Fachbeiträge & Kommentare zu Zwangsvollstreckung

2.1.1.1 Allgemeines Die Mobiliarzwangsvollstreckung beginnt mit einem Antrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Gerichtsvollzieherverteilerstelle, die sich in der Regel beim örtlich zuständigen Amtsgericht befindet (Wohnsitz des Schuldners). Der Auftrag zur Zwangsvollstreckung wird zwar dem Gerichtsvollzieher erteilt, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als A...mehr

3.3.1.1 Allgemeines Für eine Zwangsversteigerung bedarf es gemäß § 15 ZVG eines Antrags der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, in der Regel bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnungseigentumsanlage belegen ist (etwas anderes gilt, wenn in dem betreffenden Bezirk Zuständigkeiten konzentriert wurden). Der Antrag wird häufig vom Verwalter gestellt. Dazu hat er nach § 9...mehr

3.1.1 Allgemeines 3.1.1.1 Dingliche Sicherheit Eine Sicherungshypothek, eingetragen als Zwangshypothek, bietet der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keine Befriedigung, sondern eine dingliche Sicherheit, indem das Wohnungseigentum des Hausgeldschuldners in Höhe der Forderung an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpfändet wird. Die Befriedigung der Gemeinschaft der Woh...mehr

3.1.2.1 Überblick Die Eintragung einer Sicherungshypothek bedarf eines Antrags der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Antrag ist gemäß § 867 Abs. 1 ZPO an das Grundbuchamt zu richten.[1] Dem Antrag beizufügen ist ein zur Zwangsvollstreckung geeigneter Titel über die zugrunde liegenden Hausgeldforderungen. Der Antrag muss die Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseige...mehr

In der Zwangsversteigerung werden die Ansprüche der betreibenden Gläubiger, aber auch die Ansprüche anderer Beteiligter, die ihre Forderungen nur anmelden müssen, in "Rangklassen" unterteilt. Neben diesen Rangklassen sind vorweg aus dem Versteigerungserlös die Verfahrenskosten des Gerichtes zu entnehmen.[1] Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, welche die Zwangs...mehr

Ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht soll ein selbstständiges Vermögensrecht sein und jedenfalls zugunsten eines Wohnungseigentümers gepfändet und diesem zur Einziehung überwiesen werden können.[1] Die Verwertung sei dadurch möglich, dass das Recht einem anderen Wohnungseigentümer veräußert oder – ist der Gläubiger Wohnungseigentümer – dem Gläubiger übertragen wird. Sow...mehr

Weiß der nach § 8 WEG Aufteilende (noch) nicht, welchem Sondereigentümer ein Sondernutzungsrecht zustehen soll, kann er die Begründung "hinauszögern".[1] Dafür werden mehrere Wege diskutiert. Ein Weg soll darin bestehen, dass für den Gegenstand das (Mit-)Gebrauchsrecht sämtlicher Wohnungseigentümer sofort ausgeschlossen wird. Die Wohnungseigentümer müssen dann ferner vereinb...mehr

Eine durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer betriebene Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums durch das örtlich zuständige Vollstreckungsgericht hat anders als eine Zwangshypothek, welche die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sichert und die Zwangsverwaltung, die Nutzungen "abgreift", die Befriedigung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus dem Erlös des Wo...mehr

Die Einschaltung Dritter verursacht in der Regel Kosten. Der Verwalter darf die Einschaltung Dritter daher namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur veranlassen, wenn die Kosten i. S. v. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG untergeordnete Bedeutung haben oder ihn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechend § 27 Abs. 2 WEG ermächtigt hat[1] und das Gemeinschaftsvermögen di...mehr

Das Grundbuchamt trägt bei einem zulässigen und begründeten Antrag die Sicherungshypothek als Zwangshypothek in die Abteilung III des Wohnungsgrundbuchs ein. Dadurch entsteht zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Grundpfandrecht. Das Grundstück des Hausgeldschuldners haftet dann der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der Höhe der Forderung.[1] Hausgeldsch...mehr

