Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Regelfall der Finanzierung einer baulichen Veränderung dürfte die Erhebung einer entsprechenden Sonderumlage sein. Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage muss die Gesamthöhe der Umlage, den Kostenverteilungsschlüssel und die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenen Beiträge regeln. Er kann auch die Fälligkeit der Sonderumlagenbeiträge regeln. Beschlussmuster...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Nach Auffassung des Gesetzgebers kann je nach Größe der Wohnanlage und Art der regelmäßig anfallenden Maßnahmen auc...mehr

§ 20 Abs. 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf Maßnahmen der baulichen Veränderung, die auf barrierefreien Zugang zu ihren Sondereigentumseinheiten gerichtet sind, dem Laden von E-Mobilen, die dem Einbruchsschutz und dem Anschluss an das Glasfasernetz dienen. Alle diese Maßnahmen können allerdings auch mehrheitlich beschlossen und von der Gemeinschaft de...mehr

Hinweis- und Informationspflichten des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber dem Verwalter können nicht beschlossen werden. Es fehlt insoweit an der erforderlichen Beschlusskompetenz.[1] Einzelnen Wohnungseigentümern können keine Leistungspflichten aufgebürdet werden, die sich weder aus dem Gesetz noch aus der Gemeinschaftsordnung ergeben.[2] Aus dem Gesetz ergeben sich ke...mehr

In der Rechtsprechung und herrschenden Meinung ist anerkannt, dass ein Wohnungseigentümer dann von der Versorgung mit (Warm-)Wasser und Heizenergie ausgeschlossen werden kann, wenn er mit den fälligen Hausgeldzahlungen erheblich in Rückstand ist.[1] Die Eigentümergemeinschaft soll sogar berechtigt sein, die Versorgungsleitungen zu kappen, wenn der säumige Eigentümer direkter...mehr

Zweifellos dienen Fenstergitter dem Einbruchsschutz. Allerdings stellt sich die Frage, ob ein uneinheitlicher "Flickenteppich" von Fenstergittern im Erdgeschoss einer Wohnanlage eine "grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage" darstellt. Dies dürfte nicht anzunehmen sein. Ein einzelner Wohnungseigentümer wäre gegenüber anderen auch nicht unbillig benachteiligt. In diesem Zusa...mehr

Die Ankündigungspflicht trifft denjenigen, der eine Maßnahme durchführen will. Sie kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer treffen, dann hat der Verwalter den betroffenen Drittnutzer zu informieren. Sie kann aber auch einen oder einzelne Wohnungseigentümer treffen, wenn einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 oder Abs. 2 WEG gestattet ist und...mehr

Keinerlei Diskussion bedarf es in den äußerst seltenen Fällen, in denen der Müll tatsächlich individuell erfasst wird, dass dann auch eine verbrauchsbezogene bzw. verursacherbezogene Kostenverteilung allein ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Wie aber ist mit dem Problem Müll umzugehen, wenn eine individuelle Verursachungsermittlung tatsächlich nicht stattfindet? Hier wür...mehr

Grundsätzlich ist im Rahmen der Beschlussfassung über Maßnahmen der baulichen Veränderung zu beachten, dass inhaltliche Mängel des Beschlusses durch die Veränderungssperre des § 20 Abs. 4 WEG nicht ausgeschlossen werden. Beschlüsse über bauliche Veränderungen verstoßen also nicht nur dann gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie zu einer grundlegenden Umgest...mehr

Das in den letzten Jahren vom BGH für den Bereich des Wohnungseigentums herausgearbeitete Belastungsverbot wurzelt im allgemeinen Verbandsrecht der §§ 53 Abs. 3 GmbHG, 180 Abs. 1 AktG und 35 BGB. Insoweit folgt aus der Kompetenz, den Gebrauch, die Verwaltung und die Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) des gemeinschaftlichen Eigentums durch Mehrheitsbeschluss zu reg...mehr

