Fachbeiträge & Kommentare zu Betriebskostenabrechnung

Leitsatz Zur Wirksamkeit der Abrede in einem Mietvertrag über Wohnraum, der Mieter habe einen Betriebskostenvorschuss in bestimmter Höhe zu zahlen, als Vereinbarung über die Umlegung von Betriebskosten. Fakten: Der Mieter wendet sich gegen die Betriebskostenforderung in Höhe von über 1.000 Euro. Der BGH gibt ihm recht. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die auf de...mehr

Leitsatz Aus der Umlagevereinbarung muss sich klar und eindeutig ergeben, welche Betriebskosten der Mieter neben der Grundmiete zu tragen hat. Die Parteien können zum einen die umzulegenden Betriebskosten namentlich benennen. Zum anderen kann die Umlagevereinbarung auf die Anlage 3 zu § 27 der II. BV oder auf die Betriebskostenverordnung Bezug nehmen. Ob allein durch die Ver...mehr

Leitsatz Das Überschreiten einer Innenraumtemperatur von 26 °C in ohne Klimatisierung vermieteten Büroräumen indiziert keinen Sachmangel der Mieträume. Eine Mietminderung wegen unzumutbarer, auf unzureichendem Wärmeschutz des Gebäudes beruhenden Innentemperaturen setzt in tatsächlicher Hinsicht eine taggenaue Darlegung der gemessenen Innen- und Außentemperaturen voraus. Fakt...mehr

Leitsatz Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam. Zur Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung, in der keine Vorauszahlu...mehr

Leitsatz Die Umlage von Betriebskosten muss auch in einem Gewerbemietvertrag inhaltlich bestimmt und eindeutig vereinbart sein. Unklarheiten im Mietvertrag gehen zulasten des Vermieters. Sachverhalt Vermieterin und Mieterin eines Supermarkts streiten um eine Betriebskostennachzahlung. In dem 1978 geschlossenen Mietvertrag heißt es: “Nebenabgaben und Kosten, die mit dem Betrieb ...mehr

Leitsatz Die Regelung in einem gerichtlichen Räumungsvergleich, "Mietansprüche für die Vergangenheit bestehen damit nicht mehr", schließt die Nachforderung eines Saldos aus einer zeitlich erst später erstellten Betriebskostenabrechnung nicht aus. Der Vermieter muss sich jedoch bei der Aufstellung der Betriebskostenabrechnung aufgrund der Erlass- und Erfüllungswirkung des Räu...mehr

Leitsatz Die Regelung in einem gerichtlichen Vergleich "Mietansprüche für die Vergangenheit bestehen damit nicht mehr" umfasst alle Ansprüche, die zum Zeitpunkt des Vergleichsabschlusses oder zu dem im Vergleich genannten Stichtag bereits fällig waren. Hierzu zählen die zum Stichtag fällige Grundmiete und die Betriebskostenvorauszahlungen, nicht dagegen der Saldo aus einer n...mehr

Leitsatz Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 20.2.2008 - VIII ZR 49/07). Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit einer Heizkostenabrechnung kann nicht durch eine Kürzung der auf die Nutzer entfallenden Kosten...mehr

Zwangsverwaltung angeordnet Das Amtsgericht ordnete die Zwangsverwaltung des dem Schuldner gehörenden Grundbesitzes an und bestellte den Beteiligte zu 1 zum Zwangsverwalter. Er wurde ermächtigt, sich den Besitz zu verschaffen; soweit Mieter oder Pächter Besitzer waren, wurde dem Zwangsverwalter der mittelbare Besitz übertragen. Auf dem Grundstück befindet sich ein Mehrfamilie...mehr

Zweck der Zwangsverwaltung ist Besitz­entziehung Zweck der Zwangsverwaltung ist es, die laufenden, aus der ordnungsgemäßen Benutzung des von der Beschlagnahme erfassten Grundstücks (vgl. § 148 Abs. 1 ZVG) stammenden Erträge zur Befriedigung des Gläubigers einzusetzen, während dem Schuldner die Substanz des Verwaltungsobjekts ungeschmälert erhalten bleibt. Um diesen Zweck zu e...mehr

