Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümergemeinschaft

Leitsatz Haben die durch den Verwalter vertretenen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Rechtsanwalt mit der Erhebung einer Klage beauftragt und ist diese erhoben worden, bevor der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zur fehlenden Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft geändert hat, ist die Erhöhungsgebühr nach § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO (Anm. d....mehr

Leitsatz Fällige Wohngeldansprüche aus 2001 sind grds. nach dem 31.12.2004 verjährt Die Eigentümergemeinschaft muss sich im Regelfall die Kenntnis eines Verwalters vom Bestehen eines Wohngeldanspruchs zurechnen lassen (Ausnahme: Bewusstes Zusammenwirken des Verwalters mit dem Wohngeldschuldner zum Nachteil der Gemeinschaft) Verwalter zu unverzüglichem Wohngeldinkasso verpflich...mehr

Leitsatz Mit bestrittenen Forderungen nach § 14 Nr. 4 WEG kann grds. nicht gegenüber Hausgeldzahlungsverpflichtungen (einschließlich Sonderumlagebeitragszahlungen) aufgerechnet werden Normenkette §§ 14 Nr. 4, 16 Abs. 2, 28 Abs. 1 und 3 WEG Kommentar Auch die Forderung eines Wohnungseigentümers aus § 14 Nr. 4 WEG (Schadensersatz) unterfällt in aller Regel dem Verbot der Aufrech...mehr

Leitsatz Gestaltungsmöglichkeiten des teilenden Grundstückseigentümers zur Begründung von Sondernutzungsrechten (hier: an Kfz-Einstellplätzen) Voraussetzungen der Wirkung von Sondernutzungsrechten gegenüber Rechtsnachfolgern Normenkette §§ 7 Abs. 3, 10 Abs. 2 WEG Kommentar Unter dem von der Praxis entwickelten, im WEG nicht normierten Institut des Sondernutzungsrechts wird im A...mehr

Leitsatz Ein Verschulden des Versorgungsunternehmens oder des mit der Ablesung der Messdaten und Herstellung einer verbrauchsorientierten Abrechnung beauftragten anderen Unternehmens fällt dem Verwalter nicht zur Last. Das Versorgungs- oder Abrechnungsunternehmen wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Verwalters (§ 278 BGB), sondern auf der Grundlage eines mit der Wohnungseige...mehr

Leitsatz Berechtigter Kostenerstattungsanspruch gegen die Gemeinschaft für bisher eigenständig verauslagte Instandsetzungskosten (hier: am Balkongemeinschaftseigentum) sowie ungültiger "abändernder Zweitbeschluss" (Verletzung des Grundsatzes notwendiger Gleichbehandlung der Miteigentümer) Eine Verjährungseinrede (im Sinne einer "Wagenburg-Mentalität") verstößt gegen Rücksicht...mehr

Leitsatz Auch inhaltsrechtliche Prüfung eines Verwalterabberufungsbeschlusses durch das Gericht bei unterbliebener (ausdrücklicher) Verkündung des Beschlussergebnisses Normenkette §§ 23 Abs. 4, 26 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG Kommentar Zur Abstimmung über den Antrag auf Abberufung einer Verwalterin aus wichtigem Grund wurde im Protokoll nur das Abstimmungsergebnis festgehalten....mehr

Leitsatz Auch wenn ein wichtiger Grund für die Abberufung eines Verwalters vorliegt, steht der Eigentümergemeinschaft für ihre Entscheidung grundsätzlich ein Beurteilungsermesssen zu. Deshalb lässt sich ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf Abberufung des Verwalters erst dann bejahen, wenn dessen Nichtabberufung nicht mehr den Grundsätzen ...mehr

Leitsatz Beurteilungsermessen der Gemeinschaft über die Abberufung eines Verwalters aus wichtigem Grund Normenkette §§ 21 Abs. 3 und 4, 26 Abs. 1 WEG Kommentar Selbst wenn ein wichtiger Grund für die Abberufung eines Verwalters vorliegen sollte, steht der Eigentümergemeinschaft für ihre Entscheidung grds. ein Beurteilungsermessen zu (vgl. auch OLG Celle, NZM 1999, 841). Deshal...mehr

Leitsatz Die Verjährung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage kann auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen verkürzt werden. Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, in der solche Ansprüche auch bei vorsätzlichem Handeln des Verwalters unabhängig von der Kenntnis der Geschädigten nach drei Jahren verjähren, benachteiligt de...mehr

