Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 17 Teilungsvertrag bzw. Teilungserklärung sind von der Gemeinschaftsordnung zu un­terscheiden. Gem. § 10 Abs. 1 WEG gelten für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die gesetzlichen Vorschriften. Nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer aber von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarung...mehr

1. Erforderlichkeit Rz. 2 Zur Verwalterzustimmung (vgl. § 3 Rdn 26):[1] Sowohl das schuldrechtliche Rechtsgeschäft als auch die Auflassung sind unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Manche Beteiligte stören sich am Erfordernis der Verwalterzustimmung in (oft älteren) Gemeinschaftsordnungen und empfinden diese als überflüssig oder lästig. Manche Käu...mehr

Rz. 6 Die Bildung gesonderter Abrechnungskreise ist – vorbehaltlich der zwingend gemeinschaftlichen Jahresabrechnung – zulässig. Weiterhin ist es möglich, den Untergemeinschaften spezielle Beschlusskompetenzen für solche Gelegenheiten einzuräumen, die lediglich ihre Untergemeinschaft betreffen.[9] Dies gilt insbesondere für bauliche Veränderungen, die sonst schnell an die Gr...mehr

Rz. 23 Das Muster spricht ausdrücklich von rein schuldrechtlichen Vereinbarungen. Diese sind flexibler, insbesondere wenn eine sich später als unzweckmäßig erweisende Nutzungsregelung geändert werden soll. Problematisch war hier die Rechtsnachfolge; durch schuldrechtliche Weitergabeverpflichtungen nebst entsprechender Schadensersatzbewehrung, Pacht- und Mietverträge, die auc...mehr

Rz. 11 Wie auch das Sondereigentum selbst, so kann auch ein Sondernutzungsrecht prinzipiell ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer unterteilt werden. Grenzen können sich allerdings aus der in der ursprünglichen Gemeinschaftsordnung getroffenen Nutzungsvereinbarung ergeben. Verändert sich durch die Unterteilung des Sondernutzungsrechtes der Nutzungscharakter, kann dies der...mehr

Rz. 37 Gem. § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteiles zu tragen (zur Bedeutung des Miteigentumsanteiles vgl. oben § 1 Rdn 44 ff.). Für bauliche Veränderungen gelten Sonderregelungen nach § 21 WEG. Vom Gesetz abweichende Verteilungsschlüssel sind immer ...mehr

Rz. 8 Die nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten erfolgt durch einseitige Erklärung des aufteilenden Eigentümers, solange er noch alleiniges Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Zur Eintragung in das Grundbuch ist daher ein Eintragungsantrag des aufteilenden Eigentümers und dessen Eintragungsbewilligung in öffentlich-beglaubigter Form erforderlich. Zu...mehr

Rz. 9 Sie ist evtl. nötig für die Kostenberechnung des nur beglaubigenden Notars (vgl. § 15 Rdn 2).mehr

Rz. 71 Zum Zeitpunkt der Zugrundelegung der endgültigen baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung unter Berücksichtigung aller bis dahin erfolgten Umplanungen ist zwar typischerweise der aufteilende Eigentümer noch Alleineigentümer, so dass die Form des § 8 WEG genügen würde. Dennoch ist die Einhaltung der Form des § 4 WEG aus zwei Gründen empfehlenswert: (1) Sofern noc...mehr

Rz. 6 Nach ganz h.M.[5] ist daneben eine dingliche Unterstellung unter die bisherige Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung erforderlich und ausreichend. Damit wird das Zuflurstück gewissermaßen nachträglich gem. § 4 bzw. § 8 WEG dinglich geteilt und umgewandelt. Eine einfache Erklärung im Rahmen des Erwerbsaktes genügt.[6] Eine Aufhebung der ursprünglichen Teilungserk...mehr

Rz. 39 Sofern nicht die ganze Tiefgarage ein Teileigentum bildet, kann an einzelnen Stellplätzen Teileigentum begründet werden. Auf eine dauerhafte Markierung kommt es nach der WEG-Reform nicht mehr an. Da aber im Muster der Eigentümer des Grundstücks III Alleineigentümer des unter ihm belegenen Tiefgaragenkörpers sein soll, empfiehlt sich eine bauliche Abgrenzung. Bei einem...mehr

Rz. 16 Die Frage nach der zulässigen Nutzung von Sondereigentumseinheiten ist ein Problem, zu dem wohl die meisten Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht ergangen sind und weiterhin ergehen. Inwieweit Nutzungsangaben in der rein dinglichen Teilung (Festlegung als Wohn- oder Teileigentum), in der Gemeinschaftsordnung oder auch lediglich in den Aufteilungsplänen bindende Ver...mehr

