Fachbeiträge & Kommentare zu Hausverwalter

Belästigungen durch andere Hausbewohner [1] oder durch Immissionen aus der Nachbarschaft[2] stellen einen Mangel dar. Gleiches gilt, wenn der Mieter durch den Hauswart beschimpft oder bedroht wird.[3] Vermieter in Auswahl der Mieter frei Jedoch ist zu beachten, dass der Vermieter ohne besondere Absprachen nicht verpflichtet ist, auf ein bestimmtes "Milieuniveau" zu achten. Wicht...mehr

Gründe für einen Stromdiebstahl durch den Mieter kann es viele geben: Zunächst einmal kann die Tat Ausdruck eines Sparsamkeitswahns sein. In vielen Fällen hat schlicht der Stromversorger die weitere Belieferung wegen Zahlungsrückständen eingestellt. Ggf. wurde der Mieter auch Opfer einer Versorgungssperre des Vermieters. In aller Regel bedienen sich die Mieter der Steckdosen im ...mehr

Rückforderungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Betriebskosten verjähren bei fortbestehendem Mietverhältnis ebenfalls in der regelmäßigen Verjährungsfrist, die seit 1.1.2002 3 Jahre beträgt.[1] Gleiches wird für den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von periodisch, d. h. zu festgesetzten Zahlungsterminen, geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen zu gelten haben, we...mehr

Ist das Gebäude mit einem Aufzug ausgestattet, hat der Vermieter für dessen Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einzustehen. Den Vermieter trifft die Verkehrssicherungspflicht. Er muss dafür sorgen, dass der Aufzug gefahrlos benutzt werden kann. Hierzu gehört auch, dass regelmäßig Inspektions- und Wartungsarbeiten durchgeführt werden. Wichtig Betriebsprüfung alle 2 Ja...mehr

Dagegen ist § 565 Abs. 1 BGB nicht unmittelbar anwendbar, wenn der Mieter mit der Anmietung und Vermietung primär andere als gewerbliche Zwecke verfolgt. Ob eine Weitervermietung bezweckt ist, kommt es ausschließlich auf die im Hauptmietvertrag getroffenen Vereinbarungen an. Wichtig Vertragswidriges Verhalten nicht erheblich Es spielt grundsätzlich keine Rolle, wenn sich der Mi...mehr

Die diesem Personenkreis nach § 4 Nr. 4 StBerG zustehende Beratungsbefugnis geht nicht soweit, dass sie einem als Hausverwalter tätigen Immobilienmakler die Erstellung der Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung sowie der Umsatzsteuererklärung für die Wohnungseigentümer erlaubt; allerdings soll der Hausverwalter dazu befugt sein, über Abschreibungsmöglichkei...mehr

Im Jahr 2018 tritt in der Wohnung über der Wohnung von Wohnungseigentümer K Wasser aus. Dadurch kommt es in der Wohnung von K zu Schäden. K macht daher gegen B, den Gebäudeversicherer Ansprüche in Höhe von ca. 20.000 EUR geltend. Auf der 1. Seite des Versicherungsscheins heißt es unter dem Wort Versicherungsschein: "Wohngebäudeversicherung VGB 2008 Hausverwalter optimal". Al...mehr

Problemüberblick Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG insbesondere die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert. Um eine solche Gebäudeversicherung geht es im Fall. Das Gericht meint, der Altverwalter sei der Versicherungsnehmer. Alt-Fall? Die Besonderheit besteht darin, dass, oberflächlich betrachtet, tatsächlich nicht d...mehr

Das LG meint, K sei nicht befugt, zu klagen! X sei tatsächlich der Versicherungsnehmer. Der Versicherungsschein sei eindeutig. Dies werde auch an der Bezeichnung der Versicherung im Versicherungsschein erkennbar. Dort heiße es: "Wohngebäudeversicherung VGB 2008 Hausverwalter optimal". Bei der Bezeichnung des Versicherungsnehmers auf der 1. Seite des Versicherungsscheins find...mehr

Eine betriebsbedingte Kündigung kann auf dringenden innerbetrieblichen Gründen, z. B. Um- oder Einstellung der Produktion, Rationalisierungsmaßnahmen, oder dringenden außerbetrieblichen Gründen, z. B. Auftragsmangel, Rückgang des Umsatzes, beruhen. Diese Gründe müssen zu der unternehmerischen Entscheidung führen, dass der Arbeitsplatz wegfällt. Auch eine Betriebsumgestaltung...mehr