Leitsatz Zur Beurteilung der Wirksamkeit eines angefochtenen Beschlusses ist allein auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung abzustellen. Ändern sich die für die Beschlussfassung maßgeblich gewesenen Umstände nachträglich in eine für den Anfechtenden günstige Richtung, so hat sich zunächst die Eigentümergemeinschaft - unter Umständen auf Antrag des Anfechtenden - mit dem neuen...mehr

Leitsatz Das statthafte Rechtsmittel gegen Entscheidungen über sofortige Beschwerden in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist - soweit nicht gesetzlich etwas anderes angeordnet worden ist - auch in Kostenfestsetzungsangelegenheiten die sofortige weitere Beschwerde nach §§ 27 ff. FGG und nicht die Rechtsbeschwerde nach §§ 574 ff. ZPO ist. Fakten: Die Eigentümerg...mehr

Leitsatz Ersterwerber als Mitglieder einer werdenden Eigentümergemeinschaft sind auch nach Invollzugsetzung einer Eigentümergemeinschaft grundsätzlich am WE-Verfahren zu beteiligen Ist Beteiligung unterblieben, führt dies i. d. R. zur Aufhebung der Vorinstanzentscheidungen und zur Zurückverweisung Normenkette §§ 8 Abs. 1, 43 Abs. 1 und 4, 45 Abs. 1 WEG Kommentar Ersterwerber, d...mehr

Leitsatz Eine Mitarbeiterin des Verwalters, der eine EC-Karte für das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft überlassen ist und die Zugang zum Ordner mit der Geheimzahl hat, ist Erfüllungsgehilfin des Verwalters hinsichtlich der Pflicht, die Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsgemäß zu verwalten. Fakten: In der Vergangenheit wurden vom Konto der Wohnungseigent...mehr

Leitsatz Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist, auch wenn er nicht zugleich Wohnungseigentümer ist, weder durch § 25 Abs. 5 WEG noch durch § 181 BGB gehindert, als Stellvertreter einzelner Wohnungseigentümer an der Beschlussfassung über seine erneute Bestellung mitzuwirken. Dies gilt auch dann, wenn mit der Beschlussfassung über die erneute Bestellung zugleich über ...mehr

Leitsatz Errichtung einer Pergola auf sondergenutzter Terrasse ist in der Regel eine nachteilige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums Begründeter Beseitigungsanspruch auch nach zuvor bestandskräftiger Beschlussfassung der Gemeinschaft, die Maßnahme "in jederzeit widerruflicher Weise zu dulden" Normenkette §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG; § 1004 BGB Kommentar Ein Eigentüme...mehr

Leitsatz Einem Wohnungseigentümer ausländischer Herkunft ist es regelmäßig zumutbar, die Kabelanlage statt einer Satellitenempfangsanlage zu nutzen, wenn auf diese Weise Zugang zu mehreren Programmen in der Sprache seines Herkunftslandes besteht. Fakten: Ein Wohnungseigentümer türkischer Herkunft streitet vorliegend mit der Eigentümergemeinschaft über die Befugnis zum Anbring...mehr

Leitsatz Enthält die von allen Wohnungseigentümern unterschriebene Hausordnung das ausschließliche Nutzungsrecht eines Wohnungseigentümers unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Terrasse) zu nutzen, kann darin die Einräumung eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts zu sehen sein. Fakten: Vorliegend begehren einig...mehr

Leitsatz "Eigentümerverein" zum Zweck des Erwerbs einer "Hausmeisterwohnung" im Vereinsregister nicht eintragungsfähig Normenkette §§ 21, 22 BGB Kommentar Ein Verein, der als Treuhänder für eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Wohnung in der Anlage erwerben, unterhalten und für einen Hausmeister zur Verfügung stellen oder – sollte sie hierfür nicht benötigt werden – an Dri...mehr

Leitsatz Bejahter Änderungsanspruch zur Kostenverteilung (hier: Freistellung von Zentralheizungskosten bei separater Gas-Etagenheizung auch gemäß entsprechend früherer Abrechnungspraxis) Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Kommentar Eine Eigentümerin in einer Gemeinschaft mit 13 Einheiten besaß in ihrer Wohnung von Anfang eine separate Gas-Etagenheizung, die nicht an die Zentralheizun...mehr

