige Gestaltungserklärung. Sie muss bei einer Mehrheit von Mietern g...mehr

Bei Fassadenerhaltungsmaßnahmen, die nach den Vorgaben des GEG eine Dämmung erforderlich machen, sind stets Bauteile betroffen, die das Gesamtbild eines Gebäudes prägen, weshalb es in der Regel nicht möglich ist, Veränderungen unter Berücksichtigung denkmalschutzrechtlicher Vorgaben durchzuführen.[1] Dies hat allerdings nicht automatisch zur Folge, dass die Erfüllung der GEG...mehr

Im Fall der modernisierenden Erhaltung bzw. Instandsetzung muss der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vornehmen. Aus der Mieterhöhungserklärung muss hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten erspart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anfor...mehr

Begriff Lädt ein Arbeitgeber anlässlich eines Arbeitnehmergeburtstags Geschäftsfreunde, Repräsentanten, Vertreter von Verbänden und Berufsorganisationen oder auch Arbeitskollegen des Arbeitnehmers zu einem Empfang ein, ist immer unter Berücksichtigung des Einzelfalls zu entscheiden, ob es sich um eine betriebliche Veranstaltung des Arbeitgebers oder im engeren Sinne um eine ...mehr

Da die Modernisierungsmaßnahme ohnehin nach § 555c BGB dem Mieter anzukündigen ist und dabei ohnehin die Art und der voraussichtliche Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen zu beschreiben ist und auch bereits Angaben über den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine solche verlangt wird, zu machen sind, kann der Vermieter in seiner Mieterhöhungse...mehr

Als Mehrarbeit werden im TVöD diejenigen Arbeitsstunden bezeichnet, die Teilzeitbeschäftigte über die vereinbarte regelmäßige Arbeitszeit hinaus bis zur regelmäßigen wöchentlichen Arbeitszeit von Vollbeschäftigten (§ 6 Abs. 1 Satz 1 TVöD) leisten, § 7 Abs. 6 TVöD. Mit dieser Definition haben die Tarifvertragsparteien klargestellt, dass bei Teilzeitbeschäftigten eine zuschlag...mehr

Insbesondere mit Blick auf einen Heizungsaustausch hat der BGH[1] längst klargestellt, dass der Vermieter keine Umbau- oder Nachrüstmaßnahmen seitens des Mieters zu dulden hat. In seiner insoweit maßgeblichen Entscheidung hat der BGH den Anspruch eines Mieters auf Einbau einer Etagenheizung in einer Altbauwohnung verneint. Der Vermieter hatte vor der Neuvermietung anderer Wo...mehr

Bis zu seiner Reformierung durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)[1] kannte das WEG den Begriff der "modernisierenden Instandsetzung" – seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 werden die beiden Begriffe "Instandhaltung" und "Instandsetzung" unter den Oberbegriff der "Erhaltung" subsumiert. Die modernisierende Instandsetzung wurde im alten WEG als Instands...mehr

Korrespondierend mit dem Erfordernis der Auftragsvergabe durch die Gesamtgemeinschaft, kann auch nur diese Mängelrechte gegenüber dem beauftragten Unternehmen geltend machen. Beschließen die Wohnungseigentümer, gegen den Unternehmer wegen des Vorliegens von Mängeln gerichtlich vorzugehen, genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Gesamtgemeinschaft, selbst wenn die an sich...mehr

Zwar verpflichtet das GEG mit Ausnahme von § 71n GEG den Verwalter nicht persönlich, grundsätzlich käme allerdings seine Haftung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 OWiG als gesetzlicher Vertreter der GdWE infrage. Da das GEG allerdings den Eigentümer verpflichtet, kann er unter den Voraussetzungen des § 14 Abs. 1 OWiG als Beteiligter einer Ordnungswidrigkeit der Wohnungseigentümer bußgel...mehr

Im Regelfall betreffen nach GEG erforderliche Maßnahmen alle Wohnungen. Wohl probatester Umlagemaßstab kann in all den Fällen, in denen alle Wohnungen von der Maßnahme profitieren bzw. betroffen sind, eine Umlage nach der beheizten Wohnfläche sein. Dies gilt im Fall von Dämmmaßnahmen an der Gebäudehülle oder der Kellerdecke unabhängig davon, ob einzelne Wohnungen in untersch...mehr