Die Genehmigung bzw. Erlaubnis des Vermieters ist grundsätzlich an keine Form gebunden, kann also auch mündlich erfolgen. Bereits der Mieter selbst dürfte aber aus Gründen der Beweisbarkeit der Erlaubnis des Vermieters auf eine solche zumindest in der Textform des § 126b BGB bestehen. Eine derartige Erlaubniserteilung ist im Übrigen auch für den Vermieter von Vorteil, um sei...mehr

Haben alle Wohnungseigentümer der baulichen Veränderung zugestimmt oder sind alle Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 2 WEG verpflichtet, die Kosten der Maßnahme zu tragen, erfolgt die Kostenverteilung sachlogisch unter allen Wohnungseigentümern nach dem gesetzlichen, vereinbarten oder aber auch auf Grundlage von § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG abweichend hiervon beschlossenen Kostenve...mehr

Für die Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen steht in erster Linie die Erhaltungsrücklage zur Verfügung. Die Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen kann aber auch durch Sonderumlage erfolgen. Bei größeren Erhaltungsmaßnahmen kann auch die Erhebung mehrjähriger Sonderumlagen in Betracht kommen. Grundvoraussetzung der Ordnungsmäßigkeit einer Beschlussfassung über eine mehrjährig...mehr

Der Klage eines Wohnungseigentümers auf Feststellung, dass eine von ihm vorgenommene bauliche Veränderung keinen der Wohnungseigentümer beeinträchtige und daher ein Beseitigungsverlangen rechtsmissbräuchlich sei, fehlt grundsätzlich das Rechtsschutzbedürfnis, wenn der klagende Wohnungseigentümer nicht zuvor gemäß § 20 Abs. 1 WEG einen Beschluss herbeigeführt hat. Die Vorbefa...mehr

Textbaustein Versammlungsprotokoll: Anschriftenänderung TOP Sonstiges: Anschriftenänderung Im Fall der Anschriftenänderung sollten die Wohnungseigentümer dem Verwalter die neue Adresse unverzüglich mitteilen. Soweit sich aus einer Verzögerung der Mitteilung Zustellverzögerungen und damit verbundene Nachteile ergeben, gehen diese zulasten der betreffenden Wohnungseigentümer. D...mehr

Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung kommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu.[1] Voraussetzung für die Existenz oder Wirksamkeit eines gefassten Beschlusses ist daher nicht die Protokollierung des Beschlusses und die Beschlussfeststellung im Protokoll. Eine mündliche Feststellung und Verkündu...mehr

Auch bei den Betriebskosten ist zu beachten, dass keine Beschlusskompetenz zur unumschränkten pauschalen Änderung der Kostenverteilung der Betriebskosten besteht. Stets muss feststehen, welchen Kosten konkret von der Änderung betroffen sein sollen. Im Übrigen würde eine derart "globale" Auswechselung eines Kostenverteilungsschlüssels ohnehin ordnungsmäßiger Verwaltung widers...mehr

Grundsätzlich gilt: Ein Beschluss ist zunächst immer dann nichtig, wenn er gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) oder die guten Sitten (§ 138 BGB) verstößt. Beide Bestimmungen regeln die Nichtigkeit von Rechtsgeschäften. Da allgemein anerkannt ist, dass es sich bei den Beschlüssen der Wohnungseigentümer um Rechtsgeschäfte eigener Art handelt[1], sind auch die Regeln über...mehr

Überblick Bauliche Veränderungen stellen sämtliche Maßnahmen dar, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Alle baulichen Veränderungen müssen beschlossen werden, auf eine Beeinträchtigung von Wohnungseigentümern kommt es nicht an. Allerdings dürfen bauliche Veränderungen nicht einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen Wohnungseigentümern unbillig b...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kennt das Wohnungseigentumsgesetz keine Beschlusskompetenz mehr für Verzugsregelungen. § 21 Abs. 7 WEG a. F. existiert nicht mehr, § 28 Abs. 3 WEG eröffnet nur noch eine Beschlusskompetenz zur Regelung der Fälligkeit von Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Auch § 19 Abs. 1 WEG eröffnet keine Möglichkeit einer Beschlu...mehr

