Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümergemeinschaft

Leitsatz Wohngeldinkasso durch den Verwalter Normenkette §§ 28, 43 WEG Kommentar Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt (vgl. BGH v. 2.6.2005, V ZB 32/05). Hinsichtlich der das Verwaltungsvermögen betreffenden Forderungen und Verbindlichkeiten ist die Wohnungseigentümerg...mehr

Leitsatz Auch ein Bucheigentümer kann ausnahmsweise für Wohngeldzahlungen haften Normenkette § 16 Abs. 2 WEG; §§ 138, 242 BGB Kommentar Grundsätzlich setzt der Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung von Wohngeld voraus, dass der Anspruchsgegner rechtswirksam Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft geworden ist (h.R.M.). Sollte dies nicht der Fall sein, kann...mehr

Leitsatz Zur Entstehung von Wohnungseigentum nach Vorratsteilung Volles Stimmrecht für noch nicht errichtetes Sondereigentum Insolvenz des teilenden Bauträgers führt grds. noch nicht zum Erlöschen eines Anwartschaftsrechts und zur Unmöglichkeit der Entstehung vorgesehenen Sondereigentums hinsichtlich eines noch nicht errichteten Bauabschnitts Bei einem verbleibenden isolierten ...mehr

Leitsatz Ermächtigungsbeschluss zur Durchsetzung von Wohngeldansprüchen der teilrechtsfähigen Gemeinschaft Verjährung von Wohngeldvorauszahlungsansprüchen (nach a.F. des BGB) Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 WEG; § 197 BGB a.F. Kommentar Auch nach Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Eigentümerversammlung einen oder mehrere Wohnungs...mehr

Leitsatz Setzen die Wohnungseigentümer rückständige Beiträge im eigenen Namen als Mehrheit von Anspruchstellern durch, ist die Mehrvertretungsgebühr des Rechtsanwalts gem. § 7 RVG auch dann erstattungsfähig, wenn die Eigentümergemeinschaft den Verwalter hätte damit beauftragen können, das gerichtliche Verfahren im eigenen Namen zu betreiben. Fakten: Immer dann, wenn ein Recht...mehr

Leitsatz Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auc...mehr

Leitsatz Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Fakten: Konsequenz der Anerkennung einer Teilrechtsfähigkeit der WEG ist, dass die WEG als solche Rechte und Pflichten haben, im gerichtlichen Verfahren klagen und verklagt werden und eigenes Vermögen bilden kann, soweit ...mehr

Leitsatz Verwalterhaftung aus zu Unrecht verweigerter Veräußerungszustimmung Normenkette §§ 12, 26 WEG; 278, 280, 286 BGB Kommentar Unterlässt es der Verwalter, dem nach der Gemeinschaftsordnung die Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums obliegt, bei zweifelhafter Rechtslage unverzüglich eine Weisung der Eigentümergemeinschaft einzuholen, so haf...mehr

Leitsatz Die Vermögensnachteile, die einem Wohnungseigentümer durch die Tatsache entstehen, dass er gezwungen wird, dem Verwalter die Ermächtigung zu erteilen, die monatlichen Hausgeldvorauszahlungen sowie die sich aus der jeweiligen Jahresabrechnung ergebenden Nachzahlungsbeträge von seinem Konto einzuziehen, sind nach objektiven Maßstäben zu bewerten und übersteigen den Be...mehr

Leitsatz Bejahte Rückbauverpflichtung bei baulicher Veränderung an der Fensteranlage in einem Hochhaus trotz anderweitig zuvor geduldeter Veränderungen der Außenfassade Normenkette § 22 WEG; § 242 BGB Kommentar Bei einem Hochhaus, dessen Gesamteindruck maßgeblich von der Struktur und Linienführung der Fensteranlagen geprägt wird und bei dem in der Vergangenheit bereits vereinz...mehr

Leitsatz Notwendige Kosten der Zwangsvollstreckung? Normenkette § 788 Abs. 1 ZPO Kommentar Aufwendungen des Gläubigers, deren Zweck nicht darin besteht, die Befriedigung der titulierten Forderung zu erreichen, stellen keine von dem Schuldner zu erstattenden notwendigen Kosten der Zwangsvollstreckung i.S.d. § 788 Abs. 1 ZPO dar. Soweit Gläubiger mit ihren Vorschussleistungen da...mehr