Rz. 399 Wirtschaftsgebäude sind nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG Gebäude oder den Gebäuden nach § 7 Abs. 5a EStG gleichgestellte Objekte, die zu einem Betriebsvermögen gehören, nicht Wohnzwecken dienen und für die der Antrag auf Baugenehmigung nach dem 31.3.1985 gestellt worden ist. Rz. 400 Das Gebäude muss zum Betriebsvermögen gehören. Gleichgültig ist, ob es sich um notwendi...mehr

Auch wenn die nachfolgende Darstellung von Einzelfällen unverzichtbar ist, bietet sich gleichwohl vorab eine Kategorisierung möglicher Fallkonstellationen an. Dabei ist einerseits zwischen den verschiedenen Formulierungen von Ausschlussfristen und andererseits zwischen möglicherweise erfassten Ansprüchen bzw. Rechten zu unterscheiden. Eher selten werden nur "vertragliche Ansp...mehr

Rz. 1990 Rz. 1991 OLG Hamburg [1858] Die Streupflicht der Gemeinde (3) besteht innerorts nur für verkehrswichtige und gefährliche Stellen. Zwar kann die Einmündung einer innerörtlichen Nebenstraße gefährlich sein, eine Streupflicht besteht jedoch erst bei Verkehrswichtigkeit der Straßenstelle. Glatteisbildung alleine macht die Einmündung noch nicht zu einer besonders gefährlic...mehr

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Rz. 5 Achtung Unterschiedlicher Fristbeginn § 545 Satz 2 normiert lediglich die Frist mit für Mieter und Vermieter unterschiedlichem Fristbeginn, innerhalb derer der Widerspruch spätestens erklärt sein muss. Die Widerspruchsfrist beträgt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter jeweils 2 Wochen, beginnt jedoch unterschiedlich. Für den Mieter beginnt die Frist in dem Au...mehr

Rz. 2 Der Vermieter hat den Anspruch auf Einräumung des unmittelbaren Besitzes, d.h., er muss nach § 854 die tatsächliche Gewalt über die vermietete Sache (zurück-)erwerben. Der Mieter muss diese Pflicht unabhängig davon erfüllen, ob er selbst (noch) im unmittelbaren oder mittelbaren Besitz der Sache ist (BGH, Urteil v. 30.6.1971, VIII ZR 147/69, BGHZ 56, 308 [310]), und dar...mehr

Rz. 8 Bewegliche Sachen sind am Wohnsitz des Vermieters als Bringschuld zurückzugeben. Bei Grundstücken und Räumen hat die Rückgabe aber vor Ort stattzufinden. Der Vermieter, der den Besitz entgegennehmen muss, muss bei der Rückübertragung mitwirken. Die Schlüsselübergabe hat demgemäß ebenfalls in den gemieteten Räumen zu erfolgen; der Vermieter kann nicht verlangen, dass di...mehr

Rz. 12 Insbesondere für folgende Bereiche hat der Gesetzgeber bei Einführung der MwSt – teils nach langen Debatten – eine Steuerermäßigung ausdrücklich abgelehnt: Anzeigen in Zeitungen und Zeitschriften, Energie (Gas, elektrischer Strom, Wärme). Allerdings ist nach § 28 Abs. 5 und 6 UStG der ermäßigte USt-Satz von 7 % befristet vom 1.10.2022 bis 31.3.2024 auf die Lieferungen v...mehr

Wohnungseigentümergemeinschaften können für Reinigungs- bzw. Hausmeistertätigkeiten im Gemeinschaftseigentum Arbeitnehmer beschäftigen. Arbeitgeber ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter. In Bezug auf den Beschäftigtendatenschutz gelten die allgemeinen Grundsätze (vgl. Beschäftigtendatenschutz).mehr

Teilweise statten Wohnungsunternehmen ihre Hausmeister in Problemobjekten mit Bodycams (bewegliche Körperkameras) aus, da diese Hausmeister bedroht wurden. Zweck des Einsatzes dieser Kameras ist der Schutz der Beschäftigten vor Übergriffen oder auch die Beschaffung von Beweismitteln für zivilrechtliche Ansprüche. Zusätzlich erhofft man sich eine abschreckende oder deeskalier...mehr

