Fachbeiträge & Kommentare zu Betriebskostenabrechnung

Begründet von Dr. Hans Langenberg, fortgeführt von RiAG Dr. Kai Zehelein. 9. Aufl., 2019. Verlag C.H. Beck, München. XXIV, 734 S., 59,00 EUR Mit der vorliegenden 9. Aufl. ist der Begründer und vormalige Mitautor Dr. Hans Langenberg ausgeschieden. Fortgeführt wird das Werk jetzt ausschließlich von Herrn Dr. Kai Zehelein, der bereits in der 7. und 8. Aufl. mitgearbeitet hat. Die...mehr

Rz. 652 Der Vermieter(-anwalt) muss eine gesetzliche Ausschlussfrist von einem Jahr ab Ende des Abrechnungszeitraums beachten (daher gelten die §§ 204 Abs. 1 Nr. 1, 212 Abs. 1 Nr. 1 und § 214 Abs. 2 S. 1 BGB nicht). Danach ist er mit Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen ausgeschlossen, außer er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Selbst in diesem Fall muss er ab...mehr

Problem: Hohe Beratungsgebühr Problematisch ist die Anrechnung, wenn die Beratungsgebühr höher ist als die nachfolgende Geschäfts- oder Verfahrensgebühr. Es stellt sich dann die Frage, ob auch auf die weitergehenden Gebühren anzurechnen ist. Hiergegen spricht, dass Betriebsgebühren – und dazu zählt auch die Beratungsgebühr – grundsätzlich nur auf Betriebsgebühren anzurechnen s...mehr

Rz. 57 Mit dem Eintritt geht das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten auf den Eintretenden über.[80] Treten mehrere Personen ein, so haften sie als Gesamtschuldner.[81] Dem Eintretenden stehen somit auch die Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung zu, ebenso etwaige Schadensersatz- oder Minderungsansprüche.[82] Im Fall des Eintritts über § 563 BGB haften die Eintr...mehr

13. Aufl., 2017. Verlag C.H. Beck, München. 3.065 S., 185,00 EUR Der Großkommentar zum gesamten Wohn- und Gewerbemietrecht, einschließlich der wichtigsten Nebengesetze ist ein regelrechter "Klassiker" und in 13. Aufl. mit dem Stand vom Frühsommer 2017 erschienen. Die Neuauflage berücksichtigt die aktuelle Entwicklung in der höchstrichterlichen und obergerichtlichen Rechtsprec...mehr

Die Revision ist unbegründet und war daher zurückzuweisen (§ 126 Abs. 4 FGO). Das FG hat im Ergebnis zu Recht entschieden, dass dem Kläger für den Erwerb des Anteils an der D-KG die Steuerbefreiung nach § 13 a iVm § 13 b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 Satz 2 Buchst. d ErbStG nicht zu gewähren ist. Die Vermietung der Wohnungen durch die D-KG erforderte keinen wirtschaftlichen Geschäftsb...mehr

BGH folgt LG bei der Einordnung Die Verurteilung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Erstellung einer Jahresabrechnung für Kalenderjahre, in denen er die Verwaltung geführt hat, ist als Verurteilung zur Vornahme einer nicht vertretbaren Handlung und nicht als Verurteilung zur Vornahme einer vertretbaren Handlung zu vollstrecken. Die Abgrenzung zwischen vert...mehr

Leitsatz Vermietende Wohnungseigentümer müssen grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten abrechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Abrechnung noch nicht vorliegt. Normenkette BGB § 556 Abs. 3 Satz 2; WEG § 28 Abs. 2 Das Problem B ist Mieterin des Sondereigentums von Vermieter K, für das B neben der...mehr

Wird nach Kündigung eines Mietverhältnisses der Räumungsprozess geführt, so endet dieses Verfahren häufig mit einem Räumungsvergleich. Anlässlich dieses Vergleichs werden dann in der Regel auch weitere Modalitäten betreffend die Abwicklung des Mietverhältnisses geregelt. Es stellt sich dann die Frage, ob die weitergehenden Regelungen einen Mehrwert haben und gegebenenfalls i...mehr

