Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Es obliegt grundsätzlich dem Vermieter, die Rauchwarnmelder in den Räumlichkeiten ordnungsgemäß zu installieren, platzieren und einzustellen.[17] Sind in der Mietwohnung hingegen noch keine Rauchwarnmelder vorhanden, ist das eigenständige Einbauen von Rauchwarnmeldern durch einen Mieter erlaubt, da sie die Sicherheit der Mietsache erhöhen. Auch bei regelmäßiger Funktionskont...mehr

Wenn die Feuerwehr wegen signalgebenden Rauchwarnmeldern anrückt, ist es unter Umständen unvermeidlich, Türen oder Fenster aufzubrechen, damit die Einsatzkräfte so schnell wie möglich die Gefahrenlage im Gebäude einschätzen können. Richtet die Feuerwehr bei der Gefahrenabwehr einen Schaden an, hilft dem Eigentümer ein Ersatzanspruch nach dem Feuerwehrgesetz häufig nicht weit...mehr

Rz. 18 Wenn auch nicht gänzlich unbestritten,[25] können auch Mietzinsforderungen im Urkundenprozess durch Vorlage des Mietvertrages geltend gemacht werden.[26] Dies gilt sowohl für gewerbliche Mietverhältnisse als auch für Mietverhältnisse über Wohnraum.[27] Rz. 19 Der BGH hat mit seiner Entscheidung vom 10.3.1999[28] zunächst anerkannt, dass der Urkundenprozess für gewerbli...mehr

Rz. 14 Ebenfalls in den Bereich des Ermessens des Sozialhilfeträgers fällt die Entscheidung, in welchem Umfang und auf welche Art und Weise bzw. an wen die konkrete Leistung erfolgt. Rz. 15 Abs. 1 Satz 3 räumt der Verwaltung die Möglichkeit ein, Geldleistungen als nicht zurückzuzahlende Beihilfe oder als Darlehen zu vergeben. Hinsichtlich der allgemeinen Gesichtspunkte im Fal...mehr

Rz. 17 Hintergrund für die Regelung ist § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB , wonach eine (fristlose) Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzuges (vgl. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) unwirksam ist, wenn sich innerhalb von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage der Sozialhilfeträger bereit erklärt, den ausstehenden Mietzins zu begleichen....mehr

Rz. 8 Eine Gefährdung der Unterkunft des Berechtigten (i. S. d. Satzes 1) ist in Abgrenzung zur der engeren Vorschrift des Satzes 2 (drohende Wohnungslosigkeit) typischerweise schon dann gegeben, wenn nennenswerte Rückstände bei der Zahlung des Mietzinses oder der Nebenkosten aufgelaufen sind. Aber auch, wenn der Berechtigte mit der Zahlung von Raten für den Erwerb eines Eig...mehr

Rz. 24 Berendes, Zum Anspruch auf Übernahme von Energieschulden, info also 2008 S. 151. Crome, Zur Sittenwidrigkeit der Vereinbarung von privatrechtlichen Ratenzahlungsvereinbarungen zwischen Energieversorgungsunternehmen und Beziehern von Leistungen nach dem SGB II bzw. SGB XII, Sozialrecht aktuell 2015 S. 143. Deutscher Verein für öffentliche und private Fürsorge, Empfehlung...mehr

Rz. 11 Gemäß Abs. 1 Satz 1 ist der Sozialhilfeträger bei Vorliegen der oben dargestellten Voraussetzungen grundsätzlich berechtigt, nach pflichtgemäßem Ermessen (§ 39 SGB I) die notwendigen Leistungen zur Befreiung von den aufgelaufenen Schulden zu erbringen. Maßgebliche Kriterien sind insoweit insbesondere in §§ 1, 2 und § 16 geregelt. Denkbare (weitere) Gesichtspunkte im R...mehr

