Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümergemeinschaft

Leitsatz §§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem sog. Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 556 Kommentar Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über eine Wohnung, die mit einem Zwischenwasserzähle...mehr

Leitsatz Die für die Wohnungseigentümergemeinschaft bestehende Gebäudeversicherung ist eine Fremdversicherung, soweit sie das Sondereigentum der einzelnen Miteigentümer umfasst. Zieht die Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrer Eigenschaft als Versicherungsnehmerin die Geltendmachung des Entschädigungsanspruchs gegenüber dem Versicherer auch in Ansehung des Sondereigentums a...mehr

Leitsatz Rechnungslegungspflicht des (abberufenen) Verwalters Normenkette § 28 WEG; §§ 666, 667, 259, 242 BGB; § 254 ZPO Kommentar Dem Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen ihren (abberufenen) Verwalter auf Rechnungslegung und Herausgabe der Unterlagen – betreffend ein Fremdgeldkonto – steht es nicht entgegen, dass über das Konto auch Geldbewegungen Dritter (hier: ...mehr

Leitsatz Dem Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen ihren (abberufenen) Verwalter auf Rechnungslegung und Herausgabe der Unterlagen betreffend ein Fremdgeldkonto steht es nicht entgegen, dass über das Konto auch Geldbewegungen Dritter (hier: Mietein- und -auszahlungen im Rahmen der Sondereigentumsverwaltung) geflossen sind. Der Anspruch ist auch nicht davon abhäng...mehr

Leitsatz Ist der Verwalter nach dem Verwaltervertrag (nur) befugt, Wohngeldzahlungen ohne Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung gerichtlich geltend zu machen, so schränkt dies nicht seine Vertretungsmacht hinsichtlich der Geltendmachung von Sonderumlagen oder mit der Wohngeldeinziehung zusammenhängenden Anwaltskosten im Außenverhältnis ein, sondern begrenzt insoweit l...mehr

Leitsatz Neben dem Anspruch auf Beseitigung einer rechtswidrigen baulichen Veränderung nach § 1004 Abs. 1 BGB, § 22 Abs. 1 WEG besteht auch ein Anspruch auf Verschaffung des unmittelbaren Mitbesitzes am gemeinschaftlichen Eigentum, wenn die bauliche Veränderung sowohl ein Vorenthalten des Besitzes als auch eine andere Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums darstel...mehr

Leitsatz Möglichkeit der Beschlussfassung, im Rahmen eines Vergleichs mit dem wohngeldzahlungssäumigen Miteigentümer gegen Zahlung eines Teilbetrags die restliche Forderung zu erlassen (teilweiser Forderungsverzicht) Nichtiger Beschluss auf Ermächtigung des Beirats, eine solche Vergleichslösung auszuhandeln und für die Gemeinschaft eine entsprechende Vereinbarung abzuschließe...mehr

Leitsatz Derjenige, der ohne als Verwalter der Eigentümergemeinschaft bestellt zu sein tatsächlich Aufgaben der gemeinschaftlichen Verwaltung wahrnimmt, insbesondere über gemeinschaftliche Geldmittel verfügt, haftet der Gemeinschaft nach Grundsätzen des Auftragsrechts, ohne sich auf eine Haftungsbeschränkung berufen zu können. Fakten: Der Eigentümer der im Erdgeschoss gelegen...mehr

Leitsatz Zu (hier verneinten) Aufwendungsersatzansprüchen eines ausgeschiedenen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft Fragen der Verjährung und des Verjährungsbeginns für solche Aufwendungsersatzansprüche Normenkette §§ 10 Abs. 6, 27 Abs. 2 Nr. 4 und Abs. 3 Nr. 2 WEG; §§ 199, 670 und 683 Satz 1 BGB Kommentar Der Antragsteller war bis Mitte 2005 Miteigentümer und seit Entst...mehr

Leitsatz Sieht die Gemeinschaftsordnung keinen anderen Maßstab vor, entspricht die Verteilung von Kabelanschlusskosten nach Miteigentumsanteilen auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Kabelnetzbetreiber diese Kosten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nach einem anderen Schlüssel bemisst. Fakten: Soweit die Eigentümergemeinschaft Kosten für die Versorgung ode...mehr