" … III. Die Bekl. hat gegen die Kl. einen Anspruch auf Freistellung von Rechtsanwaltskosten i.H.v. 1.775,12 EUR sowie von Gerichtsvollzieher- und weiteren Rechtsanwaltskosten i.H.v. 452,05 EUR gem. §§ 1 S. 1, 125 VVG i.V.m. §§ 1, 5 (2) a) ARB 2011, § 257 BGB sowie i.V.m. dem zwischen den Parteien geschlossenen Versicherungsvertrag:" Gem. § 125 VVG ist der VR verpflichtet, di...mehr

(LG Köln, Urt. v. 2.2.2017 – 6 S 53/16) • Eine Auswirkung von Flächenabweichungen von mehr als 10 % auf die Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass die Parteien im Mietvertrag eine bestimmte Nutzungs-/Mietfläche vereinbart haben, sich später jedoch herausstellt, dass die tatsächliche Mietfläche von der vertraglich vereinbarten Mietfläche um mehr als 10 % abweicht. Grundl...mehr

a) Formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung Bekanntlich wird bei Betriebskostenabrechnungen zwischen formellen und materiellen Fehlern unterschieden. Erstere können nur innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB geheilt werden. Deshalb kommt der Frage, wie eine Betriebskostenabrechnung auszusehen hat, um formell ordnungsgemäß zu sein, eine große Bedeutung zu. Für di...mehr

(AG Dortmund, Urt. v. 15.9.2015 – 425 C 399/15) • Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung hindert einen Rückzahlungsanspruch bzgl. sämtlicher in der Vergangenheit gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen nach den Grundsätzen ergänzender Vertragsauslegung. Aber auch bei unterlassener Abrechnung ist der Mieter zunächst gehalten, einen Anspruch auf Vorlage nicht erf...mehr

(BGH, Urt. v. 20.1.2016 – VIII ZR 93/15) • Eine Betriebskostenabrechnung ist dann formell ordnungsgemäß und damit wirksam, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Es genügt hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten", wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählte...mehr

(BGH, Urt. v. 10.12.2014 – VIII ZR 9/14) • Auch bei hohen Leerständen bleibt es grds. bei der anteiligen Umlage von Warmwasserkosten nach Verbrauch. Der Vermieter kann allerdings unter Umständen verpflichtet sein, einer Vertragsänderung dahingehend zuzustimmen, dass der nach Verbrauch zu berechnende Teil der Kosten auf das gesetzliche Mindestmaß von 50 % abgesenkt wird. Hinw...mehr

(LG München I, Urt. v. 2.6.2016 – 31 S 1387/16) • Die Einwendungsfrist des Mieters gegen eine Nebenkostenabrechnung gilt auch dann, wenn in der Abrechnung nicht sämtliche Vorauszahlungen des Mieters berücksichtigt werden. Der Vermieter kann sich auf die Ausschlussfrist berufen ohne treuwidrig zu handeln. Hinweis: Mieter sollten grds. darauf achten, die Einwendungsfrist von z...mehr

Bekanntlich wird bei Betriebskostenabrechnungen zwischen formellen und materiellen Fehlern unterschieden. Erstere können nur innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB geheilt werden. Deshalb kommt der Frage, wie eine Betriebskostenabrechnung auszusehen hat, um formell ordnungsgemäß zu sein, eine große Bedeutung zu. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebsk...mehr

(BGH, Urt. v. 25.1.2017 – VIII ZR 249/15) • Bei Vermietung einer Eigentumswohnung ist für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung die vorherige Beschlussfassung über die Jahresrechnung der WEG nicht Voraussetzung. Der Vermieter versäumt daher die Abrechnungsfrist, wenn er nicht anderweitig darlegt, dass er an der Erstellung der Betriebskostenabrechnung gehindert war. Hin...mehr

Zu den größten Irrtümern im Mietrecht zählt sicher auch die Frage, wann der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution fällig wird. Anders als vor allem in der Laiensphäre geglaubt wird, gibt es hier keine starren Fristen, z.B. nach sechs Monaten. Bei der Verpfändung eines Sparbuchs steht dem Mieter ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit und Rückgabe des Sparbuchs sowohl aus §§ ...mehr

