Fachbeiträge & Kommentare zu Einkauf

1.3.1 Kauf bricht nicht Miete 1.3.1.1 Grundsätze Im Fall des Erwerbs von gebrauchtem Sondereigentum ist zunächst von wesentlicher Bedeutung, ob die zu erwerbende Sondereigentumseinheit als Kapitalanlage dienen soll oder ob der Erwerber diese selbst nutzen möchte. Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum müssen sich in diesem Zusammenhang des nach § 566 BGB geltenden Grundsatzes...mehr

Im Fall des Erwerbs von gebrauchtem Sondereigentum ist zunächst von wesentlicher Bedeutung, ob die zu erwerbende Sondereigentumseinheit als Kapitalanlage dienen soll oder ob der Erwerber diese selbst nutzen möchte. Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum müssen sich in diesem Zusammenhang des nach § 566 BGB geltenden Grundsatzes "Kauf bricht nicht Miete" bewusst sein. Der Er...mehr

Haben die Wohnungseigentümer eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung zum Inhalt des Sondereigentums gemacht, spricht man von einem "verdinglichten" Sondernutzungsrecht. Fehlt es daran, heißt es manchmal "schuldrechtliches" Sondernutzungsrecht. Inhaltlich unterscheiden sich schuldrechtliche und verdinglichte Sondernutzungsrechte nicht. Es gibt aber Unterschiede bei der Übertragu...mehr

Den öffentlichen Glauben des Grundbuchs regelt § 892 BGB und soll dem rechtsgeschäftlichen Erwerber die Sicherheit verleihen, dass das, was im Grundbuch steht, auch richtig ist. Insoweit kann nämlich nach der Fiktion des § 891 Abs. 1 BGB davon ausgegangen werden, dass demjenigen das Recht tatsächlich zusteht, zu dessen Gunsten es im Grundbuch eingetragen ist. Praxis-Beispiel...mehr

§ 892 BGB schützt nur den rechtsgeschäftlichen Erwerber, also in erster Linie den Käufer. Beim Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung gilt der Schutz also nicht. Voraussetzung für den Anwendungsbereich ist weiter, dass es sich um ein Verkehrsgeschäft handelt. Hierfür müssen auf Veräußerer- und Erwerberseite unterschiedliche Rechtssubjekte stehen, die auch in wirtsch...mehr

Der Erwerber ist dann zur Kündigung berechtigt, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Es gelten für ihn dann die für die ordentliche bzw. außerordentliche Kündigung von Mietverhältnissen geltenden gesetzlichen Regelungen (siehe Mietrecht (ZertVerwV), Kap. 3). Das Kündigungsrecht kann zwar nicht abgetreten werden,[1] der Erwerber kann sich aber vom Veräußerer vo...mehr

Wurde bereits der Erwerb der Sondereigentumseinheit durch den nunmehrigen Veräußerer bankseitig finanziert und durch entsprechende Grundschuld gesichert, ist aber der Sicherungszweck entfallen, weil das Darlehen vollständig an die Bank zurückgezahlt worden ist, kann aus Kostengründen das Bestehenbleiben dieser Grundschuld vereinbart werden. Der Erwerber übernimmt also die Gr...mehr

Formell richtet sich die Eintragung nach den §§ 13 ff. GBO. Erforderlich ist zunächst ein Antrag gem. § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO von einem Antragsberechtigten. Antragsberechtigt ist gem. § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll. Antragsberechtigt sind also sowohl der Käufer als auch der Verkä...mehr

Hinsichtlich der Abnahme von Gemeinschaftseigentum ist die entscheidende Frage, wer berechtigt ist, die Abnahme zu erklären. Aus Sicht des Bauträgers ist stets eine einheitliche Abnahme vorteilhaft und nicht eine sukzessive seitens der einzelnen Erwerber. In Beantwortung der Frage, wer das Gemeinschaftseigentum abnimmt, muss man sich vor Augen führen, wer Partei des Bauträger...mehr

Das am 23.12.2020 in Kraft getretene "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser"[1] hat einschneidende Änderungen bezüglich der Maklerprovision bei Kaufverträgen über Wohnimmobilien, insbesondere Eigentumswohnungen, gebracht. Zunächst muss der Maklervertrag nach § 656a BGB der Textform entsprechen. ...mehr