Leitsatz Korrekte Beschlussfassung über den Bestellungszeitraum des Verwalters Anfechtung einer Verwalterbestellung mit Rechtsschutzbedürfnis Normenkette §§ 20 Abs. 2, 26 Abs. 1 Satz 4 WEG; § 134 BGB Kommentar Ein Eigentümerbeschluss, der einen grundsätzlichen Bestellungszeitraum eines Verwalters für 3 Jahre festlegt, statuiert keine strikte Bindung künftiger Bestellungen an de...mehr

Leitsatz Einschränkungen einer Hundehaltung (im Gartenbereich) Normenkette §§ 15, 21, 43 WEG Kommentar Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss nähere Bestimmungen über die Tierhaltung treffen. Die Interessen der übrigen Eigentümer werden in hinreichender Weise gewahrt, wenn Hunde im Gartenbereich angeleint sind, eine Nutzung der Gartenfläc...mehr

Leitsatz Der Anspruch gegen einen Verwalter auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen nach § 667 BGB ist eine gemeinschaftliche Forderung, die im Rahmen der Verwaltung des gemeinsamen Eigentums anfällt und demnach von der teilrechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend zu machen ist. Fakten: Nach der Anerkennung der Eigentümergemeinschaft als teilrechtsfähig könn...mehr

Leitsatz Aufopferungsanspruch (Mietausfall) aufgrund eines über längere Zeit nicht nutzbaren Laden-Teileigentums wegen statischer Probleme der Decke nicht zweifelsfrei, wenn als Anspruchsgegner sowohl die restlichen Eigentümer als auch die Gemeinschaft als Verband in Betracht kommen In Wohnungseigentumssachen nach FGG auch Zuständigkeit des Landgerichts als Erstbeschwerdegeri...mehr

Leitsatz Der Begriff "der Wohnungseigentümer" in einer Teilungserklärung umfasst nicht nur die Wohnungseigentümer, sondern auch die Teileigentümer, wenn es nach der Teilungserklärung nur eine Eigentumsgemeinschaft gibt, die aus den Eigentümern der Wohnungen, des Gewerberaums und der Garagen besteht. Tatsächliche Ausgaben der Gemeinschaft sind unabhängig davon, ob diese zu Re...mehr

Leitsatz Zur Kostenverteilung von Kabelgebühren: Beschlusskompetenz zur Festlegung des internen Umlageschlüssels bei Abschluss eines gemeinschaftlichen Kabelnutzungsvertrags Festlegung des Umlageschlüssels allerdings nicht in Jahreseinzelabrechnungen (Vorlage an den BGH wegen Abweichung von OLG Hamm, ZMR 2004, 774) Normenkette §§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3, 28 WEG a. F. Kommentar Die ...mehr

Leitsatz Es verstößt grundsätzlich gegen das Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer einen Verwalter wiederbestellen, der über mehrere Jahre weder Jahresabrechnungen noch Wirtschaftspläne zur Beschlussfassung vorgelegt hat. Fakten: Vorliegend hatte der Verwalter über mehrere Jahre hinweg keine Beschlussfassung über die Jahresabrechnungen sowie die Wirtsc...mehr

Leitsatz Versäumt die Eigentümergemeinschaft, einen Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtungen der Wohnungseigentümer aufzustellen, kann sie einen ausgeschiedenen Wohnungseigentümer weder aufgrund einer nach seinem Ausscheiden beschlossenen Jahresabrechnung noch aus ungerechtfertigter Bereicherung für die Lasten und Kosten in Anspruch nehmen, die vor seinem Ausscheiden ent...mehr

Leitsatz Ein erst nach Ausscheiden eines Eigentümers gefasster Wirtschaftsplan bzw. Abrechnungsbeschluss kann keine Wohngeldzahlungspflichten dem Ausgeschiedenen gegenüber begründen Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 1 und 5 WEG; § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB Kommentar Verabsäumt die Eigentümergemeinschaft, einen Wirtschaftsplan mit Vorschusszahlungsverpflichtungen der Wohnungseigent...mehr

Leitsatz Enthält eine Teilungserklärung die Bestimmung, dass jeder Wohnungseigentümer auf eigene Rechnung für die Instandhaltung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Gegenständen (hier: Wohnungseingangstüren) zu sorgen hat, darf die Eigentümergemeinschaft gegen den Willen des betroffenen Wohnungseigentümers die Mangelbeseitigung nicht an sich ziehen. Die Wohnungseigentümer...mehr