Die Eintragung einer Sicherungshypothek bedarf eines Antrags der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Antrag ist gemäß § 867 Abs. 1 ZPO an das Grundbuchamt zu richten.[1] Dem Antrag beizufügen ist ein zur Zwangsvollstreckung geeigneter Titel über die zugrunde liegenden Hausgeldforderungen. Der Antrag muss die Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den ...mehr

Zusammenfassung Überblick Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann wegen ihrer Hausgeldforderungen, die Geldforderungen sind, die Mobiliarzwangsvollstreckung gemäß §§ 808 ff. ZPO und die Immobiliarzwangsvollstreckung gemäß §§ 866 ff. ZPO oder beides nebeneinander betreiben.[1] 1 Grundsätze und Überblick zur Zwangsvollstreckung 1.1 Bonitätsprüfung 1.1.1 Übersicht Will die Geme...mehr

Für das dingliche Sondernutzungsrecht ist umstritten, ob es sich bei diesem um ein "anderes Vermögensrecht" im Sinne des § 857 ZPO handelt.[1] Weil ein dingliches Sondernutzungsrecht Inhalt eines Sondereigentums und damit des Wohnungseigentums wird, ist es überzeugender, dass dieses kein eigenständiges Vermögensrecht im Sinne des § 857 ZPO ist und nur ein indirekter Zugriff ...mehr

Die Mobiliarzwangsvollstreckung beginnt mit einem Antrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Gerichtsvollzieherverteilerstelle, die sich in der Regel beim örtlich zuständigen Amtsgericht befindet (Wohnsitz des Schuldners). Der Auftrag zur Zwangsvollstreckung wird zwar dem Gerichtsvollzieher erteilt, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Auftraggeber darf ab...mehr

Die eigentliche Zwangsvollstreckung erfolgt durch Pfändung. Die Pfändung der im Gewahrsam des Schuldners befindlichen körperlichen Sachen wird dadurch bewirkt, dass der Gerichtsvollzieher sie in Besitz nimmt. Andere Sachen als Geld, Kostbarkeiten und Wertpapiere werden vom Gerichtsvollzieher grundsätzlich im Gewahrsam des Hausgeldschuldners belassen und die Pfändung durch An...mehr

Die Zwangsvollstreckung in ein Grundstück (Immobiliarzwangsvollstreckung), in der Regel in das Wohnungseigentum des Hausgeldschuldners, kann nach § 868 ZPO auf 3 kombinierbaren Wegen erfolgen: durch Einführung einer Sicherungshypothek für die Forderung in das Wohnungseigentum, durch eine Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums oder durch eine Zwangsversteigerung des Wohnungseige...mehr

Ferner kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in das Schuldnerverzeichnis[1] Einsicht nehmen. Die Einsichtnahme erfolgt über ein zentrales und länderübergreifendes elektronisches Informations- und Kommunikationssystem der Länder im Internet.[2]mehr

Voraussetzung für jedes gerichtliche Verfahren ist, dass die sog. allgemeinen Verfahrensvoraussetzungen vorliegen. Überblick: Deutsche Gerichtsbarkeit, §§ 18 bis 20 GVG; Zuständigkeit; Rechtsweg (ZPO-Titel), § 13 GVG; Parteifähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und des Hausgeldschuldners, § 50 ZPO; Prozessfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und des Hausge...mehr

Je nach Höhe einer Hausgeldforderung kann es sich ferner anbieten, eine ausführliche Bonitätsauskunft über den Schuldner schriftlich oder im Internet einzuholen. Solche Informationen erteilen externe Dienstleister wie z. B. die SCHUFA unter www.meineschufa.de oder Creditreform unter www.creditreform.de, aber auch die Post. Durch eine solche Kooperation mit diesen oder andere...mehr

Die Eintragung der Sicherungshypothek ist gemäß § 866 Abs. 3 ZPO nur für einen Betrag von über 750 EUR zulässig. Dies hat seinen Grund darin, dass das Grundbuchamt nicht durch eine Fülle kleiner Hypotheken unübersichtlich werden soll; andererseits sollen kleine Forderungen nicht das Grundeigentum gefährden. Allerdings können mehrere Schuldtitel der Gemeinschaft der Wohnungse...mehr