Leitsatz Es widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter während eines laufenden Verwaltervertrags ermächtigt wird, Aufgaben, die zu seinem eigenen Pflichtenkreis zählen, die Aufgaben auf einen Dritten zu übertragen und die dadurch entstehenden Kosten der Eigentümergemeinschaft überzubürden. Fakten: Der Verwalter hatte vorliegend einen Steuerber...mehr

Leitsatz Bestehen nach der Teilungserklärung einer Mehrhauswohnungseigentumsanlage eine so genannte "große" Wohnungseigentümergemeinschaft aller Wohnungsund Teileigentümer und mehrere "kleine" Wohnungseigentümergemeinschaften hinsichtlich der einzelnen Häuser und dürfen die "kleinen" Gemeinschaften alle Angelegenheiten, die nur ihr jeweiliges Haus betreffen, allein entscheid...mehr

Leitsatz Ein Sondernutzungsrecht mit dem Inhalt, auf den vor den Läden befindlichen Gehwegflächen Verkaufseinrichtungen aufzustellen, umfasst nicht das Recht, die Gäste eines Speiserestaurants an auf den Gehwegflächen aufgestellten Tischen zu bewirten. Fakten: Nach der vorliegenden Gemeinschaftsordnung ist es zulässig, in dem streitgegenständlichen Teileigentum ein Restaurant...mehr

Leitsatz Verweigerte Verwalterzustimmung durch Eigentümer-Beschluss (anfechtbar oder nichtig?) Normenkette §§ 12, 23 WEG Kommentar Es bleibt weiterhin offen, ob ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft, wonach der Verwalter angewiesen wird, eine Veräußerungszustimmung aus wichtigem Grund zu versagen, bestandskräftig werden kann oder bei Fehlen des wichtigen Grundes nichtig ist...mehr

Leitsatz Der Wohnungseigentumsverwalter muss keine gemeinschaftsfremde dritte Person sein, vielmehr kann ebenso ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft die Verwalterstellung einnehmen, das in einem derartigen Fall jedoch wie ein gemeinschaftsfremder Dritter zu behandeln ist. Fakten: Vorliegend wurde einer der Miteigentümer zum Verwalter bestellt. Ein anderer Eigentümer verwei...mehr

Leitsatz Die durch den Verwalter erteilte Veräußerungszustimmung gemäß § 12 WEG besagt nur, dass aus der Person des Erwerbers keine wichtigen Gründe gegen den Eintritt in die Gemeinschaft hergeleitet werden. Die Veräußerungszustimmung bedeutet nicht, dass die aus dem genehmigten Kaufvertrag ersichtliche Absicht einer bestimmten künftigen Nutzung (Restaurant in Ladenräumen) g...mehr

Leitsatz Stimmrechtsausschluss des betreffenden Eigentümers im Rahmen der Beschlussfassung über einen Schuldbestätigungsvertrag (Schuldanerkenntnis) Normenkette § 25 Abs. 5 WEG Kommentar Der Stimmrechtsausschluss des § 25 Abs. 5 WEG des betreffenden Eigentümers gilt auch für ein Schuldanerkenntnis bzw. einen Schuldbestätigungsvertrag der Eigentümergemeinschaft, mit dem ein Sch...mehr

Leitsatz Der Rechtsnachfolger tritt nicht ohne weiteres durch in frühere Vereinbarung schuldrechtlich wirkende Sondernutzungsrechte ein Bejahtes Rechtsschutzinteresse für Anfechtung eines Negativbeschlusses, wenn mit der Anfechtung ein Antrag auf Feststellung verbunden wird, dass das vom Beschluss betroffene Rechtsverhältnis besteht Normenkette §§ 10 Abs. 2, 43 WEG; §§ 133, 24...mehr

Leitsatz Bleiben Beschlüsse der Eigentümerversammlung über die Vorbereitung und Durchführung der Behebung eines Mangels des gemeinschaftlichen Eigentums (Undichtigkeit eines Flachdachs) unangefochten, so kann ein einzelner Wohnungseigentümer die übrigen nicht wegen Verletzung ihrer Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Verwaltung auf Schadensersatz (Mietausfall) mit der Begründu...mehr

Leitsatz Mangels anderweitiger Vereinbarung nichtiger Eigentümerbeschluss, der den Verwalter von der Aufstellung von Einzelwirtschaftsplänen mit Zukunftswirkung freistellt Anfechtbarer Beschluss (Verstoß gegen ordnungsgemäße Verwaltung), wenn im Wirtschaftsplan die Aufteilungsschlüssel und die einzelnen Wohngeldvorauszahlungsbeträge nicht angegeben sind (Beschlussungültigkeit...mehr

