Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 1 Die öffentlich-rechtliche Stellung der Wohnungseigentümergemeinschaft und des einzelnen Wohnungseigentümers variiert stark nach den gesetzlichen Grundlagen und den verschiedenen landesrechtlichen Normen einschließlich kommunaler Satzungen. Generelle Aussagen lassen sich insofern nicht treffen; sie sind auch durch Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung kaum zufriede...mehr

Rz. 7 Im Sanierungsgebiet bedarf zwar nicht die Teilung nach dem WEG der Genehmigung gem. § 144 BauGB,[7] wohl aber jede spätere Veräußerung und – dies ist wichtig – auch Belastung des neu begründeten Wohnungseigentums.mehr

Rz. 54 Früher war es üblich, lange Kataloge der Verwalterbefugnisse in die Gemeinschaftsordnungen aufzunehmen. § 27 WEG regelt nunmehr, dass der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet ist, die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu treffen, über die eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer nicht geboten ist oder die...mehr

Rz. 82 Üblicherweise stellt sich das Problem der Sicherung weiterer Baumaßnahmen bei Neubauten. Rechtstechnisch geht es aber bei geplanten späteren Ausbauten oder Umbauten (zum Dachausbau vgl. auch unten § 6 Rdn 11 ff.) um dieselben Rechtsfragen. Die Erstreckung von Sondereigentum auf Freiflächen nach der WEG-Reform mit dem anschließenden Bau weiterer Gebäude auf diesen Frei...mehr

Rz. 105 Die ganz überwiegende Rechtsprechung und Literatur hatte mehr als ein halbes Jahrhundert die Rechtsträgereigenschaft der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verneint. Die teils in Fortführung der Bezeichnung der Zitterbeschlussentscheidung benannte "Jahrtausendentscheidung" des BGH vom 2.6.2005[188] hat auch insoweit einen grundlegenden Systemwechsel herbeigeführt, d...mehr

Rz. 11 Bei der Teilung muss die Größe der Miteigentumsanteile bestimmt werden. Das Gesetz enthält hierüber keine Bestimmung. Grundsätzlich können somit die Miteigentumsanteile nach freiem Ermessen festgelegt werden. Zu beachten ist jedoch, dass die Miteigentumsanteile mangels anderweitiger Regelung für die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten maßgeblich sind (§ 16 Abs. 2...mehr

Rz. 69 Mit der WEG-Novelle hatte der Gesetzgeber in § 10 Abs. 6 WEG a.F. die mit Beschluss des BGH vom 2.6.2005[127] anerkannte Teilrechtsfähigkeit sui generis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Gesetz verankert. Die WEG-Reform widmet der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nunmehr einen eigenen neuen Abschnitt 3. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 4 Die Voraussetzungen der Bildung eines Dauerwohnrechtes entsprechen denjenigen der normalen Aufteilung. Die Einheit muss in sich abgeschlossen sein, was des Nachweises durch eine baubehördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung bedarf (§ 32 WEG). Die Möglichkeit zu bestimmen, dass und in welchen Fällen Aufteilungsplan und Abgeschlossenheit von einem öffentlich bestellten ...mehr

Rz. 35 In der Konsequenz der Annäherung an die Rechtsstellung eines Alleineigentümers liegt die weitgehende Einräumung der Befugnis zur Vornahme baulicher Veränderungen. Bauliche Veränderungen, insbesondere im Hinblick auf Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge, barrierefreie Aus- und Umbauten, Maßnahmen des Einbruchsschutzes und zum Glasfaseranschluss sind nach der WEG-Refo...mehr

Rz. 26 Gem. § 3 Abs. 2 S. 2 WEG a.F. galten Garagenplätze als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich waren. Diese Regelung ist durch das WeMoG entfallen. Nunmehr gelten jegliche Stellplätze als Räume (§ 3 Abs. 1 S. 2 WEG) und sind sondereigentumsfähig. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um Einzelgaragen, Garagenstellplätze in Ti...mehr