Ist der Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung zulässig und begründet, trifft das Amtsgericht einen Anordnungsbeschluss[1], der zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Beschlagnahme wirkt. Im Anordnungsbeschluss benennt das Amtsgericht einen Zwangsverwalter, dessen Tätigkeit sich nach der Zwangsverwalterordnung bestimmt, und lässt diesen in Abteilung II des ...mehr

Die Sachpfändung beginnt mit einem Antrag an einen Gerichtsvollzieher über die Gerichtsvollzieherverteilerstelle am Wohnort des Hausgeldschuldners. Nach Eingang eines Vorschusses sucht der Gerichtsvollzieher in der Regel den Hausgeldschuldner auf und pfändet dort die Sachen, die der Pfändung unterliegen. Anschließend kommt es zur Versteigerung und der Auskehrung des Erlöses ...mehr

Überblick Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann wegen ihrer Hausgeldforderungen, die Geldforderungen sind, die Mobiliarzwangsvollstreckung gemäß §§ 808 ff. ZPO und die Immobiliarzwangsvollstreckung gemäß §§ 866 ff. ZPO oder beides nebeneinander betreiben.[1]mehr

Die Voraussetzungen für eine Beteiligung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Zwangsversteigerung eines Dritten sind mit denen bei einem Eigenantrag nicht identisch. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss allerdings auch in diesem Fall gegen einen Wohnungseigentümer über titulierte Forderungen verfügen. Fallen die Forderungen unter § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, dar...mehr

Eine Sicherungshypothek, eingetragen als Zwangshypothek, bietet der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keine Befriedigung, sondern eine dingliche Sicherheit, indem das Wohnungseigentum des Hausgeldschuldners in Höhe der Forderung an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpfändet wird. Die Befriedigung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann allein mit einer Zwangsv...mehr

Will die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfolgreich vollstrecken, benötigt sie Informationen über den Hausgeldschuldner. Außerdem ist aus Kostengründen zu klären, ob eine Zwangsvollstreckung zu einem bestimmten Zeitpunkt überhaupt Aussicht auf Erfolg hat. Die für diese Fragen notwendigen Informationen muss teilweise der Verwalter sammeln. Wichtig sind Informationen unte...mehr

Um sich über das Vermögen des Hausgeldschuldners einen Überblick zu verschaffen, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer allerdings nicht selbst tätig werden. Denn nach § 802a Abs. 2 Nr. 2 ZPO kann der Gerichtsvollzieher beauftragt werden, eine Vermögensauskunft des Schuldners[1] einzuholen.[2] Eine solche Vermögensauskunft stellt eine selbstständige Vollstreckungsmaßna...mehr

Nach § 16 Abs. 1 ZVG soll der Antrag das zu versteigernde Wohnungseigentum, den Hausgeldschuldner, den Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den vollstreckbaren Titel bezeichnen. Die für den Beginn der Zwangsvollstreckung erforderlichen Urkunden[1] sind dem Antrag nach § 16 Abs. 2 ZVG beizufügen. Ferner muss der Antrag bezeichnen, in welcher Rangklasse die gel...mehr

Die Anordnung der Zwangsverwaltung hat für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Reihe von Vorteilen, unter anderem: Es kümmert sich eine in der Regel kompetente Person um das Wohnungseigentum, die unter anderem für dessen Sicherheit und Versicherung sorgt. Die Verkehrspflichten für das Wohnungseigentum und für ein diesem zugeordnetes Sondernutzungsrecht werden wahrgeno...mehr

Für eine Zwangsverwaltung bedarf es eines Antrags der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Anordnung der Zwangsverwaltung an die Vollstreckungsabteilung des Amtsgerichtes , in dem die Wohnungseigentumsanlage belegen ist. Voraussetzung für diesen Antrag ist, dass die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen des § 750 Abs. 1 Satz 1 ZPO und die besonderen Vollstreckungsvora...mehr

Der jeweils vom Gericht bestellte Zwangsverwalter ergreift nach der Anordnung der Zwangsverwaltung und seiner Bestellung vom Wohnungseigentum Besitz, im Fall der Vermietung mittelbaren. Daneben hat er beschlagnahmte Ansprüche geltend zu machen, das Wohnungseigentum zu verwalten und zu nutzen, Nutzungen zu verwerten und das laufende Hausgeld zu zahlen, Rechnung zu legen. Wenn der ...mehr