Rz. 5a Leistungsvoraussetzung ist neben einer Gefährdungs- oder Notlage (vgl. dazu Rz. 8 ff.), dass die Schuldübernahme zur Behebung der Gefährdungs- oder Notlage gerechtfertigt ist (dazu unten Rz. 10a ff.). Die Rechtfertigung der Schuldübernahme ist also ein eigenständiges Tatbestandsmerkmal (vgl. LSG Nordrhein-Westfalen, Beschluss v. 17.1.2014, L 9 SO 532/13 B ER Rz. 17; L...mehr

Schadenersatz nach § 280 Abs. 1 BGB scheidet mangels Pflichtverletzung der 83-jährigen Mieterin aus. Die Mieterin hat das Aufbrechen der Tür nicht zurechenbar veranlasst. Insbesondere stellt es keine Pflichtverletzung der Mieterin dar, dass sie sich schlafen gelegt hat und das Klingeln ihrer Besucherin nicht gehört hat. Auch eine Verletzung der Obhutspflicht der Mieterin, nä...mehr

Fallbeispiel Nachdem ein hilfloser Senior in seiner Mietwohnung gestürzt ist, konnte die Feuerwehr den alleinstehenden Herrn retten. Er stürzte durch einen Schwächeanfall in der Nacht bei einem Toilettengang und hatte ohne fremde Hilfe nicht mehr aufstehen können. Durch Hilferufe war ein Nachbar auf die Lage des Seniors aufmerksam geworden und hatte die Rettungsleitstelle al...mehr

Ein Entschädigungsanspruch kann sich auch aus dem Gesichtspunkt des enteignenden oder des enteignungsgleichen Eingriffs ergeben. Dieser Haftungsgrund muss durch die Feuerwehrgesetze ebenfalls nicht ausgeschlossen sein.[59] Etwas anderes kann nur dann angenommen werden, wenn das Feuerwehrgesetz eine umfassende Entschädigungsregelung enthält, sodass der Rückgriff auf die Recht...mehr

Der Leistungsbescheid wegen eines Feuerwehreinsatzes ist öffentlich-rechtlicher Natur. Er beruht regelmäßig auf einer kommunalen Satzung, die den Aufwendungs- und Kostenersatz für Einsätze und andere Leistungen der Feuerwehr regelt.[90] Ein öffentlich-rechtlicher Ersatzanspruch reicht für sich allein nicht aus, um Deckung aus den Allgemeinen Versicherungsbedingungen für die ...mehr

Fallbeispiel Die 83-jährige Mieterin eines Einfamilienhauses hatte unangekündigt Besuch erhalten, während sie sich einen Mittagsschlaf gönnte. Die ans Haus gebundene Seniorin reagierte dabei weder auf den schrillen Ton der Haustürklingel, noch konnte die Besucherin sie durch gleichzeitige Anrufe mit dem Mobilfunktelefon erreichen. Dabei meinte sie, ein Stöhnen aus dem Haus v...mehr

§ 904 S. 2 BGB gewährt dem Vermieter keinen direkten Anspruch gegen den Mieter. Einwirkungsrecht und Schadensersatzpflicht fallen i.d.R. in ein- und derselben Person zusammen. Ersatzpflichtig nach § 904 S. 2 BGB ist deshalb, nicht der Begünstigte, sondern der Einwirkende, also hier die eingreifende Feuerwehr. Auch ein Entschädigungsanspruch nach den Feuerwehrgesetzen richtet...mehr

Fallbeispiel Aus einem gemieteten Einfamilienhaus ertönten Hilfeschreie. Aufgrund dessen klingelte und klopfte ein besorgter Passant mehrmals an der Haustür und entschloss sich dann kurzerhand die Tür aufzubrechen, um dem vermeintlich in Not befindlichen Bewohner zu Hilfe zu kommen. Als er in die Wohnung eindringen konnte, kam ihm der alleinstehende Bewohner, der lediglich l...mehr

