Fachbeiträge & Kommentare zu Hausverwalter

Rz. 2 Voraussetzung für die Anwendung der Vorschriften über die Miete ist einmal, dass es sich um Wohnraum handelt, der im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen worden ist, d. h., Dienst- und Mietvertrag sind nicht getrennt voneinander abgeschlossen worden, sondern der Wohnraum wird im Rahmen des Dienstverhältnisses ohne besonderen Mietvertrag daneben überlassen und di...mehr

Rz. 7 Die entsprechende Anwendung des Mietrechts auf derartige Werkdienstwohnungen bedeutet, dass sowohl die Vorschriften über die Beendigung des Mietverhältnisses als auch der soziale Kündigungsschutz gelten. Rz. 8 Ist der Dienst-/Arbeitsvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen worden, so endet das Mietverhältnis über den Wohnraum ebenfalls, ohne dass es einer Kündigung beda...mehr

Rz. 14 Gewöhnliche Werkwohnungen kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter aus dem Arbeits- oder Dienstverhältnis ausscheidet und der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird. Ausreichend ist auch, dass die Beendigung des Mietverhältnisses kurz bevorsteht. Da die Kündigung eine besondere Form der Eigenbedarfskündigung darstellt, muss die ...mehr

Rz. 13 Die Kündigung des Dienst-/Arbeitsverhältnisses und des Mietvertrages sind rechtlich voneinander unabhängig. Beide Kündigungen müssen daher den gesetzlichen Voraussetzungen entsprechen, also unabhängig voneinander begründet werden. Die Kündigung des Mietverhältnisses setzt ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 Abs. 1 voraus. Dieses ergibt sich daraus, dass die Wohn...mehr

Rz. 3 Werkwohnung ist diejenige Wohnung, die mit Rücksicht auf ein Dienst- oder Arbeitsverhältnis vermietet wird, wobei das Dienst- oder Arbeitsverhältnis maßgebenden Einfluss auf den Abschluss des Wohnraummietvertrages gehabt haben muss (LG Aachen, Urteil v. 25.11.1983, 5 S 337/83, WuM 1985, 149; LG Aachen, Urteil v. 14.2.1991, 6 S 292/90, MDR 1991, 542; Schmidt-Futterer/Li...mehr

Rz. 6 Bestand die Ehe, das Familienband, die auf Dauer angelegte Haushaltsführung oder die Lebenspartnerschaft im Zeitpunkt des Todes mit dem Mieter und hatten alle zusammen in der Wohnung einen gemeinsamen Haushalt, so wird beim Tode des Mieters das Mietverhältnis allein mit dem überlebenden Ehegatten, Familien- bzw. Haushaltsangehörigen oder Lebenspartner fortgesetzt. Der ...mehr

Begriff Dacharbeiten sind Arbeiten an und auf Dächern. Dabei kann es sich um die Herstellung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung von Dachdeckungen und Dachabdichtungen handeln. Die Unfallraten bei Arbeiten auf und an Dächern sind hoch, die Unfallfolgen oft schwer. Deshalb dürfen Dacharbeiten nur unter bestimmten Sicherheitsvorkehrungen und mit der nötigen Ausstattung ...mehr

Rz. 1 § 556a gilt für sämtliche Wohnraummietverhältnisse, auch für Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden sind (§ 549 Abs. 2 Nr. 1), für Einliegerwohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2), für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietete Wohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 3) und für Wohnraum in einem Studenten- und Jugendwohnraum (§ 549 Abs. 3). § 556a gilt auch fü...mehr

Rz. 39 Der Begriff Verkehrssicherungspflicht (oder "Verkehrspflicht") hat seinen Ursprung im zivilrechtlichen Deliktsrecht. Ausgangspunkt ist die Haftungsfrage in solchen Fällen, in denen ein Sach- oder Personenschaden eintritt, der nicht auf einer unmittelbaren Verletzungshandlung beruhte (sonst würde der Handelnde ohne weiteres nach § 823 Abs. 1 BGB haften). Haftet jeder, ...mehr