Rz. 1 Muster 10.1: Zustimmung gem. § 12 WEG Muster 10.1: Zustimmung gem. § 12 WEG Der Verwalter der Wohnungseigentumsgemeinschaft _________________________ erteilt hiermit seine Zustimmung zu dem abgeschlossenen Veräußerungsgeschäft (siehe Rdn 2) gemäß Urkunde vom _________________________ – UR-Nr. _________________________ des Notars/der Notarin _________________________ Eine ...mehr

Rz. 30 Mehrfachparker kommen in verschiedenen Varianten vor. Entweder handelt es sich um Doppelgaragen mit oberem oder unterem Stellplatz. Teilweise finden sich verschiebbare Paletten. Bei abgeschlossenen Parkhäusern ist auch ein rotierendes System technisch verbreitet. An solchen einzelnen Stellplätzen konnte bisher nach h.M. mangels Abgeschlossenheit kein eigenständiges Te...mehr

Rz. 21 Grundsätzlich bedarf jede Vereinbarungsänderung der Zustimmung von dinglich Berechtigten, sofern ihre Rechte im Sinne der §§ 875 ff. BGB rechtlich betroffen sind. Gerade bei Großanlagen hat dies in der Vergangenheit zu langwierigen und kostenintensiven (beglaubigte Zustimmungen aller Gläubiger, Bearbeitungsgebühren der Banken) Vollzugshindernissen geführt. Eine gewiss...mehr

Rz. 38 Gem. § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 WEG oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält; zu dessen Inhalt siehe dort.mehr

Rz. 29 Die Abschreibung des Sondernutzungsrechtes bedarf der Zustimmung der eingetragenen Gläubiger des Verkäufers gemäß § 5 Abs. 4 S. 2 WEG i.V.m. §§ 875 f. BGB.[35]mehr

Rz. 86 § 28 Abs. 1 WEG sieht vor, dass die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen beschließen. Der Verwalter hat hierfür jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan hat darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben zu enthalten. Ist das Kalenderjahr abgelaufen, beschließen die Wohnu...mehr

Rz. 9 In entsprechender Anwendung des § 8 WEG kann nach allgemeiner Meinung ein Wohnungseigentümer durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt sein Wohnungseigentum ohne Zustimmung anderer Wohnungseigentümer unterteilen.[13] Wegen der Veränderung der räumlichen Abgeschlossenheit muss ein entsprechender neuer baubehördlich bescheinigter Aufteilungsplan vorliegen. Die Unterteil...mehr

Rz. 39 Muster 2.4: Blockweise Aufteilung Muster 2.4: Blockweise Aufteilung Verhandelt in _________________________ am _________________________ Vor mir, dem Notar _________________________ erschien heute Frau A, handelnd nicht für sich persönlich, sondern _________________________ für die Gesellschaft Grüner Wohnpark Falkenhorst GmbH & Co. KG _________________________. Sie erklärt...mehr

Rz. 48 Die Eigentümerversammlung ist nach der WEG-Reform nun unabhängig von der Anzahl der anwesenden Wohnungseigentümer beschlussfähig und entscheidet mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen, § 25 Abs. 1 WEG.mehr

Rz. 7 Viele professionelle Verwalter reichen nach ihrer Bestellung vorsorglich ein bereits gemäß § 26 Abs. 3 WEG beglaubigtes Protokoll zur ersten Grundakte der Anlage ein. Dies wird von den meisten Grundbuchämtern akzeptiert. Auf eine bloße entsprechende Mitteilung des Verwalters an den abwickelnden Notar sollte dieser sich aber nicht unbedingt verlassen. Es kommt durchaus ...mehr

Rz. 56 Der nachträgliche Einbau eines Fahrstuhles konnte bisher in der Regel nicht nach § 22 WEG a.F. beschlossen werden, sondern bedurfte einstimmiger Vereinbarung.[48] Nunmehr kann es sich um eine privilegierte Maßnahme zur Barrierereduzierung nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG handeln, so denn dessen Voraussetzungen vorliegen. Sofern nach dem Charakter der Anlage die Erricht...mehr