Sind die Voraussetzungen von § 106 Abs. 1 und Abs. 2 GEG erfüllt, sind getrennte Energieausweise auszustellen, soweit im einen wie im anderen Fall nicht lediglich eine Bagatellfläche vorliegt. Hinweis für Verwalter Sowohl Miet- als auch Wohnungseigentumsverwalter sollten die Entscheidung, ob ggf. die Voraussetzungen des § 106 GEG vorliegen – weshalb es sowohl eines Energieau...mehr

Der Mieter hat sämtliche Maßnahmen zu dulden, die in Erfüllung des GEG erforderlich sind, da sie aufgrund rechtlicher Verpflichtung erforderlich sind.[1] Rechtsgrundlage stellt hier § 555b Nr. 6 BGB dar. Hiernach gehören zu den vom Mieter zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen auch solche, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten ha...mehr

Gemäß § 16 Abs. 1 ArbZG ist der Arbeitgeber verpflichtet, einen Abdruck des Arbeitszeitgesetzes und der für den Betrieb geltenden (abweichenden) Tarifverträge und Betriebs- oder Dienstvereinbarungen an geeigneter Stelle im Betrieb zur Einsichtnahme auszulegen oder auszuhängen. Ferner hat der Arbeitgeber gem. § 16 Abs. 2 ArbZG die über die werktägliche Arbeitszeit des § 3 Satz...mehr

Bei sich unterhalb von Wohngebäuden befindlichen Tiefgaragen ist die zwischenzeitlich erfolgte Klarstellung von Bedeutung, dass bei entsprechender Bildung von Untergemeinschaften die Teileigentümer einer Tiefgarage die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen im Bereich der Tiefgarage auch im Hinblick auf tragende Bauteile zu tragen haben, die zugleich das Fundament der Wohngebäude bi...mehr

Die regelmäßige Arbeitszeit kann auf 5 Tage, aus notwendigen betrieblichen/dienstlichen Gründen auch auf 6 Tage verteilt werden, § 6 Abs. 1 Satz 3 TVöD. Auch hier steht die Erfüllung der wahrzunehmenden Aufgaben im Mittelpunkt. Die Verteilung erfolgt dabei auf "Tage", ist also nicht auf Wochentage oder Werktage beschränkt. Eine Einbeziehung des Samstags und des Sonntags als A...mehr

Im Vorfeld einer Beschlussfassung ist nicht vorauszusehen, wie viele Wohnungseigentümer für eine Maßnahme der baulichen Veränderung stimmen werden. Dies steht erst dann fest, wenn der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis verkündet hat. Hier stellt sich das Problem, dass Wohnungseigentümer u. U. unter der Voraussetzung zugestimmt haben, dass eine Kostenverteilung unter al...mehr

Musterschreiben: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter (hier: Fensteraustausch) Mietverhältnis Hauptstraße 26 in 40627 Düsseldorf (2. OG) Hier: Ankündigung baulicher Maßnahmen wegen Fensteraustauschs Sehr geehrte/r ________________________, wie Ihnen bekannt ist, besteht Instandsetzungsbedarf sowoh...mehr

Voraussetzung für die Zahlung der erhöhten Miete ist, dass die Modernisierungsmaßnahme vollständig abgeschlossen ist. Nicht Voraussetzung ist, dass der Vermieter schon die Kosten des entsprechend beauftragten Unternehmens ausgeglichen hat. Ist jedenfalls die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen, hat der Mieter die erhöhte Miete nach § 559b Abs. 2 BGB mit Beginn des 3. Monat...mehr

Richtet der Arbeitgeber eine Geburtstagsfeier für den Arbeitnehmer aus oder übernimmt er die Kosten für dieses Fest, liegt nur dann Arbeitslohn vor, wenn der Arbeitnehmer hierdurch eine objektive Bereicherung erfahren hat. Eine solche ist dann nicht gegeben, wenn die Bewirtung der Gäste anlässlich eines Festes des Arbeitgebers erfolgt. Ob ein Fest des Arbeitgebers oder aber ...mehr