Im Fallbeispiel liegt die Konstellation vor, dass zugunsten der in Not geratenen Person zunächst ein erster Helfer (Alarmierender) auftritt, der seinerseits einen zweiten Helfer (Feuerwehr) einschaltet. In diesem Rahmen handelt der Alarmierende als berechtigter auftragsloser Geschäftsführer, der an sich gegenüber der Feuerwehr nicht als (vollmachtloser) Vertreter einen Vertr...mehr

Wird durch rechtmäßiges hoheitliches Handeln unmittelbar in den Eigentumsinhalt des Vermieters eingegriffen,[35] kommen neben einem möglichen Anspruch aus den Feuerwehrgesetzen der Länder, auch Ansprüche gegen die Feuerwehr nach § 904 S. 2 BGB und enteignendem Eingriff in Betracht. Hierbei geht ein Anspruch aus dem Feuerwehrgesetz einem Anspruch aus § 904 S. 2 BGB oder wegen...mehr

Rz. 50 Schriftform ist für die Ablehnungserklärung nicht erforderlich, aber sowohl den Zugang als auch die entsprechende Abgabe der Erklärung muss der Eintretende beweisen.[67] Demzufolge empfiehlt sich die Schriftform allein schon zur Beweissicherung. Hilfreich ist es auch, einen Zugangsnachweis aufzubewahren. Die Erklärung muss allen Vermietern zugehen. Besteht der Vermiete...mehr

Rz. 53 Der Vermieter muss nun nicht jeden Eintretenden akzeptieren. Die Grenzen werden dort gezogen, wo die Person des Eintretenden für den Vermieter eine Unzumutbarkeit darstellt.[72] 1. Form und Frist der Kündigung Rz. 54 Steht der Eintretende fest, hat der Vermieter die Möglichkeit, hierauf nach § 563 Abs. 4 BGB zu reagieren. Er kann seinerseits binnen Monatsfrist erklären,...mehr

Rz. 89 Besonders problematisch ist in diesen Fällen die Verwahrung der Nachlassgegenstände des Verstorbenen. Soweit der Vermieter wirksam sein Vermieterpfandrecht geltend gemacht hat, steht der Verwertung nichts entgegen. Vorsicht ist jedoch dennoch geboten: eine sorgfältige Dokumentation ist zu empfehlen. Ohne weiteres darf der Vermieter die Gegenstände nicht entsorgen, so ...mehr

Rz. 85 Die Fälle häufen sich, in denen der Erbe unbekannt bleibt. Immer mehr Menschen leben allein, so dass im Fall des Todes eines Menschen meist ein langer Zeitraum verstreicht, innerhalb der dem Vermieter die Erzielung von Mieteinnahmen unmöglich gemacht wird. Verfügt der Vermieter über eine Mietkaution, so ist lediglich ein Übergangszeitraum gesichert. Sind jedoch die Sch...mehr

Rz. 79 Fraglich ist, ob mit den Regelungen der §§ 563 ff. BGB tatsächlich sämtliche familiäre Härten abgefangen werden. Verneinend hierzu wird ausgeführt, dass insbesondere dort die Interessensgerechtigkeit leidet, wo Eltern für ihre Kinder eine Wohnung anmieten, weil diese auswärts studieren. Beispiel Der in Berlin lebende Mieter M mietet für seine in München studierende Toc...mehr

Rz. 68 Der Vermieter kann nach dem Tod des Mieters die Leistung einer Sicherheit verlangen, sofern der Verstorbene eine solche nicht geleistet hat. Beachtlich ist hierbei jedoch, dass er dieses Verlangen nicht durchsetzen kann, wenn der Vermieter das Mietverhältnis mit den Erben fortführt.[93] Da der Gesetzgeber dem Vermieter keine zeitlichen Vorgaben gemacht hat, kann dieser...mehr