Leitsatz Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft nur deren materielle Richtigkeit. Die Abrechnung ist daher nicht aus formellen Gründen unwirksam, wenn ...mehr

Leitsatz Erbringt der Vermieter Arbeitsleistungen wie Hausreinigung und Schneeräumdienste in Eigenleistung, kann er einen fiktiven Aufwendungsersatz für eine gleichwertige Leistung eines Dritten ansetzen. Erbringt ein Dritter (hier der Ehemann der Vermieterin) die Leistung unentgeltlich, kann der Vermieter keinen Aufwendungsersatz verlangen. Fakten: Der Mieter wendet sich geg...mehr

Leitsatz Der Erwerber eines unter Zwangsverwaltung stehenden Grundstücks hat jedenfalls dann keinen Anspruch gegen den früheren Zwangsverwalter auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen, wenn er erst nach Beendigung der Zwangsverwaltung als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde. (Leitsatz der Redaktion) Normenkette ZVG § 154 Kommentar Das Mietshaus stand ab dem 11.12....mehr

Leitsatz Eine Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten ist auch dann formell wirksam, wenn dort die Kosten für die Frischwasserversorgung und Entwässerung enthalten sind. Wird der Brennstoffverbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage nach der Formel in § 9 Abs. 2 HeizKV berechnet, so muss die Berechnungsformel nicht erläutert werden (im Anschluss an BGH, Urteil ...mehr

Leitsatz Der WEG-Verwalter ist nicht Erfüllungsgehilfe vermietender Sondereigentümer Keine Haftung des WEG-Verwalters bei verspäteter Abrechnungserstellung für den Schaden des Vermieters, der aus diesem Grund mit seinem Mieter nicht fristgemäß Betriebskosten abrechnen kann Anders wäre zu urteilen, wenn zwischen dem Sondereigentümer und dem Verwalter eine besondere Vereinbarung...mehr

Leitsatz Die Anpassung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten orientiert sich an der letzten Betriebskostenabrechnung. Einen pauschalen Sicherheitszuschlag von 10 % auf den so ermittelten Wert darf der Vermieter hierbei nicht erheben. Sachverhalt Die Vermieterin einer Wohnung legte für das Jahr 2008 eine Betriebskostenabrechnung vor. Hieraus ergab sich eine Nachforderung ...mehr

Leitsatz Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer - bereits eingetretener oder noch eintretender - Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen "abstrakten" Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 P...mehr

Leitsatz Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen "abstrakten" Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 %...mehr

Leitsatz Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrags, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Center-Managements" gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam. (amtlicher Leitsatz des BGH) Norm...mehr

Leitsatz § 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen. Fakten: Die Parteien streiten über die Betriebskostenabrechnung. Sie hatten zuvor vereinbart, dass der Abrechnungszeitraum im Hinblick auf die geplante Umstellung auf ein...mehr

Leitsatz Vermieter und Mieter können vereinbaren, den Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung einmalig über 12 Monate hinaus zu verlängern, wenn dies der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung dient. Sachverhalt Der Testamentsvollstrecker des Vermieters und der Mieter einer Wohnung streiten über die Nachzahlung von Betriebskosten. Der Vermieter ist im S...mehr

Leitsatz Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter. Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, ge...mehr

Leitsatz Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter. Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, g...mehr

Leitsatz Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist. Eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ist nur für die Zukunft möglich. Fakten: Die Parteien streiten über rückständige Miete und Nebenkosten. Der Bundesgerichtshof gibt dem V...mehr

Leitsatz Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist. Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist nur für die Zukunft möglich. (amtliche Leitsätze des BGH) Normenkette BGB § 560 Abs. 4 Kommentar Zwischen den Parteien bestand ein Miet...mehr