Leitsatz Es entspricht nicht dem Grundsatz einer ordnungsgemäßen Vermögensbetreuung gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4 WEG, wenn die Gelder der Gemeinschaft mit Geldern einzelner Eigentümer auf einem Konto verwaltet werden. Fakten: Die Beteiligten streiten über die Richtigkeit der Abrechnung des Verwalters über die Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen...mehr

Leitsatz Verhindert der Verwalter vorsätzlich die Teilnahme eines Wohnungseigentümers an der Versammlung, die über die Wiederwahl des Verwalters beschließen soll, ist der auf dieser Versammlung über die Wiederwahl des Verwalters mehrheitlich gefasste Beschluss der Eigentümer unabhängig davon nichtig, ob die Stimme des ausgeschlossenen Eigentümers angesichts der Mehrheitsverh...mehr

Leitsatz Die Entlastung des Verwalters widerspricht einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn er es versäumt, der Jahresabrechnung eine Übersicht über die Konten der Eigentümergemeinschaft beizufügen. Fakten: Nach der Rechtsprechung des BGH steht ein Entlastungsbeschluss nicht grundsätzlich in Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, sondern lediglich dann, wenn die Entl...mehr

Leitsatz Vermietet eine Eigentümergemeinschaft, an der der Besitzeinzelunternehmer beteiligt ist, ein Grundstück an die Betriebs-GmbH, ist die anteilige Zuordnung des Grundstücks zum Betriebsvermögen des Besitzeinzelunternehmens davon abhängig, ob die Vermietung an die Betriebs-GmbH durch die betrieblichen Interessen des Besitzunternehmens veranlasst ist oder die Erzielung m...mehr

Leitsatz Die dem Verwalter mit einer Jahresabrechnung erteilte Entlastung bezieht sich nicht nur auf die konkrete Jahresabrechnung selbst, sondern auch auf das den einzelnen Zahlungsvorgängen zugrunde liegende Verwalterhandeln. Zum Abschluss eines langjährigen Hausmeistervertrags bedarf der Verwalter der besonderen Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Fakte...mehr

Leitsatz Mangelhafter Dachgeschossausbau (Schadensersatzhaftung der Gemeinschaft gegenüber) Normenkette § 14 WEG; § 242 BGB Kommentar Auch wenn die Gewährleistungsansprüche des sein Dachgeschoss ausbauenden Wohnungseigentümers gegen den Werkunternehmer verjährt sind, kann dies der Eigentümergemeinschaft nicht vom Ausbauenden entgegengehalten werden. Die Gemeinschaft kann die He...mehr

Leitsatz Ist in einer Wohnungseigentümergemeinschaft weder ein Verwalter noch ein Verwaltungsbeirat vorhanden, so kann ein Wohnungseigentümer durch gerichtliche Entscheidung zur Einberufung der Eigentümerversammlung ermächtigt werden. Ohne gerichtliche Entscheidung ist er zur Einladung grundsätzlich nicht berechtigt, wenn nicht eine anderweitige Vereinbarung, etwa in der Gem...mehr

Leitsatz Der Beginn einer Wohnungseigentümerversammlung um 15 Uhr an einem Werktag berechtigt nicht zur Beschlussanfechtung. Fakten: Die Verwalterin einer Eigentumsanlage lud zur Eigentümerversammlung an einem Werktag um 15 Uhr ein. Die Eigentümergemeinschaft besteht aus mehr als 500 Wohnungseigentümern, die überwiegend nicht am Ort der Wohnanlage wohnen, sondern vereinzelt m...mehr

Leitsatz Die Zustimmung zur Wohnungsveräußerung kann nicht aus Gründen, die allein in der Person des veräußernden Wohnungseigentümers liegen (-hier: Verärgerung über das Kind, das die geschenkte Wohnung alsbald "zu Geld macht"-), sondern nur aus wichtigen, d.h. in besonderem Maße die Gemeinschaft gefährdenden Gründen in der Person des Erwerbers versagt werden. Fakten: Aufgrun...mehr