Rz. 14 Vergleiche z.B. oben Rdn 3 und § 5 Rdn 1 ff. Auch nach der WEG-Reform ist davon auszugehen, dass die Praxis bei rein gewerblichen Objekten weiterhin mit dem flexiblen Instrument des Sondernutzungsrechts und nicht mit "Annex-Sondereigentum" arbeiten wird.mehr

Rz. 12 Bei der Unterteilung darf weder ein Teil des bisherigen Sondereigentums noch ein Miteigentumsanteil "vergessen" werden. Erfolgt keine Komplettaufteilung, ist die Unterteilung nichtig und kann auch nicht durch gutgläubigen Erwerb geheilt werden.[19]mehr

Rz. 32 Üblicherweise enthalten Mustertexte Wiederaufbauregelungen. Vgl. hierzu ansonsten § 22 WEG.mehr

Rz. 1 Der Geschäftswert für eine Aufteilung ist der Wert des bebauten Grundstücks; sofern es noch nicht bebaut ist, ist dem Grundstück der Wert des zu errichtenden Bauwerks hinzuzurechnen (§ 42 Abs. 1 GNotKG). Der Beschluss zur ersten Verwalterbestellung in einer Urkunde mit der TE/GO ist jetzt nach § 110 Nr. 1 GNotKG ein gesonderter Beurkundungsgegenstand. Der Wert ist gemä...mehr

Rz. 1 Muster 8.1: Hinzuerwerb Muster 8.1: Hinzuerwerb Verhandelt _________________________ (siehe Rdn 2)mehr

Rz. 40 Über Regelungen hinsichtlich der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs können nach § 19 Abs. 3 WEG Beschlüsse gefasst werden. Gerade bei größeren Anlagen empfehlen sich Maßnahmen zur Sicherung einer soliden Finanzstruktur der Gemeinschaft.[31]mehr

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Rz. 83 Das im Muster vorgestellte Verfahren des "überdimensionalen Miteigentumsanteiles" war früher weit verbreitet, um eine erleichterte Unterteilung von Sondereigentumseinheiten späterer Bauabschnitte zu ermöglichen (vgl. oben Rdn 64 f.).[71]mehr

Rz. 102 In den von Architekten erstellten Bauantragsplänen für Neubauten sind regelmäßig Nutzungsangaben enthalten ("Laden", "Restaurant", "Wohnung", "Abstellraum" usw.). Bei der Aufteilung von Altbauten werden gerne die seinerzeitigen Bauantragspläne verwandt, die den heutigen soziokulturellen und technischen Randbedingungen nicht mehr entsprechen ("Kohlelager", "Kartoffelk...mehr

Rz. 7 Sondernutzungsrechte werden oft bereits in der ursprünglichen Teilungserklärung begründet. Auch wenn es sich um eine einseitige Teilungserklärung nach § 8 WEG handelt, steht die Einräumung des Sondernutzungsrechtes einer Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern gleich, und zwar ab dem Zeitpunkt, ab dem eine einseitige Änderung durch den teilenden Eigentümer nicht ...mehr

Rz. 9 Für komplexe Gewerbeanlagen gibt es kein Standardmuster. Jede Gewerbeimmobilie ist ein Einzelfall und bedarf individueller Gestaltung. Das Muster eignet sich daher nur als Problemeinstieg und erste Anregung.[5]mehr

Rz. 22 Es gelten keine besonderen Formvorschriften. Steht das Grundstück bereits im Miteigentum mehrerer Bauwilliger, kann die Aufteilung nach § 3 WEG erfolgen. Im Muster steht das Grundstück noch im Alleineigentum des Bauträgers. Die Beurkundungsform ist demgemäß notwendig, sofern bei anschließenden Abveräußerungen auf die Teilungserklärung gem. § 13a BeurkG verwiesen werde...mehr

Rz. 3 Sind die Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbücher noch nicht gebildet, genügt schlichte Antragsrücknahme. Die besonderen Vorschriften des § 9 WEG sind nur zu beachten, wenn bereits Grundbücher angelegt worden sind.mehr

Rz. 97 Bis in die 1970er Jahre wurden Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen überwiegend von einem juristisch nicht geschulten Mitarbeiter des aufteilenden Eigentümers konzipiert und anschließend (§ 8 WEG) vom Notar lediglich beglaubigt. Auch heute noch sind von Fachanwälten begleitete Entwürfe für Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen die absolute Ausnahme....mehr

Rz. 33 Musterformulierungen ergänzen hier häufig die gesetzlichen Regelungen. Nach dem WEMoG differenziert § 14 WEG nunmehr zwischen Pflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Pflichten gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern.mehr

