Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

Leitsatz Verkündung des Beschlussergebnisses durch den Verwalter/Versammlungsleiter im Falle mehrheitlicher Genehmigung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums Normenkette §§ 22, 46, 49 Abs. 2 WEG; § 256 ZPO Kommentar Im Streit stand die erneute Errichtung eines Gattertors vor einer Wiese des gemeinschaftlichen Grundstücks. Dadurch sollte verhindert werden, dass...mehr

Leitsatz § 27 Abs. I Nr. 7 WEG ist dahingehend auszulegen, dass eine entsprechende Informationspflicht des Verwalters nur dann besteht, wenn den Wohnungseigentümern ein gesteigertes Informationsbedürfnis zukommt. Ein solches ist dann anzunehmen, wenn sie am Verfahren beteiligt sind oder dies für sie möglich wäre. Es besteht dagegen nicht bei Geltendmachung von Wohngeldrückst...mehr

Leitsatz Keine Informationspflicht des Verwalters über Wohngeld-Inkassoverfahren Normenkette §§ 27 Abs. 1 Nr. 7 und 43 WEG Kommentar Eine Gemeinschaft hatte u. a. beschlossen, "die Verwalterin ausdrücklich von der seit Inkrafttreten der WEG-Novelle zum 01.07.2007 bestehenden Verpflichtung freizustellen, die Wohnungseigentümer unverzüglich über die gerichtliche Geltendmachung v...mehr

Leitsatz Rechtsschutzbedürfnis für Anspruch auf Fremdkontenführung setzt Vorbefassung der Eigentümerversammlung voraus Normenkette §§ 10 Abs. 6, 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG Kommentar Auch wenn der WEG-Verwalter nach Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft zwingend offene Fremdkonten auf den Namen des Verbands führen muss, kann der einzelne Eigentümer ohne vo...mehr

Leitsatz Unbegründete Anfechtungsklage zu einem Negativbeschluss auf Ablehnung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums bei in zu unbestimmter Weise gestelltem Antrag auf Genehmigung (hier: allein auf "Änderung des Geländers" auf klägerischer Dachterrasse) Verwerfung eines klägerischen Feststellungsantrags auf verneinte Verpflichtung, einen Umbau wieder rückgäng...mehr

Leitsatz Der Verwalter muss über eine Klage eines Dritten gemäß § 43 Nr. 5 WEG unverzüglich nach Kenntnis informieren. Eine grobe Pflichtverletzung liegt vor, wenn erst nach einer mündlichen Gerichtsverhandlung Eigentümer Informationen über den Nachbarrechtsstreit erhalten. Eine zeitnah erklärte Abberufung und Vertragskündigung genügt. § 626 Abs. 2 BGB gilt nicht analog. Ein...mehr

Leitsatz "Betriebskostenabrechnung" ohne Gesamtabrechnung widerspricht § 28 WEG Konkludente Änderung des Verteilerschlüssels in wiederholt genehmigten Jahresabrechnungen ohne Änderungsbewusstsein ist nicht rechtens Normenkette §§ 16, 28 WEG Kommentar Eine bloße "Betriebskostenabrechnung" entspricht ohne vorgelegte Gesamtabrechnung nicht dem Mindestinhalt einer Jahresabrechnung ...mehr

Leitsatz Eine Untergemeinschaft innerhalb einer Mehrhausanlage ist nicht rechtsfähig. Mangels Beschlusskompetenz ist die Bestellung eines Verwalters für eine Untergemeinschaft einer Mehrhausanlage nichtig. Fakten: Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus mehreren Mehrfamilienhäusern, die jeweils Untergemeinschaften bilden. Auf der Eigentümerversammlung einer der Untergemeinsc...mehr

Leitsatz Erwerb von zwei Teileigentums-Stellplätzen in der Tiefgarage durch die Gesamtgemeinschaft, vertreten durch den beschluss-ermächtigten Verwalter Normenkette §§ 10 Abs. 6 und 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG Kommentar Vorliegend übertrug eine als rechtsfähig anerkannte Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), deren Mitglieder sich ausschließlich aus dem Kreis der Wohnungseigen...mehr

Leitsatz Eine Verlängerung der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG sieht das Gesetz nicht vor; eine nach höchstrichterlicher Klärung dieser Frage bewilligte Fristverlängerung ist unwirksam. Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten am 9. August 2007 Anfechtungsklage gegen mehrere auf der Eigentümerversammlung vom 9. Juli 2007 gefasste Beschlüsse erhoben. Einen Monat später ...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer sind zu einer Änderung der Teilungserklärung durch eine Mehrheitsentscheidung nicht in der Lage. Anders verhält es sich nur, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel aufweist, wenn Gegenstand der Beschlussfassung gemäß § 16 Abs. 3 WEG die Verteilung von Betriebskosten nach Verursachung ist oder wenn gemäß § 16 Abs. 4 WEG über die Kosten...mehr