Vorhandene Waschmaschinen sind dem Gemeinschaftsvermögen zuzurechnen. Sie unterliegen insoweit der Verwaltung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[1] Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer daher auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Betriebskosten der Waschmaschine und ggf. eines zusätzlich vorhandenen Wäschetrockners abweichend vom gesetzlichen Kostenv...mehr

Grundsätzlich kann auch ein Verbot von Sammelüberweisungen beschlossen werden. Bei Verstößen können auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG auch Sanktionen beschlossen werden, insbesondere im Hinblick auf die Erhebung zusätzlicher "Bearbeitungs-" oder "Mehraufwands"-Gebühren für den Verwalter als Fall eines besonderen Verwaltungsaufwands. Musterbeschluss: Verbot einer Sammelüberwe...mehr

Einschneidende Änderungen hat das WEMoG für die Abberufung des Verwalters gebracht. Die Abberufung kann nach § 26 Abs. 3 Satz 1 i. V. m. Abs. 5 WEG nicht mehr an das Vorliegen eines wichtigen Grundes geknüpft werden. Die Wohnungseigentümer sollen sich also leichter vom Verwalter trennen können, wenn sie mit seiner Tätigkeit nicht mehr zufrieden sind oder das erforderliche Ve...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 haben die Wohnungseigentümer keine Kompetenz mehr zur Beschlussfassung über Umzugskostenpauschalen. Solche können nur noch vereinbart werden. Durch das Entfallen der Beschlusskompetenz haben Beschlüsse über Umzugskostenpauschalen ihre Wirkung mit der Folge verloren, dass Umzugskostenpauschalen nicht mehr erhoben werden können. Für de...mehr

Grundsätzlich sollte der Verwalter das Forum der Wohnungseigentümerversammlung nutzen, um eine persönliche Haftung durch entsprechende Bedenkenhinweise auszuschließen bzw. zu minimieren. Zwar ist die Niederschrift über die Versammlung lediglich eine Privaturkunde, der hinsichtlich der Richtigkeit ihres Inhalts keine gesetzliche Beweiskraft zukommt.[1] Dennoch bestätigt die n...mehr

Musterbeschluss: Genehmigung einer Hausordnung mit Änderungen TOP XX Genehmigung der Hausordnung mit Änderungen Die von der Verwaltung und dem Verwaltungsbeirat ausgearbeitete Haus- und Garagenordnung wurde jedem Wohnungseigentümer mit der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung übersandt. Diese Hausordnung wird mit folgenden Änderungen angenommen: ________________________...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 WEG verleiht dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung der Durchführung von baulichen Veränderungen, bei denen das Ermessen der Wohnungseigentümer bezüglich des "Ob" der Maßnahme im Regelfall auf null reduziert ist. 3.1.1 Grundsätze Konkret verleiht § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG den Wohnungseigentümern einen Individualanspruch auf Gestattung vo...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf eine angemessene bauliche Veränderung, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen soll. Diesem Zweck dienen alle baulichen Veränderungen, die es ermöglichen, die Batterie eines Fahrzeugs zu laden. Reichweite des Anspruchs Der Anspruch ist weitgehend und beschränkt sich nicht nur auf die...mehr

Bereits die Aufnahme langfristiger Darlehen verstößt nicht per se gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, sondern kann durchaus unter bestimmten Voraussetzungen mehrheitlich beschlossen werden.[1] Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht regelmäßig auch ein Mehrheitsbeschluss, der kurzfristige Liquiditätsengpässe vermeiden soll.[2] Dabei soll der Kreditbetrag nicht ein...mehr