Seit 2001 gibt es im preisfreien Wohnungsbau eine Einwendungsausschlussfrist, wonach der Mieter binnen Jahresfrist nach Zugang der Abrechnung seine Einwendungen gegen die Abrechnung geltend machen muss. Nach Fristablauf kann die Mieter Einwendungen nicht mehr erheben. Das hat zur Folge, dass nach Ablauf der Frist ein Anspruch entstehen kann, der vorher nie bestanden hat, ein...mehr

Gartenpflegekosten gehören nach § 2 Nr. 10 BetrKV zu den umlagefähigen Betriebskosten. Voraussetzung ist, dass bestimmte Flächen nicht dem öffentlichen Verkehr dienen. Wie weit dieser Ausschluss geht, kann im Einzelfall strittig sein. Nach Ansicht des BGH (GE 2016, 387 = WuM 2016, 214 = NJW 2016, 1439 = DWW 2016, 137 = MDR 2016, 508 = NZM 2016, 353 = ZMR 2016, 434 = MietPrax...mehr

§ 556a Abs. 1 BGB gestattet die Umstellung auf eine verursachungsabhängige Abrechnung der Abfallbeseitigungskosten. Dieser – unter ökologischen Gesichtspunkten der möglichen Müllvermeidung begrüßenswerte – Abrechnungsmaßstab birgt leider das Risiko des "Mülltourismus" und schlimmer noch der wilden Müllentsorgung. Diese Erfahrung musste jetzt auch ein Vermieter in Erfurt mach...mehr

In der Praxis übersehen wird immer wieder, dass nach Eintritt der Abrechnungsreife dem Vermieter keine Vorauszahlungen mehr zustehen (BGH WuM 2016, 353 = ZMR 2016, 519 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 120 m. Anm. Eisenschmid; Kunze MietRB 2016, 225). In einer Zahlungsklage muss dann auf den Abrechnungssaldo umgestellt werden. Soweit dem Mieter ein Guthaben zusteht, ist der Rechts...mehr

Flächenabweichungen zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Fläche spielen in der Praxis an verschiedenen Stellen eine Rolle. Überwiegend geht es um gewährleistungsrechtliche Fragen. Der VIII. Senat hat aber bekanntlich in der Vergangenheit seine dort entwicklete 10 %-Rechtsprechung zu der Frage, wann eine Gebrauchsbeeinträchtigung bei einer Abweichung der tatsächlic...mehr

An eine stillschweigende Vertragsänderung stellt der BGH (Urt. v. 10.10.2007 – VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283 – zur Wohnraummiete) erhebliche Anforderungen. Aus der Aufnahme nicht vereinbarter Kostenpositionen in eine Abrechnung ergibt sich aus Sicht des Mieters nicht schon der Wille des Vermieters, die Änderung des Mietvertrags herbeizuführen. Allein wegen Übersendung einer ...mehr

Die Klägerin macht gegenüber der Beklagten Mietnebenkosten aus der Betriebskostenabrechnung 2011 von der Heizkostenabrechnung 2012 nebst vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten geltend. Die Beklagte ist dem mit Einwendungen gegen die Abrechnung entgegengetreten und sieht in der vorgerichtlichen Beauftragung eines Rechtsanwaltes einen Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht.mehr

RA-Beauftragung zweckmäßig und erforderlich Die Rechtsanwaltskosten sind erstattungsfähig gemäß §§ 280, 286 BGB, da die Klägerin nicht ihre Schadensminderungspflicht verletzt hat. Die Kosten sind zu erstatten, wenn sie nach Eintritt des Verzuges erfolgt sind und aus Sicht des Gläubigers zur Wahrnehmung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren (BGH DR 2...mehr

Leitsatz Der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Normenkette § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 5, 6 BGB Das Problem K ist seit Juli 2011 Mieter einer Wohnung von Woh...mehr

Einführung Immer wieder werden von Anwälten Anfragen gestellt, welcher Gegenstandswert für die Überprüfung einer Betriebskostenabrechnung anzusetzen sei. Die Anwälte gehen meistens davon aus, dass selbstverständlich der volle Betrag sämtlicher abgerechneter Betriebspositionen anzusetzen sei, weil diese Positionen ja im Einzelnen überprüft werden müssten; auf den Saldo käme es...mehr