Leitsatz Im Interesse aller Eigentümer kann der Verwalter zu bestimmten Tagesordnungspunkten auch einen Rechtsanwalt als Berater in die Eigentümerversammlung mitnehmen, ohne dass dies dem Nichtöffentlichkeitsgrundsatz widerspricht Normenkette § 24 WEG Kommentar Der Nichtöffentlichkeitsgrundsatz der Eigentümerversammlung basiert darauf, dass eine Gemeinschaft von sachfremden Ei...mehr

Leitsatz Die Anfechtung einer Jahresabrechnung wegen Abweichung von der kalenderjährlichen Abrechnung ist treuwidrig, wenn die Wahl des Abrechnungszeitraums gerade der Umstellung auf das Kalenderjahr dient und eine weniger nachteilige Umstellung für alle Eigentümer nicht ersichtlich ist. Fakten: In der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde jeweils eine Wirtschaftsperiode "1.12...mehr

Leitsatz Ausnahmsweise berechtigte einstweilige Verfügung auf Aussetzung der Vollziehung eines Eigentümerbeschlusses bis zur rechtskräftigen Entscheidung im Hauptsache-Anfechtungsklageverfahren (hier: auf Unterbindung eines Vertragsabschlusses mit einem bauwilligen Nachbarn) Normenkette §§ 14, 22 WEG; §§ 935 ff. ZPO Kommentar Zum Sachverhalt: Ein Grundstücksnachbar plante grenz...mehr

Leitsatz Grundbuchrechtlicher Nachweis der Verwalterzustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum entfällt bei erfolgreicher Anfechtung der Verwalterbestellung Normenkette §§ 12, 24 Abs. 6, 26, 46 WEG; § 32 FGG; § 29 GBO Kommentar Im vorliegenden Fall hatte die gemäß §§ 78, 80 GBO zulässige weitere Beschwerde in der Sache keinen Erfolg, da das Landgericht den Antrag auf Eige...mehr

Leitsatz Teils gültige, teils ungültige Mehrheitsbeschlussfassung zur Änderung des vereinbarten Verteilungsschlüssels für Betriebskosten (hier: Anschlusskosten des Breitbandkabels, Aufzugskosten, Hausreinigungskosten) Normenkette § 16 Abs. 3 WEG n.F. Kommentar In der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung von 1971 war vereinbart, dass "für die Verteilung der Nutzungen, Las...mehr

Leitsatz Ungültige Beschlüsse auf Rückbau sanierter Balkone, Erstattung von ausführenden Sanierungsfirmen berechneter Mehrkosten und Abmahnung an den Hausverwalter wegen zusätzlicher Auftragsvergabe Strittige Beschlussanfechtungsbefugnis von Eigentümerbeschlüssen durch den Verwalter (Revisionszulassung) Normenkette §§ 14, 22, 27 Abs. 1 Nr. 1, 46 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB; § 543 Abs....mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer sind auch dann nicht zur Genehmigung des Einbaus eines Aufzugs verpflichtet, wenn ohne den Aufzug die Errichtung einer Dachgeschosseinheit bauordnungsrechtlich nicht mehr möglich ist, weil der Sondereigentümer der Dachgeschosseinheit einen Bauvorbescheid ohne Aufzugserfordernis verfallen ließ. Fakten: Vorliegend wendet sich ein Eigentümer gegen...mehr

Leitsatz Der WEG-Verwalter erfüllt seine Pflicht, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, schon mit der Absendung der Einladung. Auf den Zugang der Einladung bei den Eigentümern kommt es nicht an. Sachverhalt Mit Schreiben vom 19.8.2008 verlangten einige Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer sind, vom Verwalter die E...mehr

Leitsatz Der Wohnungseigentumsverwalter erfüllt seine Pflicht zur Einberufung einer Eigentümerversammlung bereits mit der Versendung der Einladung. Auf einen Zugang der Einladung bei den einzelnen Wohnungseigentümern kommt es dann nicht mehr an. Vielmehr liegt dieser Zugang in der Risikosphäre der einzelnen Wohnungseigentümer und nicht mehr im Aufgabenbereich des zur Einladu...mehr