Die Auflassung muss gem. § 925 Abs. 1 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit von Veräußerer und Erwerber vor einer hierfür zuständigen Stelle, in aller Regel einem Notar, erklärt werden. Zwar erfordert § 925 Abs. 1 BGB nur, dass die Auflassung vor einer zuständigen Stelle erklärt wird, sodass an sich keine notarielle Beurkundung der Auflassung nötig ist. Die Bestimmung des § 311...mehr

Gem. § 80 Abs. 4 Satz 1 GEG muss der Energieausweis den Interessenten spätestens im Rahmen des Besichtigungstermins entweder im Original oder zumindest in Kopie vorgelegt werden, wobei auch ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung genügt. Findet eine Besichtigung nicht statt, muss der Verkäufer nach § 80 Abs. 4 Satz 3 GEG...mehr

In der Praxis sind Fälle verbreitet, in denen der Verkäufer den Makler zwar beauftragt, die Provisionszahlungspflicht letztlich aber den Käufer treffen soll und insoweit im notariellen Kaufvertrag eine Maklerklausel aufgenommen wird, die den Provisionsanspruch des Maklers gegen den Käufer sichern soll. Diese Möglichkeit besteht weiter. Hat nur eine Partei des Kaufvertrags üb...mehr

Die Unternehmensbuchhaltung wird betriebswirtschaftlich als externes Rechnungswesen bezeichnet und nimmt den bedeutendsten Anteil innerhalb des betrieblichen Rechnungswesens (siehe Ausführungen unter Kap. 4) ein. Wie zuvor in Kap. 2.1 zur Buchführungspflicht erläutert, besteht für Firmen/Unternehmen, die handelsrechtlich als Kaufmann eingestuft werden und steuerrechtlich buc...mehr

Praxisrelevante Beschränkungen stellen Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsvermerke, Insolvenzvermerke, Nacherbenvermerke und Testamentsvollstrecker-Vermerke dar. Beschränkungen stehen einem Erwerb von Immobiliareigentum grundsätzlich nicht entgegen, können diesen jedoch erschweren. Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsvermerke Sind Zwangsversteigerung oder Zwangsver...mehr

Zentrale Norm, die den Erwerb des Eigentums an einem Grundstück regelt, ist § 873 BGB: § 873 BGB – Erwerb durch Einigung und Eintragung (1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rec...mehr

§ 9b Abs. 1 WEG meint den Grundstückskaufvertrag. Darunter sind alle Verträge zu verstehen, die einem Erwerb oder der Veräußerung von Grundstückseigentum gleichkommen, wie Erwerb oder Veräußerung von Wohn- und Teileigentum oder eines Erbbaurechts. Die Einschränkung gilt auch nur für den Vertragsabschluss, nicht für Erklärungen im Rahmen der Vertragsabwicklung; auch sonstige ...mehr

Für Immobilienkaufleute und Geprüfte Immobilienfachwirte gelten gewisse Privilegien. Zunächst gilt nach § 15b Abs. 1 Satz 5 MaBV der Erwerb eines Ausbildungsabschlusses als Immobilienkaufmann oder Immobilienkauffrau oder eines Weiterbildungsabschlusses als Geprüfter Immobilienfachwirt oder Geprüfte Immobilienfachwirtin als Weiterbildung. Ergänzend regelt § 15b Abs. 4 MaBV, d...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann sowohl außerhalb als auch in der von ihr verwalteten Wohnungseigentumsanlage Immobiliarvermögen erwerben.[1] Ferner kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Wohnungseigentümerin in einer anderen Wohnungseigentumsanlage werden.[2] Will die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Vielzahl von Wohnungseigentumsrechten erwerben, ...mehr

Der Veräußerer ist im Rahmen des Zustimmungsverfahrens verpflichtet, dem Zustimmenden jede ihm mögliche Information über den Erwerber zu geben oder diesen zu einer Selbstauskunft (Inhalt: Vermögen und Einkommen) zu veranlassen.[1] Die Erfüllung der Informationspflicht kann zur Vorbedingung für die Zustimmung gemacht werden. Der Zustimmungsberechtigte muss nicht prüfen, ob ei...mehr