Rz. 25 Nach § 9a Abs. 1 S. 1 WEG kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen. Als rechtsfähiger Verband entsteht die Gemeinschaft bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 S. 2 WEG). Die früher problematische Frage, wie der aufteilende Eigentümer erforderliche Ver- und Entsorgungsverträge, die sich auf das gemei...mehr

Rz. 8 Zunächst einmal kann eine erst kürzlich erfolgte Verwalterbestellung angefochten worden sein. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann nach der Rechtsprechung nicht zum Verwalter bestellt werden;[5] dennoch geschieht dies gelegentlich.[6] Vor allem haben sich aber in den vergangenen Jahren hinsichtlich der nötigen Protokollunterschriften gemäß §§ 26 Abs. 3, 24 Abs. 6...mehr

Rz. 19 Wird durch die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung selbst der Spezialcharakter der Anlage festgeschrieben (vgl. Rdn 2), bedarf es möglichst detaillierter Benutzungsregelungen [11] (Umfang der Eigennutzung, Infrastruktur, laufende Wartung, Reinigung, Instandhaltung, Ver- und Entsorgung einschließlich aller Medien, Benutzungsordnung für Feriengäste, Vermietungsorg...mehr

Rz. 29 Das Muster wiederholt zum Teil den Gesetzeswortlaut. Baulichkeiten oder gesonderte Baukörper können auch insgesamt im Gemeinschaftseigentum verbleiben (§ 5 Abs. 3 WEG). Die WEG-Reform weicht die Systematik nunmehr insofern auf, als auf Teile des Grundstücks, das bisher immer zwingend Gemeinschaftseigentum war, nunmehr Sondereigentum erstreckt werden kann ("Annex-Sonde...mehr

Rz. 42 Zwei oder einer beschränkten Gruppe von Wohnungseigentümern kann nach h.M. nicht "Mitsondereigentum" an einzelnen Räumen oder Einrichtungen (z.B. Vorflur, Dachboden, Ver- und Entsorgungsleitungen, tragende Zwischenwand u.Ä.) unter Ausschluss der restlichen Wohnungseigentümer eingeräumt werden. Die Schaffung weiterer gesonderter Eigentumssphären außerhalb des Begriffsp...mehr

Rz. 3 Es ist kaum möglich, eine allgemein verwendbare Musterformulierung für eine Hausordnung zu entwerfen. Jede Hausordnung muss sich auf die konkrete Wohnanlage und deren Struktur ausrichten.[3] Die vorgestellte Musterformulierung bietet daher für die Praxis lediglich eine erste Orientierung.[4] Allgemein empfiehlt es sich, auf die Muster der örtlichen Grundeigentümer- und...mehr

Rz. 88 "Missratene" Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen sind leider relativ häufig. Schon bei erster Lektüre einer aus dem Grundbucharchiv besorgten alten Teilungserklärung ergibt sich oft der Schluss: Hier hat jemand nicht aufgepasst. Mal der für der Pläne verantwortliche Architekt, die Baubehörde, der aufteilende Eigentümer, der Notar, das Grundbuchamt, der Verw...mehr

Rz. 3 Muster 1.1: Teilungserklärung Muster 1.1: Teilungserklärung Ich bin/Die _________________________ GmbH ist Alleineigentümer (siehe Rdn 5) des Grundstücks _________________________ (siehe Rdn 6), das hiermit nach dem Wohnungseigentumsgesetz gem. § 8 WEG wie folgt aufgeteilt wird: 1. Miteigentumsanteil von ½ (siehe Rdn 7) verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung (sie...mehr

Rz. 2 Gesetzesstand Verordnung über die Anlegung und Führung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher Vom 01. August 1951 (BAnz 152 09. August 1951), amtl. Gliederungsnummer: 315–11–9 In der Fassung vom 24.01.1995 (BGBl I 1995, S. 134) Zuletzt geändert durch: Art. 8 WohnungseigentumsmodernisierungsG vom 16.10.2020 (BGBl I 2020, S. 2187) § 1 Für die gemäß § 7 Abs. 1, § 8 Abs. 2 de...mehr