Schuldner einer Sonderumlage ist zunächst jeder Wohnungseigentümer. Schuldner einer Sonderumlage ist aber auch jeder werdende Wohnungseigentümer. Insoweit fingiert § 8 Abs. 3 WEG die Eigentümerstellung des Ersterwerbers, wenn dieser einen Anspruch auf Übertragung von Sondereigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, dieser Anspruch durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist ...mehr

Das 3. Merkmal des Grundbegriffs der Überstunde stellt gegenüber BAT und BMT-G eine deutliche Ausweitung der Arbeitszeitflexibilität für den Arbeitgeber dar: Jede Arbeitsstunde, die über die für die Woche festgesetzten Arbeitsstunden hinausgeht, kann noch bis zum Ende der folgenden Kalenderwoche ausgeglichen werden. Erfolgt der Ausgleich, so liegt keine Überstunde und damit ...mehr

Musterschreiben: Modernisierungsmieterhöhung (hier: Fensteraustausch) [1] Mietverhältnis Blumenstr. 6, 80000 München, 2. OG links Hier: Mieterhöhung nach §§ 559, 559a BGB Sehr geehrte/r ________________________, wie Sie wissen, wurde im Zeitraum vom 2.10.2024 bis 18.10.2024 in Ihrer Wohnung eine Modernisierung der Fenster durchgeführt....mehr

Gleitzeitmodelle werden im TVöD in der Protokollerklärung zu § 6 erwähnt, ohne dass für diese Modelle Regelungen aufgestellt werden. Die Tarifvertragsparteien haben insoweit die Gestaltungsfreiheit respektiert, im Rahmen derer die früheren Anwender von BAT und BMT-G solche Arbeitszeitmodelle entwickelt und in aller Regel zur beiderseitigen Zufriedenheit praktisch umgesetzt h...mehr

Wird die Ausstellung eines Energieausweises erforderlich, hat jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Erstellung eines Energieausweises. Allerdings stellt sich in den Übertragungsfällen die Frage, ob der betroffene Wohnungseigentümer den Energieausweis selbst und auf eigene Kosten erstellen lassen muss od...mehr

Die tarifvertragliche regelmäßige Arbeitszeit nach dem TVöD beträgt für die Beschäftigten des Bundes durchschnittlich 39 Stunden wöchentlich im gesamten Tarifgebiet (§ 6 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a TVöD). Für die Beschäftigten der kommunalen Verwaltungen und Unternehmen beträgt die regelmäßige Arbeitszeit im Tarifgebiet West durchschnittlich 39 Stunden wöchentlich, im Tarifgebie...mehr

Eine besondere Situation ergibt sich, wenn der Unternehmer keinen Gewinn, sondern einen Verlust erzielt hat. Durch den Verlust entstehen Überentnahmen selbst dann, wenn der Unternehmer im Verlustjahr keine Entnahmen getätigt hat. Für die Berechnung der Überentnahme ist zunächst vom einkommensteuerrechtlichen Gewinn auszugehen. Als "Gewinn" ist daher grundsätzlich auch ein Ver...mehr

Modernisierungsmaßnahmen enthalten häufig auch Elemente von Erhaltungsmaßnahmen. Kosten von Erhaltungsmaßnahmen können nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Das bringt § 559 Abs. 2 Satz 1 BGB zum Ausdruck. Insoweit können also keine Kosten angesetzt werden, die ohnehin für Erhaltungsmaßnahmen entstanden wären. Praxis-Beispiel Fassadenarbeiten Die Gebäudefassade des in den 196...mehr

RAin Dr. Alena Kirchinger[*] Die umsatzsteuerrechtliche Behandlung von Gremientätigkeiten hat mit dem EuGH-Urteil C-288/22 – TP eine weitere Präzisierung erfahren. Der Beitrag gibt eine kurze Einordnung der Entscheidung und deren Auswirkungen auf das nationale Recht.mehr