Rz. 59 In der Praxis wird oft vergessen, dass die Sonderrechtsnachfolge für den Vermieter so wirkt wie ein Mieterwechsel. Demzufolge hat der Vermieter in diesem Fall eine Zwischenablesung vorzunehmen, um eine periodengenaue Abrechnung der Nebenkosten durchzuführen. Diese Zwischenablesung kann sich der Vermieter jedoch sparen, wenn der Mieterwechsel auf dem Weg des § 564 BGB e...mehr

Rz. 55 Die Kündigung darf nicht grundlos erfolgen. Vielmehr muss in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund für die Kündigung liegen. Entscheidend hierfür ist, ob es dem Vermieter zugemutet werden kann, das Mietverhältnis mit dem Eingetretenen oder den Eingetretenen fortzusetzen.[75] Treten mehrere Personen in das Mietverhältnis ein, so genügt das Vorliegen eines wic...mehr

Rz. 90 Erbt die Erbengemeinschaft ein Mietshaus, regt sich bei einzelnen Erben oft der Wunsch eine dieser Wohnungen nun für sich zu nutzen. Da liegt die Frage nach den Möglichkeiten einer Eigenbedarfskündigung für die Erbengemeinschaft nicht fern. Eine ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses mit der Begründung bestehenden Eigenbedarfs ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 2...mehr

Rz. 81 Benötigen die Erben für die Kündigung eine gesonderte Legitimation? Diese Frage wird häufig gestellt, insbesondere auf Seiten des Vermieters, denn dieser fordert regelmäßig eine solche, um sich zu vergewissern, dass er es auch tatsächlich mit den Erben zu tun hat. Er stellt sich dabei vor, dass die Erben die Kündigung nur dann aussprechen können, wenn sie sich auch du...mehr

Rz. 75 Denkbar ist die Konstellation, wonach mehrere Mieter einen Mietvertrag abgeschlossen haben, die nicht unter §§ 563, 563a BGB fallen und einer diese Mieter verstirbt. Eine ausdrückliche Bestimmung, wie in diesem Fall zu verfahren ist, gibt es nicht. Die Diskussion, wie mit diesen Fällen zu verfahren ist, bleibt nach wie vor kontrovers,[102] wobei eine Lösung immer unte...mehr

Rz. 87 Empfehlenswert ist daher, das Nachlassgericht zu informieren und eine Nachlasspflegschaft nach § 1961 BGB zugunsten der unbekannten Erben zu beantragen.[125] Das Nachlassgericht hat ihm Einsicht in die Nachlassakten zu gewähren, da er ein berechtigtes Interesse vorweisen kann. Zur Glaubhaftmachung reicht üblicherweise die Vorlage des Mietvertrags aus. Die Nachlasspfleg...mehr

Rz. 1 Sobald mehr als ein Erbe einen Nachlass antritt, bilden die Miterben eine Erbengemeinschaft. In der täglichen Beratungspraxis ergeben sich Fragestellungen für Erbengemeinschaften mit bestehenden Mietverhältnissen über Wohn- oder Gewerberaum daher sowohl aus Vermieter- als auch aus Mietersicht. Die Rechtsfolgen dieser Verträge regeln sich nicht alleine nach den §§ 1922 ...mehr

Rz. 49 Das Ablehnungsrecht steht den Eintrittsberechtigten Personen zu. Oft wird jedoch vergessen, dass der Eintritt in das Mietverhältnis grundsätzlich automatisch und somit ohne eigenes Zutun erfolgt. Verhindern können Ehegatte, Lebenspartner, das Kind, der Familien- oder Haushaltsangehörige diese Rechtsfolge nur, wenn dem Vermieter rechtzeitig erklärt wird, dass das Mietv...mehr

Rz. 107 Der Anwendungsbereich ist dort eröffnet, wo Mietverhältnisse betroffen sind, bei denen es nicht um Wohnraum geht (Grundstücke, bewegliche Sachen, Schiffe, Geschäftsräume). Das gilt insbesondere für Mietverhältnisse, die auf bestimmte Zeit eingegangen wurden oder bei denen die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert wurde.[163] Bei der Miete über Sachen besteht die Mög...mehr