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Auch im Hinblick auf die Bestellpflicht existiert eine Öffnungsklausel in Art. 37 Abs. 4 Satz 1 DSGVO, die dem nationalen Gesetzgeber das Recht auf weitergehende Regelungen einräumt. Die Öffnungsklausel beschränkt den Gesetzgeber jedoch auf die Formulierung zusätzlicher Voraussetzungen, unter denen ein Datenschutzbeauftragter zu bestellen ist. Eine von der DSGVO abweichende ...mehr

Rz. 4 Die Anzeige ist keine einseitige Willenserklärung, sondern nur eine sog. rechtserhebliche Handlung, für die eine besondere Form nicht vorgeschrieben ist, für die sich jedoch Schriftlichkeit zu Beweiszwecken anbietet, da der Mieter im Streitfalle die rechtzeitige Anzeige beweisen muss. Die Anzeige hat unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern (§ 121) zu erfolgen. Das ...mehr

§ 69 AO behandelt die Haftung der in den §§ 34 und 35 AO bezeichneten Personen.[1] Dies sind im Einzelnen: Gesetzliche Vertreter natürlicher und juristischer Personen und die Geschäftsführer nichtrechtsfähiger Personenvereinigungen und Vermögensmassen.[2] In Betracht kommen damit insbesondere gesetzliche Vertreter von Minderjährigen und Pfleger bei natürlichen Personen sowie ...mehr

Rz. 35 Landesjugendamt … Antrag auf Erlaubnis zum Betrieb einer Einrichtung nach § 45 SGB VIII 1. Einrichtungsträger 2. Einrichtungmehr

2.1 Arbeitszeit, Arbeitsbereitschaft Schwerpunkt der früheren speziellen tariflichen Regelungen für Hausmeister war die Festsetzung der Arbeitszeit. Die Tarifvertragsparteien waren übereinstimmend der Auffassung, dass durchaus die Voraussetzungen für eine Verlängerung der regelmäßigen Arbeitszeit vorliegen können, sofern in erheblichem Umfang Arbeitsbereitschaft anfällt. Arbei...mehr

1 Allgemeine Hinweise Mit dem Begriff des „Hausmeisters“ ist ein bestimmtes Berufsbild im berufskundlichen Sinn verbunden. Zu seinen Aufgaben gehören typischerweise die Regelung und Wartung von technischen und sanitären Anlagen sowie der Hauselektrik. Darüber hinaus übernimmt er Streich-, Maler- oder Verlegearbeiten und führt Botendienste sowie kleinere Transportarbeiten durc...mehr

Mit dem Begriff des „Hausmeisters“ ist ein bestimmtes Berufsbild im berufskundlichen Sinn verbunden. Zu seinen Aufgaben gehören typischerweise die Regelung und Wartung von technischen und sanitären Anlagen sowie der Hauselektrik. Darüber hinaus übernimmt er Streich-, Maler- oder Verlegearbeiten und führt Botendienste sowie kleinere Transportarbeiten durch. Er ist zudem für d...mehr

Im Tarifvertrag über die Entgeltordnung des Bundes (TV EntgO Bund) vom 5.9.2013 sind in Teil III Abschn. 23 nur noch 2 Tätigkeitsmerkmale vereinbart, und zwar für Hausmeister mit einschlägiger abgeschlossener Berufsausbildung in Entgeltgruppe 5 und ohne diese Ausbildung in Entgeltgruppe 4. Damit entsprechen die Tätigkeitsmerkmale für Hausmeister im TV EntgO Bund den Tätigkeitsm...mehr

Schwerpunkt der früheren speziellen tariflichen Regelungen für Hausmeister war die Festsetzung der Arbeitszeit. Die Tarifvertragsparteien waren übereinstimmend der Auffassung, dass durchaus die Voraussetzungen für eine Verlängerung der regelmäßigen Arbeitszeit vorliegen können, sofern in erheblichem Umfang Arbeitsbereitschaft anfällt. Arbeitsbereitschaft liegt vor, wenn sich ...mehr