Rz. 4 Vgl. § 9 Abs. 2 WEG. Sofern verschiedene Belastungen vorhanden sind, bedarf die Aufhebung des Wohnungseigentums in der Regel der Zustimmung der dinglich Berechtigten gem. §§ 875 ff. BGB. In Betracht kommen Pfandfreigaben, Zustimmungen unter Vorbehalt des Fortbestehens der Belastung auf dem Gesamtgrundstück oder alternativ einzelnen Miteigentumsanteilen.mehr

Rz. 39 Das Gesetz verwendet weder den in der Praxis verbreiten Begriff "Wohngeld" (in Norddeutschland üblich) noch "Hausgeld" (in Süddeutschland weithin verwandter Begriff). Rechtsgrundlage ist § 28 WEG.mehr

Rz. 4 Es ist zulässig, in der Teilungserklärung auch Konkurrenzschutzregelungen zu verdinglichen.[2]mehr

Rz. 30 Nach zutreffender Ansicht bedarf es keiner ausdrücklichen Pfandunterstellung, da das Sondernutzungsrecht als Rechtsbestandteil (§ 96 BGB, § 6 Abs. 2 WEG) automatisch das Schicksal der Hauptsache teilt.[36] Da die meisten Rechtspfleger dies dennoch insbesondere im Hinblick auf § 800 ZPO fordern, empfiehlt sich im Zweifelsfall vorsorgliche Aufnahme.mehr

Rz. 6 Im Gegensatz zum Erbbaurecht erfordert das Dauerwohnrecht nicht die erste Rangstelle, fällt also aus, wenn aus einem vor- oder gleichrangigen Recht die Zwangsversteigerung betrieben wird. Nach § 39 WEG kann aber als Inhalt des Dauerwohnrechtes vereinbart werden, dass es im Falle der Zwangsversteigerung abweichend von § 44 ZVG bestehen bleibt.mehr

Rz. 6 Wegen der Realteilung sind §§ 311b Abs. 1 S. 1, 925 BGB unmittelbar einschlägig; wegen der Veränderung der Aufteilung der verbleibenden Einheiten § 4 WEG. Da sich an den Räumen der Einheiten Nr. 1 und 2 nichts ändert, bedarf es keiner neuen baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung.mehr

Rz. 4 Im Musterfall vergrößert sich das Grundstück im Sinne des § 1 Abs. 4 WEG. Dementsprechend muss die Auflassung an alle Miteigentümer erklärt werden.mehr

Rz. 107 Bei jeder Teilungserklärung ist das Bestandsinteresse der gegenwärtigen oder zukünftigen Eigentümer gegen die erforderliche Zukunftsoffenheit abzuwägen. Handelt es sich um eine reine Vorratsteilung im eigenen Bestand, genügt zwar der Hinweis auf notwendige Anpassungen im Falle zukünftiger Veräußerungen. Sinnvoll ist es aber auch hier, anhand der Pläne und Gegebenheit...mehr

Rz. 42 Ein Herrschvermerk kann zur Vermeidung des "Vergessens" von Bewilligungen sinnvoll sein. Vor allem dient er zur Beachtung etwaiger notwendiger Drittzustimmungen bei Veränderung des Rechtes (§ 21 GBO). Ob er sinnvoll ist oder unnötige Komplikationen schafft, ist Frage des Einzelfalles.[40] Im Musterfall dürfte er wegen des räumlichen Zusammenhanges entbehrlich sein.mehr

Rz. 19 Muster 7.4: Sonstige Änderungen Muster 7.4: Sonstige Änderungen Verhandelt _________________________ (siehe Rdn 20) I. Vorbemerkung Wir sind die sämtlichen Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage XY-Straße, 22222 Hamburg, vorgetragen in den Grundbüchern des Amtsgerichts Hamburg von Altona Blätter 2223–2248. Wir nehmen Bezug auf die ursprüngliche Teilungserklärung nebst Ge...mehr

Rz. 40 Um eine "Kleinaufteilung" handelt es sich im Musterfall nur insofern, als im ersten Schritt lediglich drei Wohnungsgrundbücher gebildet werden sollen. Bei entsprechenden Großanlagen ist zunächst stets die Prüfung der Zweckmäßigkeit einer vorherigen Realteilung anzuraten (vgl. oben Rdn 2 ff.). Im Musterfall geht es allerdings um ein einheitliches Parkensemble mit gemei...mehr

Rz. 99 Geschätzte 80–90 % aller Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen werden gemäß § 8 WEG durch den Aufteiler zu einem Zeitpunkt beurkundet, zu dem die ersten Erwerbsinteressenten noch gar nicht feststehen. Der Bundesgerichtshof hat bisher offengelassen, ob in solchen Fällen eine AGB-Inhaltskontrolle einschlägig ist und sich (vorerst) nur auf § 242 BGB gestützt.[17...mehr