Für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer am wichtigsten sind die Zahlungspflichten des Zwangsverwalters. Der Zwangsverwalter muss aus den Nutzungen des Wohnungseigentums (Miete, Pacht etc.) vorweg die Ausgaben der Verwaltung sowie die Kosten des Verfahrens bestreiten, mit Ausnahme derjenigen, welche durch die Anordnung des Verfahrens oder den Beitritt eines Gläubigers ent...mehr

Der BGH hat auch noch nicht entschieden, ob Vorschüsse auf Deckungssonderumlagen (Ausfall von Hausgeld) und/oder Nachschüsse "laufende wiederkehrende Leistungen" darstellen und vom Zwangsverwalter nach § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG zu begleichen sind.[1] Eine Zahlungspflicht des Zwangsverwalters wird vor allem mit Hinweis auf § 155 Abs. 2 Satz 2 ZVG verneint.[2] Nur Vorschüsse, ni...mehr

In der Mobiliarzwangsvollstreckung[1] kann auf Sachen (Geld, Wertgegenstände, Einrichtung, Pkw etc.) im Wege der Sachpfändung und auf Forderungen (Lohn etc.) im Wege der Forderungspfändung zugegriffen werden. Die Sachpfändung ist relativ einfach zu veranlassen. Sie ist häufig allerdings nutzlos, da zur Haushaltsausstattung gehörige Gegenstände von Wert häufig Pfändungsverbot...mehr

Reichen die Einnahmen aus dem zwangsverwalteten Wohnungseigentum nicht für die in § 155 Abs. 1 ZVG genannten Ansprüche aus, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Kostenvorschüsse an den Zwangsverwalter leisten.[1] Bei Nichtzahlung des Vorschusses hebt das Gericht die Zwangsverwaltung auf.[2] Für einen anderen Gläubiger gilt nichts anderes.mehr

Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann auch selbst das Wohnungseigentum des Säumigen ersteigern. Denn nach ganz h. M. kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowohl außerhalb der Wohnungseigentumsanlage als auch innerhalb der Wohnungseigentumsanlage[1] Immobiliarvermögen erwerben.[2] Es wird sogar zugelassen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst Wo...mehr

Für eine Zwangsversteigerung bedarf es gemäß § 15 ZVG eines Antrags der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, in der Regel bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnungseigentumsanlage belegen ist (etwas anderes gilt, wenn in dem betreffenden Bezirk Zuständigkeiten konzentriert wurden). Der Antrag wird häufig vom Verwalter gestellt. Dazu hat er nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG...mehr

Statt auf Sachen kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Mobiliarzwangsvollstreckung auch auf Forderungen des Hausgeldschuldners zugreifen (lassen). Die eigentliche Pfändung von Forderungen und sonstigen Vermögenswerten wird nach §§ 828 ff. ZPO bewirkt. Für die Forderungspfändung ist nicht der Gerichtsvollzieher, sondern die Vollstreckungsabteilung des Amtsgeric...mehr

An Gerichtskosten entsteht eine Gebühr in Höhe von 20 EUR.[1] Für den Gerichtsvollzieher ist eine Gebühr in Höhe von 10 EUR zu entrichten.[2] Gibt es mehrere Drittschuldner, handelt es sich um mehrere Aufträge und die Gebühr entsteht entsprechend mehrfach. Ist ein Rechtsanwalt aufseiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tätig, erhält er eine 0,3 Verfahrensgebühr gemäß ...mehr

Nicht zu den vorweg zu bestreitenden Ausgaben der Verwaltung gehören die vor der Beschlagnahme fällig gewordenen rückständigen Vorschüsse oder Nachschüsse.[1] Dies gilt auch für rückständige Vorschüsse auf Sonderumlagen. Soweit daher in den Nachschüssen Beträge enthalten sind, die bereits vorher fällig geworden sind, scheidet ein Ausgleich aus.[2] Übersieht der Zwangsverwalt...mehr

Ist der Antrag zulässig und begründet, ordnet das Vollstreckungsgericht die Zwangsversteigerung an und trägt die Eröffnung des Zwangsversteigerungsverfahrens zur Sicherung des Anspruchs der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Grundbuch ein. Hierdurch wird das Grundstück zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschlagnahmt. Die Beschlagnahme wird nach § 22 Abs. ...mehr