Im Abschn. XXVII Entgeltordnung (VKA) – Beschäftigte an Theatern und Bühnen – ist ein weiteres spezielles Tätigkeitsmerkmal für Hausmeister vereinbart: Hausmeister mit erfolgreich abgeschlossener Ausbildung in einem einschlägigen anerkannten Ausbildungsberuf mit einer Ausbildungsdauer von mindestens 3 Jahren sind in der Entgeltgruppe 5 eingruppiert. Nach der Protokollerklärung...mehr

Hinsichtlich Überstunden gelten für Hausmeister im Bereich des Bundes und der Kommunen nunmehr uneingeschränkt die Regelungen des TVöD. Hierbei sind unter Berücksichtigung von § 7 Abs. 7 TVöD folgende Voraussetzungen zu erfüllen: Die Arbeitsstunden müssen über die für die Woche festgesetzten (verlängerten) Arbeitsstunden hinausgehen. Werden die wöchentlichen Arbeitsstunden in...mehr

Der Begriff Arbeitsbereitschaft ist in § 9 des für Bund und VKA vereinbarten TVöD durch Bereitschaftszeit ersetzt worden. Die Definition entspricht der bisherigen Arbeitsbereitschaft. Bereitschaftszeiten sind nach der Definition in § 9 Abs. 1 TVöD die Zeiten, in denen sich der Beschäftigte am Arbeitsplatz oder einer anderen vom Arbeitgeber bestimmten Stelle zur Verfügung halt...mehr

5.1 TVöD Bund Im Tarifvertrag über die Entgeltordnung des Bundes (TV EntgO Bund) vom 5.9.2013 sind in Teil III Abschn. 23 nur noch 2 Tätigkeitsmerkmale vereinbart, und zwar für Hausmeister mit einschlägiger abgeschlossener Berufsausbildung in Entgeltgruppe 5 und ohne diese Ausbildung in Entgeltgruppe 4. Damit entsprechen die Tätigkeitsmerkmale für Hausmeister im TV EntgO Bund de...mehr

Neben den speziellen Vorschriften im Anhang zu § 9 TVöD enthält die Durchgeschriebene Fassung des TVöD-V in Anlage D.9 – Beschäftigte als Schulhausmeister – eine Sonderregelung: Beschäftigte als Schulhausmeister Zu Abschnitt I Allgemeine Vorschriften Nr. 1 zu § 1 – Geltungsbereich – Diese Sonderregelungen gelten für Beschäftigte als Schulhausmeister Nr. 2 Durch landesbezirklichen ...mehr

In der am 1.1.2017 in Kraft getretenen Entgeltordnung TVöD-VKA sind im Teil B, Abschn. XXIII Entgeltordnung (VKA) – Schulhausmeisterinnen und Schulhausmeister – wiederum spezielle Tätigkeitsmerkmale für Schulhausmeister vereinbart. Die Tätigkeitsmerkmale ersetzen die bisher in der Anlage 1a zum BAT geregelten Tätigkeitsmerkmale für Schulhausmeister. Unter Abkehr von den bish...mehr

Die Eingruppierung der kommunalen Schulhausmeister war bis zum Inkrafttreten der Entgeltordnung TVöD-VKA nach dem Tarifvertrag zur Änderung der Anlage 1a zum BAT (Schulhausmeister) vom 31.10.1991 zu bewerten und abhängig von der Anzahl der verantwortlich zu betreuenden Unterrichtsräume i. S. d. Protokollerklärung Nr. 2. Verantwortliche Betreuung bis einschließlich 15 Unterric...mehr

Das BAG[1] hat entschieden, dass Schulhausmeister kraft Direktionsrecht an mehreren Schulen eingesetzt werden können; ein Grundsatz "Ein Schulhausmeister – Eine Schule" existiert nicht. Im konkreten Sachverhalt hatte der Arbeitgeber im Rahmen einer Organisationsuntersuchung festgestellt, dass der Bedarf an der Schule, an der der Kläger beschäftigt war, nur für 0,7 Stellen bes...mehr

Begriff Die Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer zur Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren ist seitens der Rechtsprechung bereits seit längerer Zeit anerkannt. Gesetzlich legitimiert § 28 Abs. 3 WEG diese Verpflichtung, da den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz eingeräumt ist, über die Art und Weise von Hausgeldzahlungen zu beschließen. Gemäß § 16 Abs. 2...mehr