Leitsatz Zugang des Einladungsschreibens liegt in der Risikosphäre der einzelnen Eigentümer und nicht mehr im Aufgabenbereich des zur Einladung verpflichteten Verwalters Normenkette § 24 Abs. 1 und Abs. 4 WEG Kommentar Der Verwalter von Wohnungseigentum erfüllt seine Pflicht zur Einberufung einer Eigentümerversammlung bereits mit der Versendung der Einladung. Auf einen Zugang ...mehr

Leitsatz An einen ehemaligen Verwalter (sog. Scheinverwalter) kann nicht wirksam zugestellt werden Normenkette § 45 WEG; §§ 167, 172, 189 ZPO Kommentar Wenn ein Verwalter, dessen Bestellung bereits abgelaufen ist, weiterhin als Verwalter der Gemeinschaft agiert (also i.S. eines sog. Scheinverwalters) und er in der Eigentümerversammlung auf diesen Umstand hinweist (nicht mehr a...mehr

Leitsatz Beiratsermächtigung durch Mehrheitsbeschluss zum Aushandeln bzw. Abschließen des Verwaltervertrags Rechte zwischen Eigentümern und dem Verwalter sind nicht Gegenstand des Verwaltervertrags zwischen Verband und Verwalter Anspruch des Verwalters auf Sondervergütungen Normenkette §§ 21, 26, 27 WEG Kommentar Das Aushandeln und der Abschluss des Verwaltervertrags kann von de...mehr

Leitsatz Bleibt einer Anfechtungsklage (§ 46 Abs. 1 WEG) der Erfolg versagt, darf nicht offengelassen werden, ob die Klage als unzulässig oder als unbegründet abgewiesen wird. Zur Vermeidung eines materiellrechtlichen Ausschlusses ist der Kläger gehalten, innerhalb der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 WEG die Gründe vorzutragen, auf die er die Anfechtung st...mehr

Leitsatz Fotografieren des Saunabereichs einer Dachterrasse verletzt das Persönlichkeitsrecht des betreffenden Wohnungseigentümers Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG; §§ 823 Abs. 1 und 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB; Art. 1 und 2 GG Kommentar Das Fotografieren einer im Sondereigentum stehenden und kaum einsehbaren Dachterrasse einer Penthousewohnung verletzt das allgemeine Persönlichke...mehr

Leitsatz Rattenbekämpfung: Notgeschäftsführung des einzelnen Eigentümers und Kostenerstattungsanspruch gegen die restlichen Eigentümer (als passivlegitimierte Beklagte) Normenkette §§ 10 Abs. 6, 21 Abs. 2 WEG; § 683 BGB Kommentar Selbst wenn die Gesamtgemeinschaft (der Verband) für die Erstattung von Aufwendungen an einen einzelnen Eigentümer für Rattenbekämpfungsmaßnahmen zus...mehr

Leitsatz Umgestaltung einer Fahrstuhlkabine als modernisierende Instandsetzung Zweitbeschluss über vorher beschlossene bauliche Maßnahmen grundsätzlich zulässig Vorbesichtigung von Musterfliesen durch zufällige Zusammenkunft einiger Eigentümer Normenkette § 22 Abs. 3 WEG Kommentar Auch die Umgestaltung einer Fahrstuhlkabine kann als modernisierende Instandsetzung im Sinne von § ...mehr

Leitsatz Die Errichtung eines Fahrradabstellplatzes im gemeinschaftlichen Eigentum kann zu einer nachteiligen Veränderung des optischen Bilds der Wohnungseigentumsanlage führen mit der Folge, dass eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung vorliegt. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft hatte ursprünglich beschlossen, rechts und links neben der Eingangstür zum Wohngebäude ...mehr

Leitsatz In einer Wohnungseigentümerversammlung kann nur über einen gestellten Antrag abgestimmt werden. Über ein "Weniger" gegenüber dem gestellten Antrag können die Wohnungseigentümer nur abstimmen, wenn ein dem "Weniger" entsprechender Antrag gestellt wird. Ein ablehnender Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung ist nicht deshalb anfechtbar, weil die abgelehnte Maßn...mehr

Leitsatz Fassadensanierung: Einfache Sanierung oder Erneuerung mit Wärmedämmung? Normenkette §§ 21, 22 Abs. 1 WEG a. F.; § 8 Wärmeschutzverordnung; § 9 Energieeinsparverordnung 2007 Kommentar Auf die Anfechtung der Beschlüsse aus der Eigentümerversammlung 2005 ist noch das im Zeitpunkt der Beschlussfassung gültige Recht anzuwenden. Einschlägig ist vorliegend § 21 WEG a. F. Vor...mehr