Leitsatz Durch Teilungserklärung oder Vereinbarung können der Eigentümerversammlung zustehende Entscheidungsbefugnisse auf andere Gremien (hier: großer Verwaltungsbeirat für 4 WEG) übertragen werden. Fakten: Zu dem Komplex der Wohnungseigentumsgemeinschaftsanlage Gehören vorliegend insgesamt vier Wohnungseigentümergemeinschaften, die laut Teilungserklärungen einen großen Verw...mehr

Leitsatz Übertragung von Beschlusskompetenzen auf "großen Verwaltungsbeirat" in "Mehrhausanlage" von vier nachbarschaftlichen Wohnungseigentümergemeinschaften? Normenkette §§ 10, 23 WEG Kommentar Ein zu den Häusern der Gemeinschaften führender "Hochgang" musste saniert werden. Für den gesamten Anlagenkomplex der insgesamt vier Gemeinschaften wurde nach den entsprechenden Teilu...mehr

Leitsatz Wird für den Kauf von Eigentumswohnungen in einer neu zu errichtenden Eigentumswohnanlage mit "exklusive Eigentumswohnungen" und "Maßstab für Traum-Wohnungen" geworben, so darf der Erwerber erwarten, dass eine Trittschalldämmung erreicht wird, die den Vorgaben des Beiblatts 2 zur DIN 4109 (Stand: 1989) und der Schallschutzstufe 2 nach dem Entwurf der DIN 4109 - 10 (...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Durchsetzung von Mängelgewährleistungsansprüchen am Gemeinschaftseigentum durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen Eine Anspruchsverfolgung kann sich auch auf Mängel am Sondereigentum beziehen, wenn die Gemeinschaft von den einzelnen Eigentümern entsprechend ermächtigt wurde Verjährungsunterbrechung eines Mahnbescheids (Vorsc...mehr

Leitsatz Auch der konkrete Gebrauch eines in der Teilungserklärung bestimmten Sondernutzungsrechts unterliegt der Regelungskompetenz durch die Wohnungseigentümer. Deshalb ist ein Eigentümerbeschluss jedenfalls nicht nichtig, der die Ein- und Ausfahrt zu Stellplätzen, die dem Teileigentümer einer als Laden ausgewiesenen Einheit zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen sind, ab...mehr

Leitsatz Anlegung eines Gartens auf gemeinschaftlicher Dachfläche als nachteilige bauliche Veränderung Berechtigte Abwehransprüche der Gemeinschaft Normenkette § 22 Abs. 1 WEG Kommentar Auf einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachfläche war ein Dachgarten angelegt worden, der ausschließlich von einem Wohnungseigentümer genutzt, d. h. auch umgestaltet und umfangreich neu be...mehr

Leitsatz § 47 WEG regelt nur die Erstattungspflicht im Prozessrechtsverhältnis der beteiligten Parteien, nicht die Kostenverteilung im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft. Die Kosten eines Verfahrens nach § 43 WEG dürfen allerdings nur auf diejenigen Wohnungseigentümer umgelegt werden, die sie gemäß § 47 WEG zu tragen haben. § 16 Abs. 5 WEG nimmt Rechtsverfolgungskost...mehr

Leitsatz BGH klärt Streitfrage zur internen Verteilung der Kosten eines Verfahrens nach § 43 WEG Verteilung der WE-Verfahrenskosten im Innenverhältnis der Gemeinschaft mangels anders lautender Vereinbarungen nach Miteigentumsanteilen gem. § 16 Abs. 2 WEG (also nicht nach kopfgleichen Quoten), allerdings unter Beachtung der vorrangig zu respektierenden gerichtlichen Kostenents...mehr

Leitsatz Umstrittene Vollmachtserteilung des Verwalters an einen Rechtsanwalt zur Geltendmachung von Wohngeldforderungen namens der Gemeinschaft: Tatsachenermittlung von Amts wegen durch das Gericht zum angezweifelten Beschluss zur Verwalterbestellung Keine Aufrechnung gegenüber Wohngeldansprüchen mit von der Gemeinschaft bestrittenen Gegenforderungen Normenkette §§ 24 Abs. 6,...mehr

Leitsatz Für Gaslieferungen haftet nach Rechtsprechungsänderung grundsätzlich die Gesamtgemeinschaft Normenkette §§ 21, 27 WEG; § 433 BGB; § 319 ZVG; § 2 AVBGasV Kommentar Für eine Kaufpreisforderung gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus einem mit der Gemeinschaft abgeschlossenen Gaslieferungsvertrag haftet allein die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (B...mehr