Rz. 187 Nach h.M. kann ein Verwalter jederzeit die Amtsniederlegung erklären und dadurch sein Verwalteramt beenden.[282] Die Amtsniederlegung ist nach h.M. immer wirksam, also auch dann, wenn kein (wichtiger) Grund dafür vorliegt. Sachlich begründet oder dogmatisch eingeordnet wird das "Rechtsinstitut" der Amtsniederlegung nicht; man beschränkt sich i.d.R. auf die Feststellu...mehr

mehr

Rz. 115 Das Stimmrecht gehört zum "Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte" und kann deshalb nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden[139] Ein genereller Ausschluss bestimmter Miteigentümer (z.B. "Stellplatzeigentümer sind nicht stimmberechtigt"[140]) ist ebensowenig möglich wie ein vorübergehender Stimmrechtsausschluss ...mehr

Rz. 12 Die Wohnungseigentümergemeinschaft (im Folgenden: "Gemeinschaft" oder "WEG" genannt) entsteht gem. § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Im Normalfall (Entstehung durch Teilungserklärung) handelt es sich zunächst um eine Ein-Personen-Gemeinschaft mit dem Bauträger als einzigem Mitglied. Mit dieser Regelung vollzog die WEG-Reform 2020 einen f...mehr

Rz. 53 Abfallgebühren, Müllbeseitigung. Zu den "Kosten der Müllbeseitigung" gehören in erster Linie die Abfallgebühren, aber auch die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren und ähnlicher Anlangen, ferner Hausmeisterkosten für das Herausstellen der Abfallbehälter (vgl. § 2 Nr. 8 BetrKV). Kosten der Müllbeseitigung sind nur zu einem kleinen Teil Betriebskosten des Gemeinscha...mehr

Rz. 131 Welche Vergütung der Verwalter für seine Leistungen beanspruchen darf, ergibt sich aus der Vereinbarung der Parteien, i.d.R. also aus dem Verwaltervertrag. Wenn es keinen Verwaltervertrag gibt und auch der Bestellungsbeschluss die Vergütung nicht regelt, hat der Verwalter Anspruch auf die übliche Vergütung (→ § 10 Rdn 225). Weil die Bezahlung fälliger Verbindlichkeit...mehr

Rz. 91 § 35a EStG gewährt eine Steuerermäßigung bei Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und haushaltsnahe Dienstleistungen. Wohnungseigentümer können (selbstverständlich) bezüglich der für ihre Wohnung anfallenden steuerbegünstigten Ausgaben Steuerermäßigungen beantragen. Sie können das (anteilig) auch für die von der WEG beauftragten und bezahlten Aufw...mehr

Rz. 1 Muster 14.1: Verwaltervertrag Muster 14.1: Verwaltervertrag Zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Heinestraße 12, 75234 Musterstadt im Folgenden: – Gemeinschaft – und X-Immobilien GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer Xaver Xentis, Zenstraße 5, 75234 Musterstadt im Folgenden: – Verwalter – wird folgender Verwaltervertrag abgeschlossen: § 1 Bestellung und Laufzeit...mehr

Rz. 38 Blumenkästen. Die Anbringung (auch) auf der Außenseite des Balkons ist nicht á priori unzulässig, vielmehr sozialadäquat,[98] kann aber in der Hausordnungs-)Beschluss untersagt werden.[99] Im Mietrecht ist es genauso: Wenn vernünftige Gründe gegen die Anbringung auf der Balkonaußenseite sprechen, kann der Vermieter sie untersagen.[100] Beim Gießen ist Rücksicht auf di...mehr

Rz. 21 Der Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG unterliegen nur Leistungen, die durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erbracht werden. Nicht unter die Steuerbefreiung fallen die Leistungen eines selbstständigen Hausverwalters gegenüber der Wohnungsgemeinschaft bzw. den einzelnen Wohnungseigentümern, für die sog. Verwaltungsgebühren erhoben werden.[1] Nicht unter die Steue...mehr