Leitsatz Errichtung von Außenbalkonen als nachteilige, zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung (nach altem Recht) Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen Versäumung der Beschlussanfechtungsfrist bei Glaubhaftmachung, eine Einladung zur Eigentümerversammlung nicht erhalten zu haben Normenkette §§ 22 Abs. 1, 23 Abs. 4 WEG a. F.; § 22 Abs. 2 FGG Kommentar Bei der Errichtung...mehr

Leitsatz Aufstellung eines Gefrierschranks in einem zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Waschraum anstelle einer Wachmaschine oder eines Wäschetrockners kann im Rahmen einer Gebrauchsregelung beschlossen werden Normenkette §§ 10, 13 Abs. 2, 15 Abs. 2 WEG Kommentar Die in der Eigentümerversammlung anwesenden Eigentümer erklärten sich ausdrücklich damit einverstanden, dass ein ...mehr

Leitsatz Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund (Verletzung der alljährlichen Einberufungspflicht einer EV) Beschlussfeststellungsverfahren als Gestaltungsklage und gerichtliche Ersetzung einer unterlassenen Beschlussverkündung Keine Prüfung aller denkbaren Anfechtungsgründe eines erstmals gerichtlich bestätigten Beschlusses Normenkette §§ 23, 43, 46 WEG Kommentar Die Ver...mehr

Leitsatz Nach neuerer Auffassung, die auch vom Senat vertreten wird, kann jeder Wohnungseigentümer gem. § 21 Abs. 4 WEG - unabhängig von dem Quorum nach § 24 Abs. 2 WEG - vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung verlangen, wenn die Behandlung dieser Punkte ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Fakten:...mehr

Leitsatz Die Gemeinschaft kann anfängliche Baumängelgewährleistungsansprüche durch Beschluss "an sich ziehen" (wie BGH, NJW 2007, 1952 ff.) Grundsätzliche Verpflichtung der Gemeinschaft, auch individuell störende Schallmängel (hier: vom gemeinschaftlichen Treppenpodest und der Wendeltreppe einer Nachbarwohnung ausgehend) gegen den veräußernden Bauträger – insbesondere nach be...mehr

Leitsatz Unterzeichnung eines Versammlungsprotokolls durch den allein in berechtigter Vertretung eines Wohnungseigentümers neben dem Versammlungsleiter in der Versammlung erschienenen Vertreter Normenkette § 24 Abs. 6 WEG Kommentar Eine in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung enthaltene qualifizierte Klausel zur Protokollierung der Versammlung ist dahin auszulegen, d...mehr

Leitsatz Wohngeldinkasso durch den Verwalter in eigenem Namen kraft verwaltervertraglicher Regelung (in sog. gewillkürter Prozessstandschaft) Anteilige Zahlungsschuld nach Beschluss einer Sonderumlage bei leichter Errechenbarkeit des Zahlungsanteils Jahresabrechnungsgenehmigung begrenzt Zahlungsschuld der Höhe nach aus vorausgehendem Wirtschaftsplan bzw. liquiditätsverbessernd...mehr

Leitsatz Beschließen Eigentümer 1983 mehrheitlich, dass jeder Eigentümer für die Kosten der Instandsetzung bzw. Erneuerung der im Bereich seiner Sondereigentumseinheit gelegenen Fenster selbst aufzukommen hat und stellt sich diese Beschlussfassung mit Rücksicht auf die Entscheidung des BGH vom 20.9.2000 als nichtig heraus, nachdem bereits mehrere Eigentümer auf ihre Kosten i...mehr

Leitsatz Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss des Verwaltervertrags Haftungsbeschränkungsregelungen im Verwaltervertrag ohne ausdrückliche Beschlussermächtigung Inhaltskontrolle verwendeter Regelungen in einem standardisierten Formularvertrag Vertragsverhältnis mit dem teilrechtsfähigen Verband Normenkette §§ 23, 27 WEG; §§ 280, 305, 309 BGB Kommentar Von Eigentü...mehr

Leitsatz Objektive Auslegung des Beschlusses über eine Jahresabrechnung (auch mitbeschlossene Einzelabrechnungen?) Ungültige Klauseln eines Muster-Verwaltervertrags; Anfechtung des Beschlusses über die Ermächtigung des Beirats zum Vertragsabschluss Beschlussfassung über die Erneuerung einer gemeinschaftlichen Zentralheizungsanlage mit gleichzeitigem Austausch defekter Heizkörp...mehr