Die Kosten des Kabelempfangs werden grundsätzlich in Ermangelung eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nach Miteigentumsanteilen umgelegt.[1] Dies gilt hinsichtlich der Kabelempfangsgebühren selbst dann, wenn der Kabelbetreiber gegenüber der Eigentümergemeinschaft nach einem anderen Schlüssel abrechnet.[2] Selbstverständlich aber entspricht eine Kostenverteilungsänd...mehr

Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen (dauerhaft) TOP XX Änderung des Verteilungsschlüssels bezüglich der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen Gemäß § ___ der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _________ (Name und Kanzleisitz) vom _______ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ erfolgt die Verteilung der Kosten und Laste...mehr

Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden. Der Wortlaut verdeutlicht, dass ein Beschluss über eine Maßnahme der baulichen Veränderung, die zu einer ...mehr

Sollen im Übrigen wesentliche Vertragskonditionen geändert werden, sollte ein neuer Verwaltervertrag für den Zeitraum der Wiederbestellung abgeschlossen werden. Die geänderten Vertragsbedingungen müssen den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung über die Wiederbestellung bekannt sein. Keinesfalls kann in einer Wohnungseigentümerversammlung die Wiederbestellung mit der ...mehr

Hinsichtlich des Verwalterhonorars, der Honorare bzw. Aufwandsentschädigungen für den Verwaltungsbeirat und ggf. auch dessen Vermögensschadenhaftpflichtversicherung sowie der sonstigen administrativen Kosten, wie insbesondere den Saalmieten für Eigentümerversammlungen und den Kosten des Geldverkehrs, dürfte es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, diese nach Objekten bzw. ...mehr

Musterbeschluss: Beschränkung der Verwalterbefugnisse TOP XX Beschränkung der Befugnisse des Verwalters Die Wohnungseigentümer beschließen auf Grundlage des § 27 Abs. 2 WEG, dass der Verwalter auch dann, wenn es sich aus seiner oder auch aus objektiver Sicht um eine Maßnahme untergeordneter Bedeutung handelt, die nicht zu einer erheblichen Verpflichtung der Gemeinschaft der W...mehr

Auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG kann auch dauerhaft die Fälligkeit von Beiträgen künftig zu beschließender Sonderumlagen geregelt werden. Musterbeschluss: Fälligkeit von Beiträgen zu Sonderumlagen TOP XX Fälligkeit von Beiträgen zu Sonderumlagen Beiträge zu beschlossenen Sonderumlagen sind jeweils spätestens 2 Wochen nach dem Tag der Beschlussfassung über die Sonderumlage zu...mehr

Sämtliche Maßnahmen der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums stellen unzweifelhaft bauliche Veränderungen dar. Gegenüber der früher geltenden Rechtslage können sie jedoch mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Bezüglich der Frage einer Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer ist dabei wieder von maßgeblicher Bedeutung, ob die Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WE...mehr

Öffnungsklauseln selbst können wirksam nur vereinbart werden. Ihre materielle Regelungsreichweite ist abhängig vom Wesen der Öffnungsklausel. Verbreitet und zulässig[1] sind einerseits allgemeine Öffnungsklauseln, die eine unbeschränkte Beschlusskompetenz verleihen. Musterklausel: Allgemeine Öffnungsklausel "Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung können mit einer Mehrhe...mehr

Häufig sind zwar zugunsten einzelner Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte an Bereichen des Gemeinschaftseigentums eingeräumt, entsprechende Kostentragungsregelungen aber nicht vereinbart. Soweit dem Sondernutzungsberechtigten bereits durch Vereinbarung Kostentragungspflichten auferlegt worden sind, muss stets geprüft werden, welche Kosten hiervon tatsächlich umfasst sind....mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WEG verleiht jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderung, die dem Einbruchsschutz dient. Einbruchsschutz kann insoweit nicht nur bezüglich der jeweiligen Sondereigentumseinheit des Wohnungseigentümers begehrt werden, sondern auch bezüglich der Wohnanlage insgesamt. Nach Auffassung des Gesetzgebers dienen bauliche Verä...mehr