Leitsatz Der Begriff "Wohnungseigentümer" bezieht sich auch auf "Teileigentümer" Gesamt- und Einzelabrechnung tatsächlich verauslagter Kosten Normenkette §§ 10, 16, 28 WEG a. F. Kommentar Der Begriff "der Wohnungseigentümer" in einer Teilungserklärung erfasst nicht nur die Wohnungseigentümer, sondern auch die Teileigentümer, wenn es nach der Teilungserklärung nur eine Eigentüme...mehr

Leitsatz Steht fest, dass der frühere Wohnungseigentumsverwalter bestimmte Unterlagen in Besitz hatte, so kann er sich gegenüber dem Herausgabeverlangen der Wohnungseigentümer nicht dadurch erfolgreich verteidigen, den fortbestehenden Besitz pauschal in Abrede zu stellen in Verbindung mit der Erklärung, weitere Angaben über den Verbleib der Unterlagen nicht machen zu können....mehr

Leitsatz Haben die durch den Verwalter vertretenen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Rechtsanwalt mit der Erhebung einer Klage beauftragt und ist diese erhoben worden, bevor der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zur fehlenden Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft geändert hat, ist die Erhöhungsgebühr nach § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO (Anm. d....mehr

Leitsatz Fällige Wohngeldansprüche aus 2001 sind grds. nach dem 31.12.2004 verjährt Die Eigentümergemeinschaft muss sich im Regelfall die Kenntnis eines Verwalters vom Bestehen eines Wohngeldanspruchs zurechnen lassen (Ausnahme: Bewusstes Zusammenwirken des Verwalters mit dem Wohngeldschuldner zum Nachteil der Gemeinschaft) Verwalter zu unverzüglichem Wohngeldinkasso verpflich...mehr

Leitsatz Mit bestrittenen Forderungen nach § 14 Nr. 4 WEG kann grds. nicht gegenüber Hausgeldzahlungsverpflichtungen (einschließlich Sonderumlagebeitragszahlungen) aufgerechnet werden Normenkette §§ 14 Nr. 4, 16 Abs. 2, 28 Abs. 1 und 3 WEG Kommentar Auch die Forderung eines Wohnungseigentümers aus § 14 Nr. 4 WEG (Schadensersatz) unterfällt in aller Regel dem Verbot der Aufrech...mehr

Leitsatz Gestaltungsmöglichkeiten des teilenden Grundstückseigentümers zur Begründung von Sondernutzungsrechten (hier: an Kfz-Einstellplätzen) Voraussetzungen der Wirkung von Sondernutzungsrechten gegenüber Rechtsnachfolgern Normenkette §§ 7 Abs. 3, 10 Abs. 2 WEG Kommentar Unter dem von der Praxis entwickelten, im WEG nicht normierten Institut des Sondernutzungsrechts wird im A...mehr

Leitsatz Ein Verschulden des Versorgungsunternehmens oder des mit der Ablesung der Messdaten und Herstellung einer verbrauchsorientierten Abrechnung beauftragten anderen Unternehmens fällt dem Verwalter nicht zur Last. Das Versorgungs- oder Abrechnungsunternehmen wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Verwalters (§ 278 BGB), sondern auf der Grundlage eines mit der Wohnungseige...mehr

Leitsatz Berechtigter Kostenerstattungsanspruch gegen die Gemeinschaft für bisher eigenständig verauslagte Instandsetzungskosten (hier: am Balkongemeinschaftseigentum) sowie ungültiger "abändernder Zweitbeschluss" (Verletzung des Grundsatzes notwendiger Gleichbehandlung der Miteigentümer) Eine Verjährungseinrede (im Sinne einer "Wagenburg-Mentalität") verstößt gegen Rücksicht...mehr

Leitsatz Auch inhaltsrechtliche Prüfung eines Verwalterabberufungsbeschlusses durch das Gericht bei unterbliebener (ausdrücklicher) Verkündung des Beschlussergebnisses Normenkette §§ 23 Abs. 4, 26 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG Kommentar Zur Abstimmung über den Antrag auf Abberufung einer Verwalterin aus wichtigem Grund wurde im Protokoll nur das Abstimmungsergebnis festgehalten....mehr