Leitsatz Haben die Wohnungseigentümer ihren Verfahrensbevollmächtigten noch vor der Entscheidung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH, Beschluss v. 2.6.2005, Az.: V ZB 32/05) mit der gerichtlichen Geltendmachung rückständiger Hausgelder im Verfahren nach § 43 WEG beauftragt, so steht diesem die Mehrvertretungsgebühr nach § 6 Abs. 1 S. 2 BRA...mehr

Leitsatz Gemeinschaftliches Treppenhaus zweier benachbarter Wohnungseigentümergemeinschaften; Grundstücksgrenze als Trennlinie; Sanierung durch beide Gemeinschaften; Zuständigkeit des Prozessgerichts Normenkette §§ 43, 46 WEG a. F.; §§ 921, 922, 1020 BGB Kommentar Das Rechtsverhältnis der Miteigentümer benachbarter Wohnungseigentümergemeinschaften in Bezug auf ein beiderseits ...mehr

Leitsatz Das Rechtsverhältnis der Miteigentümer benachbarter WEG-Gemeinschaften in Bezug auf ein beiderseits der Grundstücksgrenze errichtetes gemeinschaftliches Treppenhaus muss entsprechend den dinglichen Eigentumsverhältnissen beurteilt werden: Es besteht somit keine Eigentümergemeinschaft an dem gesamten Treppenhausgebäude, sondern das gemeinschaftliche Eigentum der jewe...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentumsverwalter ist ohne Bevollmächtigung nicht berechtigt, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft Kredite aufzunehmen. Eine Haftung des Verwalters nach § 179 BGB steht einer Inanspruchnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Bank im Wege der (Leistungs-)Kondiktion nicht entgegen. Fakten: Die Wohnungseigentümergemeinschaft war Inhaberin ...mehr

Leitsatz Anspruchsgegner für die Rückforderung zu viel bezahlter Wohngelder und damit Verfahrensbeteiligte ist regelmäßig die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als teilrechtsfähiger Verband, da diese Verbindlichkeiten das Verwaltungsvermögen betreffen. Fakten: In der Jahresabrechnung wurden einem Wohnungseigentümer aufgrund einer nur mehrheitlich beschlossenen Änderung des ...mehr

Leitsatz Verfolgung von Abwehransprüchen in teilrechtsfähiger Wohnungseigentümergemeinschaft (hier: Betrieb von mehreren Funkfeststationen für Mobilfunk) Normenkette §§ 7 Abs. 1, 13 Abs. 2, 15 Abs. 3 WEG; § 28 Abs. 2 FGG; § 1004 BGB Kommentar Der teilrechtsfähige Verband (vgl. BGH v. 2.6.2005, V ZB 32/05, NZM 2005, 543 = NJW 2005, 2061) ist weder Mitglied der Eigentümergemeins...mehr

Leitsatz Für die Vertretung einer Wohnungseigentümergemeinschaft erhält der Rechtsanwalt keine erhöhte Verfahrensgebühr (früher unter Geltung der BRAGO: Prozessgebühr). Fakten: Ein Rechtsanwalt hatte vorliegend für die Eigentümergemeinschaft Mängelansprüche gerichtlich geltend gemacht. Das Verfahren wurde noch unter Geltung der BRAGO, also vor dem 1. Juli 2004, in Gang gesetz...mehr

Leitsatz Die Anerkennung der Rechtsfähigkeit von Gesellschaften bürgerlichen Rechts führt nicht dazu, dass solche auch Verwalter nach dem WEG sein/werden können (Fortführung von BGH v. 18.5.1989, V ZB 4/89, BGHZ 107, 268, 272) Normenkette § 26 Abs. 1 WEG Kommentar Der BGH hält nach wie vor an seiner bisherigen Auffassung fest, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) n...mehr

Leitsatz Die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts führt nicht dazu, dass diese Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein kann. Fakten: Eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann nicht wirksam zur Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden. Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft muss nicht nur rechts...mehr

Leitsatz Kein Zutritt in eine vermietete Wohnung zur Durchführung einer Versorgungssperre wegen Wohngeldverzugs des vermietenden Eigentümers Normenkette §§ 862, 864, 1004 BGB Kommentar Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat gegen den Mieter einer Eigentumswohnung keinen Anspruch auf Zutritt zur Wohnung und Duldung des Absperrens der dort befindlichen Versorgungsanlagen im Fall...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann unter den Voraussetzungen des § 14 Nr. 4 WEG jeden Schaden ersetzt verlangen, der infolge der Gestattung des Betretens und der Benutzung im Vorfeld der Instandhaltung und Instandsetzung und im Zuge ihrer Abwicklung entsteht, ob verschuldet oder nicht. Dazu zählt auch ein entgangener Gewinn wie der beim Sondereigentümer eingetretene Mietau...mehr

