Grundsteuer: Wie teuer wird es 2025 für Wohneigentümer?

Wie hoch wird die neue Grundsteuer ab dem 1.1.2025 ausfallen? Entscheidender Faktor in der Formel zur Berechnung der Grundsteuer B – die auf bebaute und bebaubare Grundstücke erhoben wird –  ist der Hebesatz, den die Kommunen festlegen. Mittlerweile sind in vielen Bundesländern Transparenzregister im Netz, die beim Rechnen helfen können.

Andere Regierungen wollen per Gesetz verhindern, dass Eigentümer von Wohnimmobilien höher besteuert werden als Eigentümer von gewerblich genutzten Grundstücken. Rheinland-Pfalz will auf den letzten Drücker noch eine Novelle durchbringen.

Grundsteuer-Wende in Rheinland-Pfalz

Wenige Wochen vor dem Inkrafttreten der neuen Grundsteuer hat die Regierung in Rheinland-Pfalz am 20.11.2024 noch eine landesspezifische Änderungen bei der Umsetzung der Reform (Bundesmodell) auf den Weg gebracht, um die erwartete Mehrbelastung für Eigentümer von Wohnimmobilien abzufedern.

Mit der Neuregelung des Grundsteuerhebesatzgesetzes soll es den Kommunen möglich werden, differenzierte Hebesätze für die Grundsteuer B zu erheben. Bei der Landtagssitzung im Dezember soll der Entwurf eingebracht werden. Dieser Schritt kommt überraschend: Ende Oktober hieß es aus dem Finanzministerium noch, die Einführung differenzierter Sätze sei nicht vorgesehen.

Transparenzregister: Faire Grundsteuer berechnen

Im Netz sind inzwischen die fairen Hebesätze – das heißt: die Grundsteuer würde in Summe in der jeweiligen Kommune nicht steigen – verschiedener Bundesländer zu finden.

Baden-Württemberg hat ein Transparenzregister am 9.9.2024 im Internet veröffentlicht, das im Oktober aktualisiert wurde. Schleswig-Holstein weist aus, wie Städte und Gemeinden die Hebesätze für 2025 festlegen müssten, um Grundsteuereinnahmen in derselben Höhe wie vor der Reform zu erzielen.

Auch Berlin, Bremen, Hamburg, Sachsen, Hessen, Nordrhein-Westfalen und das Saarland haben faire Hebesätze als Empfehlung für Städte und Gemeinden veröffentlicht. Rheinland-Pfalz zog nun nach. In Niedersachsen und Mecklenburg-Vorpommern müssen die Kommunen die fairen und die festgesetzten Hebesätze nennen.

Eine Beispielrechnung hat das Portal "Finanztip" veröffentlicht.

Finanztip: Überblick zu Hebesatz und Grundsteuer mit Einspruch-Musterbrief

Sachsen-Anhalt entlastet Wohneigentümer

Das Parlament in Sachsen-Anhalt hat am 23.10.2024 bereits ein Gesetz zur optionalen Festsetzung differenzierter Hebesätze beschlossen. Die Kommunen sollen so eine aufkommensneutrale Steuererhebung gewährleisten und die unterschiedlich starken Belastungen von Wohn- und Nichtwohngrundstücken ausgleichen können.

Hamburg: Hebesatz und Steuermesszahl

Der Hamburger Senat brachte am 10.9.2024 das Gesetzespaket zur Reform der Grundsteuer mit neuen Hebesätzen auf den Weg. Der Satz bei der Grundsteuer B erhöht sich erstmals seit dem Jahr 2005 von 540 auf 975 Prozent.

Mit den neuen Werten will der Senat sicherstellen, dass die Grundsteuer B insgesamt sowie in den Bereichen "Wohnen" und "Nicht-Wohnen" aufkommensneutral bleibt. Die einzelnen Ermäßigungen für Wohnen, für die normale Wohnlage, geförderte oder denkmalgeschützte Wohnungen bleiben erhalten.

Die Steuermesszahl für Wohnflächen soll auf 0,70 ermäßigt werden. Für den gewerblichen Bereich (Nicht-Wohnen) wurde eine ermäßigte Messzahl von 0,87 festgelegt. Die neuen Werte sind feste Faktoren, die zur Berechnung des Steuerbetrags dienen. Ein neuer, besonders hoher Hebesatz von 8.000 Prozent ist für unbebautes, aber baureifes Land (Grundsteuer C) vorgesehen, um die Schaffung von Wohnraum zu beschleunigen.

Grundsteuer C auf Bauland: So teuer wird sie in Hamburg

Aktualisierte Hebesätze: Anpassungen in Hessen

Hessen hat am 9.8.2024 für 61 der 421 Kommunen die Empfehlungen zur Berechnung der Hebesätze aktualisiert. Bei zwölf Städten und Gemeinden sei das nötig geworden, weil sie die Hebesätze rückwirkend geändert haben, wie die Oberfinanzdirektion in Frankfurt am Main mitteilte. Bei 49 weiteren Kommunen führten Abweichungen bei den Daten im Zuge von Steuerbefreiungen zu der Aktualisierung.