Zusätzlich zur Finanzbuchhaltung können Unternehmen auch das interne Rechnungswesen (Kosten- und Leistungsrechnung) implementieren. Das interne Rechnungswesen hat vordergründig Kontrollaufgaben und stellt Zahlenmaterial bereit (Felder 3 und 4 in vorstehender Grafik). Das interne Rechnungswesen braucht sich nicht an den handels- und steuerrechtlichen Vorgaben zu orientieren. E...mehr

Zunächst liegt es im Ermessen der Wohnungseigentümer, eine Sonderumlage zu beschließen, um die Rücklage nicht zu erschöpfen. Es besteht also kein Anspruch darauf, zunächst die Rücklage auszuschöpfen.[1] Ob eine größere Investition aus Mitteln der dafür betragsmäßig ausreichenden Erhaltungsrücklage finanziert oder dafür unter den Wohnungseigentümern eine Sonderumlage erhoben ...mehr

Es bedarf keiner Problematisierung, dass beispielsweise der Austausch defekter Leuchtmittel unabhängig von der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft stets eine Maßnahme untergeordneter Bedeutung darstellt. Entsprechendes gilt für den Fall, dass im Lauf der Heizperiode Heizöl nachzukaufen ist. Keiner der Wohnungseigentümer dürfte als Alternative ein Frieren oder die Anschaff...mehr

Zu den Maßnahmen der energetischen Sanierung gehören insbesondere Maßnahmen zur Wärmedämmung, vor allem der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecke, der Austausch alter und undichter Fenster und Außentüren, der Einbau einer neuen, modernen Heizung, die Anschaffung einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. Pflichtmaßnahmen Anlasslose Pflichtmaßnahmen Anlasslose Pflichtmaßnahme...mehr

Ebenso, wie die periodisch monatlich zu entrichtenden Hausgeldvorschüsse einen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG über die Festsetzung der auf Grundlage des Wirtschaftsplans zu leistenden Hausgeldvorschüsse voraussetzen, muss eine Sonderumlage beschlossen werden.[1] Der Verwalter kann nicht von sich aus die Wohnungseigentümer zur Zahlung auffordern. Das kann er auch dann ...mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 28 Abs. 1 WEG muss der Wirtschaftsplan die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Kostentragung, die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG vorgesehenen Erhaltungsrücklage und ggf. die Beitragsleistungen zu weiter gebildeten Rücklagen enthalten. Posi...mehr

Nach § 10 Abs. 1 GBO hat das Grundbuchamt "Grundbücher und Urkunden, auf die eine Eintragung sich gründet oder Bezug nimmt, ... dauernd aufzubewahren". Derartige Urkunden befinden sich in den bei den Grundbuchämtern geführten Grundakten. Von wesentlicher Bedeutung ist die Grundakte stets dann, wenn die entsprechenden Urkunden beim Eigentümer oder in den Verwaltungsunterlagen...mehr

Die Zustimmung ist zu versagen, wenn ein wichtiger Grund gegen die Veräußerung vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Erwerbsinteressent künftig finanziell oder persönlich unzuverlässig ist.[1] Auf ein Verschulden kommt es nicht an. Beide Begriffe sind eng auszulegen. Finanzielle und persönliche Unzuverlässigkeit Ein Erwerbsinteressent ist finanziell unzuverlässig,...mehr

Der Bauträgervertrag ist nach § 650u Abs. 1 Satz 1 BGB ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses zum Gegenstand hat und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Hinsichtlich der Errichtung bzw. des Umbaus finden nach § 650u Abs. 1 Satz...mehr

Werden Grundpfandrechte nicht übernommen, soll es jedoch frühzeitig zur Auszahlung des Kaufpreises kommen, kann sich der Verkäufer dazu verpflichten, die für die Finanzierung des Kaufpreises erforderlichen Grundpfandrechte zu bestellen und damit deren Eintragung ins Grundbuch schon vor Umschreibung des Eigentums auf den Käufer zu ermöglichen. Aus Sicht des Veräußerers muss f...mehr