Leitsatz Einem Verwalter dürfen in einem Wohngeldverfahren keine Kosten auferlegt werden, weil er nach § 43 Abs. 4 Nr. 1 WEG nicht Beteiligter ist. Fakten: Die Wohnungseigentümer, vertreten durch die ehemalige Verwalterin, hatten einen säumigen Wohnungseigentümer wegen Hausgeldforderungen in Anspruch genommen, die teilweise bereits erfüllt, teilweise verjährt waren. Der entsp...mehr

Leitsatz "Ein-Mann-Beschlüsse" des teilenden Eigentümers oder seines Rechtsnachfolgers im gesamten Eigentum sind als sog. Nichtbeschlüsse unbeachtlich Entstehung der sog. werdenden Eigentümergemeinschaft setzt Sicherung der Eigentumsverschaffung durch Auflassungsvormerkung mindestens eines Ersterwerbers voraus Normenkette §§ 23, 25, 28 WEG Kommentar Sog. Ein-Mann-Beschlüsse des...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ohne vorherige Beschlussfassung antragsbefugt für einen Unterlassungs- bzw. Beseitigungsanspruch gegen einen Störer, der ebenfalls Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist, wegen rechtswidriger Eingriffe in Gemeinschaftseigentum nach Invollzugsetzung der Eigentümergemeinschaft. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer hatte vorliegen...mehr

Leitsatz Kein Anspruch eines Eigentümers auf Wärmedämmung der Außenwände seines Kellers (mit dem Ziel, Kellerräume zu Wohnzwecken zu nutzen) Vorbefassung der Eigentümergemeinschaft bei Forderung auf Wärmedämmung Normenkette §§ 21 Abs. 3, 4 und 5 Nr. 2, 23 Abs. 4 WEG Kommentar Befasst sich die Eigentümergemeinschaft zunächst (zu Recht) ablehnend gegenüber dem Begehren eines Eige...mehr

Leitsatz Infolge der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den BGH spricht im Einzelfall nichts dagegen, diese durch Eigentümerbeschluss als ermächtigt anzusehen, in Verfahrensstandschaft individuelle Beseitigungsansprüche von Wohnungseigentümern gegen einen Störer gerichtlich durchzusetzen. Fakten: Im Rahmen dieses Rechtsstreits begehrt...mehr

Leitsatz Bei einer hinter einer Balkonumfassung kaum sichtbar aufgestellten Parabolantenne kann nicht von rechtlich relevanten Beeinträchtigungen der anderen Eigentümer gesprochen werden Hinsichtlich etwaiger individueller Störabwehransprüche (Beseitigungsansprüche) kann auch die Gemeinschaft über einen Eigentümerbeschluss als Prozessstandschafterin zur Durchsetzung ermächtig...mehr

Leitsatz Das Mitglied einer vor rechtlicher Invollzugsetzung bestehenden werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft behält sein eigenes Stimmrecht, wenn die Gemeinschaft rechtlich in Vollzug gesetzt wird. Fakten: Eine Wohnungseigentümerin verweigert vorliegend die Zahlung der beschlossenen Hausgelder, da sie der Auffassung ist, die entsprechende Beschlussfassung über den Wirtsc...mehr

Leitsatz Ein "faktischer" Wohnungseigentümer (Ersterwerber) behält seine Stellung auch nach Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft (Rechtsprechungsänderung) Normenkette §§ 10, 16 Abs. 2, 25 WEG Kommentar Wurden Erstkäufer im Fall einer Wohnungsveräußerung nach § 8 WEG so genannte werdende oder faktische Wohnungseigentümer bzw. Mitglieder "einer faktischen Wohnungs...mehr

Leitsatz Wohngeldvorschüsse der Gemeinschaft an den Zwangsverwalter fallen in der Zwangsversteigerung nicht in die Vorrangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG Normenkette § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG; §§ 103 Abs. 1 und 788 Abs. 2 ZPO Kommentar Kosten im Sinne der §§ 788 Abs. 2, 103 Abs. 1 ZPO sind nur solche, die der Gläubiger mit dem Ziel der Befriedigung der titulierten Forderung aufwe...mehr