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Rz. 10 Veräußerer ist nicht der Verband (für diese Fälle vgl. unten Rdn 12 f.), sondern die Gesamtheit aller Bruchteilseigentümer. Möglich ist nur eine Gesamtverfügung i.S.d. § 747 S. 2 BGB. Eine Einzelverfügung über den Bruchteil eines Miteigentümers ist wegen § 6 WEG entgegen § 747 S. 1 BGB nicht möglich und nach h.M. auch nicht vormerkungsfähig.[11]mehr

Rz. 8 Gem. § 1 Abs. 4 WEG kann Sondereigentum nur an einem Grundstück im Rechtssinne gebildet werden. Sollen mehrere Grundstücke in eine Aufteilung einbezogen werden, so ist zuvor Vereinigung (§ 890 Abs. 1 BGB) oder Bestandteilszuschreibung (§ 890 Abs. 2 BGB) erforderlich. Wegen § 5 Abs. 2 GBO ist dafür allerdings in der Regel ein unmittelbares Aneinandergrenzen erforderlich...mehr

Rz. 23 Die Beurkundung einer Teilungserklärung und Abveräußerungen können bereits wirksam vor Vorliegen der baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung erfolgen.[11] Erforderlich ist dann i.d.R. zur Wahrung der schuld- und sachenrechtlichen Bestimmtheit die Beifügung eines sog. "vorläufigen Aufteilungsplanes", der im Wesentlichen der angestrebten Bescheinigung entspreche...mehr

Rz. 9 Im Falle einer ursprünglichen blockweisen Aufteilung (vgl. § 2 Rdn 35 ff.) oder der Bildung von Untergemeinschaften (vgl. § 6 Rdn 4 ff.) wird gelegentlich eine Realteilung des Gesamtgrundstückes unter Fortbestand von zwei oder mehreren Wohnungseigentümergemeinschaften erwogen. Das ist selbstverständlich über eine Komplettaufhebung (§ 9 WEG), Auseinandersetzung der Bruc...mehr

Rz. 28 (Zur flexiblen Zuordnung von Sondernutzungsrechten vgl. § 5 Rdn 15 ff.). Nachteil: Sondernutzungsrechte sind nur innerhalb der Gemeinschaft verkehrsfähig. An Außenstehende kann nur Vermietung erfolgen.[22] Die Begründung von Sondernutzungsrechten bietet sich daher an, wenn voraussichtlich alle Stellplätze in der Anlage von Wohnungs- und Teileigentümern der Anlage genu...mehr

Rz. 6 Muster 7.2: Unterteilung Muster 7.2: Unterteilung Verhandelt _________________________ (siehe Rdn 7) I. Grundbuchstand 1. Im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________, Grundbuchamt, Wohnungsgrundbuch von _________________________ Blatt _________________________ ist _________________________ als Eigentümer der nachstehend näher bezeichneten Eigentumswohnung eing...mehr

Rz. 22 Nach ganz h.M. hat die Festlegung als Wohnungs- oder Teileigentum Vereinbarungscharakter.[20] Durch Benutzungsregelungen ist allerdings möglich, die Nutzung von Wohnungseigentum zu gewerblichen Zwecken oder umgekehrt die Nutzung von gewerblichen Räumen zu Wohnzwecken zu gestatten. Selbst wenn dies der Fall ist, bedarf es für den grundbuchlichen Vollzug einer rechtlich...mehr

Rz. 3 (Zur Verbindlichkeit von Nutzungsangaben vgl. oben § 1 Rdn 102; § 3 Rdn 16). Abs. 1 (Rdn 1) der Musterformulierung verweist pauschal auf das öffentliche Recht, da in der Regel davon ausgegangen werden kann, dass die bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften nachbarrechtliche Interessen angemessen ordnen. Die Alternative[1] bildet den Gegenpol ab. In Abs. 2 u...mehr

Rz. 9 Das Muster betrifft den umgekehrten Fall von Muster 8.1.: Erwerb einer für den Straßenbau benötigten Fläche durch die Gemeinde. Solche Konstellationen sind häufig, wenn bei der Vergabe von Baugrundstücken der Umfang des Straßenkörpers noch nicht feststeht. Meistens wird der Rückübertragungsanspruch zugunsten der Gemeinde dann durch Vormerkung gesichert. Ist dies nicht ...mehr

Rz. 28 Die für die Bestimmung des Umfangs des Gemeinschaftseigentums zwingenden Normen der §§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 2 WEG (bisher: Grundstück; Gemeinschaftseigentum an allen konstruktiven und konstitutiven Bestandteilen) geben nur relativ vage Vorgaben für die möglichen Gegenstände von Sondereigentum, zumal Sondereigentum nunmehr auch auf Freiflächen erstreckt und Sondereigentum ...mehr