Obgleich die Wahl der Rechtsform und die Größe einer Wohnungsverwaltungsgesellschaft die Aufgabenstrukturen und Abläufe vordergründig bestimmen, ergeben sich dennoch vergleichbar geartete betriebswirtschaftliche Funktionen und Aufgaben. Hierfür sorgen auch die zahlreichen Vorschriften und Gesetze, welche sich in der Gestaltung der innerbetrieblichen Organisation, der Auswahl...mehr

Das Vorkaufsrecht berechtigt zum Eintritt in einen wirksam abgeschlossenen Kaufvertrag anstelle des Käufers. Der Vorkaufsberechtigte tritt also in einen bestehenden Vertrag zu unveränderten Konditionen ein. Zunächst regeln die §§ 24 bis 28 BauGB das Vorkaufsrecht der Gemeinde. Allerdings üben die Gemeinden ihr Vorkaufsrecht nur in Ausnahmefällen aus. Beim Verkauf von Erbbaure...mehr

Ist ein Widerspruch nach § 899 BGB oder von Amts wegen eingetragen, kommt ein gutgläubiger Erwerb von vornherein nicht in Betracht, unabhängig von der Kenntnis des Erwerbers von der Unrichtigkeit des Grundbuchs. Voraussetzung ist, dass der Widerspruch vor der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch eingetragen wird. Im Übrigen ist positive Kenntnis des Erwerbers von der Unricht...mehr

Eine Vereinbarung oder deren Änderung kann verlangt werden, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint. Maßgeblich sind sämtliche Umstände des Einzelfalls[1], insbesondere die Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer.[2] Abzuwägen sind u. a.: Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer, Sachgerechtigkeit der Regelung, V...mehr

Die Abrechnung hat der Verwalter stets gegenüber demjenigen vorzunehmen, der am Tag der Beschlussfassung über die Anpassung der Vorschüsse bzw. Nachschüsse als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Die Jahresabrec...mehr

Das Dauerwohnrecht ist im 2. Teil des Wohnungseigentumsgesetzes in den §§ 31 bis 42 WEG geregelt. Ein Dauerwohnrecht berechtigt unter Ausschluss des Eigentümers dazu, eine bestimmte Wohnung in einem Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen. Eine Erstreckung auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks ist möglich, sofern die Wohnung wirtschaftli...mehr

Da der gute Glaube zugunsten des Erwerbers wirkt, erwirbt er das fälschlich eingetragene Recht mit all seinen Bestandteilen. Praxis-Beispiel Sondernutzungsrecht Im Grundbuch ist zugunsten des veräußernden Wohnungseigentümers ein Sondernutzungsrecht eingetragen, das nie begründet wurde. Zugunsten des gutgläubigen Erwerbers gilt dieses Sondernutzungsrecht als begründet. Umgekehrt...mehr

Im Fall des Zahlungsverzugs sollte die Verwaltung grundsätzlich schematisch vorgehen. Bietet der Einzelfall keinen Anlass, von diesem Schema abzuweichen, helfen routinierte und einstudierte Abläufe, Fehler zu vermeiden und stets das Richtige zu unternehmen. Einsatz von Software Ein gutes Mahnwesen kann jedenfalls in größeren Wohnungseigentumsanlagen nur mit und durch eine ents...mehr

Die Wohnungseigentümer können einzelne Räume ihres Sondereigentums infolge z. B. eines Kaufs, einer Schenkung oder eines Tauschs einem anderen Wohnungseigentümer übertragen.[1] Die Wohnungseigentümer müssen sich dazu einigen[2] und entsprechend § 4 Abs. 1 WEG die Auflassung erklären. Die Miteigentumsanteile können, müssen aber nicht geändert werden.[3] Die anderen Wohnungseig...mehr

Bezüglich des Kriteriums der "nicht erheblichen Verpflichtung" dürfte in erster Linie auf die Größe der Gemeinschaft abzustellen sein. Soweit der Gesetzgeber insoweit auf die unmittelbare Teil- bzw. Außenhaftung der Wohnungseigentümer des § 9a Abs. 4 WEG rekurriert, ist dies in der juristischen Literatur zurecht auf Kritik gestoßen. Denn der Verwalter darf die Eigentümer dur...mehr