Leitsatz Die (vertragswidrige) Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen. Das Gleiche gilt für in der Abrechnung zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen oder den Ansatz von Soll- statt Ist-Vorauszahlungen. (am...mehr

Leitsatz Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Miete einschließlich aller Nebenkosten). Ob und in welcher Höhe ein Minderungsbetrag (auch) auf die Vorauszahlungen angerechnet wird, spielt hierbei keine Rolle. (Leitsatz der Redaktion) Normenkette BGB §§ 536, 556 Abs. 3 Kommentar Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine Wohnung. N...mehr

Leitsatz In der Insolvenz des Mieters ist die einen Abrechnungszeitraum vor Insolvenzeröffnung betreffende Betriebskostennachforderung des Vermieters auch dann (einfache) Insolvenzforderung, wenn der Vermieter erst nach der Insolvenzeröffnung oder nach dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgerechnet hat. (amtlicher...mehr

Leitsatz Der Vermieter hat die vertragliche Nebenpflicht, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind. Er ist gehalten, möglichst günstige Versicherungsverträge abzuschließen und auf dem Markt Vergleichsangebote einzuholen. Fakten: Die Parteien streiten über die Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen. Das Gericht gibt dem Miete...mehr

Leitsatz Der Mieter muss dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass einzelne Betriebskosten mit Rücksicht auf eine hierfür vereinbarte Pauschale nicht abzurechnen sind. Fakten: Der Mietvertrag von 1971 sieht für Heizung und Warmwasser monatliche Nebenkostenvorauszahlungen und für verschiedene weitere Nebenkosten eine m...mehr

Leitsatz Innerhalb der Abrechnungsfrist ist eine Korrektur der Abrechnung möglich, auch wenn dies zum Nachteil des Mieters erfolgt. (Leitsatz der Redaktion) Jedenfalls seit der gesetzlichen Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen gemäß § 556 Abs. 3 Sätze 2, 3 und Sätze 5, 6 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19.6.2001 erlauben weder die vor...mehr

Leitsatz Der Mieter muss dem Vermieter innerhalb von 12 Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass einzelne Betriebskosten mit Rücksicht auf eine hierfür vereinbarte Pauschale nicht abzurechnen sind. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 556 Abs. 3 Sätze 5 und 6 Kommentar Nach dem zwischen den Parteien bestehenden Wohnungsmietvertrag hat der Mie...mehr

Leitsatz Selbst wenn der Vermieter ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung ausgezahlt hat, darf er die Abrechnung innerhalb der 1-jährigen Abrechnungsfrist auch zu Lasten des Mieters korrigieren. Sachverhalt Vermieter und Mieter streiten darüber, ob die Auszahlung eines Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung dazu führt, dass der Vermieter die Abrechnung nicht mehr k...mehr

Den Klägern steht kein weiterer Anspruch auf Erbringung von Versicherungsleistungen aufgrund des zwischen den Parteien bestehenden Rechtsschutzversicherungsvertrages zu. Die Beklagte hat durch die vorprozessuale Zahlung von 147,56 EUR an die Kläger ihre Versicherungsleistungen in vollem Umfang erbracht. Weitere Zahlungen schuldet sie nicht. Denn Grundlage für die zutreffende...mehr

Die gem. §§ 66, 68 Abs. 1 GKG i.V.m. § 32 Abs. 2 RVG aus eigenem Recht zulässige Beschwerde des erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten der Kläger gegen die Streitwertfestsetzung des LG hat in der Sache Erfolg. Der Streitwert von Klage und Widerklage ist für das erstinstanzliche Verfahren zusammenzurechnen, § 45 Abs. 1 S. 1 GKG, so dass der Streitwert insgesamt 29.837,99 E...mehr

Die Erinnerung ist gem. § 6 Abs. 2 BerHG i.V.m. §§ 11 Abs. 2, 24a RPflG zulässig. Die Erinnerung ist auch begründet. Die Antragstellerin hat ein konkretes Rechtsproblem aufgezeigt, nämlich das Mieterhöhungsverlangen v. 27.10.2010. Dass dieses Mieterhöhungsverlangen auch ohne vorherigen Versuch, die Sache selbst zu klären, ein Rechtsproblem beinhaltet, zeigt sich schon aus den...mehr