Rz. 21 Eine besondere Ausprägung hat der Spezialcharakter von Anlagen in den letzten Jahren in der Form des "Betreuten Wohnens" gefunden. Ziel dieser Wohnform ist es, den Umzug älterer Menschen in Alten- und Pflegeheime zu verhindern, aber gleichwohl seniorengerechtes Wohnen zu ermöglichen.[13] Regelmäßig ist gewünscht, durch Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung eine B...mehr

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Rz. 38 Sowohl beim Fremd- wie Eigengrenzüberbau kann durch rechtsgeschäftliche Gestaltung der Baukörper auf dem Nachbargrundstück zum wesentlichen Bestandteil des Stammgrundstücks werden und somit der WEG-Teilung unterliegen (§ 1 Abs. 4, 5 WEG) als auch vertikale Grenzteilung herbeigeführt werden. Was zweckmäßig ist, hängt vom Einzelfall ab. Im Musterfall haben Grundstück I ...mehr

Rz. 15 Bei der Erstaufteilung müssen alle zu demselben Sondereigentum gehörenden Räume mit der gleichen Nummer bezeichnet werden (§ 7 Abs. 4 WEG). Soll also eine Raumzuordnung vor Erstanlegung der Grundbücher verändert werden, bedarf es einer neuen baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung (danach nicht, vgl. Rdn 17). Befinden sich die betroffenen Eigentumseinheiten im...mehr

Rz. 28 Wird ein bestehendes Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Ersterwerb weiterveräußert, findet § 8 Abs. 3 WEG keine Anwendung, d.h. der Erwerber ist nicht werdender Miteigentümer.[30] Aus Sicht der Gemeinschaft erfolgt der Eintritt des Erwerbers mit Eigentumsumschreibung. Daher ist in erster Linie eine schuldrechtliche Vereinbarung zum Innenverhältnis zwischen Veräußere...mehr

Rz. 26 Als Abweichung von diesem Grundsatz sieht § 12 Abs. 1 WEG vor, dass als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden kann, dass es zur Veräußerung der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder Dritter bedarf. Nach ganz h.M. darf eine solche Zustimmung aber nur aus wichtigem Grund in der Person des Erwerbers versagt werden.[25] Zumeist wird lediglich bezweckt, dass de...mehr

Rz. 5 Im Falle der Aufteilung nach § 8 WEG werden grundsätzlich sämtliche Belastungen in Abt. II und III des Grundbuches auf die neu zu bildenden Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher übertragen, bei Rechten in Abt. III zur Gesamthaft. Dabei gibt es entgegen Kesseler [2] keine Notwendigkeit der Zustimmung von Gläubigern (ein weiteres Beispiel für die dynamische Entwicklung d...mehr

Rz. 44 Zur Vermeidung von Krisensituationen ist auf eine solide interne Finanzverfassung der Gemeinschaft zu achten. Kernanliegen ist die Sicherung eines angemessenen Verwaltungsvermögens und die nötige Liquiditätsvorsorge. Das mit der WEG-Novelle eingeführte Rangvorrecht gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG hat immerhin die Sicherung der Durchsetzung von Ansprüchen der Gemeinschaft ...mehr

Rz. 11 Materiell-rechtlich ist eine Aufhebung der Teilung nur notwendig, wenn sich auf der Teilfläche Sondereigentum befindet (dazu vgl. § 9 Rdn 5 ff.).[12] Selbst wenn Sondernutzungsrechte an der Fläche bestehen, werden diese mit Vollzug der Veräußerung gegenstandslos.[13] Da alle Miteigentümer an der Veräußerung mitwirken müssen (vgl. oben Rdn 10), läge bereits hierin die ...mehr

Rz. 36 Bauplanungs- und bauordnungsrechtlich handelt es sich trotz WEG-Teilung weiterhin um ein einheitliches Grundstück. Dies kann zu Folgeproblemen führen, wenn einzelne Eigentümer ihr Ausbaurecht dergestalt ausgenutzt haben, dass die baurechtliche Ausnutzbarkeit des Grundstückes überproportional erschöpft ist.[22] Das gilt entsprechend für Baulasten zugunsten eines Nachba...mehr