Leitsatz Im Fall der Anfechtung eines Verwalterbestellungsbeschlusses steht der nachfolgend abgeschlossene Verwaltervertrag stillschweigend unter der auflösenden Bedingung der Bestandskraft des Bestellungsbeschlusses Normenkette § 26 WEG; § 158 Abs. 2 BGB Kommentar Der auf der Grundlage einer noch nicht rechtsbeständigen Verwalterwahl abgeschlossene Verwaltervertrag wird stets...mehr

Leitsatz Der auf Grundlage einer noch nicht rechtsbeständigen Verwalterwahl abgeschlossene Verwaltervertrag wird stets unter der stillschweigenden auflösenden Bedingung abgeschlossen, dass keine Ungültigerklärung in einem diesbezüglichen Beschlussanfechtungsverfahren erfolgt. Fakten: Im vorliegenden Fall wurde die Verwalterin per Beschluss bestellt. Der Bestellungsbeschluss w...mehr

Leitsatz Bei einer ordnungsbehördlich angeordneten umfassenden Sanierung des Brandschutzes einer Wohnungseigentumsanlage mit Wohn- und Teileigentumseinheiten handelt es sich um eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung und nicht um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 WEG. Fakten: Die Kosten für die Sanierung des Brandschutzes der gemeinschaftlichen Einrichtu...mehr

Leitsatz Abrechnungsfragen bei gemeinsamer Heizanlage für 3 Wohnungseigentümergemeinschaften Normenkette § 1018 BGB analog; § 5 Heizkostenverordnung Kommentar Bei unkündbarer Vereinbarung dreier Eigentümergemeinschaften über die gemeinsame Versorgung über eine Heizanlage können unterschiedlich große Leitungsverluste durch Systemänderung nicht gestützt auf eine Kann-Bestimmung ...mehr

Leitsatz Weitgehendes Ermessen, ob eine größere Investition (hier: Anschluss an die gemeindliche Wasserversorgung) aus einer Rückstellung oder über Sonderumlage zu finanzieren ist Normenkette §§ 15 Abs. 1, 21 Abs. 1, Abs. 3, Abs. 4, Abs. 5 Nr. 4 WEG Kommentar Ob eine größere Investition wie hier beim Anschluss an die gemeinschaftliche Wasserversorgung mit Anschluss- und Benutz...mehr

Leitsatz Vereinbarte Kompetenz für den Verwalter, den Kostenverteilungsschlüssel ändern zu können? Gerichtliche Überprüfbarkeit eines Beschlusses zur Kostenverteilung über vereinbarte Öffnungsklausel "Doorman-Sicherungssystem" und gerechte Kostenverteilung Normenkette §§ 10 Abs. 2, 16 Abs. 2, 27 Abs. 3 WEG Kommentar Es kann offen bleiben, ob die Teilungserklärung mit Gemeinschaf...mehr

Leitsatz Bedarf ein Vergleich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer und signalisiert auch nur ein Eigentümer in der Versammlung von vornherein seine Ablehnung, widerspricht der Mehrheitsbeschluss über die Beauftragung eines Rechtsanwalts mit Vergleichsverhandlungen einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Fakten: Die betroffene Wohnanlage liegt in unmittelbarer Nachbarschaft zu ei...mehr

Leitsatz Weder die fehlende Angabe des Beschlussgegenstandes in der Einladung noch das Fehlen eines unterschriebenen Versammlungsprotokolls steht der Annahme entgegen, dass in der Wohnungseigentümerversammlung ein Mehrheitsbeschluss über die Kündigung des Verwaltervertrages zustande gekommen ist, der im Zweifel auch die Abberufung des Verwalters umfasst. Fakten: Die Eigentüme...mehr

Leitsatz Im Interesse der Gewinnung von Wohnungseigentümern für die Aufgaben des Verwaltungsbeirats widerspricht es regelmäßig nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, im Zusammenhang mit der konkreten Bestellung eines Verwaltungsbeirats als nähere Ausgestaltung des Beiratsvertrages den Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für den Beirat auf Kosten der Gemeinsch...mehr

Leitsatz Ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechender Mehrheitsbeschluss zur Anwaltsbeauftragung Keine Kostenerstattung für einen Beirat, der andere Eigentümer durch Aushänge im Treppenhaus angeprangert hat Neutralitätspflicht des Verwalters Normenkette § 21 Abs. 3 WEG; § 779 BGB Kommentar Bedarf ein Vergleich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer und signalisiert selbst nur ei...mehr