Mit der Klage hatten die Kläger die sich zu ihren Gunsten aus den Betriebskostenabrechnungen 1998, 1999 und 2000 ergebenden Salden in Höhe von insgesamt 13.131,57 EUR geltend gemacht. Widerklagend hatte der Beklagte wegen abweichender Flächenmaße die Rückzahlung der in den Abrechnungsperioden 1998–2000 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe eines Gesamtbetrages vo...mehr

Leitsatz Ist im Mietvertrag über Gewerberäume kein konkreter Umlageschlüssel vereinbart, kann der Vermieter diesen nach billigem Ermessen bestimmen. Das Bestimmungsrecht kann grundsätzlich nur einmal ausgeübt werden. Die Regelung in § 556 Abs. 3 Sätze 5 und 6 BGB, wonach der Wohnraummieter Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb einer Frist von 12 Monaten nach Zugang der A...mehr

Leitsatz Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Gang. Dies hat zur Folge, dass der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB hinsichtlich der Kostenpositionen nicht greift, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt. Fakten...mehr

Leitsatz Eine formell unwirksame Abrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Lauf. Wirkt sich der Mangel auf alle Betriebskostenpositionen aus, so muss der Mieter insgesamt keine Einwendungen erheben. Sind dagegen nur einzelne abtrennbare Kostenpositionen formell mangelhaft abgerechnet, entfällt die Obliegenheit zur Erhebung von Einwendungen nu...mehr

Leitsatz Ist im Mietvertrag eine nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB zulässige Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage eines erfassten Verbrauchs vereinbart, kommt es für die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung allein darauf an, ob der tatsächliche Verbrauch zutreffend erfasst worden ist. Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte...mehr

Leitsatz Der Vermieter darf bei der Betriebskostenabrechnung auch Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers verwenden, wenn er nachweisen kann, dass die angezeigten Werte richtig sind. Die mangelnde Eichung bewirkt lediglich eine Beweislastumkehr. Sachverhalt Vermieter und Mieter streiten darüber, ob eine Verbrauchsmessung, die mittels eines nicht geeichten Zählers erfolg...mehr

Leitsatz Ist im Mietvertrag eine nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB zulässige Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage eines erfassten Verbrauchs vereinbart, kommt es für die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung allein darauf an, ob der tatsächliche Verbrauch zutreffend erfasst worden ist. Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte ...mehr

Leitsatz Der Verpächter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Betriebskosten innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Die Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums. Die Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordne...mehr

Leitsatz Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegenstehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbaren Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Das gilt auch dann, wenn ...mehr

Leitsatz Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegenstehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende, zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wen...mehr

Leitsatz § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden. Dieser Grundsatz findet seine Grenzen dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu eine...mehr

Leitsatz Eine Zusammenfassung mehrerer Kostenpositionen in der Betriebskostenabrechnung ist möglich, wenn zwischen den mehreren Positionen ein enger Zusammenhang besteht, sodass die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit durch den Mieter gewahrt bleibt. Fehlt es an dem geforderten Zusammenhang, so ist die Abrechnung hinsichtlich der betroffenen Betriebskostenpositionen formel...mehr

Leitsatz Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist. Fakten: Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnungen, in welchen die Positionen Kaltwasser, Abwasser und Müllabfuhr nach "Gesamteinheiten" von "20,39 Personen" für 2003, "17,22 Personen" für 2004, "16...mehr

Leitsatz Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist (im Anschluss an das Senatsurteil vom 11.8.2010, VIII ZR 45/10, NJW 2010 S. 3363). (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB §§ 556 Abs. 3, 556a Abs. 1 Kommentar Der Vermieter hat die Kosten der Wasserversorgung, der Entwässerung...mehr