Leitsatz Auch wenn ein wichtiger Grund für die Abberufung eines Verwalters vorliegt, steht der Eigentümergemeinschaft für ihre Entscheidung grundsätzlich ein Beurteilungsermesssen zu. Deshalb lässt sich ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf Abberufung des Verwalters erst dann bejahen, wenn dessen Nichtabberufung nicht mehr den Grundsätzen ...mehr

Leitsatz Beurteilungsermessen der Gemeinschaft über die Abberufung eines Verwalters aus wichtigem Grund Normenkette §§ 21 Abs. 3 und 4, 26 Abs. 1 WEG Kommentar Selbst wenn ein wichtiger Grund für die Abberufung eines Verwalters vorliegen sollte, steht der Eigentümergemeinschaft für ihre Entscheidung grds. ein Beurteilungsermessen zu (vgl. auch OLG Celle, NZM 1999, 841). Deshal...mehr

Leitsatz Die Verjährung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage kann auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen verkürzt werden. Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, in der solche Ansprüche auch bei vorsätzlichem Handeln des Verwalters unabhängig von der Kenntnis der Geschädigten nach drei Jahren verjähren, benachteiligt de...mehr

Leitsatz Zur Beurteilung der Wirksamkeit eines angefochtenen Beschlusses ist allein auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung abzustellen. Ändern sich die für die Beschlussfassung maßgeblich gewesenen Umstände nachträglich in eine für den Anfechtenden günstige Richtung, so hat sich zunächst die Eigentümergemeinschaft - unter Umständen auf Antrag des Anfechtenden - mit dem neuen...mehr

Leitsatz Das statthafte Rechtsmittel gegen Entscheidungen über sofortige Beschwerden in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist - soweit nicht gesetzlich etwas anderes angeordnet worden ist - auch in Kostenfestsetzungsangelegenheiten die sofortige weitere Beschwerde nach §§ 27 ff. FGG und nicht die Rechtsbeschwerde nach §§ 574 ff. ZPO ist. Fakten: Die Eigentümerg...mehr

Leitsatz Ersterwerber als Mitglieder einer werdenden Eigentümergemeinschaft sind auch nach Invollzugsetzung einer Eigentümergemeinschaft grundsätzlich am WE-Verfahren zu beteiligen Ist Beteiligung unterblieben, führt dies i. d. R. zur Aufhebung der Vorinstanzentscheidungen und zur Zurückverweisung Normenkette §§ 8 Abs. 1, 43 Abs. 1 und 4, 45 Abs. 1 WEG Kommentar Ersterwerber, d...mehr

Leitsatz Eine Mitarbeiterin des Verwalters, der eine EC-Karte für das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft überlassen ist und die Zugang zum Ordner mit der Geheimzahl hat, ist Erfüllungsgehilfin des Verwalters hinsichtlich der Pflicht, die Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsgemäß zu verwalten. Fakten: In der Vergangenheit wurden vom Konto der Wohnungseigent...mehr

Leitsatz Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist, auch wenn er nicht zugleich Wohnungseigentümer ist, weder durch § 25 Abs. 5 WEG noch durch § 181 BGB gehindert, als Stellvertreter einzelner Wohnungseigentümer an der Beschlussfassung über seine erneute Bestellung mitzuwirken. Dies gilt auch dann, wenn mit der Beschlussfassung über die erneute Bestellung zugleich über ...mehr

Leitsatz Errichtung einer Pergola auf sondergenutzter Terrasse ist in der Regel eine nachteilige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums Begründeter Beseitigungsanspruch auch nach zuvor bestandskräftiger Beschlussfassung der Gemeinschaft, die Maßnahme "in jederzeit widerruflicher Weise zu dulden" Normenkette §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG; § 1004 BGB Kommentar Ein Eigentüme...mehr

Leitsatz Einem Wohnungseigentümer ausländischer Herkunft ist es regelmäßig zumutbar, die Kabelanlage statt einer Satellitenempfangsanlage zu nutzen, wenn auf diese Weise Zugang zu mehreren Programmen in der Sprache seines Herkunftslandes besteht. Fakten: Ein Wohnungseigentümer türkischer Herkunft streitet vorliegend mit der Eigentümergemeinschaft über die Befugnis zum Anbring...mehr

Leitsatz Enthält die von allen Wohnungseigentümern unterschriebene Hausordnung das ausschließliche Nutzungsrecht eines Wohnungseigentümers unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Terrasse) zu nutzen, kann darin die Einräumung eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts zu sehen sein. Fakten: Vorliegend begehren einig...mehr