Die Verwaltung kann beim gerichtlichen Inkasso auf 2 Wegen vorgehen, einen Titel, der Grundlage einer Zwangsvollstreckung ist, zu erstreiten. Zahlungsklage Der eine ist die Erhebung einer Klage auf Zahlung der rückständigen Vor- und/oder Nachschüsse. Ziel dieser Klage ist ein Urteil. Diese Klage wird in aller Regel Erfolg haben, da die Möglichkeiten der Verteidigung sehr begre...mehr

Nachhaltigkeitsrisiken bedrohen profitable Geschäftsmodelle Während des Wirtschaftsstudiums wurde den Studierenden beigebracht, dass ein Unternehmen nur überleben kann, wenn es ökonomisch geführt wird. Vereinfacht zusammengefasst muss das Geschäftsmodell also profitabel sein, sohin der Umsatz die Kosten des Unternehmens übersteigen, damit unter dem Strich Gewinn erzielt wird....mehr

Der CEO der Erste Group Bank AG, Österreich, wird in einem Interview mit der Wiener Zeitung wie folgt zitiert: "Ich glaube, dass ökonomischer Erfolg ohne soziale und ökologische Verantwortung in Zukunft nicht möglich sein wird."[1] Die Hauptelemente dieser Aussage sollten uns bekannt vorkommen. Wie im Beitrag "Sustainable Development Goals (SDGs): Die Lösung" bereits ausgeführ...mehr

Nachhaltig gesenkt werden können die Energiekosten oft nur mittelfristig, indem Unternehmen in neue Techniken investieren oder auf regenerative Energien umstellen. Allerdings sind fast immer in größerem Umfang Investitionen notwendig. Folgende Möglichkeiten können geprüft werden: Wärmedämmung an allen Gebäuden verbessern. Auf regenerative Energien setzen, z. B. Wärmepumpen, So...mehr

Die Energiekosten steigen seit Monaten drastisch. Seit dem Ukrainekrieg explodieren die Preise geradezu, weil unter anderem befürchtet wird, dass es ohne die Energielieferungen aus Russland zu einzelnen oder längeren Engpässen kommen kann. Und auch wenn es gelingt, die Engpässe durch z. B. Einkäufe von Gas in den USA oder arabischen Ländern zu kompensieren: Die Ersatzanbiete...mehr

Viele Maßnahmen, die kurzfristig helfen, die Kosten zu senken, sind zwar eigentlich bekannt, wurden aber bisher aufgrund fehlenden Drucks nur unvollständig oder unsystematisch umgesetzt. Oder sie wurden umgesetzt und alte Gewohnheiten schleichen sich nach und nach wieder ein. Jetzt lohnt es sich, alle einfach und schnell zu realisierenden Möglichkeiten erneut anzusehen und k...mehr

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Um einen Vorsteuerabzug vornehmen zu können, muss der Unternehmer den jeweiligen Eingangsumsatz einem entsprechenden Ausgangsumsatz zuordnen. Erst nach Prüfung der steuerlichen Folgen des geplanten oder tatsächlichen Ausgangsumsatzes kann eine Feststellung über die Vorsteuerabzugsberechtigung erfolgen. Der innerhalb eines Unternehmens ausgeführte nicht steuerbare Innenumsatz...mehr

Wirtschaftsgüter des abnutzbaren Anlagevermögens sind mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder dem an deren Stelle tretenden Wert, vermindert um die Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen, Sonderabschreibungen, Abzüge nach § 6b und ähnliche Abzüge anzusetzen.[1] Alle anderen Wirtschaftsgüter (Grund und Boden, Beteiligungen, Umlaufvermögen) sind mit den Ansch...mehr

Sowohl für Wirtschaftsgüter des abnutzbaren Anlagevermögens als auch des nicht abnutzbaren Anlagevermögens und Umlaufvermögens ist, sofern sie bereits am Schluss des letzten Wirtschaftsjahrs zum Betriebsvermögen gehört haben, eine Zuschreibung auf die (ggf. fortgeführten) Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw. auf an deren Stelle tretenden Wert vorzunehmen, wenn der Steu...mehr