Leitsatz Auch ein ausländischer Mitbürger ist zum Entfernen einer ungenehmigt an der Außenfront des Hauses angebrachten Parabolantenne verpflichtet, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft zuvor einen entsprechenden Beschluss gefasst hatte, den der betroffene Wohnungseigentümer nicht angefochten hat. Fakten: Die Wohnungseigentümer beschlossen mehrheitlich, dass bislang vorhan...mehr

Leitsatz Wird ein Eigentümerbeschluss über eine Jahresabrechnung vom Gericht für ungültig erklärt, so kann der Verwalter diese Entscheidung in der Regel anfechten, wenn ihm vom Gericht Verfahrenskosten auferlegt worden sind. Fakten: Der Verwalter ist zur Anfechtung einer gerichtlichen Entscheidung über die Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses nur dann berechtigt, wen...mehr

Leitsatz Der Mieter einer im Sondereigentum stehenden Wohnung oder eines Ladenlokals ist im gleichen Umfang wie der Eigentümer selbst berechtigt, das gemeinschaftliche Eigentum mit zu gebrauchen (hier: Anlieferung von Waren über das gemeinschaftliche Grundstück), soweit es mit der Nutzung der von ihm gemieteten Räume zusammenhängt. Fakten: Vorliegend wurden Teile der Gemeinsc...mehr

Leitsatz Beschlussbindung (hier: auf Beseitigung einer baulichen Veränderung) nur gegenüber einem faktischen Eigentümer! Erlangt ein Erwerber Besitz an seiner Wohnung zeitlich erst nach Entstehung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, hat er vorher keine Rechte und Pflichten aus dem WEG Normenkette (§§ 8, 22 Abs. 1 WEG; § 1004 BGB) Kommentar Ein durch Eigentumsvormerkung gesich...mehr

Leitsatz Vereinbarte Trennung auch der Instandsetzungskosten zwischen gemeinschaftlichen Bauteilen einer Tiefgarage und darauf errichteter Wohnhäuser Normenkette §§ 16 Abs. 2 und 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG Kommentar In der Gemeinschaftsordnung war zu den "Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums"vereinbart, dass zwischen den Wohnungen und den Stellplatzeinheiten in der Tief...mehr

Leitsatz Sonderumlage für die Bezahlung von Kostenvorschüssen an den Rechtsanwalt der Antragsgegner in einem Beschlussanfechtungsverfahren ist anfechtbar, allerdings nicht nichtig Keine Wiedereinsetzung bei schuldhaftem Rechtsirrtum über Anfechtungsfrist Normenkette §§ 16 Abs. 5 und 23 WEG Kommentar Ein Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage ist anfechtbar, aber nicht n...mehr

Leitsatz Ein generelles Verbot von Parabolantennen kann nicht durch Mehrheitsbeschluss angeordnet werden. Ein Eigentümerbeschluss, der grundsätzlich ein generelles Verbot von Parabolantennen ausspricht, Ausnahmeregelungen aber aus "verfassungsrechtlichen Gründen" vorsieht, ist wegen fehlender Bestimmtheit auf Anfechtung für ungültig zu erklären. Fakten: Die Eigentümergemeinsc...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschluss über die Abtrennung von Versorgungsleitungen zur Wohnung eines säumigen Wohngeldschuldners ist nicht nichtig. Fakten: Die verstorbene Wohnungseigentümerin war mit der Zahlung eines Jahresbetrags an Hausgeldern in Rückstand. Der als ihr Rechtsnachfolger in die Eigentümergemeinschaft eingetretene Sohn zahlte auch weiterhin kein Hausgeld an die G...mehr

Leitsatz Gültige Vereinbarung, dass die Bestellung eines Verwaltungsbeirats eines allstimmigen Beschlusses bedarf Änderung einer Vereinbarung durch jahrelange Übung nur in eingeschränkter Weise zulässig (hier: Beiratsbestellung nur durch Mehrheitsbeschluss) Sondervergütungsregelung für den Verwalter nach Zeit- und Arbeitsaufwand mit bestimmter Stundensatzregelung grundsätzlich...mehr

Leitsatz Fassen die beiden Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft, die keinen Verwalter hat, auf einer von einem der beiden Wohnungseigentümer einberufenen Versammlung, zum großen Teil einstimmig, Eigentümerbeschlüsse, ohne dass die Einberufung beanstandet wird, dann ist eine Anfechtung der gefassten Beschlüsse unter Berufung auf einen Einberufungsmangel rechtsmissb...mehr