Rz. 593 In der Regel werden vom Bauträger eine ganze Reihe "gemeinschaftsbezogener" Verträge geschlossen, vor allem, aber nicht nur solche mit Versorgungsunternehmen für die Versorgung der Anlage mit Elektrizität, Gas, Wasser oder Fernwärme, ferner mit Versicherungen wegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Haftpflicht, Verträge wegen des Leasings oder der Wartung von Heizkost...mehr

Rz. 40 Praxisfall Die Erblasserin verstarb Mitte 2002[87] Alleinerbin kraft Testierung aus 1996 ist die Tochter. Angeordnet ist Testamentsvollstreckung durch den Steuerberater für die Dauer von 20 Jahren. Das Testament enthält folgende Vergütungsregelung: "Für jedes Jahr erhält er Testamentsvollstrecker 1,5 % vom Bruttonachlass". Der Nachlass setzt sich wie folgt zusammen:mehr

Rz. 57 Zur Reduzierung des Organisationsaufwands der vielen einzelnen Tätigkeiten, die neben dem eigentlichen Verkauf anfallen, empfiehlt es sich für Testamentsvollstrecker generell, nach und nach Dienstleisternetzwerke aufzubauen. Nur durch zuverlässige Partner gelingt die Organisation der Abwicklung innerhalb eines überschaubaren Zeitraums. Dabei ist der erforderliche Zeit...mehr

Rz. 80 Arbeitsmittel s. § 9 EStG Rz. 221ff. Asylgewährung s. § 9 EStG Rz. 265 Aufsichtsrat Arbeitnehmer, die als Arbeitnehmervertreter in den Aufsichtsrat einer AG gewählt werden, müssen sich vielfach vor ihrer Benennung als Kandidat für die Wahl dazu verpflichten, im Fall ihrer Wahl einen Teil der Aufsichtsratstantiemen an bestimmte betriebliche oder außerbetriebliche (gewerksch...mehr

Rz. 14 Betriebskosten sind nach § 556 Abs. 1 S. 2 BGB die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt gem. § 556 Abs. 1 S. 3 BGB die Bet...mehr

Rz. 16 Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht anzusetzen (§ 186 Abs. 1 Satz 2 BewG). Im Ergebnis wird demnach die sog. Kalt- oder Warmmiete erfasst. Betriebskosten sind solche i. S. d. Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 (BGBl I 2003, 2346), die neben der Miete mit dem Mieter abgerechnet werden können (umlagefähige Betriebskosten wie z. B. ...mehr

Rz. 2 Ob der Gebrauch vertragswidrig ist oder nicht, bestimmt sich in erster Linie nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Sind diese auslegungsfähig und auslegungsbedürftig, ist der wirkliche Parteiwille zu ermitteln. Sind die Vereinbarungen lückenhaft, ist der vertragsgemäße Gebrauch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu ermitteln (Schmidt-Futterer/Flato...mehr

Auf Grundlage von § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zusammenhängen. Der Verwalter hat also nach Prüfung der Voraussetzungen Zahlungen zu leisten, soweit diese mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammen...mehr

Die Möglichkeiten, die erforderlichen Inhalte effektiv und ansprechend zu vermitteln, sind vielfältig. Dazu folgende Beispiele: Praxis-Beispiel Formen der Unterweisung In einem papierverarbeitenden Betrieb spricht im Rahmen regelmäßig stattfindender Abteilungsbesprechungen einmal im Quartal der zuständige Brandhelfer für 15 Minuten relevante Brandschutzthemen an. Der Abteilung...mehr

Aufwendungen für einen Hausverwalter sind WK bei den Einkünften aus VuV.mehr

Aufwendungen für einen Hausmeister sind WK bei den Einkünften aus VuV.mehr

Schäden, die der StPfl durch einen Diebstahl, Unterschlagung oder durch Veruntreuen von Mieteinnahmen, Objekten der Vermietung etc erleidet, sind WK, wenn sie von einem außenstehenden Dritten verursacht worden sind. Erfolgt die Veruntreuung durch einen an den Einkünften aus VuV beteiligten StPfl, so ist das PV des StPfl betroffen, so dass der Erwerbsbereich unberührt bleibt ...mehr

Die Unterschlagung von Einnahmen durch einen Hausverwalter sind WK (BFH BStBl II 1995, 534; RFH RStBl. 1929, 588). Auch s "Diebstahl".mehr