Rz. 73 Der Wortlaut des Gesetzes gibt sowohl dem Vermieter als auch dem Erben ein Kündigungsrecht in die Hand. Die Kündigung ist binnen Monatsfrist und schriftlich (§ 568 BGB) zu erklären. Es handelt sich um eine außerordentliche Kündigung unabhängig davon, ob ein befristeter oder unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen wurde.[97] Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573d...mehr

Rz. 86 Dem Vermieter bleibt oft nichts anderes übrig, als alle zumutbaren Wege zu beschreiten, um die Erben selbst zu ermitteln. Kümmern sich vielleicht Nachbarn um die Abwicklung des Nachlasses, so ist zu empfehlen, sich mit diesen auf eine Kündigung des Mietverhältnisses zu verständigen. Erhält der Vermieter auf diesem Weg eine Kündigung, besteht zumindest die Chance, dass...mehr

Rz. 71 Damit § 564 BGB überhaupt angewandt werden kann, ist zuvor sicherzustellen, dass in das Mietverhältnis keine natürliche Person nach den Regeln der §§ 563, 563a BGB eingetreten ist, um insoweit die systematische Rangfolge des Gesetzes zu beachten. Voraussetzung für die Anwendung des § 564 S. 1 BGB ist weiter, dass der Mieter gestorben ist. Der Tod des Vermieters schlie...mehr

Rz. 96 Angesichts dieser Ausführungen wird deutlich, dass alleine das Bestreben, die Erbauseinandersetzung zu vollziehen, kein ausreichendes Kriterium ist, um eine Verwertungskündigung zu rechtfertigen. Die Konzeption der Erbengemeinschaft und deren konkrete Zusammensetzung mögen im Einzelfall die Verwaltung einer solchen Immobilie erschweren. Dies gilt insbesondere dann, wen...mehr

Rz. 104 Mit Vorsicht hat die Erbengemeinschaft zu agieren, wenn sie ein Mietshaus, welches sich im Nachlass befindet, veräußert und zugleich sicherstellen möchte, später nicht für die Rückgewähr von Sicherheitsleistungen in Anspruch genommen zu werden. Nach § 566a BGB gehen die Rechte und Pflichten aus einer Sicherheitsleistung des Mieters auf den Erwerber über, doch bleibt e...mehr

Rz. 105 Auch im Themenbereich des Mieterhöhungsverlangens ist für die Erbengemeinschaft ein kleiner Fallstrick versteckt. Das Mieterhöhungsverlangen muss nach §§ 558, 558a BGB in Textform abgegeben werden. Das Mieterhöhungsverlangen ist ein Antrag des Vermieters auf Abschluss eines veränderten Mietvertrags i.S.d. § 145 BGB, so dass die Zustimmung des Mieters als Annahmeerklä...mehr

Rz. 100 Für die Erbengemeinschaft bedeutet diese mietvertragliche Verpflichtung zur Anlage der Sicherheitsleistung in der Regel Folgendes: Tritt die Erbengemeinschaft in das Mietverhältnis ein, muss sie zunächst zwingend prüfen, ob die Kautionen erbracht sind. Ist dies der Fall, muss sichergestellt sein, dass die Kautionen getrennt vom übrigen Vermögen des vormaligen Vermiet...mehr

Rz. 54 Steht der Eintretende fest, hat der Vermieter die Möglichkeit, hierauf nach § 563 Abs. 4 BGB zu reagieren. Er kann seinerseits binnen Monatsfrist erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen möchte, so dass er das Mietverhältnis kündigt. Es gilt sodann die gesetzliche Kündigungsfrist nach § 573d Abs. 2 BGB. Treten mehrere Personen in das Mietverhältnis ein, so...mehr