Bevor man sich fragt, welcher Gegenstandswert für die anwaltliche Tätigkeit anzusetzen ist, muss man sich zunächst einmal fragen, ob sich die Gebühren für die anwaltliche Tä tigkeit überhaupt nach dem Gegenstandswert berechnen. Dies ist zwar nach § 2 Abs. 1 RVG grundsätzlich der Fall, gilt aber nicht uneingeschränkt. Zunächst einmal ist also zu fragen, welche Gebühren der Anw...mehr

Ebenso häufig sind Anwälte überrascht, wenn der Rechtsschutzversicherer ihnen mitteilt, dass kein Versicherungsfall bestehe. Dem bloßen Überprüfen eine Betriebskostenabrechnung liegt nämlich kein Versicherungsfall zu Grunde. Ein Versicherungsfall liegt vor, wenn der Versicherungsnehmer behauptet, dass ein anderer (hier der Vermieter) ihm gegenüber gegen Rechte und Pflichten ...mehr

Immer wieder werden von Anwälten Anfragen gestellt, welcher Gegenstandswert für die Überprüfung einer Betriebskostenabrechnung anzusetzen sei. Die Anwälte gehen meistens davon aus, dass selbstverständlich der volle Betrag sämtlicher abgerechneter Betriebspositionen anzusetzen sei, weil diese Positionen ja im Einzelnen überprüft werden müssten; auf den Saldo käme es nicht an....mehr

Gegenstandswert für die außergerichtliche Überprüfung einer Nebenkostenabrechnung Wird der Rechtsanwalt von einem Mieter mit der Überprüfung der Betriebskostenabrechnung eines Jahres beauftragt, ist der Gegenstandswert für die Rechtsanwaltsgebühr mit einem Drittel der Gesamtsumme der Nebenkostenabrechnung zu bemessen. AG Berlin-Mitte, Urt. v. 6.10.2010 – 11 C 194/10[1]mehr

Leitsatz Die Betriebskostenabrechnung für ein vermietetes Sondereigentum ist nicht ordnungsgemäß, wenn lediglich die WEG-Abrechnung "durchgereicht" wird. Normenkette § 556 Abs. 3 BGB Das Problem Wohnungseigentümerin K vermietet ihr Sondereigentum. Sie legt sämtliche ihr in der Hausgeldabrechnung gestellten Nebenkosten nach Miteigentumsanteilen auf Mieter B um, indem sie M ihre...mehr

Die Kläger reichten im Mai 2009 eine Betriebskostenabrechnung (einschließlich Heizung und Warmwasser) für ihre Wohnung für das Jahr 2008 ein. In dieser wurde eine Nachzahlung von 1.009,32 EUR gefordert. Der Beklagte übernahm der Beklagte davon 421,20 EUR. Nach Widerspruch auf volle Übernahme der Nachforderung bot der Beklagte weitere 421,44 EUR an. Dem stimmte der Bevollmäch...mehr

Gläubiger klagt gegen Vermieter auf Auszahlung Die Parteien führen einen Drittschuldnerprozess, in welchem die Klägerin (Gläubigerin) die Forderung ihres Schuldners (SU) auf Auszahlung eines Betriebskostenguthabens gegen die Beklagte (Vermieter) geltend macht. Der SU ist Mieter der Beklagten, wobei der Mietzins einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen von der Agentur ...mehr

Leitsatz Kein Schadensersatzanspruch eines vermietenden Eigentümers gegen die Gemeinschaft, wenn eine (fehlerhafte) wohnungseigentumsrechtliche Jahresabrechnung für seine mietvertragliche Nebenkostenabrechnung untauglich sein sollte Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 3 WEG; §§ 278, 556 Abs. 3 BGB Kommentar Ein solcher Anspruch ist nicht begründet. Zunächst ist es bereits fragli...mehr

Rz. 166 Beschlagnahmtes Zubehör sind auch die Schlüssel des Gebäudes, welche der Verwalter durch einen Gerichtsvollzieher mit dem Anordnungsbeschluss (ohne Klausel)[139] dem Schuldner wegnehmen lassen kann, falls dieser sie nicht freiwillig aushändigt. Sind dem Schuldner Wohnräume zu belassen, darf er auch die zur Benutzung notwendigen Schlüssel behalten. Notfalls müssen noc...mehr