Die Gebühr, die unter Umständen der Veräußerer einer ETW an den Hausverwalter eines MFH für die Zustimmung zum Verkauf der Wohnung zu entrichten hat, stellt keine WK dar. Sie stehen im wirtschaftlichen Zusammenhang zum Verkauf der Wohnung und nicht zu den vorher erzielten Einkünften aus VuV.mehr

Rn. 438 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Nicht zur entsprechenden Anwendung kommt § 15b EStG bei Bauträgergestaltungen ohne modellhafte Gestaltung. Wenn ein Bauträger ein Objekt im Sanierungsgebiet oder ein Denkmal saniert, für die erhöhte Abschreibungen geltend gemacht werden können, ohne eine Fondskonstruktion zu verwenden, so fallen diese Gestaltungen nicht unter § 15b EStG. Zit...mehr

Rn. 185 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Des Weiteren muss der Vertragsinhalt im Wesentlichen dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen. Hier kommt es auf eine Gesamtbetrachtung an. Je mehr der Vertrag unübliche Regelungen enthält, desto eher spricht dies gegen eine Anerkennung des Mietverhältnisses. Die Rspr hat hier in einer Reihe von Einzelfällen diese Voraussetzung geprüft. So...mehr

Der Schichtplan ist im TVöD nicht definiert. In § 15 Abs. 8 Unterabs. 6 Satz 1 und Unterabs. 7 BAT wird der Begriff "Schichtplan" durch den Klammerzusatz "(Dienstplan)" erläutert, indem der Schichtplan dem Dienstplan gleichgestellt wird. Für den TVöD gilt nichts anderes. Mit dem Dienstplan werden die Arbeitszeit für den Kalendertag und die Uhrzeit festgelegt. Der Schichtplan...mehr

Bevor eine Evakuierungsübung durchgeführt werden kann, müssen die Beschäftigten unterwiesen werden (vgl. § 6 ArbStättV), damit die Übung geregelt ablaufen kann und bei den Betroffenen keinen unguten Eindruck zurücklässt. Das theoretische Wissen soll mit der Räumungsübung einmal praktisch geübt werden. Da im Falle eines Brandes auch mit Verletzten zu rechnen ist, sollte bei di...mehr

Rz. 81 Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 GrStG sind Dienstwohnungen der Geistlichen und Kirchendiener der Religionsgesellschaften, die Körperschaften des öffentlichen Rechts sind, und der jüdischen Kultusgemeinden (Rz. 74, 76) von der Grundsteuer befreit. § 5 GrStG, nach dessen Absatz 2 Wohnungen stets steuerpflichtig sind, ist insoweit nicht anzuwenden. Die derzeit bestehenden Pr...mehr

Die Entscheidung des OVG Rheinland-Pfalz entspricht der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Keine vorgeschriebene mündliche Verhandlung erforderlich Zunächst führt das OVG Rheinland-Pfalz zutreffend aus, der Anfall einer Terminsgebühr für Besprechungen erfordere nicht, dass in dem betreffenden Verfahren überhaupt eine mündliche Verhandlung vorgeschrieben ist. Diese falsche Rec...mehr

In vielen nicht technisch ausgerichteten Betrieben ist es gängige Praxis, dass der Hausmeister oder Haustechniker die Funktion des Sicherheitsbeauftragten ausübt, weil praktische Gründe dafür sprechen. Allerdings kann die Lösung auch Nachteile haben. Schließlich soll ein Sicherheitsbeauftragter als einer unter Gleichen die Belange des Arbeits- und Gesundheitsschutzes aus Sic...mehr

Kleine Betriebe bzw. Standorte müssen oft ohne Haustechniker auskommen. Aber so klein die Einheit auch sein mag: Es gibt immer etwas zu einzurichten, umzubauen, zu reparieren oder zu beschaffen. Das ist erfahrungsgemäß dann ein geringeres Problem, wenn der Betrieb eine technische Ausrichtung hat und unter den Beschäftigten ohnehin ausreichend praktisches Know-how vorhanden i...mehr