Rz. 51 Die Berechnung der Monatsfrist erfolgt nach den §§ 187 bis 193 BGB. Auf eines sei in diesem Zusammenhang deutlich hingewiesen: Die Monatsfrist gilt nach dem Willen des Gesetzgebers für alle eintretende Personen, wobei es auf die jeweilige Kenntnis vom Tod des Mieters ankommt und der Fristenlauf somit sehr individuell verlaufen kann.[68] Problematisch ist ohne Frage, d...mehr

Rz. 58 Für den Mandanten ist die Unterscheidung in Erben und Vermächtnisnehmer meist neu. Sie sehen zunächst eine Ungleichbehandlung der Bedachten. Um Unverständnis und Vorbehalten zu begegnen, sollten ihnen die Anordnung und deren Vorteile erläutert werden. Formulierungsbeispiel: Erläuterung für den Mandanten zur Alleinerbenlösung Sie möchten mehrere Personen bedenken. Nach ...mehr

Rz. 11 Verstirbt der Vermieter und hinterlässt er mehrere Erben, so gehört das Grundstück und damit auch der Mietvertrag zum gemeinschaftlichen Vermögen der Erbengemeinschaft nach § 2032 BGB. I. Gegenstand des Mietvertrags Rz. 12 Gegenstand des Mietvertrags können nur Sachen i.S.d. § 90 BGB und deren Teile sein. Dem gleich stehen Tiere gem. § 90a BGB. Der Mietvertrag erstreckt...mehr

Rz. 98 Der Gesetzgeber fordert in § 551 Abs. 3 BGB, die Barkaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Das Vermögen ist getrennt vom übrigen Vermögen des Vermieters zu verwahren, um so die Kaution vor Zugriffen Dritter in das Vermögen des Vermieters zu schützen.[147] Dem Mieter steht nach § 771 ZPO d...mehr

Rz. 97 Der Mieter hat nach § 551 BGB eine Sicherheitsleistung zu erbringen. Für Wohnraummietverhältnisse gilt eine Begrenzung[142] auf das dreifache der monatlichen Grundmiete. Diese Obergrenze darf nicht überschritten werden, auch dann nicht, wenn mehrere Sicherheiten existieren, denn diese werden zusammengerechnet.[143] Die hinterlegte Sicherheitsleistung ist zu verzinsen,...mehr

Rz. 13 Die Erbengemeinschaft hat dem Mieter das Mietobjekt zu überlassen. Hierbei handelt es sich um eine Hauptleistungspflicht des Mietvertrags. Hinsichtlich der Pflichten aus dem Mietvertrag sind die Mitglieder der Erbengemeinschaft Gesamtschuldner nach §§ 2038, 427 BGB.[15] Kommt die Erbengemeinschaft ihrer Überlassungspflicht nicht oder nicht rechtzeitig nach, so haftet ...mehr

Rz. 93 Damit der Erbengemeinschaft ein Kündigungsgrund gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Seite steht, müsste sie ein berechtigtes Interesse zur Kündigung besitzen. Dieses liegt für den Vermieter üblicherweise dann vor, wenn er an der angemessenen Verwertung der Immobilie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses gehindert wird und hierdurch erhebliche Nachteile erleidet.[131...mehr

Rz. 82 Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft, so hat der Vermieter die Kündigung allen Miterben zu erklären. Dies gilt selbst dann, wenn nur einer der Miterben die Sache in Gebrauch hat.[120] Von diesem Grundsatz ist nur dann abzuweichen, wenn ein Empfangsbevollmächtigter, Nachlasspfleger, Nachlassinsolvenzverwalter oder Testamentsvollstrecker bestellt ist. Dann ist dies...mehr

Rz. 69 Treten beim Tod eines Mieters keine Mieter in das Mietverhältnis ein oder wird das Mietverhältnis nicht nach den Vorschriften des §§ 563, 563a BGB fortgesetzt, so wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Insoweit greift der Grundsatz der Universalsukzession ein und die Gesamtrechtsnachfolge nach §§ 1922 Abs. 1, 1967 Abs. 1 schließt sich an. Die Erben treten ...mehr