Leitsatz Ein vom teilenden Grundstückseigentümer bestimmter Ex-Erstverwalter hat keine Vergütungs-, Aufwendungsersatz- und Bereicherungsansprüche, wenn er seine gesetzlichen und vertraglichen Hauptleistungspflichten gegenüber der Gemeinschaft nicht erfüllt Normenkette §§ 177, 181, 196, 197, 323 ff., 398, 612, 615, 632, 669, 670, 675, 679, 683, 684, 812 BGB; §§ 8, 21, 23, 24 A...mehr

Leitsatz Erwerb von Immobiliareigentum durch die Gemeinschaft stellt unter bestimmten Voraussetzungen eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung dar Grundbuchfähigkeit der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft Fragen ordnungsgemäßer Verwaltung hat nicht das Grundbuchamt zu klären, sondern nur das Wohnungseigentumsgericht im Rahmen von Beschlussanfechtungsklageverfahre...mehr

Leitsatz Gerade bei Feuchtigkeitsschäden und Schwammsanierungen entspricht es nicht dem wohlverstandenen Interesse der Eigentümergemeinschaft, wenn jeder einzelne Wohnungseigentümer nach möglicherweise unterschiedlichen Sanierungskonzepten ohne Gesamtplanung Handwerkerleistungen vergibt. Fakten: In der Wohneigentumsanlage war es zu Schwammbildung gekommen. Eine Eigentümerin h...mehr

Leitsatz Erfolgen Eintragungen in die Beschluss-Sammlung erst nach Ablauf von einer Woche nach der Wohnungseigentümerversammlung, ist dies nicht mehr unverzüglich im Sinne des § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG. Erhebt ein Wohnungseigentümer in Ermangelung des Protokolls über die Wohnungseigentümerversammlung fristwahrend Anfechtungsklage gegen die auf der Wohnungseigentümerversammlung ...mehr

Leitsatz Der Verwalter hat keinen Anspruch auf Genehmigung zur Teilnahme am eingeschränkten automatisierten Grundbuchabrufverfahren in Nordrhein-Westfalen (Einsicht über Internet) Normenkette § 133 GBO u. § 81 GBV Kommentar Die unternehmerische Tätigkeit als Wohnungseigentumsverwalter begründet keinen Anspruch auf Genehmigung zur Teilnahme am eingeschränkten automatisierten Gr...mehr

Leitsatz Verabschiedung eines Wirtschaftsplans durch den teilenden Grundstückseigentümer im Wege eines "Ein-Mann-Beschlusses" (vor Entstehung einer faktischen Gemeinschaft) begründet für die später entstandene Gemeinschaft keine Wohngeldforderungen Gleiches gilt für den Beschluss einer Gemeinschaft mit allein als Endbetrag bezeichneten "Gesamtkosten" eines Abrechnungsjahres Er...mehr

Leitsatz Ausschreibung und Bauleitung durch den Verwalter kann eine Sondervergütung rechtfertigen Ein Anerkenntnisurteil kann nicht erlassen werden, wenn nur ein (mit)verklagter Eigentümer im Beschlussanfechtungsverfahren ein Anerkenntnis abgibt Normenkette § 21 WEG Kommentar Eine Ausschreibung und Bauleitung geht weit über das vom Verwalter vertraglich geschuldete Einholen von...mehr

Leitsatz Bei der Ordnungsmäßigkeit eines Eigentümerbeschlusses über den Ausgleich von Wohngeldausfällen durch Entnahmen aus der Instandhaltungsrückstellung ist zu berücksichtigen, welche absehbaren Instandsetzungsmaßnahmen in der nächsten Zeit anstehen und welchen Kapitaleinsatz sie erfordern, ferner, welche Aussichten vorhanden sind, einerseits die Rückstände noch einzutrei...mehr

Leitsatz Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass die Vertretung durch einen schriftlich Bevollmächtigten zulässig ist und wird auf Verlangen eines Versammlungsteilnehmers das Original der Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt, so ist vom Nichtbestand der Vollmacht auszugehen. Eine gegenteilige Handhabung bedingt die Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse, falls sich die Stimme ...mehr

Leitsatz Zwar können auch in einer sogenannten "Einmannversammlung" wirksame Eigentümerbeschlüsse gefasst werden. Voraussetzung ist jedoch, dass die Kundgabe der Stimmabgabe zum einen dabei nach außen in Erscheinung tritt und zum anderen die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter erfolgt. Fakten: Vorliegend hatte der Verwalter zu ei...mehr