Grundsteuer in Bremen: Aufkommensneutral per Gesetz

Eine Analyse der Zahlen durch das Finanzressort in Bremen hat ergeben, dass es bei Anwendung der Messzahlen nach dem Bundesmodell, für das sich das Land entscheiden hat, zu einer erheblichen Belastungsverschiebung käme.

Haus- und Wohnungseigentümer sowie Mieter müssten rund 20 Prozent höhere Lasten schultern, während Eigentümer nicht bewohnter Grundstücke entlastet würden. Um den Effekt zu dämpfen, steuert der Senat mit Landessteuermesszahlen gegen. Der Gesetzentwurf wurde am 6.8.2024 beschlossen.

Außerdem wurde das Ortsgesetz für den neuen Hebesatz für die Grundsteuer B in der Stadt Bremen auf den Weg gebracht. Die Messzahl für Wohngrundstücke bleibt bei 0,31 Promille; die Messzahl für Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke wird auf 0,75 Promille angehoben. Der Hebesatz in der Stadt Bremen muss auf 755 Prozent (bisher 695 Prozent) reduziert werden. Die Stadt Bremerhaven legt den Hebesatz selbst fest.

NRW: Musterwerte zu Grundsteuer-Hebesätzen

Die Finanzverwaltung in Nordrhein-Westfalen (NRW) veröffentlichte am 20.6.2024 für jede der 396 Kommunen Musterwerte für die Hebesätze. Als Berechnungsgrundlage wurden differenzierte Sätze für Wohnflächen und Nutzflächen mitgeliefert. Die Kommunen entscheiden darüber, ob sie unterschiedliche Werte für Wohn- und Gewerbegrundstücke wählen. Die Steuermesszahl beträgt in NRW für Wohngrundstücke 0,31 Promille und für Nicht-Wohngrundstücke 0,34 Promille.

NRW setzt ebenfalls auf das Bundesmodell und verzichtete damit zunächst auf ein Landesgesetz. Da sich in großen Städten eine Schieflage abzeichnete – Gewerbetreibende würden Steuern sparen, Wohnungs- und Hauseigentümer draufzahlen –, hat der Landtag am 4.7.2024 aber noch ein Gesetz mit einer eigenen Lösung verabschiedet: Eine Öffnungsklausel stellt den Kommunen frei, unterschiedliche Hebesätze anzuwenden.

Grundsteuergesetz: Berlin senkt Hebesatz ab 2025 deutlich

In Berlin soll die Grundsteuerreform die Wohnkosten nicht verteuern, wenn sie am 1.1.2025 in Kraft tritt. Das Abgeordnetenhaus hat am 20.6.2024 ein Gesetz mit Änderungen bei Eckpunkten der Steuer beschlossen.

Der Hebesatz für die Grundsteuer B wird von 810 auf 470 Prozent gesenkt. Außerdem wird die Steuermesszahl zugunsten bewohnter Grundstücke verändert: Sie beträgt künftig 0,31 Promille, für andere Grundstücke 0,45 Promille. Die Änderungen sollen dazu beitragen, dass die Berliner nicht deutlich mehr Grundsteuer zahlen als bisher.

Grundsteuer in den Bundesländern: Kurzüberblick

Wo nach der alten Berechnung sehr wenig Grundsteuer anfiel, kann sich der Steuerbetrag in Einzelfällen erhöhen. Im Durchschnitt soll die Steuerlast aber nicht zunehmen. In Berlin lag das Aufkommen 2023 bei rund 860 Millionen Euro. Das Gesetz sieht auch eine Härtefallregelung für Eigentümer vor, die eine erhöhte Grundsteuer nicht zahlen könnten.

Grundsteuer ab 2025: Fragen und Antworten auf einen Blick

Klagen gegen die Berechnung der neuen Grundsteuer

Knapp 36 Millionen Grundstücke in Deutschland müssen neu bewertet werden. Die Neuberechnung der Grundsteuer ab Januar 2025 hatte das Bundesverfassungsgericht gefordert.

Bis zuletzt kalkulierten die Finanzämter den Wert einer Immobilie auf Grundlage veralteter Daten. Bis zum 31.12.2024 gelten die Grundstückswerte von 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland). Bei den Grundsteuermodellen der Bundesländer gibt es erhebliche Unterschiede – das Reformgesetz sieht neben dem Bundesmodell eine Öffnungsklausel vor, die eigene Landesgesetze möglich machte.

Bereits nachdem am 31.1.2023 die verlängerte Abgabefrist für die Erklärungen zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgelaufen war und erste Wertbescheide erlassen wurden, kam es zu Klagen vor den Landesverfassungs- und Finanzgerichten. Es wurden Zweifel an der Recht- und Verfassungsmäßigkeit geäußert. Verfahren beim Bundesgerichtshof (BGH) oder beim Bundesverfassungsgericht (BVerfG) sind noch nicht anhängig.

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