Jede Maßnahme der baulichen Veränderung bedarf einer Beschlussfassung. Es kommt insbesondere nicht darauf an, ob einzelne Wohnungseigentümer durch die Maßnahme beeinträchtigt werden. Auch wenn keiner der Wohnungseigentümer durch die bauliche Veränderung beeinträchtigt wird, bedarf es zwingend einer Beschlussfassung.mehr

Nicht selten sind in der Verwalterpraxis Liquiditätsengpässe durch den Ausfall von Hausgeldzahlungen einzelner Wohnungseigentümer. Wenn diese nicht zufällig gerade im nahen zeitlichen Zusammenhang mit der ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung auftreten und bereits auf der ordentlichen Eigentümerversammlung über eine entsprechende Sonderumlage beschlossen werden kann, is...mehr

Das Erfordernis der Zustimmung Drittberechtigter besteht nur dann, wenn diese von der entsprechenden Regelung rechtlich und nicht nur wirtschaftlich beeinträchtigt sind. Drittberechtigte sind die in Abteilung III eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger. Drittberechtigte sind daneben auch die in Abteilung II eingetragenen Inhaber u. a. von Grunddienstbarkeiten, Auflassungsvorme...mehr

Soweit innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel gilt oder eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vereinbart ist, verstößt eine Änderung dieses Kostenverteilungsschlüssels nur dann gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn mit der Kostenverteilungsänderung eine willkürliche Benachteiligung einzelner Wohnungse...mehr

Von den Kosten des Betriebs der Zentralheizungsanlage sind gemäß § 7 Abs. 1 der HeizkostenV mindestens 50 %, höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen. Stets ist hinsichtlich des Grundkostenanteils auf die beheizte Wohn- oder Nutzfläche (bzw. den um...mehr

12.3.1 Kostenbelastung durch Vereinbarung Häufig sind zwar zugunsten einzelner Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte an Bereichen des Gemeinschaftseigentums eingeräumt, entsprechende Kostentragungsregelungen aber nicht vereinbart. Soweit dem Sondernutzungsberechtigten bereits durch Vereinbarung Kostentragungspflichten auferlegt worden sind, muss stets geprüft werden, welche...mehr

Textbaustein Versammlungsprotokoll: Längerfristige Abwesenheit TOP Sonstiges: Anzeige längerfristiger Abwesenheit Hält sich ein Wohnungseigentümer voraussichtlich länger als 3 Monate nicht an seinem, dem Verwalter als Zustelladresse mitgeteilten Wohnsitz auf, sollte dem Verwalter ein Zustellungsvertreter bekannt gegeben werden. Dieser Hinweis dürfte im Sinne eines jeden Wohnun...mehr

Kein Problem dürfte die Installation einer Alarmanlage im Bereich der jeweiligen Sondereigentumseinheit darstellen. Anders verhält es sich aber dann, wenn einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine Alarmsicherung auch des gemeinschaftlichen Eingangs- und Treppenhausbereichs geltend machen. Einschlägige Rechtsprechung war zu diesem Thema nach altem Recht nicht ergang...mehr

Alle Maßnahmen, die über die Erhaltung, also die Instandhaltung und Instandsetzung, des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums hinausgehen, stellen bauliche Veränderungen dar. Da das WEG seit Inkrafttreten des WEMoG keine Modernisierungen mehr kennt, stellen auch derartige bauliche Veränderungen dar. Unterschieden werden die Vornahmemaßnahmen, also die baulichen Verä...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 sieht das Gesetz kein Beschlussfähigkeitsquorum mehr vor. Demnach ist jede Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig, in der mindestens ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist. Viele Vereinbarungen sehen insbesondere in der Gemeinschaftsordnung allerdings ein Beschlussfähigkeits...mehr