Einmal jährlich muss die Gemeinschaft über die gemeinschaftlichen Einnahmen und Ausgaben des Vorjahres abrechnen. Die Abrechnung ist gem. § 28 Abs. 3 WEG die Aufgabe des Verwalters. Die Bestandteile einer vollständigen Jahresabrechnung sind die Hausgeldabrechnung, die Kontenentwicklung und die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage. Zu Letzterer hat der BGH in seiner grundl...mehr

Leitsatz Der Vermieter kann sich bei der Betriebskostenabrechnung die Nachberechnung einzelner Positionen vorbehalten, soweit er ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist. Die Verjährung der sich aus der Nachberechnung ergebenden Forderung beginnt nicht vor Kenntnis des Vermieters von den anspruchsbegründenden Umständen (hier: rückwirkende Neufestsetzu...mehr

Begriff Der Hausmeister, auch Hauswart genannt, ist als Arbeitnehmer des Verfügungsberechtigten – i. d. R. des Eigentümers – diesem für die Einhaltung der Hausordnung durch die Mieter verantwortlich, hat für Ordnung, Sauberkeit und Ruhe zu sorgen und dem Verfügungsberechtigten Verstöße gegen die Hausordnung, Störungen und Mängel des Anwesens unverzüglich mitzuteilen. Weiter...mehr

Leitsatz Wenn ein Betriebskostenguthaben verspätet an den Mieter ausbezahlt wird, weil der Vermieter mit der Verpflichtung auf Erstellung einer Betriebskostenabrechnung in Verzug geraten ist, ergibt sich der Anspruch auf gesetzliche Verzugszinsen auch nicht aus einer entsprechenden Anwendung des § 288 Abs. 1 BGB. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB §§ 288 Abs. 1, 556 ...mehr

Leitsatz Die Vorschrift des § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV, wonach der Vermieter eigene Sach- und Arbeitsleistungen mit dem Betrag ansetzen darf, der für eine gleichwertige Leistung eines Unternehmens angesetzt werden könnte, gilt auch dann, wenn der Vermieter die betreffenden Arbeiten durch eigene Arbeitnehmer ausführen lässt. (Leitsatz der Redaktion) Normenkette BetrKV § 1 Abs. 1 ...mehr

Die sofortige Beschwerde ist zulässig (§§ 113 Abs. 1 Satz 2 FamFG, 127 Abs. 2 Satz 3, 569 ZPO), jedoch nicht begründet. Das Familiengericht hat der Antragstellerin aufgrund von fehlenden Erfolgsaussichten zu Recht die Bewilligung von Verfahrenskostenhilfe für die beabsichtigte Rechtsverfolgung – einen Antrag auf Ehescheidung nach einjährigem Getrenntleben – versagt; der auf ...mehr

Leitsatz Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Mietvertrags über Geschäftsräume, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Centermanagers" auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam; die Wirksamkeit einer daneben ausdrücklich vereinbarten Übertragung von Kosten der "Verwaltung" wir...mehr

Leitsatz Dem Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlunge...mehr

Leitsatz Kommt der Mieter mit der Zahlung von durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, scheitert eine (auch) darauf gestützte fristlose Kündigung des Vermieters nicht daran, dass der Vermieter den Mieter nicht vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten verklagt hat. (amtlicher Leitsatz des B...mehr

Leitsatz Die Anpassung von Vorauszahlungen setzt eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (Änderung der bisherigen Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil v. 16.6.2010, VIII ZR 258/09, NZM 2010 S. 736 Rn. 26). (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 560 Abs. 4 Kommentar Nach den Vereinbarungen im Mietvertrag betragen die Betriebskostenvorauszahlungen sei...mehr

Leitsatz § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist auf Anpassungen der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nicht entsprechend anzuwenden. (amtlicher Leitsatz des BGH) Bei Insolvenz des Mieters ist die Kündigung gegenüber dem Insolvenzverwalter (Treuhänder) zu erklären. Anders ist es, wenn der Treuhänder eine Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgegeben hat und die 3-mona...mehr

Leitsatz Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter einer Wohnung bedarf einer eindeutigen Vereinbarung. Ob es hierfür ausreicht, im Mietvertrag den Begriff "Betriebskosten" zu nennen, ließ der BGH offen. Sachverhalt Die Vermieterin einer Wohnung verlangt eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007. Im Mietvertrag vom 21.10.1993 heißt es unter de...mehr