Psychische Belastungen sind nicht das erste Stichwort, das sich zum Thema Arbeits- und Gesundheitsschutz in der Haustechnik aufdrängt. Trotzdem bringen die spezifischen Arbeitsbedingungen v. a. für allein arbeitende Hausmeister/Haustechniker Probleme mit sich. Sie können dazu führen, dass Beschäftigte zunehmend unmotiviert und in der Folge auch wenig effektiv arbeiten, häufi...mehr

Viele Aufgaben, die im Arbeitsschutz zu erledigen sind, haben einen praktischen Anteil. Das muss natürlich nicht zwangsläufig der Hausmeister machen. Aber wenn z. B. die Fachkraft für Arbeitssicherheit als externer Dienstleister ins Haus kommt, kann deren Leistung viel effektiver genutzt werden, wenn die praktischen Dinge (schneller und preiswerter) vom Hausmeister übernomme...mehr

Oft ist es der Hausmeister, der als erster benachrichtigt wird, wenn es außerhalb der Betriebszeiten zu einem Problem im oder am Gebäude kommt. Manchmal gehören Kontrollgänge nach Betriebsschluss oder an betriebsfreien Tagen auch zu den Pflichtaufgaben des Hausmeisters. Daher sollte dafür gesorgt sein, dass er sich auch bei Dunkelheit dem Gebäude möglichst sicher annähern kan...mehr

Hausmeister bleiben oft für den Rest ihres Arbeitslebens in "ihrem" Betrieb. Weil auch sie mit den Jahren nicht jünger werden, sollten übermäßige Belastungen durch Heben und Tragen präventiv vermieden werden – von Anfang an. Hier ist der Arbeitsschutz gefragt: Durch gute Arbeits- und Raumorganisation sollte dafür gesorgt werden, dass nicht überflüssig transportiert, gehoben un...mehr

Überblick In jedem Betrieb müssen Funktionen im praktisch-technischen Bereich abgedeckt werden, die nicht direkt mit den übrigen Betriebsaufgaben verknüpft sind, sondern der inneren Organisation dienen. Selbst in Kleinstbetrieben müssen Betriebseinrichtungen beschafft und unterhalten werden, es muss transportiert, verteilt und entsorgt werden. In größeren Betrieben kommen da...mehr

Trotz aller Aufklärung und Unterweisung: Manche gefährlichen Verhaltensweisen schleichen sich immer wieder ein, wenn nicht regelmäßig darauf geachtet wird. Auch technische Sicherheitseinrichtungen und Arbeitsmittel müssen kontrolliert werden. Um sicherzustellen, dass das auch tatsächlich erfolgt, muss jemand verbindlich damit beauftragt sein. Das gilt erst recht, wenn die Ko...mehr

Mittlerweile gibt es nahezu flächendeckend Dienstleistungsunternehmen im haustechnischen Bereich. Wer allerdings nur selten geringfügige Aufträge zu vergeben hat, muss damit rechnen, dass er wenig Kontinuität hat und häufig mit wechselnden Mitarbeitern zu tun hat. Das kann dazu beitragen, dass die Auftragsvergabe gerade bei "Kleinigkeiten" als (organisatorisch und finanziell...mehr

Für die externe Vergabe von haustechnischen Dienstleistungen spricht oft das Argument, dass gar nicht ausreichend Arbeit für eine Vollzeithausmeisterstelle da ist. Oft ist schwer zu beurteilen, womit und wie effektiv ein Hausmeister oder Haustechniker seine Zeit verbringt. Ein externer Dienstleister arbeitet nach einem vertraglich vereinbarten Tätigkeitskatalog oder festen S...mehr

Wenn eine engagierte Aushilfskraft für Hausmeisterarbeiten auf 450-EUR-Basis gewonnen werden kann, bringt das den Vorteil, dass kontinuierlich jemand zur Verfügung steht, der die betrieblichen Gegebenheiten kennt. Solche Beschäftigungsverhältnisse sind (wie auch im Reinigungsbereich) etabliert und nicht selten recht dauerhaft. Diese Lösung ist besonders für Einrichtungen gün...mehr