Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

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Rz. 38 Sowohl beim Fremd- wie Eigengrenzüberbau kann durch rechtsgeschäftliche Gestaltung der Baukörper auf dem Nachbargrundstück zum wesentlichen Bestandteil des Stammgrundstücks werden und somit der WEG-Teilung unterliegen (§ 1 Abs. 4, 5 WEG) als auch vertikale Grenzteilung herbeigeführt werden. Was zweckmäßig ist, hängt vom Einzelfall ab. Im Musterfall haben Grundstück I ...mehr

Rz. 28 Wird ein bestehendes Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Ersterwerb weiterveräußert, findet § 8 Abs. 3 WEG keine Anwendung, d.h. der Erwerber ist nicht werdender Miteigentümer.[30] Aus Sicht der Gemeinschaft erfolgt der Eintritt des Erwerbers mit Eigentumsumschreibung. Daher ist in erster Linie eine schuldrechtliche Vereinbarung zum Innenverhältnis zwischen Veräußere...mehr

Rz. 26 Als Abweichung von diesem Grundsatz sieht § 12 Abs. 1 WEG vor, dass als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden kann, dass es zur Veräußerung der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder Dritter bedarf. Nach ganz h.M. darf eine solche Zustimmung aber nur aus wichtigem Grund in der Person des Erwerbers versagt werden.[25] Zumeist wird lediglich bezweckt, dass de...mehr

Rz. 71 Zum Zeitpunkt der Zugrundelegung der endgültigen baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung unter Berücksichtigung aller bis dahin erfolgten Umplanungen ist zwar typischerweise der aufteilende Eigentümer noch Alleineigentümer, so dass die Form des § 8 WEG genügen würde. Dennoch ist die Einhaltung der Form des § 4 WEG aus zwei Gründen empfehlenswert: (1) Sofern noc...mehr

Rz. 5 Im Falle der Aufteilung nach § 8 WEG werden grundsätzlich sämtliche Belastungen in Abt. II und III des Grundbuches auf die neu zu bildenden Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher übertragen, bei Rechten in Abt. III zur Gesamthaft. Dabei gibt es entgegen Kesseler [2] keine Notwendigkeit der Zustimmung von Gläubigern (ein weiteres Beispiel für die dynamische Entwicklung d...mehr

Rz. 21 Eine besondere Ausprägung hat der Spezialcharakter von Anlagen in den letzten Jahren in der Form des "Betreuten Wohnens" gefunden. Ziel dieser Wohnform ist es, den Umzug älterer Menschen in Alten- und Pflegeheime zu verhindern, aber gleichwohl seniorengerechtes Wohnen zu ermöglichen.[13] Regelmäßig ist gewünscht, durch Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung eine B...mehr

Rz. 44 Zur Vermeidung von Krisensituationen ist auf eine solide interne Finanzverfassung der Gemeinschaft zu achten. Kernanliegen ist die Sicherung eines angemessenen Verwaltungsvermögens und die nötige Liquiditätsvorsorge. Das mit der WEG-Novelle eingeführte Rangvorrecht gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG hat immerhin die Sicherung der Durchsetzung von Ansprüchen der Gemeinschaft ...mehr

Rz. 11 Materiell-rechtlich ist eine Aufhebung der Teilung nur notwendig, wenn sich auf der Teilfläche Sondereigentum befindet (dazu vgl. § 9 Rdn 5 ff.).[12] Selbst wenn Sondernutzungsrechte an der Fläche bestehen, werden diese mit Vollzug der Veräußerung gegenstandslos.[13] Da alle Miteigentümer an der Veräußerung mitwirken müssen (vgl. oben Rdn 10), läge bereits hierin die ...mehr

Rz. 36 Bauplanungs- und bauordnungsrechtlich handelt es sich trotz WEG-Teilung weiterhin um ein einheitliches Grundstück. Dies kann zu Folgeproblemen führen, wenn einzelne Eigentümer ihr Ausbaurecht dergestalt ausgenutzt haben, dass die baurechtliche Ausnutzbarkeit des Grundstückes überproportional erschöpft ist.[22] Das gilt entsprechend für Baulasten zugunsten eines Nachba...mehr

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Rz. 4 Für die Einräumung von Sondereigentum gemäß § 3 WEG oder die Begründung von Wohnungseigentum gem. § 8 WEG bedarf es grundsätzlich keiner besonderen öffentlich-rechtlichen Genehmigung. Soweit einschlägig, gelten mit gewissen Modifikationen die allgemeinen auch für Grundstücke geltenden Regelungen. Für Fremdenverkehrs- (§ 22 BauGB) und Erhaltungssatzungsgebiete (§ 172 Ba...mehr