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Rz. 2 Der Hinzuerwerb einer weiteren Grundstücksfläche bedarf sowohl der Form der §§ 311b Abs. 1, 925 BGB als auch des § 4 WEG. Der praktisch häufigste Fall ist, wie im Muster, der Erwerb von Gemeinden hinsichtlich nicht mehr benötigter Flächen für einen ursprünglich geplanten Straßenausbau, der nicht mehr durchgeführt wird (Straßengrundabtretung, zum umgekehrten Fall vgl. R...mehr

Rz. 4 Für die Einräumung von Sondereigentum gemäß § 3 WEG oder die Begründung von Wohnungseigentum gem. § 8 WEG bedarf es grundsätzlich keiner besonderen öffentlich-rechtlichen Genehmigung. Soweit einschlägig, gelten mit gewissen Modifikationen die allgemeinen auch für Grundstücke geltenden Regelungen. Für Fremdenverkehrs- (§ 22 BauGB) und Erhaltungssatzungsgebiete (§ 172 Ba...mehr

Rz. 50 § 25 Abs. 2 WEG folgt dem reinen Kopfprinzip, wonach jeder Eigentümer (nur) eine Stimme hat. Die Norm ist aber dispositiv.[38] Allerdings bestehen Schranken. Einem Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann nicht das Teilnahme- und Stimmrecht entzogen werden, denn bei diesen Rechten handelt es sich um Kernbereichsrechte des Wohnungseigen...mehr

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Rz. 2 Die Schaffung rechtlich selbstständig veräußerbarer und belastbarer Einheiten ist der wichtigste Grund, Wohnungseigentum zu begründen. Ferner bietet sich eine WEG-Teilung als Ersatzlösung für eine nicht mögliche oder unzweckmäßige reale Grundstücksteilung an (dazu näher Muster siehe Rdn 17, 35). Rz. 3 Soweit mit Aufteilungsbeschränkungen z.B. durch den bevorstehenden Er...mehr

Rz. 36 Die Aufnahme der Musterformulierung ist letztlich Geschmacksfrage, zu Warnzwecken aber oft gewünscht. Sinnvoll ist die Ergänzung um die ausdrückliche Regelung, dass die Entziehung des Eigentums bei gemeinschaftlichem Wohnungseigentum zuungunsten sämtlicher Mitberechtigter auch verlangt werden kann, sofern der Entziehungstatbestand nur in der Person eines Mitberechtigt...mehr

Rz. 56 Beispiele für Gebrauchsregelungen sind die Vergabe von Stellplätzen im Turnusver­fahren,[106] die Vermietung von Gemeinschaftseigentum,[107] Hausordnungen (vgl. § 6 Rdn 1 ff.) u.v.m., auch Nutzungsregelungen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorgaben, wie z.B. Kinderspielplätze, Feuerwehrzufahrt oder auch Abstellraumzuordnung.[108] Solche Vereinbarungen sind auch n...mehr

Rz. 27 Veräußerungsbeschränkungen können gem. § 12 Abs. 4 WEG seit der WEG-Novelle durch einfachen Mehrheitsbeschluss aufgehoben werden. Das WEMoG hat hieran nichts geändert. Diese Beschlusskompetenz gilt auch für Altfälle.[26] Durch das WEMoG ist jedoch die gesetzliche Regelung aufgehoben worden, wonach die Befugnis, die Veräußerungsbeschränkung aufzuheben, durch Vereinbaru...mehr

Rz. 2 Der Erlass einer Hausordnung unterliegt grundsätzlich der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung (§ 19 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Darüber hinaus kann die Hausordnung im Rahmen der Teilungserklärung als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung festgelegt werden. Wird so verfahren, sollte in jedem Fall klargestellt werden, ob die Hausordnung "Vereinbarungscharakter" ha...mehr