Leitsatz Beschädigung von Pflanzen auf Sondernutzungsgartenfläche durch Baugerüst kann sog. Aufopferungsanspruch begründen Nichtigkeit eines anspruchsausschließenden Eigentümerbeschlusses Normenkette §§ 14 Nr. 4, 23 Abs. 1 und 4 WEG; § 95 BGB Kommentar Wird in Ausführung eines Eigentümerbeschlusses auf einer zur Sondernutzung zugewiesenen Vorgartenfläche mit Zustimmung des Sond...mehr

Leitsatz Zulässige Ermächtigung des Verwalters durch Beschluss, Beseitigungsansprüche (hier: Parabolantenne für italienischen Mieter) durchzusetzen Sonderhonorar nach Selbstbeauftragung Normenkette §§ 14 Nr. 1, 27 Abs. 2 Nr. 5, 45, 47 WEG; § 1004 BGB; § 20 a II FGG Kommentar Ist von der Anbringung einer Parabolantenne der optische Gesamteindruck der gesamten Wohnanlage betroffe...mehr

Leitsatz Beschlussanfechtung bei fehlerhaften Einzelabrechnungen (Sonderbelastung!) Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 3 und Abs. 5 WEG Kommentar Im Verfahren der Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung über eine Jahresabrechnung ist auf die entsprechende konkrete Rüge des anfechtenden Eigentümers vom Gericht zu prüfen, ob in den Einzelabrechnungen die Sonderbela...mehr

Leitsatz Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht gegen die übrigen Wohnungseigentümer kein Anspruch auf Zahlung von voraussichtlichen Kosten für eine künftige Ersatzvornahme einer von ihm für notwendig erachteten Reparatur am Gemeinschaftseigentum zu. Bei Streit darüber, ob die Maßnahme zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört, muss sich der Wohnungseigentümer ggf. gerichtlich u...mehr

Leitsatz Der Gewinn aus der Veräußerung von zu erstellenden Eigentumswohnungen ist dann realisiert, wenn mehr als die Hälfte der Erwerber das im Wesentlichen fertig gestellte Gemeinschaftseigentum ausdrücklich oder durch mindestens drei Monate lange rügelose Ingebrauchnahme konkludent abgenommen haben. Die Gewinnrealisierung betrifft nur die von diesen Erwerbern geschuldeten...mehr

Leitsatz Ein Beschluss über die Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen durch die Aufnahme von Fremddarlehen entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Fakten: In einer großen Wohnanlage wurden Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung in einer Größenordnung von ca 1,5 Mio. Euro beschlossen. Gleichzeitig wurde beschlossen, dass die Finanzierung der Sanierungsmaßnahm...mehr

Leitsatz Erstattungsfähigkeit der erhöhten Verfahrensgebühr (Mehrauftraggebergebühr) bei Klageantrag vor Verkündung der BGH-Entscheidung zur Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft Normenkette Nr. 1008 VV RVG, § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO Kommentar Ist dem von den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragten Anwalt eine erhöhte Verfahrensgebühr (Mehrauftragg...mehr

Leitsatz Die Verteilung der Kosten eines WE-Verfahrens bei Eigentumswechsel unter Berücksichtigung der Fälligkeitstheorie Normenkette §§ 16, 47 WEG Kommentar Auch die Rechtsverfolgungskosten von WE-Verfahren sind in eine Jahresgesamtabrechnung aufzunehmen. Im Rahmen der endgültigen Verteilung dieser Kosten im Innenverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern ist allerdings die ...mehr

Leitsatz Die mehrheitlich beschlossene Androhung einer Versorgungssperre bei einem Rückstand i.H.v. mehr als sechsmonatlichen Beitragsvorschüssen widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Durch Teilzahlungen in Höhe der auf die Versorgungsleistungen entfallenden Beträge kann das Zurückbehaltungsrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht abgewendet werden. Fakten: Nac...mehr

Leitsatz Im Rahmen der Haftung für Wohngeldansprüche tritt bei zwangsverwaltetem Wohnungseigentum der Zwangsverwalter neben den Eigentümer, nicht an dessen Stelle, weshalb die persönliche Verpflichtung des Wohnungseigentümers zur Zahlung rückständiger Beiträge nicht entfällt. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft hatte vorliegend eines ihrer Mitglieder gerichtlich auf Zahlung rü...mehr