Begriff Die Möglichkeit der Aufrechnung spielt im Wohnungseigentumsrecht nur eine untergeordnete Rolle, da diese, ebenso wie die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts, auf wenige Fälle beschränkt und ansonsten ausgeschlossen ist. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist auf die Zahlung der Hausgelder dringend angewiesen. Deshalb kann ausschließlich mit anerkannten bzw. rech...mehr

Grundsätzlich gilt (sofern in der Gemeinschaftsordnung keine andere Bestimmung zu finden ist) auch für eine Mehrhausanlage die Stimmrechtsregelung nach § 25 Abs. 2 WEG. Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (Kopfprinzip), ganz gleich, ob Wohnung, Laden oder Garage und in welchem Bauabschnitt. Hinweis Gemeinschaftsordnungen beachten Als vorrangiges Recht sind besondere Stimmr...mehr

Dem Eigentümer kann gemäß § 17 Abs. 2 WEG das Wohnungseigentum entzogen werden, wenn er trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Darüber hinaus ist eine Abmahnung grundsätzlich auch dann erforderlich, wenn die Entziehung auf § 17 Abs. 1 WEG gestützt wird, ohne dass das Regelbeispiel des § 17 Abs. 2 WEG vorliegt.[1] Grund...mehr

Immobilienbesitzer I – ein Unternehmer mit Wohnort in Deutschland – ist unter anderem auch Eigentümer eines Gebäudes in Schaffhausen (CH). Gelegentlich kauft I auch Ersatzteile für dieses Gebäude in Deutschland ein, da er bei seinem Großhändler in Deutschland Vorzugspreise erhält. Im April 2023 hat er bei seinem Händler einen neuen Heizungsbrenner Typ "Vectron" für 3.200 EUR ...mehr

Rz. 39 [Autor/Stand] Bei der Grundsteuerbewertung sind grundsteuerbefreite Gebäude oder Gebäudeteile bei der Bestimmung der Grundstücksart nicht einzubeziehen. Dies gilt aufgrund der explizit aufgenommenen Regelung des § 219 Abs. 3 BewG, nach der die Feststellung der Grundstücksart nur erfolgt, wenn und soweit sie für die Besteuerung von Bedeutung ist. Folglich bleiben die d...mehr

Hinsichtlich des Betriebskostenbegriffs kann grundsätzlich auf die mietrechtliche Bestimmung des § 556 Abs. 1 BGB Bezug genommen werden, wobei der wohnungseigentumsrechtliche Kostenbegriff weiter- und darüber hinausgeht. Nach § 556 Abs. 1 BGB kann der Vermieter bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag die Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Der Begriff der Betriebsk...mehr

Auch in einer Mehrhausanlage ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Wiederum anderes gilt, wenn in der Gemeinschaftsordnung andere Kostenverteilungsschlüssel vereinbart sind, beispielsweise eine Kostentrennung nach Gebäuden. Ferner ist die g...mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 15 Abs. 1 MaBV muss die Versicherung bei einem im Inland zum Geschäftsbetrieb zugelassenen Versicherungsunternehmen abgeschlossen werden. Nach § 15 Abs. 2 MaBV muss die Mindestversicherungssumme 500.000 EUR für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 EUR für alle Versicherungsfälle eines Jahres betragen. Nach § 15 Abs. 3 MaBV muss die Ver...mehr

Gemäß § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zunächst uneingeschränkt durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Ausnahme stellen Grundstückskauf- oder Darlehensverträge dar. Hier besteht eine Vertretungsmacht des Verwalters lediglich dann, wenn diese durch Beschluss der Wohnungseigentümer legitimiert ist. Die Wohnungseigentü...mehr

Nach der früher geltenden Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG a. F. war der Verwalter ausdrücklich berechtigt und verpflichtet, alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen. Auch wenn diese Bestimmung keine Geltung mehr hat und der Verwalter lediglich pauschal ermächtigt und ...mehr

Grundsätzlich sind von den Regelungen der Zertifizierung sämtliche Verwalter betroffen, egal in welcher Rechtsform das Verwaltungsunternehmen geführt wird. Allerdings sieht § 7 ZertVerwV bereits einen Katalog von Personen vor, die einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind und sich auch ohne entsprechende Prüfung als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen. Hierbei...mehr