Das Vollstreckungsgericht erlässt ohne Anhörung des Hausgeldschuldners[1] bereits auf einen zulässigen und begründeten Antrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hin den Pfändungs- und Überweisungsbeschluss (PfÜb).[2] Der Tatsachenvortrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird nicht geprüft. Der Pfändungsbeschluss entfaltet daher nur Wirkungen, wenn die Forderung a...mehr

Die Forderungspfändung erfasst nur den pfändbaren Teil der Forderung. Für Arbeitseinkommen besteht ein Pfändungsschutz: Bestimmte Beträge für den Unterhalt des Hausgeldschuldners und seiner Angehörigen sowie innerhalb bestimmter Grenzen auch für Urlaub, Weihnachten etc. sind unpfändbar. Mit dem Pfändungsschutz wird sichergestellt, dass dem Schuldner bei einer Pfändung seines...mehr

Nach dem gesetzlichen Leitbild[1] hat die Zwangsverwaltung das Ziel, die Ansprüche der Gläubiger wegen laufender Verbindlichkeiten des Schuldners aus den Erträgen des Wohnungs- und/oder Teileigentums zu befriedigen (Miete, Pacht, Erbbauzins, Nutzungsentschädigungen) und die Zwangsversteigerung zu vermeiden.[2] Das unterscheidet die Zwangsverwaltung von der auf Verwertung und...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann als Gläubigerin eines Hausgeldschuldners nach § 866 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit § 146 ZVG die Zwangsverwaltung in dessen Wohnungseigentum betreiben. Ein Zwangsverwaltungsverfahren kommt ferner in Betracht für Grundstücksbruchteile, die im Eigentum eines Miteigentümers stehen oder als solche mit einer Forderung belastet sind[1], f...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann sich aus verschiedenen Gründen für eine Sicherungshypothek entscheiden. Ein Vorteil besteht darin, dass sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei einem freihändigen Verkauf ihre Bereitschaft zur Löschung der Hypothek, an welcher der Hausgeldschuldner ein Interesse haben wird, abkaufen lassen kann. Ferner kann eine Sicherung...mehr

Einem Hausgeldschuldner, dem gemäß § 149 Abs. 1 ZVG seine Wohnung belassen wurde, kann von dem Vollstreckungsgericht nicht deshalb nach § 149 Abs. 2 ZVG die Räumung aufgegeben werden, weil er das auf sein Wohnungseigentum entfallende laufende Hausgeld nicht bezahlt.[1] Der BGH rechtfertigt diese Rechtsprechung mit dem Hinweis, dass "die Gemeinschaft unter den Voraussetzungen...mehr

Die Anordnung der Zwangsverwaltung für ein Wohnungseigentum hat nach § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG zur Folge, dass der Zwangsverwalter für Hausgeldansprüche zur Zahlung verpflichtet ist, die nach Anordnung der Zwangsverwaltung (Beschlagnahmezeitpunkt) fällig geworden sind.[1] Der Zwangsverwalter muss also das laufende Hausgeld, mithin die Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bedi...mehr

Der Gerichtsvollzieher ist nach § 758 ZPO befugt, die Wohnung und die Behältnisse des Hausgeldschuldners zu durchsuchen, soweit der Zweck der Vollstreckung dies erfordert. Willigt der Schuldner in die Durchsuchung nicht ein, muss das Gericht die Durchsuchung nach § 758a ZPO grundsätzlich anordnen. Ist eine solche Durchsuchungsanordnung notwendig, ist diese beim Vollstreckung...mehr

Im Fall einer Zwangsverwaltung haftet neben dem Zwangsverwalter weiterhin auch der Eigentümer der Wohnung auf Ausgleich fälliger Hausgelder als Gesamtschuldner.[1] Der Zwangsverwalter ist wegen der Hausgelder nur neben dem Eigentümer entsprechend § 155 Abs. 1 ZVG, § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG zur Zahlung verpflichtet.[2] Durch die Beschlagnahme wird dem Schuldner die Verwaltung und...mehr