Rz. 50 § 25 Abs. 2 WEG folgt dem reinen Kopfprinzip, wonach jeder Eigentümer (nur) eine Stimme hat. Die Norm ist aber dispositiv.[38] Allerdings bestehen Schranken. Einem Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann nicht das Teilnahme- und Stimmrecht entzogen werden, denn bei diesen Rechten handelt es sich um Kernbereichsrechte des Wohnungseigen...mehr

Rz. 15 Bei der Erstaufteilung müssen alle zu demselben Sondereigentum gehörenden Räume mit der gleichen Nummer bezeichnet werden (§ 7 Abs. 4 WEG). Soll also eine Raumzuordnung vor Erstanlegung der Grundbücher verändert werden, bedarf es einer neuen baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung (danach nicht, vgl. Rdn 17). Befinden sich die betroffenen Eigentumseinheiten im...mehr

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Rz. 2 Die Schaffung rechtlich selbstständig veräußerbarer und belastbarer Einheiten ist der wichtigste Grund, Wohnungseigentum zu begründen. Ferner bietet sich eine WEG-Teilung als Ersatzlösung für eine nicht mögliche oder unzweckmäßige reale Grundstücksteilung an (dazu näher Muster siehe Rdn 17, 35). Rz. 3 Soweit mit Aufteilungsbeschränkungen z.B. durch den bevorstehenden Er...mehr

Rz. 36 Die Aufnahme der Musterformulierung ist letztlich Geschmacksfrage, zu Warnzwecken aber oft gewünscht. Sinnvoll ist die Ergänzung um die ausdrückliche Regelung, dass die Entziehung des Eigentums bei gemeinschaftlichem Wohnungseigentum zuungunsten sämtlicher Mitberechtigter auch verlangt werden kann, sofern der Entziehungstatbestand nur in der Person eines Mitberechtigt...mehr

Rz. 56 Beispiele für Gebrauchsregelungen sind die Vergabe von Stellplätzen im Turnusver­fahren,[106] die Vermietung von Gemeinschaftseigentum,[107] Hausordnungen (vgl. § 6 Rdn 1 ff.) u.v.m., auch Nutzungsregelungen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorgaben, wie z.B. Kinderspielplätze, Feuerwehrzufahrt oder auch Abstellraumzuordnung.[108] Solche Vereinbarungen sind auch n...mehr

Rz. 27 Veräußerungsbeschränkungen können gem. § 12 Abs. 4 WEG seit der WEG-Novelle durch einfachen Mehrheitsbeschluss aufgehoben werden. Das WEMoG hat hieran nichts geändert. Diese Beschlusskompetenz gilt auch für Altfälle.[26] Durch das WEMoG ist jedoch die gesetzliche Regelung aufgehoben worden, wonach die Befugnis, die Veräußerungsbeschränkung aufzuheben, durch Vereinbaru...mehr

Rz. 2 Der Erlass einer Hausordnung unterliegt grundsätzlich der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung (§ 19 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Darüber hinaus kann die Hausordnung im Rahmen der Teilungserklärung als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung festgelegt werden. Wird so verfahren, sollte in jedem Fall klargestellt werden, ob die Hausordnung "Vereinbarungscharakter" ha...mehr

Rz. 17 Teilungsvertrag bzw. Teilungserklärung sind von der Gemeinschaftsordnung zu un­terscheiden. Gem. § 10 Abs. 1 WEG gelten für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die gesetzlichen Vorschriften. Nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer aber von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarung...mehr

1. Erforderlichkeit Rz. 2 Zur Verwalterzustimmung (vgl. § 3 Rdn 26):[1] Sowohl das schuldrechtliche Rechtsgeschäft als auch die Auflassung sind unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Manche Beteiligte stören sich am Erfordernis der Verwalterzustimmung in (oft älteren) Gemeinschaftsordnungen und empfinden diese als überflüssig oder lästig. Manche Käu...mehr

Rz. 6 Die Bildung gesonderter Abrechnungskreise ist – vorbehaltlich der zwingend gemeinschaftlichen Jahresabrechnung – zulässig. Weiterhin ist es möglich, den Untergemeinschaften spezielle Beschlusskompetenzen für solche Gelegenheiten einzuräumen, die lediglich ihre Untergemeinschaft betreffen.[9] Dies gilt insbesondere für bauliche Veränderungen, die sonst schnell an die Gr...mehr

Rz. 23 Das Muster spricht ausdrücklich von rein schuldrechtlichen Vereinbarungen. Diese sind flexibler, insbesondere wenn eine sich später als unzweckmäßig erweisende Nutzungsregelung geändert werden soll. Problematisch war hier die Rechtsnachfolge; durch schuldrechtliche Weitergabeverpflichtungen nebst entsprechender Schadensersatzbewehrung, Pacht- und Mietverträge, die auc...mehr

Rz. 11 Wie auch das Sondereigentum selbst, so kann auch ein Sondernutzungsrecht prinzipiell ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer unterteilt werden. Grenzen können sich allerdings aus der in der ursprünglichen Gemeinschaftsordnung getroffenen Nutzungsvereinbarung ergeben. Verändert sich durch die Unterteilung des Sondernutzungsrechtes der Nutzungscharakter, kann dies der...mehr

Rz. 37 Gem. § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteiles zu tragen (zur Bedeutung des Miteigentumsanteiles vgl. oben § 1 Rdn 44 ff.). Für bauliche Veränderungen gelten Sonderregelungen nach § 21 WEG. Vom Gesetz abweichende Verteilungsschlüssel sind immer ...mehr

Rz. 9 Sie ist evtl. nötig für die Kostenberechnung des nur beglaubigenden Notars (vgl. § 15 Rdn 2).mehr

Rz. 2 Der Hinzuerwerb einer weiteren Grundstücksfläche bedarf sowohl der Form der §§ 311b Abs. 1, 925 BGB als auch des § 4 WEG. Der praktisch häufigste Fall ist, wie im Muster, der Erwerb von Gemeinden hinsichtlich nicht mehr benötigter Flächen für einen ursprünglich geplanten Straßenausbau, der nicht mehr durchgeführt wird (Straßengrundabtretung, zum umgekehrten Fall vgl. R...mehr

Rz. 6 Nach ganz h.M.[5] ist daneben eine dingliche Unterstellung unter die bisherige Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung erforderlich und ausreichend. Damit wird das Zuflurstück gewissermaßen nachträglich gem. § 4 bzw. § 8 WEG dinglich geteilt und umgewandelt. Eine einfache Erklärung im Rahmen des Erwerbsaktes genügt.[6] Eine Aufhebung der ursprünglichen Teilungserk...mehr

Rz. 39 Sofern nicht die ganze Tiefgarage ein Teileigentum bildet, kann an einzelnen Stellplätzen Teileigentum begründet werden. Auf eine dauerhafte Markierung kommt es nach der WEG-Reform nicht mehr an. Da aber im Muster der Eigentümer des Grundstücks III Alleineigentümer des unter ihm belegenen Tiefgaragenkörpers sein soll, empfiehlt sich eine bauliche Abgrenzung. Bei einem...mehr

Rz. 16 Die Frage nach der zulässigen Nutzung von Sondereigentumseinheiten ist ein Problem, zu dem wohl die meisten Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht ergangen sind und weiterhin ergehen. Inwieweit Nutzungsangaben in der rein dinglichen Teilung (Festlegung als Wohn- oder Teileigentum), in der Gemeinschaftsordnung oder auch lediglich in den Aufteilungsplänen bindende Ver...mehr

Rz. 14 Vergleiche z.B. oben Rdn 3 und § 5 Rdn 1 ff. Auch nach der WEG-Reform ist davon auszugehen, dass die Praxis bei rein gewerblichen Objekten weiterhin mit dem flexiblen Instrument des Sondernutzungsrechts und nicht mit "Annex-Sondereigentum" arbeiten wird.mehr

Rz. 107 Bei jeder Teilungserklärung ist das Bestandsinteresse der gegenwärtigen oder zukünftigen Eigentümer gegen die erforderliche Zukunftsoffenheit abzuwägen. Handelt es sich um eine reine Vorratsteilung im eigenen Bestand, genügt zwar der Hinweis auf notwendige Anpassungen im Falle zukünftiger Veräußerungen. Sinnvoll ist es aber auch hier, anhand der Pläne und Gegebenheit...mehr

Rz. 4 Vgl. § 9 Abs. 2 WEG. Sofern verschiedene Belastungen vorhanden sind, bedarf die Aufhebung des Wohnungseigentums in der Regel der Zustimmung der dinglich Berechtigten gem. §§ 875 ff. BGB. In Betracht kommen Pfandfreigaben, Zustimmungen unter Vorbehalt des Fortbestehens der Belastung auf dem Gesamtgrundstück oder alternativ einzelnen Miteigentumsanteilen.mehr

Rz. 12 Bei der Unterteilung darf weder ein Teil des bisherigen Sondereigentums noch ein Miteigentumsanteil "vergessen" werden. Erfolgt keine Komplettaufteilung, ist die Unterteilung nichtig und kann auch nicht durch gutgläubigen Erwerb geheilt werden.[19]mehr

Rz. 30 Nach zutreffender Ansicht bedarf es keiner ausdrücklichen Pfandunterstellung, da das Sondernutzungsrecht als Rechtsbestandteil (§ 96 BGB, § 6 Abs. 2 WEG) automatisch das Schicksal der Hauptsache teilt.[36] Da die meisten Rechtspfleger dies dennoch insbesondere im Hinblick auf § 800 ZPO fordern, empfiehlt sich im Zweifelsfall vorsorgliche Aufnahme.mehr

Rz. 32 Üblicherweise enthalten Mustertexte Wiederaufbauregelungen. Vgl. hierzu ansonsten § 22 WEG.mehr

Rz. 6 Wegen der Realteilung sind §§ 311b Abs. 1 S. 1, 925 BGB unmittelbar einschlägig; wegen der Veränderung der Aufteilung der verbleibenden Einheiten § 4 WEG. Da sich an den Räumen der Einheiten Nr. 1 und 2 nichts ändert, bedarf es keiner neuen baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung.mehr

Rz. 1 Der Geschäftswert für eine Aufteilung ist der Wert des bebauten Grundstücks; sofern es noch nicht bebaut ist, ist dem Grundstück der Wert des zu errichtenden Bauwerks hinzuzurechnen (§ 42 Abs. 1 GNotKG). Der Beschluss zur ersten Verwalterbestellung in einer Urkunde mit der TE/GO ist jetzt nach § 110 Nr. 1 GNotKG ein gesonderter Beurkundungsgegenstand. Der Wert ist gemä...mehr

Rz. 40 Über Regelungen hinsichtlich der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs können nach § 19 Abs. 3 WEG Beschlüsse gefasst werden. Gerade bei größeren Anlagen empfehlen sich Maßnahmen zur Sicherung einer soliden Finanzstruktur der Gemeinschaft.[31]mehr

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Rz. 83 Das im Muster vorgestellte Verfahren des "überdimensionalen Miteigentumsanteiles" war früher weit verbreitet, um eine erleichterte Unterteilung von Sondereigentumseinheiten späterer Bauabschnitte zu ermöglichen (vgl. oben Rdn 64 f.).[71]mehr

Rz. 102 In den von Architekten erstellten Bauantragsplänen für Neubauten sind regelmäßig Nutzungsangaben enthalten ("Laden", "Restaurant", "Wohnung", "Abstellraum" usw.). Bei der Aufteilung von Altbauten werden gerne die seinerzeitigen Bauantragspläne verwandt, die den heutigen soziokulturellen und technischen Randbedingungen nicht mehr entsprechen ("Kohlelager", "Kartoffelk...mehr

Rz. 7 Sondernutzungsrechte werden oft bereits in der ursprünglichen Teilungserklärung begründet. Auch wenn es sich um eine einseitige Teilungserklärung nach § 8 WEG handelt, steht die Einräumung des Sondernutzungsrechtes einer Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern gleich, und zwar ab dem Zeitpunkt, ab dem eine einseitige Änderung durch den teilenden Eigentümer nicht ...mehr

Rz. 9 Für komplexe Gewerbeanlagen gibt es kein Standardmuster. Jede Gewerbeimmobilie ist ein Einzelfall und bedarf individueller Gestaltung. Das Muster eignet sich daher nur als Problemeinstieg und erste Anregung.[5]mehr

Rz. 3 Sind die Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbücher noch nicht gebildet, genügt schlichte Antragsrücknahme. Die besonderen Vorschriften des § 9 WEG sind nur zu beachten, wenn bereits Grundbücher angelegt worden sind.mehr

Rz. 22 Es gelten keine besonderen Formvorschriften. Steht das Grundstück bereits im Miteigentum mehrerer Bauwilliger, kann die Aufteilung nach § 3 WEG erfolgen. Im Muster steht das Grundstück noch im Alleineigentum des Bauträgers. Die Beurkundungsform ist demgemäß notwendig, sofern bei anschließenden Abveräußerungen auf die Teilungserklärung gem. § 13a BeurkG verwiesen werde...mehr

Rz. 33 Musterformulierungen ergänzen hier häufig die gesetzlichen Regelungen. Nach dem WEMoG differenziert § 14 WEG nunmehr zwischen Pflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Pflichten gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern.mehr

Rz. 1 Muster 8.1: Hinzuerwerb Muster 8.1: Hinzuerwerb Verhandelt _________________________ (siehe Rdn 2)mehr

Rz. 39 Das Gesetz verwendet weder den in der Praxis verbreiten Begriff "Wohngeld" (in Norddeutschland üblich) noch "Hausgeld" (in Süddeutschland weithin verwandter Begriff). Rechtsgrundlage ist § 28 WEG.mehr